주택청약의 정석 -현직 분양소장이 알려주는 청약 100문 100답- (2020.2)

복잡한 청약제도에 고민하던 분들에게 건네는 청약정보의 길잡이

 최근 부동산 관련 기사에는 ‘무순위 청약’, ‘줍줍’, ‘청약부적격 당첨’, ‘로또 청약 열풍’ 등의 용어를 자주 볼 수 있다. 그만큼 청약제도에 관심이 높지만, 자주 바뀌고 복잡해서 일반인들이 그 내용을 잘 모른다는 의미가 된다. 최근 정부는 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 전방위로 규제책을 발표하고 있는데, 청약제도도 예외가 아니다. 그러나 너무 자주 바뀌어서 일반인들이 청약제도를 정확히 알고 청약하지 못하는 경우가 많다.
저자는 청약제도를 잘 몰라서 부적격 당첨되는 사람들을 보면서 어떻게 하면 이들에게 도움이 될 수 있을까 고민하던 중, 시중에 청약제도와 관련해 참고할 만한 책이 없다는 점을 알게 되었고, 자신의 분양 업무 13년간의 실무 경험과 노하우를 정리해서 알려주면 청약하려는 실수요자에게 도움이 될 수 있겠다는 생각에 집필을 결심했다고 한다.
이 책은 질문과 답변 형식으로 내용을 담아 쉽게 읽을 수 있고, 질문은 실무적으로 청약신청자가 자주 물어보는 내용, 일반인들이 헷갈리기 쉬워서 정확하게 이해해두면 좋을 내용, 청약할 때 꼭 기억하면 좋을 내용을 중심으로 Q&A를 구성했다. 질문의 답변에는 추가 설명에서 관련 법령 등을 알기 쉽게 체계적으로 정리하고자 했다. Chapter 초반에 ‘빈출 부적격 당첨 case’를 소개함으로써, 청약할 때 주의할 부분을 먼저 강조했다. 또한, ‘권 소장의 꿀팁’을 통해 일반인들은 잘 모르는, 그러나 알아두면 좋을 내용을 공개했다.
이 책을 통해 ‘주택청약에 관한 필수 정보들’을 습득한다면, 높은 경쟁률을 뚫고 어렵게 당첨이 되었는데 부적격 당첨이 되어, 당첨도 취소되고 재당첨 제한에도 걸리는 안타까운 상황에 맞닥뜨릴 일은 없을 것이다.

 

권소혁
롯데건설 분양소장으로 재직 중이며, 13년간 수도권, 지방 등 전국적으로 분양업무를 수행하고 있다. 아파트·오피스텔 분양, 민간임대주택 임대 등 다양한 실무경험을 쌓은 전문가이다. 분양업무를 하면서 청약제도가 계속 바뀌고, 일반인들이 바뀌는 청약제도를 정확히 이해하지 못하는 모습을 보면서 실무전문가로서 안타까움을 느끼고 《주택청약의 정석》을 집필하게 되었다. 또한, 부산대학교 대학원 부동산학 석사, 전주대학교 대학원 부동산학 박사를 취득하면서 이론적인 깊이를 더했고, 학부생들에게 부동산 컨설팅 등 실무 관련 과목 강의를 했다. 명실공히 이론과 실무를 겸비한 부동산 분야의 전문가로 인정받고 있다. 현재 전주대학교 부동산학과 객원교수, 나사렛대학교 국제금융부동산학과 연구교수로 활동 중이며, 한국주거환경학회 정회원, 대한부동산학회 정회원이다.

 

프롤로그

PART 01 청약통장 - 청약통장부터 알고 준비하자
Q1. 청약통장이 뭔가요? 가입 자격이 있나요?
Q2. 자녀들은 언제 청약통장에 가입하는 게 좋을까요? 일부 출금도 가능한가요?
Q3. 만 18세이고, 15세 때 부모님이 만들어준 청약종합 저축에 예치금이 300만 원이 있는데 1순위 청약을 할 수 있나요?
Q4. 청약 1순위 자격요건에서 청약예치금은 거주지 기준인가요? 청약하려는 주택 소재지 기준인가요?
Q5. 청약통장 가입 기간은 청약예치금액이 충족된 날부터 계산되나요? 예치금액은 언제까지 채우면 되나요?
권 소장의 꿀팁 1
 Q6. 전국에서 청약이 가능한 지역이 있나요?
Q7. 청약저축에 가입해서 10년 정도 되었는데, 민영아파트 청약 신청은 어떻게 하나요?
Q8. 경기도 구리시에서 청약 1순위(청약통장 가입 기간 현재 1년 6개월, 예치금 200만 원)인데 서울시에 분양하는 주택에 1순위로 청약하고 싶습니다. 구리시에서도 1순위로 청약할 수 있나요? 서울로 이사 가야 청약할 수 있나요?
Q9. 가입한 지 1년 된 청약예금이 있는 용인 시민입니다. 지난번에 처인구에 1순위로 청약했는데, 수지구에 청약하려고 하니까 1순위로 청약할 수 없다고 하는데 왜 그런가요?
Q10. 외국인으로 청약통장에 가입했다가 한국인으로 귀화해 한국 국적을 취득한 경우에 청약통장 가입 기간은 언제부터 인정되나요?
Q11. 부모님 청약통장을 승계받을 수 있나요?
Q12. 청약당첨되었는데 계약을 하지 않으면, 청약통장을 다시 사용할 수 있나요? 정당 당첨과 예비당첨에 차이가 있나요?
권 소장의 꿀팁 2

PART 02 청약자격 - 나의 청약자격을 정확히 알고 청약하자
Q13. 청약가점제는 뭔가요? 모든 지역에 가점제 기준이 똑같이 적용되나요?
Q14. 해외 출장 또는 해외 체류의 경우에 청약과열지역청약에 제한이 있나요?
Q15. 미성년자는 세대주라도 청약할 수 없나요?
Q16. 이중국적자인데 주민등록이 말소되었고, 국내거소증이 있으면, 민영주택 1순위 청약할 수 있나요?
Q17. 1순위 해당지역 청약일에 신청하지 못한 경우, 1순위 기타지역 청약일에 청약할 수 있나요?
Q18. 다주택자도 처분 조건으로 1순위 청약할 수 있나요?
Q19. 규제지역에 따라 가점제 비율이 다른 건 알겠는데, 추첨제 대상에 무주택 우선 공급도 지역별 차이가 있나요?
Q20. 해당지역 100% 우선인 지역과 지역별 비율이 나누어져 있는 곳은 왜 그런가요?
Q21. 사업 주체로부터 부적격 의심통보를 받았는데 향후 청약에 제한이 있나요?
Q22. 주말 부부라서 혼자 지방에서 직장을 다니고 있습니다. 근처에 처남(세대주) 집이 있어서 주민등록표상 동거인(매부)으로 등재하고 함께 거주 중입니다. 동거인 상태로 1순위 청약할 수 있나요?

PART 03 부양가족 - 같이 사는 가족도 청약에서는 부양가족이 아닐 수 있다
[부적격 빈출] 부양가족 계산 오류
Q23. 청약에서 부양가족의 기준이 뭔가요?
Q23-1. 청약에서 무주택세대 구성원의 기준이 뭔가요?
Q24. 조부모나 손자녀도 부양가족에 포함될까요?
Q25. 자녀가 해외 유학 중이거나 아들이 군 복무 중인데 부양가족에 포함되나요?
Q26. 배우자 분리 세대에서 부양가족 계산은 어떻게 하나요?
Q27. 가족 중에 외국인이 있는데 부양가족에 포함되나요?
Q28. 현재 이혼한 돌싱인데 재혼하면 전혼 자녀들도 부양가족에 포함되나요?
Q29. 만 60세 이상의 직계존속(주민등록표상 등재)이 주택을 보유하고 있는 경우, 부양가족으로 산정할 수 없다고 하는데, 주택을 계부(만 65세)가 가지고 있으면 무주택자인 어머니는 부양가족으로 산정할 수 있나요?
Q30. 모집공고일 기준 쌍둥이를 임신 중이고 1순위 청약하려고 하는데 부양가족에 포함되나요?
Q31. 부모님을 4년째 부양하고 있는데, 본인이 주민등록표에 세대주로 등록한 지는 약 1년 되었습니다. 직계 존속 부양가족 인정기준 3년이 세대주로 3년인가요?

PART 04 주택소유 - 이 집은 있으면 유주택, 이 집은 있어도 무주택. 그 차이를 알자
[부적격 빈출] 무주택 기간 계산 오류
Q32. 무주택 기간 산정에서 주택 소유를 판단하는 기준은 무엇인가요?
Q33. 무주택 기간은 언제부터 계산하나요?
Q34. 유주택이었는데 이혼하면 무주택 기간은 어떻게 달라지나요?
Q35. 무주택으로 인정되는 소형·저가 주택의 판단기준이 뭔가요?
Q36. 청약가점제에서 무주택으로 인정되는 소형·저가 주택 특례기준이 경합할 경우 적용기준이 뭔가요?
Q37. 동일 등본에 70세 아버지가 1주택이고, 청약자가 어미니로부터 주택(면 소재지)을 상속받은 경우, 주택 소유 여부는 어떻게 되나요?
Q38. 동일주택을 어머니와 청약자가 공동명의로 가지고 있으면 무주택자인가요? 아니라면 주택 수는 어떻게 되나요?
권 소장의 꿀팁 3
 Q39. 다가구주택의 토지 부분만 소유한 경우에는 무주택자에 해당하나요?
Q40. 주택임대사업자 등록을 한 오피스텔을 1채 소유하고 있는데 무주택자에 해당하나요?
Q41. 임대사업 등록된 아파트가 2채 있고 현재 거주는 전세로 살고 있는데, 투기과열지구에 공급하는 주택에 무주택으로 1순위 청약할 수 있나요?
Q42. 상속받은 주택이 있는데 무주택으로 1순위 청약 신청이 가능한가요?
Q43. 아직 등기 전인 분양권을 하나 가지고 있으면 무주택 1순위로 청약할 수 없나요?
Q44. 본인 명의 집이 1채 있고, 분양하기 위해 건설한 빌라가 1채 있는데 아직 분양을 완료하지 못한 경우, 주택 수는 어떻게 되나요?
Q45. 만 70세 아버지가 1주택자인데, 만 60세 이상의 1주택은 무주택으로 보니까 아버지가 1순위(무주택)로 청약 가능한가요?

PART 05 특별공급 - 특별공급은 일회용 우대권. 정확히 알고 사용하자
[부적격 빈출] 특별공급 유형별 부적격 사유 1등
Q46. 특별공급을 신청할 때도 청약통장이 필요한가요? 특별공급 청약을 2번 할 수는 없나요?
Q47. 이혼해 새로운 세대를 구성했는데 전남편의 특별공급 당첨 이력이 현재 세대에 영향을 주나요?
Q48. 기관추천 특별공급 유형은 어떤 게 있나요? 신청기관은 어디인가요?
Q49. 10년 이상 복무 중인 군인입니다. 주민등록상 주소지가 대전인데 수도권에 특별공급 청약할 수 있나요?
Q50. 청약자(세대주)는 만67세 아버지와 동일 등본에서 3년 이상 있었고, 어머니는 등본상 분리되어 있는데 노부모부양자 특별공급 신청이 가능한가요?
Q51. 신혼부부 특별공급에서 당첨자 선정기준은 뭔가요?
Q52. 신혼부부 특별공급에서 계속근로, 신규취업, 휴직, 이직, 퇴사에 따라 소득금액 계산은 어떻게 되나요?
Q53. 동일 단지에 부부가 신혼부부 특별공급을 각각 중복해 신청할 수 있나요?
Q54. 서울에 다자녀 특별공급 청약을 생각 중입니다. 저의 해당 시·도 거주기간은 몇 년이고 몇 점인가요?
Q55. 외국인으로 국내에 체류하다가 한국 국적을 취득한 경우, 다자녀 특별공급 신청할 때 당해 시·도 거주 기간에서 외국인으로 거주한 기간도 합산하나요?
Q56. 자녀가 3명 있습니다. 다자녀 특별공급과 신혼부부 특별공급 중 어떤 특별공급을 신청해야 당첨 확률이 높을까요?
Q57. 신혼부부 특별공급에 신청했는데 경쟁률이 높습니다. 반면, 다자녀 특별공급은 미달인데, 다자녀 특별공급 미달분에 대해서 신혼부부 특별공급 신청자가 당첨될 수 있나요? 아니면 예비당첨자로 넘어가나요?
Q58. 모집공고일 기준 쌍둥이를 임신 중이고 신혼부부 특별공급으로 청약하려고 하는데 태아도 자녀 수에 포함되나요?

PART 06 부적격 당첨 - 신중하게 청약하자. 무턱대고 청약하면 부적격 당첨 못 면한다
Q59. 가점 계산 실수로 실제 가점보다 높게 입력해서 당첨되었는데, 무조건 부적격인가요? 당첨으로 인정될 수도 있나요?
Q60. 1순위 해당지역으로 청약해 당첨되었습니다. 그런데 해당지역 거주기간이 일주일 부족하다고 부적격 통보가 왔습니다. 가점제 점수는 최저 가점보다 높은데 가점이 높으면 당첨으로 인정될 수 있나요?
Q61. 해당지역 1순위 추첨제대상인데 1순위 가점제로 청약해서 당첨되었습니다. 해당지역 1순위 미달로 기타지역 1순위 마감되었는데 당첨으로 인정되나요?
Q62. 세대원 중에 2년 내 가점제 당첨 사실이 있는데, 1순위 가점제로 청약해서 당첨되었습니다. 1순위 청약 미달이었다면 당첨으로 인정되나요?
Q63. 추첨제에서 최하층 우선 배정을 신청하면 청약당첨 확률이 높을까요?
Q64. 가점제 적용주택에 가점제로 청약해 예비입주자로 당첨되었는데 가점 계산 오류가 있으면 예비입주자도 부적격 처리되나요?
Q65. 부부(분리 세대의 세대주)가 당첨자 발표일이 다른 2개의 단지에 청약해서 중복 당첨이 되면 어떻게 되나요?
Q66. 부부(분리 세대의 세대주)가 당첨자 발표일이 같은 2개의 단지에 청약해서 중복 당첨이 되면 어떻게 되나요?
Q67. 부부(분리 세대의 세대주)가 동일 단지에 청약해서 중복 당첨이 되면 어떻게 되나요?
Q68. 청약자 본인이 당첨자 발표일이 다른 2개의 단지에 청약해서 중복 당첨이 되면 어떻게 되나요?

PART 07 재당첨 제한 - 청약당첨되면 한 타임 쉬어야 한다
Q69. 지역마다 재당첨 제한 기간이 다른데 어떻게 다른가요?
Q70. 투기과열지구와 청약과열지역이 아닌 지역에서는 청약가점제 재당첨 제한이 적용되지 않나요?
Q71. 예비입주자인데 다른 주택에 청약할 수 있나요? 재당첨 제한에 걸리나요?
Q72. 배우자(세대주)가 청약부적격 당첨되어 청약통장 부활신청을 한 경우, 남편(세대원)도 1년간 1순위
 청약을 할 수 없나요?
Q73. 6개월 전에 아내가 가점제로 청약당첨되었는데, 남편인 제가 청약할 수 있나요?
Q74. 미분양 주택 분양권을 계약했는데, 청약이 마감된 단지라서 분양권이라도 주택 소유로 인정된다는데, 재당첨 제한도 적용되나요?
권 소장의 꿀팁 4
 Q75. 투기과열지구의 재건축 조합의 관리처분인가일(2018년 8월) 당시 조합원인 경우, 투기과열지구 내 정비사업의 민영주택(일반분양) 1순위 청약 시 재당첨 제한에 걸리나요?

PART 08 계약과 대출 - 청약당첨 후에 꼼꼼히 챙겨야 한다. 안 그러면 ‘현자 타임’ 온다
Q76. 발코니 확장계약은 꼭 해야 하나요?
Q77. 마이너스 옵션제로 계약하면 불리한 사항이 있나요?
Q78. 청약당첨되었는데 부부 공동명의로 계약할 수 있나요?
Q79. 청약당첨 동호수가 마음에 안 들어서 정당 계약을 하지 않고, 선착순 계약을 할 수 있나요?
Q80. 분양권 중도금 대출(DTI, LTV) 기준이 어떻게 되나요?
Q81. 분양가(9억 1,000만 원)가 9억 원 초과라서 중도금 대출이 안 된다는데 마이너스 옵션제(-3,000만 원) 계약하면 8억 8,000만 원이 되니까 중도금 대출이 가능한가요?
Q82. 기존의 중도금 대출이 있어서 이번에 청약당첨된 아파트 중도금 대출이 안 됩니다. 중도금을 직접 낼
 돈은 없는데 중도금을 미납하면 바로 해약되나요?
권 소장의 꿀팁 5
 Q83. 주택매매업 또는 주택임대업 법인도 주택담보대출 규제를 받나요?
Q84. 부모님 명의의 주택에 자녀가 입주할 경우, 부모와 자녀 간의 전세·임대차 계약도 가능한가요?

PART 09 전매제한 - 내가 계약한 분양권이지만, 내 마음대로 팔 수는 없다
Q85. 지역별 분양권 전매제한 기간은 어떻게 다르고, 언제부터 계산하나요?
Q86. 투기과열지구 지정 전 청약에 당첨된 계약자는 전매할 수 있나요?
Q87. 전매제한 기간 중인데 분양권의 50% 지분을 배우자에게 증여할 수 있나요?
Q88. 입주 직전에 부부 공동명의로 분양권의 50% 지분을 증여하면 양도소득세가 나온다는데 사실인가요?
권 소장의 꿀팁 6
 Q89. 부모님으로부터 작년에 증여받은 아파트 분양권(비규제지역, 84㎡)이 있습니다. 현재 분양권 전매와 등기 후 매매가 세금 측면에서 어떻게 다른가요?
권 소장의 꿀팁 7
 Q90. 조정대상지역인데 6개월 후에 전매가 가능한 지역이 있다던데 어디인가요?

PART 10 기타사항 - 이런 내용도 알아두자
Q91. 세대 평면에서 판상형과 탑상형(타워형)은 어떻게 다른가요?
Q92. 판상형 구조와 탑상형(타워형) 구조의 시세에 차이가 있나요?
Q93. 전용면적, 공용면적, 공급면적이 어떻게 다른가요? 3Bay, 4Bay에서 Bay의 기준은 뭔가요?
Q94. ‘초품아’가 대세라는데 특별한 이유가 있나요?
Q95. 소규모 단지보다 대규모 단지를 선호하는데, 대규모 단지의 장점이 구체적으로 뭔가요?
Q96. 공공택지와 민간택지는 어떻게 다른가요?
Q97. 투기과열지구에 공급하는 도시형 생활주택도 분양가상한제가 적용되나요?
Q98. 무순위 청약이 뭔가요? 자격요건이 있나요?
Q98-1. 불법전매 등으로 취소된 주택의 재공급 시 당첨자 선정방법은 뭔가요?
Q99. 조정대상지역과 청약과열지역은 다른 건가요?
Q100. 민간택지 분양가 상한제 적용지역이 지정되었는데 지정 기준이 뭔가요? 지정된 지역은 어디인가요?