우리집 진짜 가격은 얼마일까? -베테랑 공인중개사가 공개하는 부동산 가격의 진실-

▣ 작가 소개

저자 : 김기석
1976년 12월 제일은행에 입행하면서부터 시작된 부동산과의 인연이 벌써 38년 되었다.
입행 후 6개월 정도 지난 시점에서 부동산 시가추정이라는 것을 처음 해보았다.
그 후 본점에서 특수관리업체의 부동산을 관리하면서 경매와 공매를 배우는 계기가 되었고, 1회 공인중개사 시험에 도전하여 합격하였다.
이후 은행에서 대부분의 융자관련업무를 담당하게 되어 부동산에 대해 더 많은 것을 알게 되었다. 하지만 은행을 그만두고 2002년 공인중개사 사무실을 운영하면서부터 그간 은행에서 배운 부동산 지식이 도움은 되었지만 전문 직종으로써 도약하려면 많은 노력이 필요함을 깨닫게 되었다.
하루에 3시간 이상, 한 달에 5권 이상의 부동산 관련 전문서적을 읽으며 14년간 공부하였고 내친김에 법학과에 입학해 학사학위를 취득하면서 기초를 다졌다. 그동안 부동산 특히 주택을 매매하면서 실패와 성공사례를 연구하여 주택별 거래가율과 저평가된 주택의 평가방법 등 여러 가지 원리들이 작동하고 있음을 발견하고 적용하게 된 것이 주택거래(매매, 임대차)의 성공 비법임을 알게 되었다.
실패와 성공을 통해 배운 주택거래의 노하우를 다 같이 공유하기를 바란... 다.

▣ 주요 목차

PART 01 부동산 투자, 기본적인 이론 공부로 토대를 구축하라

Chapter 01 부동산 투자의 기초 지식 : 25
부동산 제도가 달라지면 집값에 변동이 생긴다 . 25
땅의 가치를 평가할 수 있는 혜안을 키우자 . 29
땅값은 입지, 용적률, 일조권에 의해 좌우된다 . 32
수요와 공급이 부동산 가격을 변화시킨다? . 37
부동산 시장은 예측 가능한가? . 39
미래 가치와 내재 가치의 상관관계를 파악하라 . 43
집 지을 땅이 부족하다 . 44
기본 중의 기본은 용어에 대한 명확한 정의이다 . 46
부동산의 각종 가격 . 51
취득과 관련된 비용 . 53
전 . 월세를 선호하면 수익 공유형 모기지를 . 56
지렛대 원리는 약일까, 독일까? . 58
부동산 거래(시장)는 합리적인가? . 60
부동산의 내재 가치 변화에 집중하라 . 61
정부는 왜 부동산 시장에 개입하는 정책을 내놓는가? . 64
일본의 주택 시장은 우리와 실상이 다르다 . 66
풍선 효과 - 강남을 누르면 강북이 . 68

Chapter 02 집값 산정에 대한 나만의 기준을 구축하라 : 70
사람들은 어떤 기준으로 집을 살까? . 70
전문가가 하는 집값 예측의 허울 . 71
집값의 3중주 . 74
주택 보급률과 집값의 상관관계 . 78
우리 집의 가격은 얼마일까? . 81
동일 단지 내 아파트의 가격 차이 . 83
서울의 접근성과 일본의 현재 . 85

Chapter 03 투자의 맥, 부동산 수익분석 : 90
부동산 가격 동향은 어떻게 알 수 있을까? . 90
부동산 시세 조사의 정확성 . 91
가격 산정의 기준이 있다 . 95
부동산 가격 계산하기 . 96
건물에 대한 가격 계산하기 . 101
오래된 건물의 가격은 얼마인가 . 106
땅값 측정이 어려운 이유 . 108
대지 지분은 투자 가치의 중요한 판단 요소 . 110
환산 대지 지분 . 116
신축주택에서 대지 지분이 차지하는 비중 . 118
시간이 지나면 떨어지는 수익성 . 120

Chapter 04 재건축 : 124
재건축이 신축보다 나은 이유 . 124
수익성을 높이기 위해서는 다음과 같은 사항을 주의해야
한다. . 126
재건축은 수익성분석이 기본이다 . 127
재건축이 유리한 이유는 무엇인가 . 129
층수는 높아야 한다? . 131

Chapter 05 부동산 투자의 또 다른 수단, 경매 : 133
경매 투자에도 나만의 원칙이 중요하다 . 133
이것이 경매 투자의 노하우다 . 134
경매도 수익성분석이 가장 중요하다 . 141


PART 02 부동산 투자, 가장 중요한 것은 실전에서의 실력

Chapter 01 주택별 투자 방법을 달리 하라 : 147
아파트 구입 시 선입견을 버려라 . 147
빌라 구입은 왜 어려울까? . 149
빌라를 구입하는 목적에 맞게 투자하라 . 151
빌라를 살 때 알아 두어야 하는 것 . 153
반지하는 무조건 기피해야 하나? . 156
단독주택, 다가구주택 구입 시 고려해야 할 사항 . 159
상가 구입은 입지까지 고려해야 한다 . 161

Chapter 02 부동산 실전 투자하기 : 164
노후 대비는 어떻게 할 것인가? . 164
내 집 마련, 돈이 얼마나 들까? . 168
내 집 마련을 위하여 해야 할 일 . 171
투자 금액대에 따라 찾는 물건이 다르다 . 173
자신의 처지에 맞게 투자하라 . 175
집을 잘 사려면? . 178
투자 유망 상품을 소개해본다 . 179
투자는 타이밍 싸움이다 . 181
2년 후 전세가를 예측하라 . 182
전 . 월세에 대한 향후 전망 . 186
전세 비중과 투자 가치의 관계 . 188
월세 전환율은 다가구주택이 가장 높다 . 190
월세 전환에 따른 수익률 . 192
향후 대세는 수익형 부동산이다 . 195
부동산 구매에 대한 팁, 부부 공동 명의 . 197
내 전세 보증금은 항상 안녕(안전)할까? . 198
최우선변제도 다 되는 것이 아니다 . 202
임대 가치가 부동산의 가치를 결정한다 . 206
일조량 . 207
역세권이냐, 한강 주변이냐 . 209
노후화 된 주택 무시마라 . 210
주택 구입 시의''황금률'' . 212
비수기에 사라 . 213
부동산 시장의 암흑기에도 골라잡을 수 있다 . 214
집값의 분수령은 설과 추석이다 . 216
건물의 화장발 . 217

Chapter 03 부동산 투자, 심리(마인드 콘드롤)가 중요하다 : 219
관심을 가져야 기회를 잡을 수 있다 . 219
공인중개사 사무실에 들어가기 싫다고? . 221
내 집 마련은 의지다. 돈이 전부는 아니다 . 222
주택 구입에 대한 관점의 전환 . 226
사람들은"빨간 벽돌집은 안 봐요"한다 . 227
부동산 투자는 심리싸움이다 . 230
부동산은 투기다 . 232
부동산 가격은 간사하다 . 233
절제와 결단력 . 236
다주택자는 죄인인가? . 237
정부 정책에 맞서지 마라 . 239
방송이나 신문 기사는 우리를 헷갈리게 한다 . 241