경매 명도의 특급 비밀 100문 100답 (2020.8) - 법원 집행관실 30년 실무 경력자 천자봉이 말해주는 -

행동하기 전에 전략을 세우자!
부동산에서의 당신의 창과 방패가 되어줄
핵심 정보만을 담았다!

30년 동안 법원 집행관사무실에서 집행업무를 하며 경매 현장에 누구보다 오래 있었던 저자가 집행 실무를 담당하면서 겪은 수많은 경험과 노하우를 이 한 권에 담았다!

강제집행을 완료했는데 다시 개문하고 들어온 채무자, 오랫동안 사람이 살지 않은 것 같아 개문했는데 주거침입으로 고소되고 귀금속 절도범으로 몰린 사연, 낙찰자로부터 다시 집을 매입한다는 채무자와 계약했다가 함정에 빠진 사연, 월세를 많이 주고 거주한다는 임차인과 계약했다가 함정에 빠진 사연, 명도를 마쳤음에도 단어 하나 차이 때문에 집주인이 집에 들어갈 수 없는 사연 등 실제 경매 현장에서는 수많은 안타까운 사연들이 많다. 입찰하기 전에는 잘못 낙찰받았다면 빠져나올 수 있는 전략, 꼭 낙찰받고 싶은 물건이 취하되면 번복할 수 있는 전략, 지금 하는 행동에 위법성이 보인다면 어떻게 극복할지에 대한 전략, 상대방이 계약을 어긴다면 어떻게 대처할지에 대한 전략 등을 세우고 부동산 경매에 뛰어들자. 경매를 잘 아는 사람도 많지만, 반대로 경매를 잘 이용해 낙찰자를 우롱하는 채무자도 많다. 이에 우롱당하지 않으려면 정확한 지식과 실력을 갖춰야 한다. 이 책은 이러한 여러 가지 난처한 상황에 당황하지 않고 유연하게 대처할 수 있는 출구전략을 담았다.

저자는 ‘아는 만큼 보인다, 아는 만큼 돈을 번다, 아는 만큼 재산을 지킬 수 있다’라고 강조한다. 잘 알고 있어야 법적 테두리 안에서 합리적으로 재산권 행사를 할 수 있다. 경·공매 낙찰자, 채무자, 임차인뿐만 아니라 우리는 늘 부동산의 이해관계인이다. 주택 및 상가 임대차, 공장, 토지 등 많은 일상생활에서 지략 깊은 임차인에게 건물주가 당하기도 하고, 속뜻 많은 건물주에게 임차인이 속절없이 당하기도 한다. 따라서 제대로 알고 있어야 당하지 않는다. 싸울 땐 무기를 준비해야 한다. 창이 있어야 하며, 공격을 막기 위한 방패도 있어야 한다. 부동산에서 창과 방패는 계약서상의 단어 하나, 문장 한 줄 차이에서 희비가 엇갈리고, 법원의 송달 및 명도절차를 꿰뚫는 간단한 절차에서 승패가 나뉜다. 따라서 부동산으로 성공한 부자가 되기 위해서는 단순 낙찰 외에도 점유, 압류, 송달, 명도 등을 제대로 알아야 한다. 부동산에 관한 다양한 지식을 갖췄을 때, 비로소 진정한 대가로 거듭날 수 있다.

《경매 명도의 특급 비밀 100문 100답》은 경매 입문자부터 고수까지 읽을 수 있는 100문 100답 형식으로 제작되었다. 각 파트는 짜릿한 경매 낙찰법, 현명한 명도 방법, 함정에 빠지지 않는 법, 백전백승 명도법, 상가·토지·공장 명도법, 고수되는 입찰법, 경매 달인 되기 위한 꿀팁 등으로 구성되어 있다. 이 책에 적힌 지식을 활용해 경매 실력을 올려 진정한 경매 부자가 되어보자.

정상열
• 부동산에듀&리치캠퍼스 대표
• 전 법무부, 법원 집행관실 등 30년 근무
• ‘천자봉과 함께하는 실전 경매&실전 명도’ 강의 진행

시중에는 다양한 경매 책이 있다. 하지만 책 한 권 읽고 경매를 다 배우고, 명도를 마치기는 어려운 게 현실이다. 그 이유는 경매 현장은 책의 내용대로 움직이지 않는 경우가 많기 때문이다. 원하던 물건을 낙찰받았는데 당일 현장에서 집행관이 매각 무효를 외친 경우, 최고가매수인으로 선정됐지만 이후 뜻밖의 사유로 낙찰이 취소된 경우, 잔금납부 후 명도를 진행하는데 흉기를 들며 죽는다고 소리치는 경우, 집 안에 짐은 가득한데 사람이 없어 명도를 어떻게 해야 할지 모르는 경우 등 실무에서는 다양한 사건이 존재한다. 30여 년 동안 법원 실무 현장에 있다 보니 누구보다 많은 사례를 겪었다. 생각지 못한 돌발 상황에 부딪히면 시간적·금전적 손해를 볼 수 있지만, 이를 대처할 방법을 알고 있다면 우위를 차지할 수 있다. 아는 게 힘이고, 아는 게 돈 되는 법이다. 이 책을 통해 부자 되는 독자들이 많아지길 희망한다.

프롤로그

Part 01 짜릿짜릿, 경매 낙찰받는 법
001 공유자우선매수를 여러 차례 할 수도 있나요?
002 저가에 낙찰받을 생각에 우선매수를 신청했다가 낭패 봤어요
003 지분권자의 일부 지분만 매수해도 공유자우선매수가 가능한가요?
004 공유자우선매수를 하러 왔는데, 순서를 놓쳐 다음 사건으로 넘어갔어요, 어떡해요?
005 공유지분권자인데, 왜 우선매수 신청이 안 되는 거죠?
006 저는 3등으로 패찰했는데, 어떻게 5등 입찰자가 차순위매수신고를 할 수 있죠?
007 강제경매는 차순위매수신고가 유리하다는데, 왜 그런가요?
008 낙찰자가 사단·재단법인일 때, 차순위신고를 하면 무엇이 이득일까요?
009 최고가매수인이 잔금을 내지 못했는데, 왜 저한테 순서가 안 돌아오죠?
010 아내와 공동명의로 입찰했는데 깜빡하고 입찰자란에 제 이름만 적었습니다. 개찰 결과, 저희가 1등인데 매각담당집행관이 2등이 낙찰자래요. 어떻게 해야 할까요?
011 애써 낙찰받았는데 경매가 취하됐어요, 이를 돌이킬 방법이 있나요?
012 중복 경매가 채권회수에 도움이 된다고요?
013 잘못 낙찰받은 것 같아요. 어떻게 하면 매각불허가 될까요?
014 채무자를 만나지 못해 매각불허가가 났어요. 채무자가 교도소에 있는 이유로 송달에 하자가 있어 송달을 다시 진행한다고 하네요
015 다양한 송달무효 사유를 알려주세요

Part 02 유비무환, 현명하게 대응하는 명도법
016 낙찰받은 주택에 전 소유자가 거주 중이라 명도 걱정이 앞서는데, 제가 무엇부터 해야 하나요?
017 왜 대금납부 후 바로 인도명령 신청을 하라는 거죠?
018 인도명령 신청을 하면 무조건 강제집행을 해야 하나요?
019 인도명령결정문 송달이 안 되고 있어요
020 공가인데 어떻게 송달해야 할까요?
021 채무자 겸 소유자가 점유하고 있는 주택입니다. 쉽게 명도할 수 있는 노하우가 있나요?
022 배 째라는 진상 채무자, 어떡하면 좋을까요?
023 강제집행, 실행이 아닌 예고에서 끝내야
024 강제집행 예고서를 집 안이 아닌 바깥에 붙인다고요?
025 강제개문 시, 낙찰자의 가족도 증인이 될 수 있나요?
026 강제집행비용은 얼마나 나올까요?
027 다른 짐 없이 3단 서랍장 하나만 있어요. 그냥 버려도 될까요?
028 강제집행일에 제가 사정이 생겨 증인 두 명만 갔는데 집행이 안 됐다는 결과를 통지받았습니다. 예고 때도 동행했는데, 왜 이런 결과가 나온 거죠?

Part 03 절체절명, 한순간 함정에 빠진 낙찰자 구하기
029 빈집이라 개문했는데 주거침입으로 신고됐어요
030 강제집행 하면 죽는다며 흉기를 들고 난리를 피우고 있어요
031 강제집행이 끝났는데, 채무자가 개문하고 다시 들어왔어요. 다시 인도명령을 신청할 수 있나요?
032 3억 원에 아파트를 낙찰받았습니다. 채무자가 제가 낙찰받은 금액에 5,000만 원을 더해 다시 매입하고 싶다고 합니다
033 2억 원에 낙찰받은 빌라를 보증금 1,000만 원/월 80만 원으로 월세를 놓을 예정인데, 채무자가 거주를 원해 보증금 200만 원/월 100만 원으로 계약했습니다
034 방 한 칸을 점유하고 있는 임차인채무자와 남매, 강제집행이 될까요?
035 낙찰받은 중화요리 음식점을 강제집행 후, 낙찰자인 제가 다시 동산을 매입하면서 집행비용과 상계처리 했습니다. 그런데 전 채무자가 천장 에어컨을 뜯어간다며 난리를 피우고 있습니다
036 숯불갈비 음식점을 공매로 낙찰받았는데, 임차인이 점유를 내주지 않아 명도소송을 거쳐 승소, 강제집행권원을 얻었습니다. 그런데 점유가 상이해 강제집행 불능이 되었습니다
037 임차인이 오랫동안 월세를 밀려 명도소송을 거쳐 강제집행을 하려 했는데, 점유가 상이하다며 집행불능이 되었습니다. 계약서가 있는데 임차인이 아니라니 참으로 답답합니다

Part 04 백전백승, 명도 끝판왕이 떴다
038 아파트 1/2 지분을 낙찰받았는데, 인도명령이 되나요?
039 채무자가 인테리어를 뜯어간대요
040 빌려준 돈을 받지 못해 채무자 차량을 경매하려고 합니다. 강제경매결정문을 받고 해당 차량을 인도하기 위해 집행관과 현장에 가보니 채무자 차가 없어요
041 지인에게 공증을 받고 돈을 빌려줬는데, 6개월이 넘도록 변제가 이루어지지 않아 해당 굴삭기를 강제경매하려고 합니다. 그런데 현장의 굴삭기 번호판이 달라요
042 임차인을 상대로 퇴거소송을 제기해 승소했습니다. 이로써 임차인이 짐을 뺐지만, 문제는 집주인인 제가 마음대로 집에 들어갈 수 없다고 합니다. 이게 무슨 말입니까?
043 관공서를 상대로 압류할 수 있나요?
044 모든 물품에 압류 딱지를 붙일 수 있나요?
045 부동산 강제집행 시 내부 짐을 집행관이 직접 보관할 수도 있다는 말을 들었습니다. 이게 사실인가요?
046 장기 폐문부재인 주택입니다. 짐을 효율적으로 처리할 수 있는 방법이 있나요?
047 채권자 현장 보관이 실제 적용된 사례를 들려주세요
048 강제집행 후 상대방 짐을 물류창고에 보관하고 있습니다. 이제 이 물건을 경매 신청하면 되나요? … 136
 049 주소보정명령을 통해 상대방 주민등록초본을 발급받았는데, 최후주소가 이미 명도한 그 주택입니다. 이 주소로 상대방에게 내용증명을 보내는 게 맞나요?
050 법적으로 완벽한 내용증명 작성법을 알려주세요
051 채무자와 점유자가 다르면 강제집행이 안 된다고 하던데, 내부에 사람이 없는 경우 점유자 확인은 어떻게 하나요?
052 낙찰을 받고 해당 주택에 찾아가 채무자를 만났는데, 내부에 있는 짐 일부가 자기 물건이 아닌데 어떻게 강제집행을 할 거냐고 오히려 큰소리를 칩니다
053 짐에 빨간 딱지가 붙어 있을 땐 어떻게 명도해요?
054 남편 앞으로 압류가 들어와 모든 살림살이에 압류 딱지가 붙었어요

Part 05 최강고수, 상가, 토지, 공장 명도 비법
055 상가 임차인이 5개월째 월세를 미납하고 있습니다. 나가라고 해도 버티고 있는데 어떻게 하면 좋을까요?
056 낙찰받은 상가는 대형 음식점을 운영하던 곳이어서 대형화덕 등 부피가 나가는 물건이 많습니다. 물류창고에 어떻게 보관해야 할까요?
057 낙찰받은 상가가 노숙자 무료급식시설로 이용한 곳이라 많은 양의 음식물이 있는 상태입니다. 어떻게 명도해야 할까요?
058 임차인은 오픈형 상가라 강제집행이 안 된다며 버티는데, 어떻게 해야 할까요?
059 낙찰받은 상가에 횟집이 영업 중입니다. 인도명령을 신청하려는데 수족관 안에 물고기들이 많은데, 이런 경우 명도는 어떻게 하나요?
060 낙찰받은 상가 병원 안에 고가의 의료장비가 많은데, 어떻게 명도하나요?
061 낙찰받은 화랑 안에 그림이 전시되어 있는데, 어떻게 명도하나요?
062 세탁소 낙찰, 손님들 세탁물을 어떡해요?
063 낙찰받은 토지 위에 젖소 20마리가 있어요. 어떡해요?
064 낙찰받은 토지에 배추가 자라고 있는데 어떡해요?
065 경매로 공장을 낙찰받을 때 주의할 점을 알려주세요
066 낙찰 전엔 없었는데, 낙찰 후에 폐기물이 쌓여 있어요
067 주물 공장을 하던 곳이라 공장 안에 많은 기계들이 있습니다. 공장을 낙찰받으면 이 기계는 누구 소유가 되나요?
068 나 홀로 공장은 어떤가요?
069 돈 되는 나 홀로 공장의 요건은?

Part 06 두근두근, 고수가 되는 입찰법
070 떨리는 마음으로 입찰법정에 도착했습니다. 제가 먼저 해야 할 일이 뭔가요?
071 입찰보증금을 많이 넣거나 적게 넣으면 어떻게 되나요?
072 입찰봉투를 제출했는데 다시 제출해도 되나요?
073 아내를 대리해 남편인 제가 입찰하러 갔는데, 도장이 아내의 인감이 아니었네요. 이런 경우, 우선 입찰봉투를 제출해도 괜찮은가요?
074 기일입찰표 작성 시 다양한 유·무효 처리기준을 알려주세요
075 1,900만 원짜리 땅을 아이 이름으로 입찰하고 싶은데 가능한가요?
076 개찰 시 입찰자가 자리를 비우면 무효가 되나요?
077 법인으로 입찰, 직원이 대리인으로 갈 때 입찰표 작성법을 알려주세요
078 법인 대표가 입찰 시, 법인도장 대신 개인도장을 찍어도 되나요?
079 사업자등록증이 아직 안 나왔는데, 법인입찰해도 되나요?
080 두 명이 공동입찰할 예정인데 입찰표 작성법을 알려주세요
081 삼 형제가 공동입찰을 했는데 깜빡하고 지분표시를 안 했어요. 이럴 땐 무효입찰이 되나요?
082 물건번호가 많은 사건은 더욱 주의하라고 하던데, 그 이유가 뭔가요?
083 입찰보증금과 관련된 다양한 무효 사례를 알려주세요
084 보증보험은 어디서 발급받는지, 그리고 주의할 점은 무엇인지 알려주세요
085 개찰 결과, 최고가입찰자가 둘 이상인 경우 어떻게 낙찰자를 선정하나요?
086 입찰함을 보고 타이밍을 가늠하라고 하던데, 이게 무슨 말인가요?

Part 07 일취월장, 경매 달인 되는 꿀팁
087 채무자로부터 가장 빨리 돈을 회수하는 방법으로 뭐가 좋을까요?
088 지인에게 차용증을 받고 돈을 빌려줬는데, 변제기가 한참 지나도록 갚질 않아 경매를 신청하려고 합니다. 어떻게 하면 될까요?
089 강남 20억 원짜리 아파트에 사는 지인이 급하게 1억 원을 빌려달라고 합니다. 비싼 집에 살고 있으니 믿고 빌려줘도 되겠죠?
090 경매는 권리분석이 어려울 것 같아 걱정됩니다. 쉽게 권리분석 할 수 있는 방법을 알려주세요
091 선순위 전세권이 있는 물건을 낙찰받았습니다. 전세권이 말소되지 않고 인수된다는데, 이유가 무엇일까요?
092 선순위 임차인이 배당요구를 했는데 확정일자가 없다고 배당을 받지 못했는데, 왜 낙찰자인 제가 임차인 보증금을 물어줘야 하나요?
093 날짜에 따라 달라지는 우선변제권 시점을 알려주세요
094 분명 세대주남편의 전입일자가 늦은데, 부인이 먼저 전입했다고 대항력이 있다고 합니다. 이게 무슨 상황입니까?
095 낙찰을 받고 보니 전입일자가 빠른 선순위 임차인이 나타났어요
096 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 거주하는 아파트를 낙찰받았습니다. 이사를 협의하러 방문했는데, 2년을 더 산다고 하는데 어떡하죠?
097 소액임차인 배당금이 턱없이 부족해요
098 보증금 2,700만 원/월 60만 원의 소액임차인이 거주하는 아파트를 낙찰받았는데, 배당기일에 배당이의가 들어와 배당을 못 받게 되었습니다
099 빌라를 낙찰받고 찾아가 집 안에 들어가 보니 방 2개, 거실 1개 구조여야 하는데 실제 내부는 방 1개, 거실 1개입니다
100 경매 선배님으로서 입문자들에게 도움이 되는 조언 한 말씀해주세요

 에필로그