왕초보도 쉽게 따라할 수 있는 꼬마빌딩 짓기 (2020.8)

임대수익 잘 나오는 꼬마빌딩을 내 손으로 짓는 법
 임대수익 잘 나오는 다가구주택이나 상가주택을 내 손으로 직접 짓는 실전 노하우를 공개한 역작이다. 건축 초기단계부터 인허가는 물론 완공단계까지 초보자도 수익형 건물을 시공할 수 있는 방대한 지식을 이 책 한 권에 담아냈다. 대다수가 아파트 투자만을 고집할 때 그간 저자는 꼬마빌딩과 다가구등을 직접 시공했다. 저금리 및 초고령사회에서 최고의 노후 준비는 매달 꼬박꼬박 돈 나오는 집을 가지고 있는 것이다. 내가 거주하면서 매월 정기적으로 돈이 나오는 집은 다가구주택이나 상가주택이다. 많은 꼬마빌딩 투자자들이 그러하듯이 저자도 건축을 전공하지는 않았지만 여러 채 꼬마빌딩을 시공했다. 꼬마빌딩 신축 현장에서 몸으로 부딪히고 실천하면서 알아낸 지식을 누구나 알기 쉽게 이 책에 아낌없이 풀어놓았다. 저자는 스마트한 건물주는 저절로 되는 것이 아님을 강조한다. 똘똘한 꼬마빌딩 소유주는 ‘언제, 무엇을, 어떻게’ 체크해야 하는지를 잘 안다. 이 책을 통해 처음 입지선정부터 마지막 임대관리까지 실전 체크사항과 지혜를 명쾌하게 얻을 수 있을 것이다.
이 책은 그저 그런 꼬마빌딩 투자서가 아니다. 책의 장점은 실제 꼬마빌딩 신축 현장 경험을 바탕으로 꼭 필요한 내용만 담아냈다는 것이다. 꼬마빌딩 한두 채 지어본 얄팍한 경험으로 내용을 채운 책이 결코 아니다. 저자는 자신의 건축시공 경험과 꼬마빌딩 재테크 노하우를 이 책 한 권에 고스란히 담아놓아 예비 건축주들의 지침서가 되기에 충분하다. 상가주택이나 다가구 주택 혹은 전원주택을 직접 지어보려는 사람들에게는 나침판 같은 책이 될 것이다. 퇴직 후 토지, 상가, 재개발, 재건축, 신축, 부동산 개발, 부동산 세금, 경매, 공매 등 많은 분야를 15년 넘게 공부한 탄탄한 이론적 베이스에 다양한 꼬마빌딩 신축 경험을 통해 쌓인 실전 내공을 더했다. 2012년 별내 신도시에 상가주택을 지어 토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 직접 해본 경험, 그 이후 동탄신도시, 한강신도시, 다산신도시에 지인들 상가주택을 지어주고 서울 도심에 구옥을 사서 리모델링으로 가치를 높여 임대하기도 하고 아예 멸실하고 신축하기도 했던 저자의 경험치를 이 책에 모두 담았다. 건축을 전공하지 않은 왕초보 건물주라도 이 책을 읽고 잘 실천하면 ‘내 집을 내가 짓는’ 스마트한 건물주로 거듭날 수 있을 것이다.

왕초보 꼬마빌딩 건물주를 위한 실전 가이드북
IT기술이 눈부시게 발전하면서 이제 인터넷으로 웬만한 정보는 검색할 수 있다. 유튜브에 키워드만 넣어도 생생한 꼬마빌딩 신축 영상 정보까지 볼 수 있다. 하지만 이런 환경에서도 주택 신축을 결심한 사람들에게 속시원한 해결책을 제시하지 못하고 있다. 뭔가 2% 부족하다. 그래서 저자는 그 부분을 이 책에서 채우고자 노력했다. 게다가 2018년 6월 27일 건설산업기본법이 개정되었다. 연면적 200제곱미터 이상은 건설업 면허 소지자가 시공해야 하기에 과거처럼 건축주가 직접 공사를 하는 이른바 ‘직영공사’는 할 수 없게 되었다. 그런데 건축주가 직접 시공할 수 없어서 종합건설회사에 건축을 맡기더라도 여전히 건축주가 선택하고 결정해야 할 사항은 많다. 건설사 도급계약부터 이후 결정하는 모든 일에 대한 결과의 책임은 고스란히 건축주에게 있다. 그만큼 건축주는 많이 알아야 한다. “건축 분야에서 믿을 사람은 아무도 없다. 모르면 손해 본다”라는 말이 틀린 말이 아니다. 내가 알아야 상대에게 이용당하지 않는다. 이 책이 도심이나 신도시에 다가구주택 혹은 상가주택을 신축하려는 사람들에게 유용한 안내서가 되기를 기대한다.
이 책은 총 4장으로 구성되어 있다. 1장에서는 ‘돈이 나오는 집’을 어느 곳에, 그리고 어떻게 지을지 알아본다. 은퇴자들은 ‘돈이 나오는 집’을 갖기를 꿈꾸고 있다. 평생 거주도 하고, 생활비까지 나오는 집이 있다면 노후에 경제적으로 걱정할 필요가 없으니 그런 꿈을 꾼다. 앞으로 어떤 집에 살아야 할지는 분명해졌다. 2장에서는 꼬마빌딩 짓기의 시작인 설계단계에서부터 시공 전 미리 준비해야 할 것들에 대해 알아본다. 자기가 살 집을 짓는 일은 대단한 경험이자 보람된 일이다. 게다가 돈이 나오는 집을 구상해서 직접 지어본다면 어떨까? 꼬마빌딩을 짓는 일은 한 번쯤 도전해볼 만한 일이고, 초보자도 충분히 가능한 일이다. 3장에서는 예비 건축주들이 가장 알고 싶어하는 시공단계의 공정을 상세히 알아본다. 각 공정별로 사용되는 자재의 종류와 특성들을 살펴봄으로써, 자신에게 맞는 것을 찾을 안목을 기를 수 있다. 또한 공정별로 예비 건축주가 관심을 가지고 점검해야 할 사항들도 챙겨본다. 4장에서는 예비 건축주들이 잘못 알고 있는 꼬마빌딩 건축에 관한 오해와 편견을 살펴보고, 건축 현장에서 건축업자나 작업자들 및 건축자재 업체와의 소통 능력을 키우기 위해서 현장에서 쓰이는 각종 용어들에 대해서도 알아본다. 또한 준공을 빨리 하기 위해 챙겨야 할 사항, 건물 준공 후 건물 임대와 유지관리에 관한 알짜배기 노하우도 함께 공개한다.

 

박정선
서울보증보험(주)에서 15년간 근무하다가 40대 초반에 겁 없이 자신감 하나만 믿고 사표를 썼다. 봉급생활자가 자영업으로 돈 벌기가 호락호락하지 않다는 것을 아는 데는 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다. 불안한 미래에 대한 대비로 2005년 공인중개사 자격증을 취득했지만 부동산 공부는 자격증 하나론 어림도 없었다. 토지, 상가, 재개발, 재건축, 신축, 부동산 개발, 부동산 세금, 경매, 공매 등 많은 분야를 공부해도 끝이 없었다. 15년간 부동산 공부를 하면서 2012년 마침내 별내 신도시에 상가주택을 지었다. 토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 직접 해보았다. 그런 경험을 토대로 동탄신도시, 한강신도시, 다산신도시에 지인들의 상가주택을 지어주었다. 서울 도심에 구옥을 사서 리모델링으로 가치를 높여 임대하기도 하고, 아예 멸실하고 신축하기도 했다. ‘집으로 재테크하라’는 신조로 집테크 연구소를 운영하면서 수익형 자산으로 리모델링하는 방법을 강의하며 컨설팅 일도 하고 있다. 지은 책으로는 『나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다』 『대한민국 20대 부동산에 미쳐라』가 있다.

 

지은이의 말_ 누구나 쉽게 자신의 꼬마빌딩을 짓는 법

1장 꼬마빌딩을 어디에, 어떻게 지을까?
돈이 나오는 집에 살아야 하는 이유
 우리가 쉽게 접근할 수 있는 ‘돈 나오는 집’이란?
어느 지역, 어떤 위치를 선택할 것인가?
부지 매매계약서 작성시 특약사항에 적을 것들
 중도금 납부 후 건축허가 사전동의 받기
 건물의 최종 소비자가 될까, 생산자가 될까?
현실적인 셀프 집짓기
 건축사·건설시공사·현장소장, 이렇게 고르면 된다
 건물 신축공사의 다양한 방법

2장 꼬마빌딩 시공 전에 준비해야 할 것들
 건축 설계단계의 어려운 고민거리들
 철거와 측량, 이것만은 꼭 알아두자
 견적과 도급계약서 작성, 이렇게 하면 된다
 고용산재보험 가입비용 및 각종 인입비용을 명확히 하자
 엘리베이터 설치, 이것만은 꼭 체크하자
 엘리베이터 완성검사와 유지보수

3장 꼬마빌딩 시공, 무작정 따라하기
 착공단계에서는 무엇을 준비해야 할까?
기초 토목공사, 매우 중요한 작업이다
 골조공사 삼총사, 유기적으로 움직여야 한다
 습식공사 및 방수공사, 물 관리가 중요하다
 창호·금속·유리공사, 이것만은 주의하자
 석공사의 퀄리티, 건추주가 하기 나름이다
 석공사에서 건축주가 알아야 할 사항들
 각 부위별 도장공사, 각별히 신경써야 한다
 도장공사에서 건축주가 주의해야 할 사항들
 수장공사, 아는 만큼 내부가 빛난다
 지붕공사, 소홀히 하면 안 된다
 지붕 공사에서 건축주가 고려해야 할 사항
 착공단계에서는 무엇을 준비해야 할까?
기초 토목공사, 매우 중요한 작업이다
 골조공사 삼총사, 유기적으로 움직여야 한다
 습식공사 및 방수공사, 물 관리가 중요하다
 창호·금속·유리공사, 이것만은 주의하자
 석공사의 퀄리티, 건추주가 하기 나름이다
 석공사에서 건축주가 알아야 할 사항들
 각 부위별 도장공사, 각별히 신경써야 한다
 도장공사에서 건축주가 주의해야 할 사항들
 수장공사, 아는 만큼 내부가 빛난다
 지붕공사, 소홀히 하면 안 된다
 지붕 공사에서 건축주가 고려해야 할 사항

4장 예비 건축주라면 꼭 알아야 할 것들
 평당 가격에 대한 올바른 이해
 갖고 싶은 내 집은 내가 설계해야 한다
 현장에서 잘 소통할 수 있는 필수 현장용어들
 마감공사에서 쓰는 현장용어들
 빠른 준공을 위해 미리 챙겨야 할 것들
 건축주가 시공사를 잘 다스리는 요령
 변경공사가 발생할 때의 대처요령
 건물 임대 및 유지 관리의 기술