대한민국 부동산 전쟁 (2020.8)

부동산 대혼란 시대, 부를 쟁취할 마지막 기회가 온다!

살까? 팔까? 버틸까? 부동산 어벤저스 8인이 답하다

2021년 내 집 마련 실현할 대기회 온다

고종완

‘개발이 있는 곳에 이익이 있다’

1기 신도시 도시재생 사업 추진하면 그 가치 높아질 것

권대중

무주택~다주택자, 부동산 맞춤형 전략은 따로 있다! 

상황별 내 집 고르는 비법은?

박합수

임대차 3법 총정리, 임차인·임대인 모두 타격 입나?

심교언

마구잡이 타구는 그만! 

신혼부부, 젊은 세대 청약 타율을 높여라

양지영

부동산 규제 시대, 

맞춤형 절세 전략으로 대응 가능하다

제네시스박

생애최초, 신혼 특공으로 내 집 마련 적극 도전하라

함영진

규제 홍수 속 내게 맞는 생존법을 찾아라!

2030세대 및 무주택자 ‘내 집 마련’, 다주택자 ‘내 재산 굳히기’ 포지션별 로드맵

2020년 7월 10일과 8월 4일, 문재인 정부의 22번째, 23번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 세금 강화와 주택 공급 확대에 대한 전례 없는 방안들입니다. 그러나 다주택자, 무주택자는 물론이고 나라의 어깨를 짊어질 젊은 층까지 전 국민이 일대 혼란에 빠져들고 있습니다. 이에 매경출판은 대한민국을 대표하는 부동산 어벤저스 8인을 신속히 모았습니다. 그들을 통해, 청년들을 위한 주거대책부터 신혼부부와 무주택자를 위한 내 집 마련 전략, 투자자를 위한 지역 분석, 징벌적 세금 분석 등 현재 전 국민이 고민하는 부동산 문제의 모든 해법을 담았습니다.

[어벤저스 8인이 말하는 상황별 로드맵]

집, 사야 할까, 버텨야 할까, 팔아야 할까 

다주택자- 몸집을 줄이는 전략이 필요하다. 

무주택자- 무리한 추격매수는 피하자, 청약제도를 최대한 활용할 것

1주택자- 더 나은 아파트로 갈아타기를 적극 시도해야 한다. 

2021년, 내 집 마련할 대기회 온다

무주택자에겐 앞으로 5년간 신규택지개발과 공공재건축 및 공공재개발 그리고 3기 신도시에서 그토록 갈망하던 내 집을 찾을 수 있는 대기회가 온다. 특히 하남교산지구, 인천계양지구, 고양창릉신도시, 부천대장지구 등을 완벽 분석한다.

2030세대 청약 특급 전략, 특별공급을 활용하라

정부가 8.4부동산 대책을 통해 늘어나는 공급 물량의 절반 이상을 생애 최초 주택구입자 청년, 신혼부부 등에게 공급하기로 했다. 대상지는 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, LH서울지역본부 등이다. 특히 과천청사 일대와 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년과 신혼부부에게 공급한다. 

신혼부부, 생애최초, 맞춤형 전략을 짜라

9월 생애최초 특별 공급의 적용대상 주택 범위와 공급 비중이 확대되고 신혼부부 특별 공급 소득기준이 완화된다. 신혼특공 비중이 30%인 만큼 결혼 7년 이내 대상자라면 신혼특공을 집중 공략할 필요가 있다. 생애최초 특별 공급이 확대되며 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 유형은 특별 공급 대상자(기관추천, 다자녀, 노부모부양, 신혼부부, 생애최초)가 전체 공급량의 85%를 선점한다.

30대, 내 집 마련 혜택은?

생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택이다. 당초 신혼부부에게만 국한되었던 취득세 감면 제도가 그 대상을 확대한다. 부부라면 공동명의가 유리하다. 종부세의 경우 인별 과세이기 때문에 명의분산을 통해 세 부담이 줄어든다. 양도세 역시 공동명의를 하면 명의분산으로 소득가액 낮아져 세 부담이 줄어든다. 

무주택자부터 1~3주택자까지 맞춤형 매매 전략

- 무주택자: 대출 or 청약이 기회다. 급매물을 주의 깊게 살펴보라.

- 1주택자: 장기보유특별공제 잘 살피고 적절한 시점에서 알짜배기로 갈아타라.

- 2주택자: 2021년 6월부터 종부세 폭탄 맞는다. 양도차익이 적은 아파트 매도부터 검토하라.

- 3주택자 이상: 양도차익 적은 순서대로 매도를 검토하라. 

재건축 단지 매매전략은?

단지별 사업추진 속도에 따라 다르나, 가장 기본적인 사업성의 판단 기준은 현재의 용적률. 초소형 평형으로 구성되어 있을 경우 조합원에게 늘어나는 면적을 상당부분 할애해야 한다. 가장 좋은 것은 반포주공1단지나 이촌동 한강맨션처럼 5층이면서 중대형 위주의 단지로 구성된 경우다. 철저히 1주택 실수요자 위주의 접근이 유효하다. 다주택자로 종부세 등을 납부하며 매입하기는 상당한 어려움이 예상된다.

재개발, 노른자 땅은 어디?

한강을 중심으로 살펴보면, 노른자위는 한남뉴타운(2~5구역)과 성수전략정비구역(1~4지구)이다. 적합한 매입 시기는 사업의 불확실성이 해소된 사업시행인가 후 관리처분계획인가 전이다. 상대적으로 비용이 적게 드는 다세대 등을 매입하는 경향이 있으나, 고평가된 경우가 많아 주의도 필요하다. 그리 넓지 않은 단독주택을 매입하는 것도 방법이다, 

강남 강북 관통하는 신분당선

신분당선은 서울의 강남과 강북을 관통하는 핵심 노선이다. 신분당선이 뜨면서 가장 가치가 돋보일 곳 중에 하나는 용산 일대다. 용산은 신분당선 이용 시 1회 환승으로 10분대에 강남지역 어디든 바둑판 모양으로 접근할 수 있다. 

GTX와 트라이앵글

수도권 GTX가 개통되면 2개 노선이 교차하는 환승역이 생긴다. 노선의 최대 수혜지역인 곳은 삼성역, 서울역, 청량리역이다. 큰 틀에서는 3개 역 트라이앵글이 형성되며 지역 중심으로 자리 잡을 것이다.

무주택자 청약 전략, 사전청약을 공략하라

가장 주목 받는 곳은 역시 서울이다. 서울에는 공공택지개발 사업이 진행 중인 수서역세권 2만5,000호를 비롯해 서초 성뒤마을 1,000호, 위례신도시 1,000호 등에서 공급될 예정이다. 지난 2018년 수도권 30만 호 추진계획에 포함됐던 송파 성동구치소, 강남동부도로사업소, 사당역복합환승역센터, 삼성서울의료원부지와 도시개발사업을 추진되는 서초 염곡지구와 광운역세권 등에서 새 아파트 분양이 이뤄진다.

징벌적 세금, 다주택자 대응 전략은?

내년 6월 이전 매각도 방법이다. 조정대상지역의 경우 양도세 중과가 적용되면 아무리 장기보유를 했다고 하더라도 장특공을 받을 수 없고 2021년 6월이 되면 75%의 최고세율이 적용될 수 있다. 여기에 ‘임대차 3법’ 통과 때문에 보유하면서 마냥 전세금을 높게 올리거나 전세를 월세로 바꾸는 것도 쉽지 않다. 

1주택자, 일시적 2주택 비과세 방법은?

일시적 2주택 비과세란 종전 주택(이하 1번 주택)에서 나중 주택(2번 주택)으로 이동할 때 일정 요건을 갖추면 1번 주택에 대해 비과세를 받을 수 있는 제도이다. 요건은 다음과 같다. 

- 1번 주택을 취득하고 1년이 지난 후 2번 주택을 취득할 것

- 2번 주택 취득 후 3년 이내에 1번 주택을 매도할 것

- 이때 1번 주택은 최소 2년은 보유할 것

수익형 부동산 옥석 고르기

오피스텔, 전용 60~135㎡ 중형 면적에 집중하라. 강남권에서 주목할 지역은 강남구 대치·역삼동 일원이 있고 서초구는 강남대로 주변에 오피스텔이 밀집해 있다. 송파구는 잠실·방이·석촌·신촌동 일대에 다양한 오피스텔이 포진해 있다. 경기도는 3기 신도시 추진지역과 광역교통망 개선지역을 눈여겨보자. 

미래 서울 중심이 될 삼성, 잠실, 용산 슈퍼아파트 분석

지은이 : 

고종완

도시공학 박사, 현) 한국자산관리연구원 원장 

전) 서울시 주택정책 자문위원

권대중

【현재】 

· 소속 : 명지대학교 부동산학과 교수 

· 보직 : 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 

명지대학교 부동산대학원 주임교수 

【학회】 

· 한반도 경제연구소 소장 

· (사)대한부동산학회 이사장 

· (사)한국부동산융복합학회 회장 

· (사)국가미래연구원 국토ㆍ부동산위원 

· 전)(사)대한부동산학회 제17~18대회장 

· 전)(사)한국건설법무학회 부회장 

· 전)(사)한국감정평가학회 이사 

【정부】 

· 국토교통부 중앙지적위원 

· 국토교통부 도시재생전문가위원 역임 

· 전)국토교통부 국가공간정보위원 역임 

· 전)국토교통부 공인중개사 정책심의위원 

· 전)국토교통부 부동산 소비자보호위원 

· 전)국토교통부 공간정보전문위원 

· 전)국토교통부 임대주택 자문위원 

· 전)국토교통부 부동산서비스산업발전 워킹그룹 

【공공기관 및 단체】 

· 한국공인중개사협회 고문 

· 한국감정평가협회 포럼위원 

· LH한국토지주택공사 투자심사위원 

· 주택도시보증공사 도시재생사업심의위원 

· 한국산업단지공단 자문위원 

· 한국광해관리공단 자문위원 

· 한국개발연구원 정책전문가위원 

· 전)주택도시보증공사 경영자문위원 

· 전)한국CM협회 교육ㆍ훈련위원장 

· 전)LX한국국토정보공사 선임 비상임이사 

【논문】 

·‘고층공동주택 재건축을 위한 자금조달방안’ 등 

한국연구재단 등재ㆍ등재후보지 70여 편 발표 

【연구용역】 

·‘일반주거지역 종세분화 이전건물 공동주택의 

주거환경개선에 관한 연구’ 서울시의회 등 10여 편 

【지방공공기관】 

· 서울특별시 용산구 분양가심의위원회 위원장 

· 서울특별시 서초구 분양가심의위원회 위원장 

· 인천광역시 서구 분양가심의위원회 위원장 

· 고양시 분양가심의위원회 위원장 

· 경기도시공사 분양가심의위원회 위원장 

· 인천도시공사 자문위원 

· 인천항만공사 자문위원 

· 전)김포도시공사 분양가심의위원회 위원장 

【언론】 

· KBS, KBS-R, MBC, MBC-R, SBS, SBS-cnbc 

· MBN, M-money, YTN, YTN-R 등 방송출연 중 

【기타】 

· 전)건국대, 동국대, 평택대, 경일대대학원 등 강의 

· 전)국민행복추진단 국토ㆍ부동산위원 

· 전)경부선철도 지하화사업 금융자문위원 

· 전)지식경제부 해외전문인력파견 심사위원 

· 전)하나은행, 경찰공제회 등 금융기관 투자심사위원 

· 전)디벨로퍼협회 전문위원 

· 전)포럼 시민과 친구(봉사단체) 부대표 

· 전)포럼 통일(봉사단체) 자문교수 

· 전)레피드도시개발(주) 대표이사 

· 전)레피드코리아(주) 대표이사 

· 전)REMACO INVEST C.R.C 부사장 

· 전)톰슨벵크와치신용평가(주) 자산관리본부장 

· 전)D&P A.M.C 상무이사 

· 전)감정평가업계 10여년 근무 

【저서】 

· 「도시재생의 이해」(2018, 부연사) 

· 「부동산학개론」(2016, 부연사) 

· 「부동산컨설팅의 이해」(2016, 부연사) 

· 「부동산중개론」(2016, 부연사) 

· 「도시재생과 정비사업」(2016, 부연사)(2017, 부연사) 

· 「도시재생론」(2013, 부연사) 

· 「정비사업과 건설사업관리(CM)」(2013, 부연사)(2017,부연사) 

· 「부동산개발사업기획론」(2012, 송설사) 

· 「도시 및 주거환경정비사업」(2011, 송설사) 

· 「연구조사방법론」(2009, 송설사) 

· 「알기쉬운 부동산금융론」(2008, 송설사)

박합수

KB국민은행에 근무한 31년 중 18년간 PB고객 등을 대상으로 부동산 전문 상담업무를 담당하고 있다. 우리나라의 수많은 자산가와 직접 대면하여 부동산 고민을 해결하는 명쾌한 분석으로 정평이 나 있다. 건국대 부동산대학원을 거쳐 단국대에서 도시 및 지역계획학 박사학위를 취득했다. <MBC 경제매거진M>, <MBC 라디오 손에 잡히는 경제>, <KBS 라디오 경제투데이> 등에 출연했다. 매년 매일경제 머니쇼와 조선일보 부동산트렌드쇼 세미나에서 강연하고 있으며, 건국대 부동산대학원 최고경영자과정, 한국금융연수원, 조선비즈 부동산아카데미 등에서 강의하고 있다. 참여정부 때부터 정책자문도 꾸준히 수행해온 대한민국 최고의 부동산 전문가다.

손동우

매일경제신문 부동산·도시계획 전문기자

심교언

건국대학교 부동산학과 교수. 서울대학교 도시공학 학사, 동 대학원 도시공학 석?박사 학위를 받았으며, 강남대?대진대?한동대?한양대 도시공학과에서 강의했다. 전남 경제자유구역개발 자문위원, 국무총리실 세종특별자치시 지원위원회 전문위원, 인천광역시 도시재생정비위원회 위원, 국토도시계획학회 이사, 한국부동산분석학회 이사, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 국방부 정책자문위원 등을 역임했다. 정부에서 수행하는 신도시 개발과 경제자유구역 개발 등 국책사업에 많이 참여했으며, PF 사업에 대한 연구를 다수 진행했다. 최근에도 각종 개발사업에 대한 자문 및 연구를 수행하고 있다. 언론사 기자들이 가장 많이 찾는 부동산 전문가로 유명하며, 각종 부동산 관련 이슈가 터질 때마다 특유의 날카로운 분석으로 대중에 올바른 정보를 전달해왔다. 

양지영

현재 양지영R&C연구소 소장으로 재직중이며, 리얼투데이 컨텐츠본부장 및 내집마련정보사 팀장을 지냈다. 기자로 첫 사회생활을 시작해 신문기자와 잡지기자를 경험하다가 우연히 부동산에 관심을 가지기 시작했다. 그렇게 ‘기자’라는 직업을 포기하고 부동산정보업체에 입문하게 되면서 현장을 직접 뛰어다니고 부동산에 대한 공부를 하기 시작했다. 강남 복부인과 소통하고 부동산중개업소, 조합원 등 현장 곳곳의 목소리를 듣고 공부하면서 부동산 공부는 물론 재테크 비법을 터득해왔다. 20대 어린 나이부터 재테크에 발을 디딘 이후 현장에서 느낀 본인의 실전 경험을 바탕으로 신문과 방송 등에서 현장 실무와 이론을 갖춘 몇 안 되는 여성 부동산 전문가로 활발하게 활동중이다. 

MBN, MBC, KBS, SBS, TVN <쿨까당>, 채널A <황금나침반> 등 여러 TV프로그램에 패널로 출연하고, KBS1 라디오 <생생 라디오 매거진 김승채입니다> 재테크 코너에 고정 출연중이다. <매일경제> <한국경제> <동아일보> <디지털타임즈> 등에 부동산 칼럼을 기고하는 등 재테크 관련 칼럼을 연재하고 있다. 저서로는 『부동산 중개업자를 친구로 만들어라』 『아파트 시대 끝났다』 『나의 꿈 월세로 천만원 벌기』가 있다.

제네시스박

연세대학교에서 경영학을 전공하고, 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했다. 부동산 투자에 눈을 뜬 계기는 내 집 마련을 준비하면서부터였다. 평소 숫자를 좋아하고 사업 기획 및 운영에 관심이 많아 이를 부동산 투자에 접하다 보니 자연스럽게 부동산 세금에도 눈을 뜨게 됐다. 

부동산 투자를 열심히 하는 사람도, 부동산 투자에 관심이 많은 사람도 세금 및 절세 방안에 대해서는 의외로 관심이 없거나 실수하는 경우를 많이 보면서 부동산 절세에 대한 이야기를 블로그에 하나씩 올렸다. 블로그에 올라가는 이야기가 늘어날수록 입소문도 늘어나면서 짧은 시간에 부동산 세금분야 파워 블로거가 되었다. 지금은 서울은 물론, 부산, 대구, 대전, 광주 등 여러 지역에서 다양한 투자자를 대상으로 강의를 하고 있다. 또한 더 많은 사람이 부동산 절세 정보를 쉽게 접할 수 있도록 유튜브에 〈채널 제네시스박〉을 개설해 부동산 세금 전문 유튜버로 활동하고 있다. 

블로그, 유튜브에 올리는 글과 영상 하나하나에 수많은 댓글이 달리는 것은 기본이고 여러 부동산 온라인 카페, 블로그 등에 스크랩되고 있다. 또한 강의 후에는 “그 어떤 강의보다 내 상황에 적용하기 쉬었다”, “사이다 같은 강의”, “부동산 세금이 이렇게 쉬운 줄 몰랐다”, “이해하기 쉽고 완벽한 정리” 등의 후기가 대부분을 차지한다. 그래서 부동산 투자자들 사이에서는 ‘친절한 제네시스박’으로 유명하다. 

저자는 지금도 ‘부동산 절세’ 관련 노하우, 정보를 알려주기 위해 온라인(블로그, 유튜브)과 오프라인(강의)에서 활발하게 활동하고 있다. 그리고 수많은 강의와 상담한 내용, 현장에서 확인한 궁금증들을 ‘친절하게’ 전달하고자 이 책을 집필했다. 

저서로는 <대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석> <부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?> 등이 있다. 

함영진

직방 빅데이터랩장

Part 1 임대차 3법, 부동산 전쟁의 시작

살까? 버틸까? 팔까? 09

무주택부터 1~3주택까지 부동산 맞춤 전략 21

천지개벽, 임대차 3법 총정리 33

한국만 집값이 미쳤나? 코로나 이후 집값은? 50

막 내리는 주택임대사업자, 퇴로를 찾아라 61

Part 2 부동산 부자로 가는 마지막 열차

재건축, 재개발 노른자 입지는 어디? 81

말 많고 탈 많은 신분당선, GTX 다시 보기 94

청약은 운이 아닌 전략! 배트 잘 골라 쥐면 ‘홈런’ 108

징벌적 세금, 그래도 틈새는 있다 126

돈 되는 수익형 부동산은 따로 있다 156

Part 3 지금 이곳에 돈을 묻어라

수도권 신규 개발지, 신혼ㆍ생애최초 특공으로 승부하라 171

기회의 땅 3기 신도시, 내 집 마련 대기회 184

확 바뀐 임대 아파트에서 잘 살아보자 205

1기 신도시에서 다시 기회를 잡아라 216

투자가치 최고, 삼성과 용산의 슈퍼 아파트 226 

부록 1. 주목! 20·30 위한 내 집 마련 전략 243

부록 2. 문재인 정부 부동산 대책 일지 252

부록 3. 부동산 규제 끝판왕, 분양가 상한제 파헤치기 254