레벤톤의 아파트 엑스파일 (2020.8)

아파트 엑스맨을 물리치는 가장 확실한 방법

아파트에 살고 있는 엑스맨의 실체를 최초 공개했던 레벤톤(필명)이 엑스파일을 들고 돌아왔다. 첫책 『아파트에서 살아남기』가 ‘아파트 황당 비리 고발서’였다면, 이 책 『레벤톤의 아파트 엑스파일』은 본격 ‘엑스맨 퇴치 교과서’이다.

그동안 수많은 강연 요청에 응하느라 온갖 아파트 비리 사례를 관찰 및 수집하게 된 저자는, 몰라서 당하고 알고도 물리치지 못해 결국 좌절하고 말았던 아파트 정의파들을 위한 책을 만들기로 결심했다.

초심자는 아주 기본적인 아파트 운영의 구조와 과정을 배울 수 있고, 현직 아파트 리더들이라면 자칫 실수하기 쉬운 입대의(입주자대표회의) 관련 핵심 업무를 체득할 수 있다. 심지어 만약 엑스맨이 읽는다면 움찔할 만한 부비트랩 같은 팁들이 곳곳에 담겼다. 아파트 비리를 간단히 찾아내는 법부터 정의파가 엑스맨과 싸워 이기는 법까지, 아파트 입주민이 반드시 알아야 할 필수 정보를 위트 있게 소개한다.

본문 사이에 배치된 생생한 칼럼들(레벤톤의 기묘한 칼럼)이 묵직한 돌직구와 같은 통쾌함을 주며, 입주민, 동대표, 입대의, 관리소장 등에게 진심을 담아 고하는 작은 호소문조차 짜릿한 공감으로 다가올 것이다.

기묘하다, 유쾌하다, 그럼에도 정의롭다!

레벤톤이 돌아왔다. 아파트 정상화를 위해. 첫책 『아파트에서 살아남기』로 수많은 아파트인(?)들의 문제의식을 흔들어 깨웠던 그가 신간 『레벤톤의 아파트 엑스파일』로 돌아온 이유를 직접 들어본다. 저자 인터뷰가 이어진다.

[저자인터뷰] 레벤톤은 왜 “아파트 엑스파일”을 공개했나?

[Q] 2013년, 첫 책 『아파트에서 살아남기』 출간 이후 레벤톤이라는 필명은 업계(?)에서 레전드가 되어 있는 느낌이다. 어떻게 생각하나?

​[A] ​많은 분들이 전작 『아파트에서 살아남기』를 사랑해주신 덕분에 레전드까지는 아니더라도 아주 조금 알려진 건 맞는 것 같다. 전작을 낼 당시만 해도 ‘이런 내용의 책에 과연 얼마나 관심을 가져줄까’라는 의구심이 있었다. 책이 세상에 나오면서 오히려 더 많은 부조리와 비슷한 내용들의 고민들을 알게 되었다. 7년이라는 적지 않은 시간이 지났지만 상황은 여전히 그대로이다. 대부분의 아파트는 여전히 엑스맨들에 의해 좌지우지되고 있다.

[Q] 『아파트 엑스파일』은 『아파트에서 살아남기』의 2탄인가?

​
[A] ​『아파트에서 살아남기』가 필자의 경험을 기록한 투쟁기였다면 『아파트 엑스파일』은 비단 필자의 경험뿐 아니라 대부분의 아파트에서 일어나는 일반적인 문제들을 폭넓게 다루는 책이다. 아파트 비리에 관한 일반인용 백서와 같은 모습이 되길 바라며 집필했다. 구성과 내용 모두에서 『아파트에서 살아남기』의 연장선이 아니므로 2탄이라고 하기엔 무리가 있을 것 같다.

[Q] 아직도 아파트에서 사적 이익을 챙기는 엑스맨들이 많다고 보나?

​[A] ​아파트에서 남 몰래 사익을 추구하는 엑스맨들은 여전히 너무나 많다. 사회적 관심에서 벗어나 있는 영역이기에 공동주택관리법의 허점을 이용한 구태의연한 비리 수법이 아직도 통용되고 있다. 디지털 시대가 도래했다고 하지만 아파트 비리의 영역만큼은 여전히 아날로그 방식이 잘 먹히므로 거의 진화(?)하지 않고 있다. 물론 긍정적인 점도 있다. 『아파트에서 살아남기』 출간 당시에 비해 입주민들의 관심도 많아졌고 똑똑해졌다고 본다. 필자의 책들 외에도 몇몇 서적이 출간되었으며 이런 추세는 지속될 것이라 생각한다.

[Q] 이제 아파트 대표 일은 하지 않는다고 하던데...

​​[A] 지금도 아파트에 살고 있긴 한데 지금 살고 있는 집은 내 집이 아니다. (웃음) 소유자만 동대표를 할 수 있으므로 반강제적으로 더 이상 할 수 없게 되었다. 하하! 웃자고 한 얘기고, 나에게 주어진 한정된 시간을 어디에 투자했을 때 더 큰 효과가 나올지 그 방법을 계속 고민해왔다. 내가 사는 아파트의 동대표가 되어 동네의 정의를 세우는 일도 가치 있는 일이지만 더 많은 사람들에게 도움이 되는 일을 하고 싶었다. 그래서 다시 펜을 들게 되었고 이 책이 세상에 나온 것이다.

[Q] 책을 보면 본문 외에 칼럼(기묘한 칼럼)이 많이 나오는데 책에 왜 칼럼이 나오는가?

​​
[A] 일단 ‘기묘한’은 나에게 마치 그림자처럼 어릴 적부터 붙어다니는, 사랑하는 별명이다. ‘아파트에서 살아남기 카페’에 시간 날 때마다 특정 주제에 대한 칼럼을 올리게 되었고 그게 쌓이다보니 충분히 좋은 정보라는 생각이 들어 내용을 보충하고 다듬어 책에까지 삽입하게 되었다. 구성상 칼럼들은 본문은 아니지만 독자들에게 매우 유용한 글들이 될 것이라 믿는다.

[Q] 바쁜 독자들을 위해, 책 내용 중에 꼭 읽어보기를 권하고 싶은 부분이 있다면?

​​[A] 기묘한 칼럼 몇 개만 읽어봐도 이 책이 어떤 책인지 느낌이 어느 정도 올 것이라고 생각한다. 전국 각지의 전혀 다른 아파트들에서 신기하게도 거의 대동소이하게 일어나는 일들을 칼럼으로 나름 쉽게 담으려 노력했다. 만약 한 꼭지만 추천해야 한다면, “정의로운 사람들이 오히려 힘든 이유”라는 글을 추천한다.

[Q] 도대체 엑스맨들은 왜 사라지지 않는 것인가?

​
[A] ​똥이 있는 곳에 똥파리가 꼬이는 것은 어찌 보면 당연한 일일지도 모른다. 똥을 치우건 똥파리를 때려잡건 둘 중 하나가 되어야 하는데 여전히 그 해결책은 묘연하다. 아파트에 지금과 같은 방식으로 돈이 쌓이고 넘치는 이상 그 돈을 노리는 엑스맨들이 알아서 사라질 리가 없다.

[Q] 책 내용 중에는 입주민들뿐만 아니라 공무원들을 향한 메시지도 있던데...

​​
[A] 입대의 활동을 하면서 힘들었던 점이야 수백 가지를 나열할 수 있을 것이다. 그중 가장 난감했던 부분들이 공무원들을 상대할 때였던 것 같다. 정의파가 하루아침에 피고소인이 되어 시달리게 되고, 행정공무원의 무지와 아집에 분노를 억눌러야 했던 적이 한두 번이 아니다. 물론 공무원들도 애로사항이 많은 것은 안다. (구청 공무원 한두 명이 그 구 안에 있는 수십 개의 아파트를 모두 관리한다.) 다만 그 공무원의 결정에 따라 아파트 전체가 휘청휘청한다는 점을 고려하면 정확한 지식과 상식을 가지고 일을 해야 한다. 걸핏하면 관공서에 찾아와서 드러눕는 엑스맨 민원인 편을, 귀찮다는 이유로 들어주면 안 되지 않는가?

[Q] 끝으로, 엑스맨 없는 아파트를 만들려면 진짜 어떻게 해야 할까? (책에 있겠지만 여기에도 한마디 한다면)

​
[A] 투명한 아파트를 만들기 위해 입주민들의 관심이 필요하다는 얘기는 사실 하나 마나한 얘기이다. 아파트가 비리로 물든 것은 입주민들의 관심이 없어서만이 아니라 집요하게 비리를 저지르는 엑스맨들 때문이다. 입주민이 아무리 관심을 가지더라도 엑스맨이 자리를 꿰차고서 작정하고 계획하면 당할 수밖에 없다. 입주민의 관심이 중요하지 않다는 의미가 아니라 문제의 핵심은 엑스맨의 존재라는 얘기다.
​주제넘은 얘기일지도 모르지만, 악인으로 태어난 사람은 계속 악인으로 산다. 나는 악인이 살면서 선량한 사람으로 바뀌는 것을 한 번도 본 적이 없다. 신기하게도 악인은 악인들끼리 어울리고 선인은 선인들끼리 어울린다. 아파트는 1%의 악인과 1%의 선인이 싸우며 나머지 98%의 입주민은 그냥 이기는 쪽을 따라가는 구조로 돌아간다. 이 싸움에서 선인이 이기면 좋은 아파트가 되고 악인이 이기면 문제 아파트가 된다. ‘내가 사는 아파트’가 좋은 아파트인지 문제 아파트인지는 그저 운일 뿐이다.
​아무나 손만 들면 동대표가 되는데, 이 동대표에게 주어지는 비용집행 권한은 실로 막강하다. 능력 없는 사람한테 너무 쉽게 완장을 주는 것이다. 비리가 걸려도 솜방망이 처벌이 되고, 다른 곳에 가서 똑같은 짓을 해도 어찌할 방법이 없다. 그래서 입대의의 보수와 공개 의무는 올리되, 권한은 낮추고, 처벌은 지금보다 훨씬 강화해야 한다고 생각한다. 예를 들어 아파트관리청 같은 전문기관을 신설하여 정기 감사를 진행하고 비리가 적발된 경우 그 사람은 형사처벌과 함께 영원히 이 나라 어느 곳에서도 다시는 입대의를 할 수 없도록 확실히 제재해야 한다.

 

김효한
슈퍼카 람보르기니 시리즈이자 유명한 투우소의 이름인 ‘레벤톤’을 필명으로 삼아 활동 중인 김효한은 아파트 비리 및 분쟁 전문가이자 증권회사에서 마케팅을 하는 회사원이다. 스페인어로 ‘폭발하는’이라는 뜻의 레벤톤(revent?n)답게 두려움 없이 아파트 적폐들과 대결했고 승리했다.
평범한 회사원과 용맹한 아파트 리더의 역할을 긴 시간 병행하며 아파트가 생활의 터전만이 아니라 생존의 정글이 될 수도 있음을 온몸으로 확인했다. 그의 기묘한 경험은 2013년 『아파트에서 살아남기』라는 책으로 출간되었고, 편법과 중상모략이 판치는 분양 아파트의 입주 막장 스토리를 세상에 알렸다. 이제 레벤톤 김효한은 아파트 일꾼으로 활동하지 않지만 그간의 경험을 공유하고 발전시키는 데 새롭게 힘을 쓰고 있다.
지금도 거의 모든 아파트에 엑스맨들이 서식하고 있다고 말하는 저자는, 엑스맨을 발견하더라도 절대로 준비 없이 싸움을 시작하지 말라고 경고한다. 엑스맨들은 상당한 프로들이고, 입주민은 사실상 아마추어이기 때문이다. 이 책 『레벤톤의 아파트 엑스파일』을 통해 저자는 아파트에 각종 비리와 분쟁이 끊이지 않는 구조적인 원인을 차분히 짚어주고 이를 극복하기 위한 실제적인 아이디어와 효과적인 제언을 알기 쉽게 풀어낸다.
아울러 엑스맨들이 설치고 판치는 아파트를 깨끗한 아파트로 만들려면 입주민들이 똘똘 뭉쳐 싸워야 한다는 첫 책의 주장을 과감히 수정한다. 좋은 리더 때문에 살기 좋아진 아파트도 나쁜 리더가 등장하면 다시 망가질 수 있기 때문이다. 나라의 운명이 그렇듯 아파트 문제도 구조와 시스템에 달렸다. 이 책은 저자 레벤톤에겐 더 큰 싸움을 위한 시작인 셈이다.

 

정문 : 단언컨대, 당신은 지금 아파트 X맨들에게 속고 있다
 엑스맨은 대부분 비슷하게 해먹는다
 큰 그림을 알아야 엑스맨 퇴치가 가능하다
 이 책을 읽는 당신은 누구인가

1동 : 이제라도 제대로 알아야 할, 아파트의 구성
 푼돈 아끼는 일에만 열심인 우리들
 관리비 구멍은 잘 모르는 사람들
 아파트를 대충 아는 사람들
 입대의와 선관위를 아십니까?
부녀회, 노인회, 통반장 모르는 사람은 없겠죠?
학교에서 가르쳐주지 않는 아파트 생활의 실체

 레벤톤의 기묘한 정보 : 숫자로 본 아파트
 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 1%가 99%를 장악한다 - 레벤톤의 법칙

2동 : 아파트의 엑스맨들
 엑스맨에도 종류가 있다
 건설사 엑스맨
 직업 입대의 엑스맨
 꼬붕 엑스맨
 완장 엑스맨
 정치꿈나무 엑스맨
 통반장 엑스맨

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 아파트에서 이웃사촌은 멸종되었다

3동 : 입주민, 아파트 생태계의 피식자들
 입주자와 사용자의 동상이몽
 어느 아파트나 예외가 없는 입주민의 특성
_관심이 없으니 손해를 본다 | 불만이 많다, 끝도 없이 나온다 | 때론 매우 이기적인 사람들 | 피해에 민감한 귀차니스트 | 겁 먹으면 지는 거야
 입주민의 의무 (알면 아주 깜짝 놀랄지도 모름)
 _함께 살기 위한 예의로서의 의무 | 공익을 방해하지 말아야 할 의무 | 망가뜨리면 물어줘야 할 의무 | 민폐를 끼치면 책임져야 할 의무 | 집주인으로서의 의무
 입주민의 권리 (중요하고 중요한)
 _대표자를 뽑을 권리, 나설 권리 | 묻거나 따질 권리 | 잘못하는 대표 해임시킬 권리 | 해임권이 가장 중요한 권리일 수도 있다

 레벤톤의 기묘한 칼럼: 견뎌야 할 것은 왕관의 무게가 아니라 모함

4동 : 입주자대표회의에 주목하라
 입대의란 정말 무엇인가?
입대의 회의를 보면 그것을 알 수 있다
_회의는 회장이 소집한다, 그것부터 권한이 시작된다 | 회의 규정부터 지키는 입대의가 일 잘하는 입대의다 | 회의하는 시간대도 잦은 이슈가 된다 | 회의 방청 규정을 보면 속셈이 보인다
 입대의 회장의 ‘막강한’ 역할
_업부추진비를 받고 교통비, 통신비 등을 또 받는다고? | 도장을 가진 자가 힘을 가진다 | 입대의 회장은 동네북이자 동네 핵인싸
 입대의 임원의 ‘유명무실한’ 역할
 동대표의 만만한 역할
 입대의 의결사항 알아두기
_포괄적이고 다소 모호한 관리법과 시행령 | 실수하기 쉬운 의결사항들
 회의록이라는 이름의 아파트왕조실록
 입대의 운영비라는 뜨거운 감자
_다과비로 떡볶이 순대를 사먹은 입대의의 운명 | 규정이 모호해도 원리원칙대로 노력하라 | 일하지 않은 입대의에게 출석수당은 없다 | 입대의 업무추진비는 보너스가 아니다

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 임기는 언젠간 끝난다

5동 : 아파트 선거관리위원회의 진실
 당신은 선관위를 제대로 아십니까?
 _선관위의 중요성은 나라나 아파트나 마찬가지 | 선거관리위원회 관리는 누가 하나? | 선관위의 진짜 만행은 해임 방해공작일지도 모른다 | 관계당국도 방치하는 불량 관리 아파트의 현실
 선관위의 업무
_엑스맨들이 파고드는 관리규약의 틈새 | 아파트니까 대충 선거해도 된다는 방심은 위험하다 | 선거로 꼼수를 부릴 수도 있는 엑스맨 선관위
 엑스맨 선관위
 똥파리 입대의나 엑스맨 선관위를 해임하는 방법

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 해병은 아니지만, 한번 엑스맨은 영원한 엑스맨

6동 : 아파트의 자생단체들
 자생인듯 기생인듯 썸 타는 자생단체들
_존재감부터 다른 입대의와 자생단체 | 입대의와 자생단체가 대결(?)한다면 | 입대의와 자생단체가 함께 오염(?)됐다면
 커뮤니티 센터가 만들어내는 코미디들
_메뉴는 아무거나, 아파트는 알아서들 | 정답은 없지만 정도는 있다
 보육시설을 보호하라
_원장님이 아파트 어린이집을 선호하거나 회피하는 이유 | 입대의, 학부모, 어린이집의 삼각갈등 상황 | 관리규약 변경과 관행 유지의 아이러니 | 편법은 정답이 될 수 없다 | 어린이집 딜레마에 빠져 있다면
 부대시설 복리시설도 꼼꼼하게
_입대의 의결은 마술봉이 아니다 | 무식하면 용감하다는 사례는 넘쳐난다 | 규정대로 해(먹어)야 탈이 없다

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 좋은 놈, 나쁜 놈, 똑똑한 놈, 멍청한 놈

7동 : 관리주체라는 이름의 동네북
 관리주체라고 쓰고 관리사무소라 읽는다
_엄마가 좋아, 아빠가 좋아? 만큼 멍청한 질문 | 관리주체의 무한책임론은 다소 개선되었다 | 입대의 하수인이 되지 않고 관리할 수 있을까
 관리주체 선정의 두 갈래길
 관리주체의 업무를 규정대로 알아야 하는 이유
_관리주체에 대한 입주민들의 오해와 오버
 경비원도 사람이다, 사람!
 _사람이 사람을 구한다 | 히어로는 아니지만 난감한 순간에 있어줘야 할 사람 | 케바케, 복불복, 갑을관계
 관리주체는 지난 여름의 자료도 가지고 있다
 용역업체 선정 프로세스
 아파트 내의 유일한 전문가, 관리소장

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 초고수 엑스맨은 리더로 나서지 않는다
 레벤톤의 기묘한 퀴즈 : ‘프로 엑스맨’이 가장 두려워하는 것은 무엇일까요?

8동 : 통반장 사용설명서
 통장과 반장의 역할
_준 공무원? 준 정치인? 준 마을 유지? 준 엑스맨? | 통반장인가 마케터 홍반장인가?
일부 통반장들의 은밀한 사익추구 생활

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 분노하지 말고 무조건 차분하게

9동 : 아파트의 상위 기관은 관리당국
 관리당국의 구조와 아파트의 운명
 구청 주택과에서 생긴 일
_과태료는 호환마마만큼 무섭다 | 양날의 검을 든 예측불허의 구청 담당자 | 하늘은 구청 담당자가 돕는 자를 돕는다
 민원의 순기능과 역기능
_민원은 힘이 세다, 어느 쪽으로든 | 엑스맨들도 민원의 힘을 안다 | 민원도 똑똑하게 넣어야 힘이 된다 | 잘 넣은 민원 하나, 열 소송 안 부럽다
 행정기관의 방관
_공무원의 답변은 놀랍도록 뻔하게 반복된다
 국토교통부의 유권해석은 예방주사다
 유권해석 사례들

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 정의로운 사람들이 오히려 힘든 이유

10동 : 아파트의 온라인 커뮤니티와 인터넷 정보들
 아파트 홈페이지와 네이버 다음 카페
 알아두면 유용한 사이트
_k-apt | 중앙공동주택관리지원센터 | 중앙공동주택관리분쟁조정위원회 | 한국아파트신문 | 아파트관리신문 | 레벤톤의 아파트에서 살아남기

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 두 명의 짝퉁(?) 레벤톤

11동 : 아파트 관리비라는 고인 물
 관리비의 항목들
 그렇다, 장기수선충당금이 문제다

 레벤톤의 기묘한 조언 : 아파트 비리 발견 후, 훌리건과 정의파를 구분짓는 한끗 차이
 레벤톤의 기묘한 지침 : 아파트 비리 발견 시 행동강령

12동 : 아파트 회계감사는 비지떡
 감사인듯 감사 아닌 아파트 회계감사
_감사가 제대로 이루어지기 힘든 시스템 | 입대의에게 돈을 받으며 입대의 잘못을 캐라고? | 자체적으로 할 일이 따로 있지 이건 아니다
 과태료는 약인가 독인가?
 _과태료는 대상을 차별(?)하지 않는다 | 과태료에 해박하면 빼박이다, 선수 등장 | 기울어진 운동장에서 전쟁이 시작된다
 과태료라는 치트키를 우리의 무기로
 벌금, 빨간줄 무서운지 아는 사람이 그래?
 _무거운 벌금에는 이유가 있다
 당신과 우리를 기다리고 있는 각종 고소들
_명예훼손죄 | 모욕죄 | 엑스맨에게도 훼손될 명예가 있을 줄이야 | 결론은 언제나 버킹검, 기준은 언제나 공익 | 업무방해죄

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 소통의 딜레마
 레벤톤의 기묘한 조언 : 상가를 괴롭힌 무지한 입대의 갑질의 결말

13동 : 아파트 규약도 법이다
 관리규약
_관리규약은 항상 두드려야 할 돌다리
 관리규약의 개정

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 이기고 싶다면, 고소 고발 절대로 하지 마라
 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 변호사는 승리의 도우미가 아니다
 레벤톤의 기묘한 경험 : 이렇게도 패소할 수 있다

 커뮤니티 센터 : 읽으면 나도 레벤톤, ‘~ 하는 법’ 가이드
 소통 안 되는 시행사(시공사) 상대하는 법
 비 친화적인 관리소장을 상대하는 법
 불법적인 입대의(선관위)에 대처하는 법-1
독단적인 입대의(선관위)에 대처하는 법-2
이기적인 입주민을 설득하는 법
 관리비 절약하는 법
 경찰수사에 잘 대처하는 법
 엑스맨을 법적으로 상대하는 법
 엑스맨의 역고소에 대처하는 법

 레벤톤의 기묘한 칼럼 : 아파트 리더의 필수 무기, 삼지창
 레벤톤의 기묘한 경험 : 개포동에서 본 놀라운 현실

후문 : 어떻게 하면 아파트를 투명하게 운영할 수 있을까?
좋은 사람들이 리더가 될 수 있도록 | 강력한 아파트관리청이 필요하다 | 오락가락하지 않는, 제도권의 분발과 각성