신방수 세무사의 양도소득세 완전분석 (2020.8)

점점 복잡해지는 양도소득세 완전 해부

정부에서 부동산 대책의 일환으로 양도소득세 제도를 주요 정책 수단으로 삼으면서 최근 양도소득세의 변화가 상당히 심하다. 대책 발표 시기에 따라 경과규정이 다수 들어오고, 입법이 제대로 안 되는 경우도 많아 실무상 쟁점들이 많이 생기고 있다. 또한 과세관청의 유권해석도 엄격해지면서 납세자들이 세금추징을 당하는 일들이 많아지고 있다. 

부동산 거래를 잘못하면 많은 세금을 낼 가능성이 높아지고 있는 것이 지금의 현실이다. 이 책은 이러한 배경 아래 부동산 거래 전에 반드시 알아야 할 양도소득세에 대한 실무적인 정보와 해결책을 제공한다. 또한 주택에 대한 양도소득세를 철저히 분석했기 때문에 이 책 한 권이면 양도소득세의 모든 내용을 파악할 수 있다.

최근 정부의 세제정책을 반영한 

주택 양도소득세의 모든 것

실수요자들은 양도소득세 비과세가 중심이 되고, 투자 수요자들의 경우엔 중과세가 중심이 된다. 하지만 실무에 들어가면 비과세 판단 및 중과세 판단이 어렵기 때문에 예기치 못한 세금을 낼 가능성이 높아진다. 이 책은 이러한 양도소득세 리스크를 최소화하는 데 역점을 두었고, 총 9장으로 구성했다. 

전반부에는 양도소득세 개관과 기초상식, 비과세와 중과세 판단을 위한 주택 수 산정방법, 양도소득세 비과세 분석을 정리했다. 후반부에는 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 분석, 재건축·재개발 입주권과 분양권 양도소득세 분석, 양도소득세 계산과 신고·납부, 양도소득세 중과세 분석 등을 살펴본다. 최근 발표된 세법과 시행령 개정내용을 철저히 분석한 이 책은 주택에 대한 양도소득세를 중점적으로 다루었기 때문에 실수요자와 투자 수요자 모두에게 유용한 책이 될 것이다.

지은이 : 신방수

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다. 

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다. 

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《주택임대사업자 등록과 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《상속·증여세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 50여 권이 있다.

머리말 …… 4

일러두기 …… 12 

제1장 양도소득세 개관 

01 양도소득세는 어떤 세금인가? …… 15

02 양도소득세 제도의 두 가지 핵심 축은? …… 18

03 양도소득세 비과세는 왜 해줄까? …… 23

04 비과세 받을 자격이 있는 자는 누구인가? …… 25

05 양도소득세 중과세는 왜 할까? …… 28

06 고가주택은 비과세와 중과세가 동시 적용될 수 있을까? …… 32

07 정부의 양도소득세 정책은 어떻게 진행될까? …… 38

08 양도소득세를 제대로 다루려면 어떻게 해야 할까? …… 43

심층분석 ① 최근 정부의 양도소득세 정책의 변화 …… 47

심층분석 ② 조정대상지역과 양도소득세의 관계 …… 53 

제2장 양도소득세 기초상식 

01 세법상 1세대는 어떻게 되어 있는가? …… 57

02 주택에 대한 판단도 중요한 이유는? …… 63

03 보유기간과 거주기간은 어디에 사용할까? …… 73

04 비과세 보유기간은 어떻게 적용하는가? …… 78

05 2021년 이후부터 확 바뀌는 다주택자의 비과세 보유기간 산정방법은? …… 83

심층분석 ① 보유기간 기산일의 변경 관련 Q&A …… 91

심층분석 ② 양도시기와 취득시기 …… 94 

제3장 비과세와 중과세 판단을 위한 주택 수 산정방법 

01 주택 수와 양도소득세 관계는? …… 99

02 비과세 적용 시의 주택 수 산정방법은? …… 104

03 중과세 적용 시의 주택 수 산정방법은? …… 109

04 다가구주택은 주택 수 산정을 어떻게 할까? …… 114

05 공동소유주택(지분주택)은 주택 수를 어떻게 산정하는가? …… 119

06 감면주택은 주택 수에 포함되는가? …… 123

07 사업용 주택은 주택 수에 포함되는가? …… 127

08 임대주택은 어떤 식으로 주택 수에 포함되는가? …… 131

09 취득 및 등록시점 등에 따라 요건이 달라지는 장기임대주택의 내용은? …… 141

심층분석 조합원입주권·분양권과 주택 수 …… 149 

제4장 양도소득세 비과세 분석 

01 1세대 1주택 비과세의 적용 원리는? …… 155

02 일시적 2주택 비과세 특례의 적용 원리는? …… 164

03 실전에서 일시적 2주택 비과세는 어떻게 적용받을까? …… 170

04 상속받은 주택이 있는 경우의 비과세 적용법은? …… 173

05 동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우의 비과세 적용법은? …… 180

06 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우의 비과세 적용법은? …… 183

심층분석 1세대 2주택 비과세 특례 적용대상 등 …… 189 

제5장 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 분석 

01 주택임대사업자에 대한 양도소득세 혜택에는 어떤 것들이 있는가? …… 193

02 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례의 요건은? …… 197

03 거주주택 비과세는 생애 1회만 적용되는가? …… 203

04 거주주택도 일시적 2주택 비과세가 가능한가? …… 209

05 2채 이상 보유상태에서 1주택만 놔두고 임대등록하면 비과세를 받을 수 있을까? …… 212

06 임대기간 등의 요건을 충족하지 못하면 어떤 불이익이 있을까? …… 216 

심층분석 장기임대주택을 제외한 일시적 2주택의 중과세 적용에 대한 대법원 판례 …… 220 

제6장 재건축·재개발 입주권과 분양권 양도소득세 분석 

01 조합원입주권 양도소득세 비과세 원리는? …… 225

02 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우의 비과세 특례는? …… 229

03 사업시행 중에 대체주택을 구입한 경우의 비과세 특례는? …… 232

04 조합원입주권에 대해 과세가 되는 경우의 과세방식은? …… 235

심층분석 ① 청산금과 양도소득세 …… 239

심층분석 ② 완공 후의 아파트 양도소득세 계산법 …… 241

심층분석 ③ 분양권과 양도소득세 …… 244 

제7장 양도소득세 계산과 신고·납부 

01 양도소득세는 어떻게 계산할까? …… 247

02 양도가액을 둘러싼 세무상 쟁점은? …… 251

03 취득가액 및 필요경비와 관련된 세무상 쟁점은? …… 255 

04 양도소득의 필요경비계산 특례(이월과세)는? …… 260

05 장기보유특별공제를 많이 받는 요령은? …… 264

06 양도차익의 산정 및 양도차손의 통산은 어떻게 하는가? …… 269

07 양도소득세 세율 적용법은? …… 274

08 양도소득세 감면은 어떻게 적용되는가? …… 278

심층분석 양도소득세 신고 및 납부 …… 282 

제8장 양도소득세 중과세 분석 

01 양도소득세 중과세의 두 가지 불이익은? …… 289

02 중과세제도의 적용 원리는? …… 292

심층분석 2주택 중과세 판단법 …… 300