초규제 시대 부동산 투자의 정석 (2020.10)

초규제 시대,
부동산 투자의 기본을 되새긴다

서울을 비롯한 수도권에서의 집값 상승을 막기 위해 정부가 내놓은 6.17 7.10대책을 비롯해 각종 규제를 포함한 부동산 정책이 그야말로 쏟아지고 있다. 그러나 지난 60여 년간 규제가 시장을 이긴 사례는 단 한 번도 없다. 부동산 시장의 프레임에 따라 서울 아파트 시장은 다시 상승을 향해 요동치고 있다. 거래 가능한 아파트를 없애 공급을 수요보다 줄여버린 현재의 부동산 정책은 가격 상승을 막을 가능성이 없다. 이제 서울 아파트는 요새화되어 아무나 살 수도 없는 트로피로 변해가는 중이다.
오랜 시간 부동산 관련 분야에서 학생들을 가르쳐온 지은이는 이 책에서 다시 상승 국면에 접어드는 2020년 이후 부동산 시장 전반을 전망한다. 또한 서울을 중심으로 부동산 투자자들이 주목해야 할 지역과 상품을 구체적으로 추천한다. 임대차 3법의 영향처럼 최근 부동산 시장의 이슈는 물론 새 아파트 옆 기존 아파트나 선도아파트의 투자 가치 등 초규제 시대에 되새겨야 할 부동산 투자의 정석, 기본을 충실하게 다루고 있다. 각 장의 마지막에 부록 형식으로 포함된 직방에서 제공하는 아파트 랭킹은 독자들의 선택의 폭을 넓히는 데 큰 도움을 줄 것이다.

2020년 이후 부동산 시장을 전망한다

이 책은 지역, 상품, 트렌드, 정책, 기타 총 다섯 장에 걸쳐 부동산 시장을 살펴본다. 첫째, 지역에서는 서울 아파트 가격의 상승 움직임, 새 아파트 옆 기존 아파트의 투자 가치, 신도시 개발 등에 대한 내용을 다룬다. 둘째, 상품에서는 수익형 부동산의 위험성, 연립주택과 단독주택이 주목받는 이유, 1인 가구의 주거 형태 변화와 관련해 다양한 부동산 상품을 살펴본다. 셋째, 트렌드에서는 규제 시대의 새로운 대안으로 떠오른 아파트 증여, 빈집 시대의 부동산 투자, 허위 매물을 없애기 위한 집주인 인증제 등 2020년 부동산 시장의 트렌드가 담겨 있다. 넷째, 정책에서는 부동산 규제가 낳고, 몸집을 키워버린 청약 로또, 주택담보대출 규제의 부작용, 최근 시행되고 있는 임대차 3법의 영향 등 현 정부의 부동산 정책과 관련된 내용을 다룬다. 마지막 기타에서는 틈새 부동산인 지식산업센터, 다시 주목받는 해외 부동산 투자, 부동산 투자자의 영원한 로망인 빌딩 투자 등 다양한 형태의 부동산 투자에 대해 알아본다.  

심현석
2020년 현재 미국 SWCU 부동산학과 교수로 우대빵부동산연구소 소장을 맡고 있다. 전국경제인연합회, 한국건설산업연구원, 부동산114 등에서 일했고, 영산대학교 부동산금융학과 부교수, 성결대학교 파이데이아학부 교수를 역임했다. 직방, 부동산114, 소비자연맹 등의 자문위원으로 활동 중이다.
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 책에 담고자 했다. 이를 통해 많은 이들이 부동산 시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고, 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대한다. 부 동산뿐만 아니라 자산 시장 전반에서 폭넓은 시각을 가지려 노력 중이다.
지은 책으로는 《누가 뭐래도 서울 아파트를 사라》, 《진보정권 시대 대한민국 부동산의 미래》, 《부자 되는 주택임대사업》, 《스타들의 부동산 재테크》, 《재개발·재건축 지금 사도 될까요》, 《아파트 제대로 고르는 법》, 《월세 받는 부동산 제대로 고르는 법》 등이 있다.

홍선관
연세대학교 졸업 후 하버드 대학원(Graduate School of Design) 디자인 석사 그리고 동경대학 도시공학과에서 박사과정을 수료했다. 이후 큐빅디자인연구소에서 건축과 인테리어 디자인 프로젝트를 진행했고, BHP코리아(현 세빌스)에서 부동산개발을 자문, ‘도시와사람’에서 부동산개발 실무를 수행했다.
현재 서울사이버대학교 건축공간디자인학과 교수로 재직하며 부설 ‘Center for Place Making’의 소장직을 맡아 우리 주변의 공간을 더 멋진 모습으로 만들기 위해 노력하고 있다. 조각 작 품을 전문적으로 전시하는 모란미술관의 부관장으로도 활동하고 있다. 저서로는 《체계적으로 접근한 부동산 개발론》, 《부동산 개발 총론》, 《부동산 디벨롭먼트》가 있고, 번역서로 《부동산 개발의 원칙(Real Estate Development principles and process)》과 《프로페셔널 부동산 개발(Professional Real Estate Development)》이 있다.

들어가며 …… 4

Part 1. 지역
 서울 아파트, 다시 오르나 …… 13
서울 아파트의 요새화 …… 17
멀티해비테이션, 대세가 될 것인가 …… 21
신도시개발은 빈집만 늘린다 …… 25
 30대 밀레니얼들은 어디에 살까 …… 29
새 아파트 옆 기존 아파트, 투자 가치 있을까 …… 33
그 많던 전원주택은 다 어디로 갔을까 …… 38
당신 아파트의 비교 대상은 어디인가 …… 44

Part 2. 상품
 수익형 부동산 부상의 위험 …… 57
빌라 투자는 나쁜 걸까 …… 65
연립주택의 귀환 …… 69
타운하우스와 테라스하우스, 어떨까 …… 75
단독주택의 반란 …… 82
 1인 가구도 넓게 살고 싶다 …… 89
고가 아파트 강세, 언제까지 갈까 …… 94
왜 선도아파트인가 …… 99
오피스 공실률이 위험하다 …… 104
섹션오피스는 오피스일까? …… 108

Part 3. 트렌드
 아파트가 10억 원이 넘어가면 …… 121
아파트 증여, 규제 시대의 새로운 대안이 될까 …… 129
빈집 시대의 부동산 투자 …… 134
부동산 가두리를 아는가 …… 137
집주인 인증, 허위매물을 없앨까 …… 141
폭락하면 집을 살까 …… 146
자기자본 수익률의 함정 …… 150
아파트, 분양보다는 입주에 관심을 갖자 …… 156

Part 4. 정책
 부동산은 정치다 …… 169
부동산 규제, 로또판을 키운다 …… 178
청약낭인 …… 182
임대차 3법의 통과 영향 …… 186
 LTV 99% 주택담보대출 …… 190
새 아파트는 짓지도, 거래할 수도 없다 …… 194

Part 5. 기타
 아파트 공화국은 나쁘기만 할까 …… 209
아파트는 새것, 상가는 헌것이 좋다? …… 217
틈새 부동산, 지식산업센터 …… 221
해외 부동산이 뜬다 …… 227
오피스텔 언제 살까 …… 231
실버타운을 짓지 않으면 …… 236
투자예요, 실거주예요 …… 241
부동산은 심리다 …… 246
부동산 투자자의 영원한 로망, 빌딩 …… 251