김헌동의 부동산 대폭로 누가 집값을 끌어올렸나

한 번도 경험해보지 못한 집값!
“정권, 관료, 재벌이 조장한 부동산투기가 이 나라를 무너뜨린다.”
한국 최고 부동산 건설 개혁 전문가의 사자후!

치솟는 집값, 전셋값으로 국민의 주거기본권이 희생되고 있지만, 그 누구도 제대로 책임지지 않고 있다. 더 이상 지금의 “한 번도 경험해보지 못한 집값”을 그대로 둘 수 없다는 절박함으로, 한국 최고의 부동산 건설 개혁 전문가, 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁운동본부장 김헌동과 노동, 주거, 재벌 개혁 등을 주제로 활동하는 시민단체 더불어삶의 대표 안진이가 진행한 ‘시민 대화’가 책으로 나왔다.
저자들은 지금의 집값 상승은 전적으로 현 정권이 책임져야 한다고 명확하게 지적한다. ‘정책 실패’라는 말로는 부족하다. ‘선의의 아마추어리즘’으로 인해 벌어진 일이 아니다. 문재인 정부의 ‘역대급’ 토건 노선, ‘불로소득’주도성장 정책에 의해 투기 세력이 양성되었다. 집값을 끌어올리기 위한 정부의 개입과 역할이 있었다. 저자들은 시간 순서대로 지난 3년간 정부의 어떤 정책들이 집값 상승에 결정적 영향을 끼쳤는지 구체적으로 폭로한다(1부).
저자들은 집값 상승의 원인을 제대로 살피기 위해서는 부동산 전체로 시야를 넓혀야 한다고 말한다. 재벌 별도합산토지에 ‘최대 0.7%’의 보유세가 부과되고 공시가격 현실화율은 30~40%에 불과한 현실, 각종 특혜를 통해 진짜 부동산 투기세력을 용인하고 개인에게만 책임을 떠넘기는 지금의 현실을 외면해서는 부동산 개혁이 불가능하다는 것이다. 이러한 투기의 몸통은 개인과는 비교할 수 없는 수준의 거대한 임대 이익, 개발 이익, 매매 이익을 독점하는 재벌과 토건족, 이들과 동맹을 맺고 국가 정책과 재정을 집행하며 각종 자료를 독점하고 통계를 ‘마사지’하며 사적 이익까지 추구하는 관료 집단, 그리고 이를 용인하고 그 속에서 자신들도 사적 이익을 챙기면서 아닌 척 포장하는 것에만 골몰하는 정권과 무책임한 여러 정치 세력들이라고 대담자들은 지적한다(2부). 집값 상승으로 가장 큰 이익을 본 자 역시 ‘투기의 몸통들’이다. 김헌동 본부장이 직접 만난 사람, 경험했던 일에 대한 회고와 실명 비판을 통해 이에 대한 근거를 제시한다(3부).
저자들은 “대통령이 의지가 강하면 집값 잡는 것은 쉽다”고 말한다. 공기업에 주어진 3대 권한(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권)을 국민을 위해 사용하고, 분양에 관련된 개혁적인 제도들을 활용하면 지금과 같은 ‘비정상적인’ 집값은 쉽게 정상화할 수 있다는 것이다. 보금자리주택 공급, 분양원가 공개.분양가상한제.후분양제가 작동했던 2000년대 후반부터 2010년대 초반까지의(2007~2014) 서울 아파트값 변동을 보면, 정책 효과는 분명하다. 공기업과 재벌이 폭리를 취할 수 없도록 적정건축비를 적용하여 건물만 분양하면, 지금 당장 강남 한복판에도 2억 원 이내로 아파트를 공급할 수 있다. 중요한 것은 오로지 정치 세력의 ‘의지’다. 이와 함께 재개발?재건축, 분양, 청약제도, 전월세 및 임차인 보호 대책, 대출에 이르는 광범한 부동산 정책 대안에 대해서도 실질적인 방향을 제시했다(4부).
지금의 집값 폭등은 대다수의 국민을 소외시키고 관료와 재벌, 소수 기득권만을 배불리는 극단적인 방향으로 치닫고 있다. ‘정권, 관료, 재벌이 조장한 부동산투기가 이 나라를 무너뜨리고’ 있다. 하지만 여전히 정부는 “서울 아파트값이 14% 올랐다”는 이야기만 반복하고, 주거권을 희생시키는 경기 부양용 부동산 정책을 포기하지 않은 채 상황을 모면하기 위한 꼼수와 가짜 논리를 제시하고 있다. 평당 500만 원이면 가능한 일을 공공과 재벌이 1000만 원, 2000만 원에 팔아 폭리를 취해 수조 원대 이익을 누리고, 개인 중 일부는 눈 뜨고 코 베이면서도 ‘집값이 오를 것이니’ 참고 인내하며, 접근조차 어려운 개인 다수는 분통을 터트리며 박탈감을 느끼고 주거 불안정에 노출되는 “이게 나라”일까?
이 책은 경실련이 수십 년간 수집한 꼼꼼한 자료를 근거로 성역 없는 강력한 비판을 통해 현 정부 부동산 문제의 팩트를 체크하고, 문제를 일으킨 세력의 구체적인 정체를 밝혔으며, 앞으로의 주거기본권 대안을 제시했다. 진정한 “비정상의 정상화”를 위해 시민이 알아야 할 논리를 제공한다. 권력자들에게 속지 않기 위한 시민의 필독서인 셈이다.

“부동산 문제는 자신 있다.”(문재인 대통령, 2019. 11.)
“서울 아파트 가격은 14% 올랐다.… 부동산 상승세는 멈췄다.”(김현미 국토부 장관, 2020. 7.)
국민 68% “정부의 부동산 정책은 잘못됐다.”(한국갤럽여론조사, 2020. 11.)
‘0.62% 오를 때마다 대책 한 번ㅋㅋ.’ 문재인 정부가 23번 쏟아낸 부동산 대책과 정부 공식 통계 “서울 아파트값 상승률 3년 14.2%”를 조롱하는 말들을 인터넷에서 너무 쉽게 찾아볼 수 있는 요즘이다. 정부는 집값이 폭등했다는 사실조차 제대로 인정하지 않지만, 현 정부의 부동산 정책이 실패했다는 인식은 국민들에게 일반적이다. 지금 중요한 건 시민들의 눈높이에서 왜 이렇게 집값이 올랐는가, 즉 누가 어떻게 자신의 이득을 위해 집값을 끌어올렸는가를 구체적으로 밝혀내는 것이다. 또한 ‘전임 정부 책임론’, ‘공급 확대론’ 등 정부의 실패를 회피하거나 또 다른 사태 악화를 불러올 논리의 맹점을 정확히 짚고 집값 정상화를 위한 현실적이고 정책적인 대안을 모색하는 것이다. 한국 최고의 부동산 개혁 전문가 김헌동 경실련 부동산건설개혁운동본부장과 노동, 주거, 재벌 개혁 시민단체 더불어삶의 안진이 대표의 ‘시민 대화’는 이러한 목표로 약 6개월 동안 진행되었고, 이를 바탕으로 문재인 정부 3년 부동산 정책 복기, 관료와 재벌 문제, 참여정부와 현 정부 여당 인물들에 대한 회고, 주택 문제 해결을 위한 정책 대안이라는 네 가지 주제로 구성된 책을 출간하게 되었다.

문재인 정부의 ‘불로소득주도성장’과 ‘불공정경제’,
관료와 재벌은 웃었고 대다수 국민은 울었다
문재인 정부의 ‘소득주도성장’과 ‘공정경제’는 부동산 정책에 있어서 정확히 반대로 작동됐다. 주택임대사업자 특혜로 50만 투기 세력이 생겨났고, 주택 100만 채가 ‘사재기’ 됐다. 건설 경기 부양을 위한 도시재생 뉴딜(50조), 3기 신도시(150조 예상), 한국형 뉴딜 SOC(30조 이상) 등에 엄청난 규모의 돈이 몰린다. 예비타당성조사 면제 사업은 ‘4대강 사업’을 진행한 MB보다 이미 더 많다(MB 5년 60조, 문재인 정부 3년 103.5조). 세율을 올린다고 하지만 ‘진짜 부자’인 재벌과 법인의 토지 세율은 건드리지 않고(보유세 최대 0.7%) 개인만 들쑤신다. 그 과정에서 청와대 정책실장들의 아파트값은 10억 원씩 올랐다(장하성, 김수현). 서민들이 1년에 500만 원 저축할 때 고위 공직자, 국회의원 아파트값은 3억, 5억씩 올랐다. 코로나19 팬데믹 이후 집값이 일부 하락할 조짐이 보이자 정부가 직접 미니 신도시 개발, 공기업 참여 서울 도심 재개발?재건축 계획을 발표해서 반전 시켜버렸다(2020년 5.6대책). 이를 직접 발표한 국토부 관료(박선호)는 해당 지역에 500평의 토지가 있어 이해충돌 가능성에 대한 문제제기가 이어진다. 부동산 자산 격차로 인한 양극화가 심화?고착되면서 절대 다수 국민들은 패배자로 전락하고 있다. 그 사이 권력의 중심부에 있는 정치인과 고위 공직자는 더욱 부자가 됐다. 그런데도 대통령은 “부동산은 자신 있다”고 하고 최장수 국토부 장관은 “상승세가 멈췄다”고 한다. 속 터지는 소리에 대다수 국민은 “세상이 왜 이래, 왜 이렇게 힘들어” 하지 않을 수 없다.

조작이 의심되는 통계 그리고 각종 특혜,
투기와 폭리의 거대한 실체를 밝혀라
부동산 투기와 집값 폭등의 실체에 접근하기 위해서는 정권뿐만 아니라 투기의 또 다른 몸통, ‘관료’와 ‘재벌’에 대해 이야기해야 한다. 국토부는 매해 1800억 원을 들여 공시지가를 조사하고 관련 통계를 작성한다. 그 결과가 “문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값 14% 상승”이다. 믿을 수 없는 통계의 원자료 및 산출 근거 공개는 “통계법상 불가능”하다고 거부한다. 산출 근거를 제시하지 않는데, 현실과 동떨어진 통계를 어떻게 믿으라는 것일까? 경실련은 자체 데이터베이스와 여러 민간 자료와의 비교를 통해 문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값 상승률을 52%로 추산했다. 경실련의 ‘책임질 수 있는 인물과의 공개 토론’ 요구를 국토부는 여전히 모르쇠를 놓고 있다.
문제는 이러한 관료들이 ‘정권 교체에 영향 받지 않고’ 주요 부동산 정책의 틀을 짜고 집행한다는 점에 있다. 관료들은 기록, 정보, 자료를 가지고 있지만 관계 법령을 이유로 전혀 시민에게 공개하지 않는다. 군사정권 시절에도 알 수 있었던 재벌의 비업무용 부동산 보유 실태, 토지 거래 현황 등을 지금은 전혀 알 수 없다. 이래 놓고 시세의 33%에 불과한 공시지가가 67%대(상업?업무용 토지)라는 정부의 주장을 비판하면 ‘정부의 통계가 가장 공신력이 있다’고 한다. 스스로를 진보와 개혁으로 포장하는 데에 급급한 정권은 이러한 관료들에게 어김없이 휘둘린다. 오히려 정권은 자기 자산도 늘려주고 대국민 논리도 개발해주는 국토부와 기재부의 관료들을 좋아한다. 이러한 관료들 중 곳곳의 알짜 토지를 소유한 다주택자들이 수두룩한 것은 당연한 결과다.
‘국민의 머슴’이어야 할 관료들이 실제로 챙기는 집단은 바로 ‘진짜 부자’ 재벌이다. 한국의 재벌은 겉보기에는 물건을 팔아 이윤을 남기는 듯 보이지만, 실제로는 토지 불로소득에 매진하고 있다. 삼성, 현대차, 롯데 등 재벌들이 부동산 개발, 임대, 매매를 통해 얻는 이익은 수십조 원에 달한다. 이들은 개인과 비교할 수 없는 보유세율 특혜와 공시지가 조작 특혜를 누리고 있다(현대차가 매입한 삼성동 구 한전부지의 세금 액수는 실거래가 10.5조의 0.14%에 불과한 것으로 추정된다. 이런 예가 수두룩하다). 또한 재벌들은 자신들의 수십 개 건설 계열사를 통해 재개발.재건축.신도시 사업에 참여하는데, 사업 진행 과정에서의 이윤뿐만 아니라 시민을 상대로 판매 ‘바가지’를 씌움으로써 집값 상승의 최고 수혜자가 된다. 재벌들은 지난 10년간 생산을 위한 일자리가 아니라, 부동산 계열사를 늘려왔다. 그게 돈 벌기에 가장 좋기 때문이다.

30평대 아파트, 서울에서도 2억 이내로 당장 공급 가능한 이유
그렇다면 대안은 무엇인가? 기본적으로 집값을 경기 관리용이 아닌 주거권 보장 수단으로 여기는, 진짜로 집을 사는 게(buy) 아니라 사는 곳(live)으로 보는 정치 세력이 등장해서 뚝심 있게 개혁을 진행해야 한다. 지금처럼 주요 정치인이 다주택자, 부동산 자산가, 토건족, 재벌 친화적인 상황부터 타파해야 한다. 제대로 된 정치 세력이라면 펼칠 수 있는 정책 대안은 단순하면서도 무궁무진하다. “대통령만 의지가 있다면 집값 낮추는 건 쉽다”고 말하는 이유다.
먼저 지금처럼 공기업이 재벌 흉내를 내며 땅장사, 건물장사를 하게 놔둘 것이 아니라 ‘3대 권력’(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권)을 국민을 위해 사용하도록 해 강력한 조치들을 취해야 한다. 지금은 이 권한을 기득권을 위해서만 쓰는 게 문제다. 여기에 분양원가 공개, 분양가상한제, 후분양제 등을 섞어 적정건축비를 도입하고, 건물만 분양하는 방식을 쓰면 서울 강남 한복판에서도 2억 원 이내로 30평대 아파트를 분양할 수 있다. 이른바 ‘반값 아파트’로, 꾸준한 공급 신호가 확실하다면 집값은 반드시 떨어진다. MB 정부 보금자리주택 도입 이후 서울 집값 동향이 이를 잘 보여준다. 또한, 공급 시스템 개선이 없는 현 상황에서는 재개발?재건축을 허가하지 말아야 한다. 고쳐 쓰면 되는 아파트를 부수고 새로 짓는 일은 이제 끝나야 한다(건설 폐기물로 인한 환경오염도 엄청나다). 공공이 건물만 분양해 집값이 떨어지기 시작하면 다주택자들의 버티기도 불가능하다. 집값을 잡으면 그에 연동되어 움직이는 전월세도 기본적으로 잡을 수 있다. 무엇보다도 무주택자(특히 50대), 전월세 세입자, 청년을 위한 정책 방향을 잡고 관료와 재벌의 입김에서 벗어나 국민 기본권 보장의 입장에서 정책을 추진하는 것이 중요하다.

현 정부에는 확실하게 “잘못을 책임지겠다”는 사람이 단 한 명도 없다
문제는 대안이 없는 게 아니다. 현재 문재인 정부가 재벌과 공기업과 토건 기업이 반대할 정책은 도입할 생각이 전혀 없다는 게 문제다. 국민이 느끼는 분노는 심각하지만, 현 정부에는 “잘못을 책임지겠다”고 확실하게 말하는 사람이 단 한 명도 없다. 잘못을 시인하고 책임지기는커녕 남을 탓하고, 상황을 탓하고, 때로는 국민을 탓하기까지 한다. 시간이 흐르면 거짓임이 드러날 수밖에 없는 옹색한 논리로 당장의 상황만 모면하려고 든다. 대통령과 여당 지지율이 더 하락하여 바닥에 떨어져야 제대로 된 대책을 제시할 셈인가?

더 이상 권력자들에게 속지 않기 위하여!
‘대폭로’와 ‘실명 비판’에는 이유가 있다
김헌동 본부장은 부동산 정책에 있어서 MB, 오세훈과 같은 인물이 우려했던 것과 달리 오히려 무난했던 반면, 참여정부와 현 정부의 주요 인사 대다수(김수현, 이해찬, 유시민, 김진표 등)야말로 기대와 달리 개혁 의지가 없었을 뿐더러 오히려 토건 관료들과 야합해 집값을 폭등시키는 정책을 펼쳐왔다고 말한다. 김헌동 본부장은 참여정부를 도우려고 했었지만, 노무현 대통령은 2005년 “분양원가 공개는 개혁이 아니며, (공기업 중에) 10배 남는 장사도 있다”라는 발언을 통해 당시 2년간의 부동산 개혁 논의를 부정했다. 반면 오세훈 시장은 분양원가 공개, 분양가상한제, 후분양제를 서울시에 도입했다. 문재인 정부에서 더욱 악화된 형태로 나타난 “무늬만 진보, 포장만 개혁” 세력이 문제라고 일갈하는 이유다. “좋은 말들로 스스로를 포장하는 무능한 정치 세력”의 부동산 정책에 2016년 촛불을 들었던 시민들이 더욱 분노하고 있다.
2014년 ‘3박 야합’(박근혜, 박덕흠, 박기춘) 이후 당파를 초월해 형성된 정치권의 부동산 투기 동맹은 2020년 현재, 비록 여야의 위치는 바뀌었을지언정 정권의 투기 질주와 함께 여전히 강력하다. “관료 국가” 국토부와 기재부의 투기형 개발 관료들 역시 정치권의 비호 아래 장관, 차관, 비서관 등으로 종횡무진 활동하고 있다. 그래서 부동산 개혁 과정은 거대 기득권과 대다수 국민의 대결일 수밖에 없다. 방향은 명확하지만, 실현은 쉽지 않다.
안진이 대표는 독자들에게 “현실을 직시하면 마음이 더 무거워질지도 모르지만, 권력자들에게 속지 않으려면 진실을 알아야 한다. 직접 나서서 공부하고 토론하고 강력하게 요구해야” 한다고 호소한다. 더 이상 권력자들의 감언이설에 휘둘리지 않고 우리 자신의 주거권, 생존권을 지키기 위해서는 스스로 직접 나서야 한다는 것이다. 불로소득만 폭증하는 ‘불로소득주도성장’, 가계부채만 늘려놓은 ‘부채주도성장’, 집과 건물과 땅을 사고팔아 성장률 수치만 떠받치는 ‘콘크리트주도성장’은 이제 그만할 때가 됐다. 한국 최고의 부동산 전문가와 시민단체 대표가 진행한 대담 속 ‘대폭로’와 ‘실명 비판’은 진실을 통해 국민의 주거권을 지키기 위한 새로운 시도의 시작이다. “이게 나라다”라고 말할 수 있는 세상에서 미래 세대와 함께 살아가기 위한 노력의 산물인 것이다.  

김헌동
원적은 충남 부여로 1955년 서울에서 태어났다. 다섯 형제 중 셋째다. 기억 속 첫 고향은 종로구 삼청동이다. 한 살 많은 동네 형, 가수 전인권과 5살 때부터 10여 년 정도 이웃으로 살았다. 그 시절은 무허가 주택의 단칸 셋방의 기억으로 남아 있다. 20년간 쌍용건설에 재직했고, 한국건설정보의 대표를 맡았다. 1995년 삼풍백화점 붕괴 이후 건설 제도 개혁을 위한 시민운동을 시작했다. 1999년에 경제정의실천시민연합(경실련)에서 ‘예산과 국책사업 감시’를 위한 활동을 시작했다.
“집 걱정 없는 나라”를 만들 정책 대안을 가지고 있다고 자부한다. 2004년부터 2014년까지 경실련 〈아파트값거품빼기운동본부〉에서 본부장으로 활동했고, 문재인 정부가 들어선 후 아파트값이 폭등하고 부동산 투기가 만연하는 상황을 멈춰 세워야 한다는 절박함으로 2019년부터 경실련 〈부동산건설개혁운동본부〉 본부장을 맡아 활동하고 있다.
쓴 책으로 《대한민국은 부동산공화국이다?》(선대인 공저, 2005), 《문제는 부동산이야, 이 바보들아》(김태동 공저, 2007)가 있다.

안진이
시민단체 〈더불어삶〉의 대표로 노동, 주거, 재벌 문제에 관심을 가지고 회원들과 모임을 이어가고 있다. 공개 강연회와 간담회를 개최하고, 거리 시위나 캠페인도 마다하지 않는다. 촛불 정부라던 문재인 정부가 촛불의 뜻에 역행하는 모습을 보면서 세상과 더 활발하게 소통하기로 마음먹었다.

들어가는 글. 대폭로大暴露의 이유 / 김헌동 005

 1부. 문재인 정부 3년, 서울 아파트값 52% 올려놓다: 투기 세력 양성하고 불로소득주도성장에 나서다 020
누가 망국병인 부동산 투기를 조장하나? · 정권 시작과 함께 ‘투기의 꽃길’이 열렸다 · 말 따로 행동 따로 · 재벌 부동산 최고세율 0.7%, 주택임대사업자 종부세 0원. 그러나 개인은 3~6%로 높였다 · ‘소득주도성장’이라고 외치고 ‘불로소득주도성장’ 이라고 읽었다 · 대한민국 국회는 재벌과 건설업자 편이다 · 건설 경기 부양을 위한 수백조 원 동원과 예타 면제, 역대급 친재벌 친토건 정권 · 투기꾼들을 위한 ‘신규 공급’, 이런 식으로는 3기 신도시도 실패한다 · 조작된 통계만 보고 받은 대통령 · 시민들의 분노는 당연하다

2부. 누가 집값을 끌어올리나: 투기의 몸통, 재벌과 관료 080
 52% vs 14%, 2000조 vs 500조. 근거 제대로 제시 못 하는 국토부 공시지가는 엉터리 · 대한민국은 관료 국가, 관료가 재벌의 부동산 자료를 감춰준다 · 진보와 개혁으로 스스로를 포장한 무능 정치 세력 · 어김없이 관료에게 휘둘린다 · 국회 안에 재벌과 관료의 ‘머슴’이 있다 · 부동산으로 돈 벌려면 공직 말고 임대사업을 하라 · 삼성과 현대는 토지 재벌? · 재벌이 누리는 특혜, 집값 상승으로 이어진다

3부. 그래서 ‘누가’ 집값을 올렸나: 현 정부와 여당 인물들에 관한 회고 134
분양원가 공개 약속, 누가 어떻게 뒤집었나(2004) · 참여정부의 토건족과 관료들(2003~2007) · 그때나 지금이나, ‘공급확대론자’는 건재하다(2000~2020) · 실행이 빨랐던 오세훈, 관료에게 속은 박원순(2006~2020) · ‘3박 동맹’의 무작정 규제 완화와 부동산 3법(2013~2016) · 김현미와 국토부: 정책을 만드는 사람들(2017~2020) · ‘부동산은 끝났다’라던 김수현, 지금 뭐 하나?(2003~2020)

 4부. 집값 낮추기, 쉽다!: 김헌동이 제안하는 주거 문제 해결의 뚜렷한 대안 196
거품을 빨리 빼내야 건강하게 살 수 있다 · 대통령의 의지만 강하면 집값 잡기는 쉽다 · 대통령과 광역단체장들이여, ‘3대 권력’(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권)을 국민 위해 써라 · 이명박은 60점, 노무현은 20점인 이유 · 30평대 아파트, 서울에서 2억 이내로 당장 공급 가능하다 · 40년 된 강남 아파트, 재개발·재건축 그만하고 이대로 100년 더 쓰자 · 공공은 건물만 분양해라 · 반값, 반의반값 아파트가 진짜 가능할까? · 반값 새 아파트가 계속 공급되면 다주택자의 버티기도 불가능하다 · 무주택자, 전월세 세입자, 청년부터 제대로 챙겨라 · 청약제도, 50대 무주택자에게 우선권을 · 집값을 잡아야 전월세도 잡힌다 · 특혜 대출을 없애고 3주택 이상 대출은 조속히 회수해야 · 국토부를 해체하자: LH공사는 보건복지부의 ‘주택청’으로, 국토 계획은 환경부의 ‘국토국’에서 · ‘분양가상한제’는 국민에게 이익이다 · 부동산이 너무 많으면 이익보다 손실이 크다는 계산이 나오도록 해야 · 정책은 사람의 가슴과 머리에서 나온다
 나가는 글. 권력자들에게 속지 않으려면 / 안진이 269

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