처음 시작하는 부동산 공부 -평범한 직장생활 하면서 비범한 수익을 올리는 부동산 투자법- (2021.1)

“나는 부동산 투자로
매달 보너스 받는다!”

평범한 직장인들은
누구나 돈으로부터의 자유를 꿈꾼다!

부동산으로 평생 돈걱정을 날려버려라!

경제적 자유를 이루기 위해서는 먼저 종잣돈을 마련해야 하는데 그 기본이 되는 것이 직장인의 경우에는 월급이다. 즉, 부동산 투자를 위한 총알이 바로 월급인 것이다. 월급쟁이의 가장 큰 리스크는 일하지 않으면 수입이 0원이 된다는 것이다. 그러므로 직장에 다니고 있는 동안에 그 월급을 활용하여 또 다른 수입 파이프라인을 구축해야 한다.
이 책은 다양한 수입 파이프라인을 만들 수 있지만 가장 안정적이며 효율이 높은 것이 부동산 투자라는 것을 명확히 알려주고 있다. 저자의 실제적인 경험이 담긴 가장 따라 하기 쉬운 <직장인의 부동산 투자 지침서>이다.

4차 산업혁명 시대! 더 벌어지는 빈부 격차,
직장인이라면 부의 파이프라인을 찾아야 할 때다!

4차 산업혁명 시대에는 AI와 로봇이 이룩한 높은 생산성의 결과로 최저의 보편 소득을 받으면서 살게 될 가능성이 크다. 그리고 현대 사회는 능력 위주 성과로 평가하는 사회이므로 일반 직장인과 임원으로 승진한 사람의 임금 차이는 어마어마하다. 제조업으로 부를 창출하던 1차 산업혁명 시대에는 공장 노동자와 공장 CEO의 임금 격차는 약 20배였다. 그러나 현재에는 구글, 페이스북과 같은 첨단기업의 CEO와 일반 직원의 임금 격차는 약 2,000배이다.

고임금 엘리트층의 생활양식은 어느새 중산층과 비교할 수 없는 수준으로 올라가버렸다. 이제까지 사회를 지탱해왔던 중산층의 상대적 박탈감은 심해졌다. 중산층은 최저가 생활용품을 구입하거나 가성비가 높은 상품을 소비하게 되고 엘리트층은 명품을 더 선호하고 소비하고 있다. 흥미로운 점은 이런 빈부 격차를 초래한 원인 중 하나가 능력 위주의 사회 분위기라는 것이다.
생산성을 높이 끌어올려 생산성이 높아지면 일부 사람들에게 생산성의 성과가 집중되어 나머지 사람들은 기존의 중산층 또는 엘리트층에서 탈락하게 된다는 모순이 발생한다. 모두다 더 잘살아보기 위해서 한 노력들이 오히려 양극화를 앞당기고 있는 것이다. 4차 산업혁명으로 인해 중산층과 빈민층은 더 큰 어려움에 처하게 될 것을 직시해야 한다.

다양한 부의 파이프라인을 만들어라!

“자면서도 돈을 버는 방법을 찾지 못한다면 죽을 때까지 일해야만 한다.”
- 워런 버핏

워런 버핏의 이 한마디는 자본주의의 모든 것을 설명하고 있다. 부의 파이프라인을 구축하는 것은 4차 산업혁명 시대에서 필수다. 돈의 액수도 중요하지만 수입원을 한곳에 의존하고 있다면 매우 위험한 상태이다. 평범한 사람들 특히 근로소득에만 의존하고 있는 사람들은 자본주의에서 가장 낮은 단계에 있는 사람들이다. 전문직 종사자로 큰 근로소득이 있더라도 잘 관리하지 못했을 때는 노년이나 갑작스런 사고로 일을 하지 못하게 되었을 때 큰 어려움에 처하게 된다. 부동산으로 많은 돈을 번 사람들도 왜 강연을 하고 계속 책을 쓰고 방송을 하는 이유를 생각해보면 쉽게 이해가 될 것이다. 크든 작든 다양한 수입원을 위해서 계속 노력을 해야 한다.

부의 확장에 가장 확실한 방법은 부동산 투자다

부자들은 가장 평범할 때 부자가 되기 위한 준비를 하고 실천을 했다. 그 대상이 부동산이다. 이제부터라도 부자의 방법을 따라 해야 한다. 돈이 없어도 부동산에 관심을 가지고, 종잣돈을 만들어 부동산에 투자하며 부의 파이프라인을 만들어가는 것이다. 부동산 투자는 선택이 아니라 자기 자본을 지키기 위한 생존수단이다. 사람들은 부동산 가격이 계속 오른다고 말하지만, 정확하게 표현을 하면 돈의 가치가 계속 떨어지고 있는 것이다.
자본주의 사회에서 돈의 가치는 계속 떨어지기 마련이다. 돈의 가치는 떨어지지만 실물 자산가치는 떨어지지 않는다. 부동산 투자야말로 실패할 수 없는 투자다. 돈이 없을수록, 절박할수록 부동산 파이프라인을 구축해야 한다. 부동산 공부를 시작하는 것이 부자로 가는 길의 시작이다. 경제 기사를 읽고, 내가 사는 동네의 부동산에 방문해서 가격 조사를 해보기부터 시작하라. 부동산을 모르면 부자가 될 수 없다.

돈의 가치가 떨어져도 부동산 가치는 떨어지지 않는다!
자기만의 원칙으로 부의 추월차선에 올라타라!

직장인, 부동산 투자로 부자 되기!

거시적인 관점으로 부동산 가격을 공부하라

주간 주택시장 동향을 꾸준히 3개월 정도 모니터링을 하고 사고 싶은 지역 또는 흐름이 좋아질 지역의 분석하고 마지막으로 이 지역의 공급, 미분양, 거래량 데이터를 참고하여 매수 타이밍을 잡으면 된다. 부동산 투자를 위해서는 아주 명석한 두뇌도 컴퓨터 활용 능력도 필요 없고 오직 우직한 마음가짐과 부지런한 발만 있으면 된다.

부동산 분석을 하다 보면 사이클이 존재한다는 것을 알게 된다. 부동산만의 특징이 있는데 기차에 비유하면 쉽게 이해가 된다.

1. 가속을 위한 충분한 거리가 필요하다.
2. 쉽게 멈춰지지 않는다.
3. 전국의 기차가 모두 동시에 움직이지 않는다.

부동산 투자 타이밍 잡기

가격이 상승할 때의 우리가 알 수 있는 방법은 없을까? 추이를 꾸준히 보다 보면 다음과 같은 공통점을 발견하게 된다. 상승장의 기본적인 변화는 우선 부동산 가격이 상승하고 거래량이 증가하는 것을 알게 된다. 아래 3가지 조건에 만족하면 대세상승기에 올라탈 수 있다.

1. 거래량이 2배로 이상 증가
2. 3개월 이상 거래가 꾸준히 증가
3. 5%이상 가격이 상승

부동산 투자 타이밍의 핵심 4

① 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때
부동산 투자에 있어서 확률로 배팅하는 것은 매우 위험한 행위이다. 아직은 매매가가 더 떨어질 가능성
이 농후하다. 확실히 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가도 늦지 않은 시점이다. 안전한 방법이 있는데 굳이 위험을 감수하면서 들어갈 필요는 없다. 이런 상황에서는 시장을 관망하라.

② 매매가와 전세가가 동반 상승할 때
상승기간이 얼마나 오랫동안 올랐었는지를 확인하고 이런 상황에서는 되도록 매입하는 것이 좋다. 부동산 회복기에서 상승기로 이어질 때 나타나는 전형적인 모습이다. 주택의 공급이 부족한 상황에서 전세수요가 꾸준히 상승하며 또한 매매수요도 같이 상승한다. 안정적인 상승시기이다.

③ 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때
매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때와 정반대 상황이다. 전세가 하락하는 것은 공급이 많기 때문이고 그럼에도 매매가가 오르는 것은 추후 더 상승할 것이라는 기대감이 작용했기 때문이다. 이런 상황은 주로 신도시 또는 신도시의 공급으로 인한 주변지역에서 나타날 수 있다. 또한 전세가 보합인데 매매가가 급등하는 경우는 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태이다. 위험하다는 신호를 보내는 것이니 수익이 어느 정도 났으면 적당히 매도하는 전략을 펼쳐야 한다.

④ 매매가와 전세가가 정체될 때
이 경우 이전의 모습이 상당이 중요하다. 상승 후 보합으로 이어진 것인지, 하락 후 보합인 것인지에 따라 선택이 달라질 수 있다. 상승 후 보합이 더 좋긴 하지만 하락 후 보합이라고 해서 크게 문제될 것은 없다. 가격이 정체 양상을 보일 때 가장 중요한 것은 얼마나 오랫동안 정체되고 있느냐는 것이다. 가격이 정체되고 있다는 것은 매년 물가 상승률만큼 상승을 하지 못해 저평가 상태로 진입하고 있는 것을 의미한다. 실거주인들은 관심을 가지지 않는 상황이지만, 투자자라면 이런 지역에 관심을 가지고 모니터링을 해야 한다. 

이흥규
직장을 다니면서 부동산 투자를 통해 부를 쌓은 검증된 실력파 실전 투자자.
IT업체에 다니면서 익힌 빅데이터 분석을 통해 자신만의 부동산 투자방법을 연구하고 있다. 빅데이터 분석을 통해 수익률이 높은 지역을 미리 예측하고 투자를 하여 높은 수익을 올리고 있다.
경제적 자유를 얻기 위해서 부동산 공부를 시작하였으나 현재는 평범한 직장인에서 다양한 투자 경험을 갖춘 실전 투자자가 되었다. 힘든 시절을 겪어본 그는 현재 비슷한 처지에 있는 수많은 사람들을 부자로 성장시키며 긍정적인 멘토 역활을 하고 있다.
현재는 부동산 투자 전문 컨설턴트로 활동하고 있고 다양한 부동산 투자 경험과 독서을 통한 부동산 전문적인 지식을 교류하기 위해 <직장인 독서연구소> 카페를 운영중이다.
저서로는 『하루 1시간 책 읽기의 힘』, 『보물지도20』이 있다.

프롤로그: 평범한 직장인들은 누구나 돈으로부터의 자유를 꿈꾼다

1장 평생 월급쟁이로 살 수는 없다
01 회사에 인생을 바치지 마라
02 직장인의 빈부 격차는 부동산 지식에서 차이가 난다
03 딴 사람 말 믿지 마라
04 부자가 되려면 부자가 하는 대로 해라
05 부동산 지금 모르면 평생 남의 집에서 살지도 모른다
06 집이 이렇게 많은데 왜 내 집은 없을까
07 직장인의 분석능력을 이용하자
08 바쁜 직장인을 위한 투자 방법

2장 돈의 가치는 떨어져도 부동산의 가치는 떨어지지 않는다
01 지금 사도 괜찮을까
02 남의 말 듣고 부동산 사지 마라
03 직장인이 피해야 할 부동산 투자
04 언제 사고팔아야 하나
05 시장과 싸우지 마라
06 1,000만 원으로 부동산 투자 시작하기
07 레버리지를 활용하라

3장 부동산 투자는 스펙이 부족해도 괜찮다
01 지독한 끈기와 인내만이 노력에 보답해준다
02 부동산의 가치를 보는 안목은 빌릴 수가 없다
03 지금 당장 평균의 오류에서 벗어나라
04 행운에 기대지 말고 꾸준히 투자하라
05 부동산의 승부를 가르는 것은 ‘경제기본기’
06 돈 많은 사람만이 부동산 투자를 하는 것이 아니다
07 세상은 왜 점점 더 불평등해지는가

4장 평생 돈 걱정 안하게 만드는 부동산투자 7가지 원칙
01 레버리지를 활용하라
02 경제적 불황기가 부동산 투자 타이밍이다
03 부동산 재테크는 결국 인맥테크이다
04 수익형 부동산은 나의 연금통장을 소유하는 것과 같다
05 경제신문, 부동산 투자의 최고 교본
06 행동이 겸손해지면 안 된다
07 깨달음을 미룰수록 인생의 격차는 커진다

5장 나는 부동산 투자로 매달 보너스를 받는다
01 새로운 부의 파이프라인을 만들어라
02 부동산은 부의 추월차선이다
03 부동산 투자 페달을 밟지 않으면 넘어진다
04 참을 수 없이 행복한 성공을 하라
05 배우기만 하고 행동하지 않는 투자는 아무 소용이 없다
06 목표와 계획 없이 움직이지 마라
07 많이 아는 사람이 기회도 많다

에필로그