투자의 재발견 -투자는 거위농장을 운영하는 게임이다- (2021.1)

부자들은 왜 현금흐름 자산에 주목할까?
달러/금, 전세레버리지, 미국 배당귀족주까지,
부자는 자산의 크기가 아니라 현금흐름의 크기로 평가된다!

만약 내 통장에 매달 1천만 원이 입금된다면?
달러/금, 전세레버리지, 미국 배당귀족주까지, 지속적인 현금흐름을 만들어주는 투자법 재정립

주식뿐 아니라 금, 달러, 부동산 등 금융부터 다양한 부동산까지 투자해온 저자는 『투자의 재발견』에서 우리가 흔히 아는 투자법을 뒤집고 새로운 투자 개념을 제시한다. 그것은 바로 ‘현금흐름에 주목하는 투자’이다.
저자는 이 책에서 투자의 핵심개념 5가지 및 자산을 늘리는 원칙을 소개하고 구체적인 투자법과 노하우를 공개한다. <화폐형 투자>에서는 금에 투자해야 하는 이유와 방법, <부동산형 투자>에서는 워런 버핏의 플로트 투자와 전세레버리지 투자법을 살펴본다. 전세가에 집중해야 하는 이유를 분석하고 전세가 및 매매가 예측하는 법을 알려주는 대목은 특히 부동산 투자자에게 많은 참고가 될 것이다. <회사형 투자>에서는 성장주보다는 배당주, 국내 주식보다는 해외 주식, 특히 미국 배당귀족주를 추천하는 이유가 무엇인지, 어떻게 투자해야 하는지를 설명한다. 또 <파생형 투자>를 통해 실물 금과 옵션 투자를 결합하여 리스크를 최소화하며 현금흐름을 만드는 투자법에 대해 알아본다.
부록으로 제공되는 ‘미국 배당귀족주 톱10 분석’ ‘전국 50만 명 이상, 24개 도시의 아파트 시장분석’ 또한 참고하기 좋은 투자자료이다.

“주식투자, 어떤 종목을 사야 하나요?”
“부동산, 어디를 사야 할까요?”
애널리스트나 부동산전문가들이 주변 사람들에게 가장 많이 받는 질문이다. 누구나 부자가 되고 싶어하고, 부자가 되기 위해 투자를 잘하고 싶어 한다. 그런데 어떻게 투자를 잘할 수 있을까?
이 질문에 대해 제대로 답하려면 투자의 개념부터 정확히 정립해야 한다. 『투자의 재발견』은 여기에서 출발한다.
사실 경제 전반에 관해 분석하는 사람은 많다. 애널리스트도 그중 하나다. 하지만 직접 투자를 할 줄 아는 애널리스트는 드물다. 애널리스트 출신인 저자 이고은은 지금까지 금융에서부터 부동산까지 다양한 투자를 해왔다. 저자는 이런 풍부한 경험을 통해 투자의 개념부터 새로 짚어보고 이에 맞는 투자원칙들을 정리했다.
저자는 이 책을 통해 우리가 흔히 아는 투자법을 뒤집고 새로운 투자개념을 제시한다. 그것은 바로 ‘현금흐름에 주목하는 투자’이다. 현금흐름에 주목하는 투자란 무엇이고, 어떻게 투자해야 하는 것일까? 저자는 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 다양한 실전 투자법, 즉 화폐형 투자, 부동산형 투자, 회사형 투자, 파생형 투자를 효과적으로 하는 구체적인 방법을 설명한다.

투자의 재발견1- 핵심은 자산이 아니라 현금흐름의 크기이다
누구나 관심 있고 알고 싶어 하지만, 제대로 아는 사람은 드물고 제대로 실천하는 사람은 더욱더 희귀한 투자의 기본개념부터 새롭게 되짚어본다. 흔히 사람들은 부자의 기준을 자산에 두지만, 제대로 평가하려면 자산이 아닌 현금흐름을 기준으로 삼아야 한다고 저자는 주장한다. 설사 자산이 많더라도 그에 걸맞은 현금흐름이 없다면 진정한 부자라고 보기 어렵다는 것이다. 강남 소재 수십 억원 아파트에서 살지만 퇴직 후 수입이 없어 생활비에 쪼들리는 경우를 생각하면 쉽게 이해할 수 있다. 그래서 저자는 ‘투자란 황금알(현금흐름)을 낳는 거위를 모아가는 게임!’이라고 새롭게 정의를 내린다.

 <투자의 5가지 핵심개념> 재발견
① 자산 ― 순자산이 얼마면 직장을 관둘 수 있을까?
② 가치 ― 부자들의 가치 비교 객관화 습관
③ 가격 ― 특히 통화량 변화에 주목해야 하는 이유
④ 현금흐름 ― 현금흐름 만드는 자산부터 주목하라
⑤ 보유 ― 언제까지, 어떻게 보유할 것인가?

투자의 재발견2-시간은 중요한 자산이다
많은 사람들이 경제적 자유를 꿈꾼다. ‘경제적 자유’가 자산에 좀 더 초점을 맞춘 개념인데 반해, 저자는 더 나아가 ‘시간의 자유’를 강조한다. 취득, 보유, 관리하는 데 시간이 많이 드는 자산은 투여하는 시간을 감안하면 실제 투자수익률이 낮을 수 있다는 것이다. 저자는 현금흐름뿐만 아니라 투여되는 시간도 적은 자산에 투자하는 것이 좋은 투자라고 지적한다.
 <1장 투자란 무엇인가>의 현금흐름 4분면에서는 ‘나의 현재 위치는 어디인가’를 점검한다. 4차 산업혁명 및 저금리 시대에 특히 회사원 포지션은 위험하다. 경제적 자유와 함께 시간적 자유를 누리려면 어떻게 해야 하는지를 살펴본다.

투자의 재발견3-나만의 투자 기준금리가 필요하다
<2장 자산을 늘리는 원칙>에서는 자산을 효과적으로 빠르게 늘리기 위한 원칙들을 소개한다. 어떤 자산을, 어떤 기준에 맞추어 늘려가야 가장 좋을지를 살펴본다. 저자는 특히 ‘나만의 투자 기준금리’를 가져야 한다고 강조한다. 나이, 연 수입, 연 투자 가능 금액, 현재 가진 돈이나 자산, 내가 받을 수 있는 대출금리, 은퇴하고 싶은 나이, 직장을 그만두었을 때 목표로 하는 현금흐름, 통화량 변화 등을 감안하여 ‘나의 투자 기준금리를 정하는 법을 알려준다. 투자자들이 자신만의 투자원칙을 정하는 데 큰 도움이 될 것이다.

투자의 재발견4-좋은 레버리지와 플로트를 이용하라
“만일 당신이 레버리지를 사용하면 그것은 당신의 성과를 키워줄 것이다. (중략) 우리가 초등학교 3학년 때 배웠듯이, 그리고 2008년 글로벌 금융위기에 보았듯이 그 성과가 훌륭하고 인상적이라 하더라도 오직 한 개의 0만을 곱하더라도 그것은 0이 되어 사라진다. 역사는 레버리지가 0을 만든 수없이 많은 경우를 보여준다.”
_ 워런 버핏, 2010년 주주서한 중에서

많은 사람들이 워런 버핏이 레버리지를 싫어한다고 알고 있다. 여기서 레버지리는 ‘대출’이다. 사실 워런 버핏은 레버리지를 사용할 필요가 없는 투자가다. 워런 버핏은 대출이 아닌 무이자로 기한 없이 사용할 수 있는 ‘꿈의 레버리지’, 바로 ‘플로트(float)’를 활용한다. 워런 버핏이 이용하는 플로트 중 가장 대표적인 예는 버크셔 해서웨이가 보유하고 있는 보험회사를 통한 수입보험료이다.
 <3장 현금흐름과 레버리지 다시 보기>에서는 레버리지와 플로트의 의미를 점검하고, 우리가 주위에서 찾을 수 있는 플로트가 무엇인지를 찾아보며, 레버리지를 현명하게 이용하는 방법을 알아본다.

투자의 재발견5-자연상수 e와 투자자의 자세
현재 1,000만 원의 자산을 가지고 있는 직장인 A씨, 10년 후에 10억 원으로 늘리고 싶어 한다고 가정하자. 대부분의 사람들은 자산이 1년 후 10배, 5년 후 50배, 10년 후 100배로 정비례하며 증가해 10억 원이 될 것이라 생각한다. 그러나 실상은 초기에 매우 더디게 진행되며 자산이 불리는 것이 힘이 든다. 때문에 많은 사람들이 중도에 포기하거나 옆길로 샌다.
 <4장 투자자의 자세>에서 저자는 사람들의 기대와 달리 자산 증가 그래프는 일직선이 아니며, 투자의 세계에는 자연의 연속성장과 자연상수 e의 원리가 담겨 있음을 짚어준다. 일수를 받는 대부업자들이 직감적으로 알고 있는 자연상수 e와 투자의 세계를 연결한 것이 특히 흥미롭다. 자연상수 e 부분을 이해하면 투자원리의 비밀을 깨우치는 데 큰 도움이 된다. 또 자신에게 맞는 투자기준을 스스로 세우고, 그에 따른 적절한 투자를 실행하는 법을 알 수 있다.

투자의 재발견6- 종잣돈 모으기 좋은 화폐형 투자
<5장 화폐형 투자>에서는 특히 종잣돈을 모으는 데 유용한 화폐형 투자에 대해 설명한다. 한국 투자자라면 왜 달러를 보유하는 것이 좋은지, 특히 헤지용으로 금에 투자해야 하는 이유와 금통장, 금펀드 등 다양한 투자법을 설명한다. 저자가 금투자에서 가장 추천하는 투자방법은 실물 금 보유이다. 실물 금은 보유 및 처분시 세금에서 자유롭다. 즉 보유세, 시세차익에 대한 양도소득세, 소득세뿐만 아니라 증여나 상속 시에도 세금이 없기 때문이다(물론 증여된 금의 양이 많으면 자녀가 금을 팔아 자산을 구입하는 경우 증여세에 대한 세무조사를 받을 수 있으니 조심해서 증여해야 한다).
특히 리스크 헤지 차원에서 약 3개월 생활비 금액 정도는 실물 금으로 보유하는 것은 누구나 활용할만하다.

투자의 재발견7-오래 보유하는 부동산형 투자
최근 부동산 시장환경이 변화무쌍하지만 그럴수록 기본기를 충실히 다져놓을 때이다. <6장 부동산형 투자>에서는 워런 버핏의 플로트 투자와 전세레버리지 투자법을 살펴본다. 10여 년의 주식 애널리스트 경험과 아파트, 토지, 경매, 공매 등 다양한 부동산 실전 경험을 겸비한 저자의 노하우가 빛나는 부분이다. 왜 전세가에 집중해야 하는지 그 이유를 설명하고 전세가와 매매가 예측하는 법을 알려준다. 역전세에 대처하는 자세, 매매가격지수 및 전세가격지수, 버블과 수급불균형, 심리지수 체크하는 법 등은 부동산 투자에 관심을 두는 사람들에겐 많은 참고가 될 것이다. 또 임대차 3법 이후 투자법에 대해서도 설명한다.

투자의 재발견8- 배당주, 해외 주식 중심의 회사형 투자
<7장 회사형 투자>는 애널리스트이자 투자자로서 저자의 경험이 돋보이는 장이다. 저자는 성장주보다는 배당주, 국내 주식보다는 해외 주식을 추천하며 미국 배당귀족주 투자법에 대해서도 상세하게 설명하고 있다. 아울러 미래 현금흐름을 예측해 적정 매수가를 구하고 투자기간을 정하는 등의 구체적인 투자 판단 및 투자를 실행하는 방법을 소개한다.

투자의 재발견9-금과 옵션투자를 결합한 파생형 투자
<8장 파생형 투자>에서는 화폐형 투자와 잘 결합하여 리스크를 최소화하며 현금흐름을 만들 수 있는 파생형 투자에 대해 알아본다. 선물옵션은 일반인이 하기 어려우며 실물 금은 팔지 않는 한 현금흐름이 없는 자산이라고 생각하기 쉽다. 하지만 저자는 실물 금과 옵션 투자를 결합하여 일년에 몇 번씩 현금흐름이 나오면서도 헤지를 할 수 있는 방법을 설명하고 있다. 금과 옵션투자의 결합은 새로운 투자법으로 매우 흥미롭다.

부록1 - 미국 배당귀족주 톱10 분석
미국 주식시장에서 25년 이상 전년 대비 배당액을 증액해온 일명 배당귀족주 64개 종목을 소개하고, 특히 배당 연속 성장 이력이 가장 오래된 종목 톱10을 분석한다.

부록2-전국 50만 명 이상, 24개 도시 아파트 시장분석
전국 25만 명 이상 도시의 아파트 시장을 십여 년 동안 분석해 온 저자는 이 책에서 인구 50만 명 이상인 도시 24개의 아파트 시장 분석 자료를 제공한다. 전세가 버블 및 매매가 버블 여부를 판단하는 시장 분석이 특히 돋보이며, 이를 통해 독자들은 새로운 투자의 기회도 발견할 수 있다.  

이고은
연세대학교 경영학과를 졸업한 후 GE, 노무라증권, 신한금융투자, 한국투자증권, 씨티글로벌마켓그룹증권 등 국내외 금융회사에서 10여 년 동안 주식 애널리스트로 활동했다. 시간 자산을 늘리는 방법을 궁리하다 회사원에서 사업가와 투자가의 영역으로 이동했다.
적절한 레버리지를 이용해 현금흐름이 나오는 자산에 투자한다는 원칙 아래 부동산, 주식, 금, 사업 등 다양한 자산 거위들을 꾸준히 모으고 키워가고 있는 거위농장주이다.
현재는 가족과 함께 건축한 춘천의 전원주택과 서울 사무실을 오가면서 여러 자산 거위들을 돌보는 한편, 새로운 품종의 자산 거위들에 대해 연구해보는 즐거운 시간을 보내고 있다. 시간의 자유를 꿈꾸는 사람들과 자산 거위농장을 잘 운영하는 방법을 공유하고 함께 성장하는 것이 꿈이다.

 

프롤로그 지금 당장 무엇을 해야 할까?

1장 | 투자란 무엇인가?

1. 투자는 거위농장을 운영하는 게임
2. 현금흐름 만드는 자산부터 모아라
3. 시간도 중요한 자산이다
4. 4차 산업혁명 & 저금리 시대?회사원 포지션은 위험하다
5. 현금흐름 4분면?나의 현재 위치는 어디인가?
6. 투자의 핵심개념① 자산 ― 순자산이 얼마면 직장을 관둘 수 있을까?
7. 투자의 핵심개념② 가치 ― 부자들의 가치 비교 객관화 습관
8. 투자의 핵심개념③ 가격 ― 특히 통화량 변화에 주목해야 하는 이유
9. 투자의 핵심개념④ 현금흐름―현금흐름 만드는 자산부터 주목하라
10. 투자의 핵심개념⑤ 보유―언제까지, 어떻게 보유할 것인가?

2장 | 자산을 늘리는 원칙

1. 현금흐름 자산 빠르게 늘리는 법
2. 자산 2배 불리기 게임과 72법칙?나만의 ‘기준금리’를 가져라
3. 투자기준 정하는 법 ① 현금흐름할인법(DCF)의 기본원리
4. 투자기준 정하는 법 ② 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)
 [심화학습] 과거 내부수익률의 의미

3장 | 현금흐름과 레버리지 다시 보기

1. 레버리지 증가는 현금흐름이다
[심화학습] 현금흐름의 종류
2. 워런 버핏과 플로트
3. 투자수익률의 함정에 주의할 것
4. 레버리지의 위험성
5. 자산 증가 시뮬레이션
[번외편] 그럼에도 불구하고 투자가 어려운 이유

4장 | 투자자의 자세

1. 투자와 투기, 도박의 차이점
[심화학습] 투자와 도박은 어떻게 구분되는가?
2. 자연상수 e ― 자연의 원리가 알려주는 꾸준한 투자의 비밀

5장 | 화폐형 투자

1. 투자법의 종류
2. 화폐형 투자 ― 종잣돈 모으기
3. 금을 보유하라 ― 금에 투자해야 하는 이유와 투자법

6장 | 부동산형 투자

1. 부동산 시장을 이해해야 하는 이유
2. 워런 버핏의 플로트와 전세레버리지 투자
3. 전세레버리지 투자법 및 갭투자와의 차이점
4. 역전세에 대비하는 우리의 자세
[실전 투자사례] 전세레버리지 투자 프로세스 :
전라북도 전주의 사례
[심화학습] 매매가가 아닌 전세가에 집중해야 하는 이유
5. 전세가 예측① 전세가는 무엇을 따라가는가?
 [심화학습] 화폐유통속도에 대하여
6. 전세가 예측② 전세가에 버블이 생기는 이유
7. 매매가 예측① 매매 버블 구하기
8. 매매가 예측② 수급불균형 구하기
9. 부동산 심리지수 체크하기

7장 | 회사형 투자

1. 회사형 투자를 하는 사람들
2. 부동산과 주식투자는 레버리지가 다르다
3. 성장주보다는 배당주, 국내보다는 해외주식
4. 배당투자자의 질문법
5. 적정 매수가를 구하기 위한 3요소 ― 현금흐름, 할인율, 투자기간

8장 | 파생형 투자

1. 파생형 투자가 뭘까?
2. 아파트 분양권, 선물옵션 투자의 흔한 사례
3. 금 선물/옵션에 대하여
[심화학습] 옵션을 이루는 요소
4. 금 투자로 현금흐름을 만드는 법
[심화학습] 파생형 투자의 응용

에필로그 지금 당장 무엇을 해야 할까? ━ 당장 뭐든지 하고 싶은 투자자들에게

부록
1. 미국 배당귀족주 톱10 분석(미국 배당귀족주 64개 종목)
2. 전국 인구 50만명 이상 24개 도시 아파트 시장분석