빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 -한국 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작된다- (2021.1)

빅데이터 부동산 투자 전문가 2인이
2021년 역사상 가장 오르고 뜨거운 부동산 시장을 대전망한다!

빅데이터 분석도 안 하고 ‘감’만 믿고
전재산에 영끌까지 해서 부동산 투자를 하려고 했나요?

이 책은 국내 최초이자 최고의 기술력으로 ‘빅데이터에 입각한 부동산 시장 분석’을 개척한 데이터노우즈의 김기원 대표와 부동산 투자 전문가이자 한경 경영지원단의 이지윤 센터장이 함께 2021년부터 앞으로 2년까지의 부동산 시장을 전망한 책이다. 인생에서 아무리 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요한 내 집 마련과 부동산 투자를 ‘감’이 아닌 데이터에 근거해 과학적으로 투자하는 방법을 알려주고 있다. 지금 우리 모두가 가장 알고 싶어하는 부동산 이슈들이다. 앞으로 부동산 시장은 계속 오를 것인가? 거시경제의 흐름은 어떻게 될 것인가? 지금 고평가된 곳은 어디인가? 저평가된 곳은 어디인가를 ‘인간적인 판단’이 아닌 인공지능과 ‘빅데이터 분석’에 근거에 자세하게 구체적으로 알려주고 있다. 부동산 투자에 관심이 있거나 계획이 있다면 반드시 먼저 읽어야 할 책이다.

빅데이터가 알려주는 100% 오르는 아파트와 지역을 콕 집어준다!
매수와 매도 타이밍만 알아도 꼭지에서 사지 않고 바닥에서 팔지 않는다

2021년 지금 한국의 부동산 시장은 역사상 최고점을 찍었고 또 그만큼 뜨겁다. 서울 일부 지역이 아니라 전국의 거의 모든 지역이 뜨겁다. 부동산을 가진 사람과 그렇지 않은 사람의 격차가 그 어느 때보다도 커졌다. 그러다 보니 영혼까지 끌어모을 정도로 모든 돈을 모으고 빌려서 부동산 투자를 한다는 ‘영끌’이라는 신조어까지 만들어졌다. 지금 안 사면 다시는 못 살 거 같은 두려움과 공포 분위기까지 조성돼 있다. 그런데 부동산 시장은 계속 언제까지 오르기만 할까? 지금과 같은 부동산 열풍이 언제까지 계속될까? 지금이라도 부동산 투자에 뛰어들어야 하는가? 아니면 지금이라도 팔아야 할까? 부동산 투자를 언제 어디에 해야 할까? 이 책은 바로 그 부동산 시장이 어떻게 될 것인가를 빅데이터 분석을 통해 설명해준다. 이제 부동산 투자도 과학적 분석에 근거한 투자가 필요하다.
이 책은 코로나19 이후 거시경제 전망을 하고 이전 빅데이터 부동산 분석이 얼마나 제대로 잘 맞았는지 적중률을 확인해본다. 2018년에 출간한 책 안의 예상들을 다 일일이 확인해본다. 그 결과는 저자마저도 놀랄 정도로 거의 다 적중했고 백발백중이다. 그다음은 17개 시도 분석을 하고 더 자세히 투자하면 좋을 유망 지역이 어디인지를 알려주고 더 나아가 종합투자점수 랭킹까지 매겨서 소개한다. 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 지수, 매매·전세수급 지수, 전국 입주량 물량 체크, 지역별 미분양 수치 등 철저하게 데이터에 근거해 부동산 시장을 전망하고 분석하고 투자하면 좋을 곳을 콕 짚어준다.
1장에서는 거시경제의 관점에서 다양한 경제 관련 데이터들이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지를 분석했다. 거시경제의 큰 흐름에서 국내 부동산 시장이 어디쯤 있는지 기술했고 일반적으로 알고 있는 부동산 상식이 틀릴 수 있음을 검증했다. 다루는 것만으로도 뜨거운 감자가 될 수 있는 서울 부동산에 대한 공저자들의 입장도 밝혔다.
2장에서는 2017년 말의 데이터를 가지고 2018~2019년 시도별 부동산 시장을 전망했던 전작 『빅데이터 부동산 투자』(2018 출간)를 검증했다. 아마 적중률을 확인하고 깜짝 놀랄 것이다. 당시 데이터의 전망이 거의 모든 지역에서 높은 확률로 등락을 예상했는데 대한민국 부동산 시장은 그 예상대로 흘러갔기 때문이다. 당시 책에 넣은 표를 그대로 삽입해 리 뷰를 작성했으니 독자들도 약 2년 전 데이터가 현재의 부동산 시장을 어떻게 예상했는지 검증하는 시간을 가져보길 바란다.
3장에서는 빅데이터에 근거해 전국 17개 시도에 대한 앞으로 1~2년을 전망했다. 내가 사는 지역의 부동산 전망이 궁금한 독자들은 유심히 봐야 할 내용이다. 전국을 데이터로 읽는 방법을 초보자도 알기 쉽게 기술했다. 각각의 데이터가 시장에 어떤 영향을 미치고 또 변수에 따라 그 경중이 달라질 수 있다는 것을 공부하면 좋을 듯하다. 이 책을 통해 대부분의 데이터가 좋다고 하는 곳과 그렇지 않은 곳을 명확하게 짚어낼 수 있을 것이다.
4장에서는 데이터 분석을 통해 지금 시점에서 내 집 마련을 하기에 손에 꼽을 만큼 좋은 지역들이 어디인지를 알려주고 있다. 이번에도 데이터에 의해 지역을 분석했고 향후 출간하는 책에도 본 장의 전망을 점검하는 시간을 가질 것이다. 2년 전 데이터를 믿은 독자와 그렇지 않은 독자는 자산증식에서 상당한 차이가 생겼다. 이 책을 통해 내 집 마련을 하는 독자와 그렇지 않은 독자의 수년 후의 자산증식에도 상당한 격차가 벌어질 것이다.
마지막으로 5장에서는 다양한 데이터로 만든 지역별 종합투자점수를 다루고 있다. 독자들은 이 빅데이터 종합투자점수만 참고해도 상당히 많은 도움을 받을 수 있을 것이다. 세대수 6만 이상의 모든 시군구에 대한 종합투자점수를 공개한다. 내 집 마련이나 부동산 투자를 고민하는 독자들에게는 매우 도움이 될 것이다. 좋은 부동산을 찾아내 는 통찰을 길러주는 게 데이터이다. 하지만 데이터가 어렵게 느껴지는 독자들도 있을 것이다. 그런 독자들에게 종합투자점수는 아예 밥을 숟가락에 얹어서 입에 넣어주는 격이라고 할 수 있다.  

김기원
데이터노우즈 대표. 국내 1호 부동산 빅데이터 전문가
한양대 수학과를 졸업했고 미국 유타대에서 컴퓨터 사이언스를 전공했다. 그는 사람들이 재테크를 감으로 하는 것을 보고 객관적인 지표를 바탕으로 한 과학적 접근이 필요하다고 판단해 직접 데이터를 분석하게 됐다. 또한 ‘데이터는 답을 알고 있다.’라는 의미가 담긴 데이터노우즈Dataknows라는 이름의 회사를 설립해 빅데이터와 인공지능으로 부동산과 관련해서 과학적 의사결정을 하도록 돕는 일을 하고 있다. 데이터노우즈에서 개발한 부동산 빅데이터 분석 시스템 ‘리치고’ 서비스는 하나은행과 KB부동산에 탑재돼 있다. 현재 리치고 서비스는 한국에서 가장 신뢰받는 애널리스트 중의 한 명인 홍춘욱 박사와 함께 2021년 여름 출시를 목표로 주식, 경제 리치고 서비스를 개발 중에 있다.
서울시 부동산 자문위원으로 활동했으며 한경 온라인 재테크, 조선일보 부동산 트렌드쇼, 한경 서울 머니쇼, 한국감정원 등에서 빅데이터에 근거한 부동산 전망 강연 활동을 했다. 또한 현재 건국대학교 부동산대학원 글로벌 프롭테크 학과에서 석사 과정을 공부하고 있다.
2018년에 『빅데이터 부동산 투자』를 출간했다. 당시 책에서 다양한 부동산 데이터를 근거로 했던 시도별 부동산 전망이 거의 다 맞았다. 그는 이 책을 통해 많은 사람들이 자산의 대부분을 차지하는 부동산 관련 의사결정을 과학적으로 해서 반드시 자산증식에 성공하기를 바라고 있다.

이지윤
2005년부터 경매, 재건축 재개발, 건물, 시행사업 등 부동산 실전에서 투자 경력을 쌓은 실전 투자자다. 여성으로서는 특이하게 건설사 재직 이력이 있다. 쌍용건설에서 근무했고 현재는 한경 경영지원단에서 부동산센터장으로 활동하고 있다. 그녀는 부동산만이 자신을 지켜주는 울타리가 되어줄 것이라는 믿음으로 과감히 투자에 뛰어들어 55채의 부동산을 소유했고 그중 일부를 매도했다. 유복한 가정환경은 아니었지만 본인 스스로 노력해 상당한 자산을 만들었다. 그녀는 2018년에 이러한 투자 경험을 담아 『나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다』를 출간했고 경제경영 분야 5위에 오르며 베스트셀러로 독자들의 사랑을 받았다.
또한 그녀는 IMF와 금융위기를 겪으며 달러 투자의 중요성을 깨달았다. 2020년에 자산을 부동산과 달러에 배분했을 때 어떤 파급효과가 있는지에 대한 경험과 지식을 담아 『위기를 기회로 바꾸는 부의 공식』을 출간했고 독자들의 사랑을 받고 있다.
현재는 기업과 관공서 등에서 강연 활동을 하며 네이버 카페와 블로그 그리고 유튜브 등의 채널을 통해 다양한 사람들과 소통하고 부자가 되고 싶고 경제적 자유를 누리고 싶은 사람들의 멘토가 되고 있다. 그녀는 스스로 가장 부족하다고 느꼈던 데이터를 공부하고 과학적인 접근 방식으로 투자했을 때 실수가 가장 적다는 것을 깨달았다. 그래서 독자들의 성공적인 내 집 마련과 자산증식에 도움을 주고자 이 책을 집필했다.

추천사 부동산의 미래가 궁금한 사람이라면 꼭 읽어야 할 책!
 (홍춘욱, EAR 리서치 대표)

프롤로그 한국 부동산 시장은 거대한 변곡점을 앞에 두고 있다

1장 빅데이터 부동산 투자의 시작
: 거시 경제를 알아야 돈의 흐름이 보인다
 우리가 모르는 가계부채의 숨어 있는 폭탄
 미국과 한국이 동시에 빠진 유동성의 함정
 사상 최대 유동성 증가, 부동산 시장은 어디로 갈 것인가?
부동산 버핏지수로 자산시장 버블 진단하기
 입주물량이 부족해 집값이 오른다고? 어설픈 통계의 함정
 똘똘한 한 채, 서울 부동산, 살까요? 말까요?

2장 2018년 빅데이터 투자 전망 완벽 리뷰
: 그때 그 데이터를 믿을 걸 그랬네요
2018년 빅데이터가 유망 지역으로 선정했던 부동산의 현주소
 서울, 대전, 전남 적중률 확인, 뜨거웠던 상승장 전망이 맞았을까?
경기, 인천 적중률 확인, 지역별로 달랐지만 이마저도 읽어냈다
 경남, 경북, 부산 적중률 확인, 데이터는 지방의 하락장도 알고 있었다
 울산, 제주 적중률 확인, 데이터는 인간보다 똑똑했다

3장 빅데이터와 함께 전국 17개 시도를 임장하다
: 데이터가 알려주는 돈 되는 곳, 안 되는 곳
 앞으로 2년 실행한 자와 실행하지 않은 자의 초격차가 벌어진다
 매매·전세 흐름으로 유망 지역 파악하기
 전세 대비 저평가 인덱스로 덜 오른 지역 파악하기
 소득 대비 저평가 인덱스로 돈 되는 곳, 안 되는 곳 알아보기
 물가 대비 저평가 지수로 매수·매도 타이밍 잡기
 주택구매력지수로 저평가 지역 확인하기
 전세가율로 자본금이 덜 드는 지역 찾아보기
 매매·전세수급지수로 안정적으로 상승할 지역 알아보기
 전국 입주물량 체크로 수요보다 공급이 적은 지역 골라내기
 지역별 미분양 수치로 팔아야 할 곳, 사야 할 곳 파악하기
 그래도 어렵다면? 전국 17개 시도별 흐름 한 장으로 결론내기

4장 빅데이터로 바라본 2021년 유망 지역
: 빅데이터로 내 집 마련 절호의 기회를 잡아라
 오를 곳만 콕콕 짚어주는 빅데이터
 강원도가 심상치 않다, 강원도 원주시
 충남의 반격이 시작된다, 충남 서산시
 충북의 반전이 기대된다, 청주시 상당구
 전북의 힘을 싣다, 전북 군산시
 경남도 이제는 달라진다, 창원시 진해구
 경북도 이제는 상승장이다, 포항시 북구

5장 빅데이터가 알려주는 전국 종합투자점수 랭킹
: 종합적으로 좋다면 오르지 않을 이유가 없다
 모든 데이터가 좋은 지역을 선점하라
 그래서 어디가 점수가 높은가요? 전국 세부 지역별 종합투자점수 랭킹

에필로그
 한국의 부동산 시장에 빅데이터와 인공지능이 희망이 되길 바라며…… (김기원)
대한민국에서 가장 빠르게 부자가 되고 싶다면 감이 아닌 데이터를 믿어라 (이지윤)