대한민국 부동산을 보는 눈 -지금 부동산을 공부해야 하는 이유- (2021.4)

대한민국 부동산 시장을 바라보는 명쾌하고 날카로운 시선
2020년은 자고 일어나면 수천만 원씩 오르는 부동산 폭등기였다. 서울 강남 아파트 평당 1억 원은 기정사실이고, 수도권 주변도 10억, 20억 클럽에 가입했다는 이야기가 심심찮게 들렸다. 정부는 연일 새로운 부동산 정책을 발표하였고, 언론은 이에 대한 뉴스를 하루에만 수백여 개씩 생산해냈다. 부동산 가격은 더 오를 테니 지금 당장이라도 부동산 시장에 뛰어들어야 한다는 분위기 팽배했다.
과연 우리는 부동산 시장을 제대로 바라보고 있을까? 남들은 부동산으로 돈을 버는데 나만 뒤처지고 있다는 기분, 급변하는 부동산 시장에서 나 혼자 손해 보는 듯한 소외감. 이러한 '부동산 블루'에 빠져 생업으로 힘들게 모은 종잣돈을 부동산에 쏟아붓고 있지 않은가? .2030세대는 영혼까지 끌어 모아 아파트를 사서 대출금과 이자를 갚느라 허덕인다. 동시에 부동산 가격이 하락할까 봐 전전긍긍하한다. 이러한 현실 속에서 부동산을 쥐고 있는 게 과연 행복일까?
『대한민국 부동산을 보는 눈』은 부동산 석사, 한국과 미국 감정평가사, 공인중개사, 정비사업 전문관리업자, 한국감정원에서 14년 간 근무, 현재는 신한은행에서 감정평가업무를 담당하고 있는 박감사가 쓴 책이다. 작가는 12.16 대책부터 2.4 공급 대책, 영끌과 패닉바잉, 코로나 팬데믹으로 인한 국내외 경제 침체, 최근 일어난 LH 사태 등 부동산 전반에 대해 이야기한다. 저자는 이 책을 통해 잘못된 정보에 좌절하지 않고, 언론의 기사에 흔들리지 않으며, 부동산 시장을 객관적으로 평가할 수 있는 공부의 필요성에 대해 말한다. 투자 대상 이전에 삶의 보금자리로서 부동산의 의미와 가치를, 그리고 앞으로 우리가 부동산을 어떻게 바라봐야 하는지를 함께 생각해보자.

12.16 대책부터 영끌, 패닉바잉, LH 사태까지
부동산 시장을 바라보는 명쾌하고 날카로운 시선

우리나라 부동산 시장에 대한 냉철한 분석
하루가 멀다 하고 정부의 부동산 대책이 발표되고 있다. 그리고 어떤 정책이 발표되던 간에 언론은 정부의 부동산 정책을 비판하는 기사를 보도한다. 정부는 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포했고, '집값 안정화'라는 일관된 기조로 강력한 정책을 펴고 있다. 언론은 정책의 효과가 나타나기도 전에 풍선효과, 신고가 경신, 로또 청약, 강남 불패, 평당 1억 원 등을 내세우며 '정부의 부동산 정책은 실패할 테니 무조건 집을 사라'고 부추긴다. 하지만! 지금, 상황은 좋지 않다. 코로나 팬데믹으로 인해 가계의 빚은 늘어나고, 기업은 위기를 대비해 유동성을 확보 중이다. 정부는 경기 침체를 막기 위해 돈을 풀고 있지만 언제든 회수할 태세 또한 갖추고 있다. '무조건 오른다'고 하기 이전에 대한민국 부동산 시장 상황을 정확하게 바라보고 냉철하게 판단할 필요가 있다.

부동산을 보는 진짜 안목이 필요한 이유
부동산 전문가들의 코멘트, 감정원의 통계자료, 부동산 기사 등 부동산 정보가 넘쳐나는 요즘이다. 하지만 통계 자료는 내가 보려는 시장의 수치와 다를 수 있고, 부동산 전문가들의 말과 기사 또한 특정 이익집단의 영향을 받을 수 있다. 그렇기 때문에 사실을 확인하고 검증하며 읽어야 한다. 잘못된 정보에 휘둘려서 영끌, 패닉바잉 하고 나면, 남는 것은 집값이 떨어질지 모른다는 불안감과 후회뿐일지 모른다.
부동산은 인생에서 가장 큰 돈을 사용하게 하는 자산이다. 비싼 재화이기에 사고 싶다고 바로 살 수 없으며 팔고 싶다고 해서 누군가 바로, 그것도 비싸게 사주지 않는다. 주거용 부동산이라면 그 돈을 내고 거주할 만한 충분한 가치가 있는지 생각해야 한다. 또 상업용 부동산이라면 기대하는 수익을 가져다줄 수 있는지 비교하여 효용 대비 가격이 싼 것을 찾아야 한다. 무작정 부동산 시장에 뛰어들기보다는 체계적인 공부와 제대로 된 시선으로 부동산을 바라보는 안목을 길러야 한다.

한 번도 경험하지 못한 부동산 세상
부동산 정책을 만들고 해당 업무를 시행하는 공무원들은 국민들의 '내 집 마련'이라는 꿈을 비웃기라도 하듯 직업 윤리를 어기고 자기들의 배를 채우고 있다. 언론은 부동산 매수 심리가 식지 않도록 끊임없이 불 지피기를 하고, 투기 수요는 신고가를 내세우며 상승세의 거품을 키우고 있다. 정말 끝에 와 있다. 돈이 있는 게 아니라 집만 가지고 있는 상황인 것이다. 우리는 어디서도 경험해보지 못한 '부동산 세상'을 살고 있다. 투자 대상 이전에 인간답게 살기 위한 필수재로서 부동산의 의미에 대해 생각해볼 필요가 있다. 부동산으로 인한 불로소득 대신 성실히 일하고 정직하게 모으는 것을 바람직한 것으로 여기던 이들이 '벼락거지'가 되지 않기 위해, 부동산에 치중된 막대한 빚을 다음 세대에 까지 물려주지 않기 위해서 말이다.

박감사가 알려주는 부동산 공부법
부동산은 시장의 팩트, 사람들의 심리, 정부의 정책에 따라 흘러간다. 따라서 사실에 기초하여 부동산 정보를 소비하고, 언론의 기사를 비판적으로 읽는 자세가 필요하다. 정책이 가지고올 시장의 변화에도 관심을 가져야 한다. 부동산의 특징, 경기 변동, 부동산 시장에 대한 내용과 함께 부동산이 어떤 특성이 있는지에 대한 개념도 중요하다. 부동산의 특성을 알고 그 특성에 기초해서 시장을 봐야 일반적 경제 현상과 다른 부분을 볼 수 있고, 쏟아지는 정보나 광고의 홍수 속에서 옥석을 가리는 눈을 가질 수 있다. 

박감사
연세대학교 도시공학과를 졸업하고, 건국대학교 부동산대학원 석사 학위를 취득하였다. 2003년부터 한국감정원에서 14년 간 근무 하며 재건축, 재개발 관련 정비사업 컨설팅, 재건축 부담금 산정 및 보상, 담보, 택지비 등 각종 감정 평가와 부동산 공시 업무, 조사 업무를 담당했다. 현장의 전문성을 쌓으면서도 부동산 관련 공부를 꾸준히 해 한국과 미국 감정평가사, 공인중개사, 정비사업 전문 관리업자 자격을 취득했다. 현재는 신한은행에서 감정평가사로 근무하고 있다.
부동산 컨설턴트, 부동산 유튜버로 한국경제, 서울경제, KBS의 다양한 프로그램에 출연하여 사람들에게 부동산 관련 지식을 공유하고 있다.

‘박감사 리얼아이’ 유튜브 채널
부동산 컨설턴트 박감사가 들려주는 부동산 이론, 지역 분석, 부동산 이슈 전망 등. 체계적으로 공부하여 부동산을 보는 안목을 기를 수 있도록 돕는 채널이다.

프롤로그. 부동산을 보는 안목

들어가기 전에
 우리는 왜 부동산에 관심을 갖는가?
부동산 공부를 해야 하는 이유
 박감사의 부동산 공부 01 - 부동산 공부법 세 가지

1장. 유동성, 그리고 수요와 공급
 유동성이 풍부하면 부동산이 가격 오를까?
팔릴 물건만 팔린다
 지금 집을 사는 사람들
 이제는 유동성을 확보해야 할 시간
 규제 때문에 살고 싶은 집은 씨가 말랐다?
세금 무서워 팔까? 버틸까?
공급이 부족하다는 거짓말
 전세가 비처럼 쏟아진다
 박감사의 부동산 공부 02 - 부동산의 특징, 고부영개

2장. 부동산 정책과 시장의 관계
 부동산 투기와의 전쟁이 시작되다
 누가 어떻게 샀나? 부동산판 금융실명제
 부동산 정책, 강력한 드라이빙이 시작됐다
 무리해서 집 사지 말아라
 기승전 세금 폭탄이 터진다
 전세가 폭등, 무주택자 큰일이다?
부동산 투기 두더지 잡기
 임대차 3법의 오해와 실제
 계약갱신청구권 이렇게 쓰세요
 박감사의 부동산 공부 03 - 부동산의 인문학적 특성, 용병사

3장. 만들어진 부동산 심리
 부동산 버블 붕괴의 시그널이 나타났다
 부동산 시장에 남은 건 만들어진 심리뿐
 돈이 휴지가 되니 부동산이 답이다?
다주택자는 눈치 게임 중
 전국토에 개설된 도박장, 돈 따러 오세요
 세뇌된 부동산 시장
 정부는 계획이 다 있구나
 막차 탄 사람들, 그들의 심리
 박감사의 부동산 공부 04 - 자산으로서 부동산 이해하기

4장. 부동산 기사 제대로 읽는 법
 아파트 값은 계속 오를까?
언론의 부동산 불지피기
 적중률 99%, 부동산 예측의 신이 나타났다
 패닉바잉, 로또 청약
 부풀어 오른 부동산 풍선은 터진다
 신고가 경신 기사 읽는 방법
 박감사의 부동산 공부 05 - 아파트 시장이 뜨거운 이유

5장. 부동산을 보는 눈
 실수요자 세상이 온다
 아직도 영끌을 고민한다면 필독
 전세대란은 없다
 아무리 오른다 말해도 The End
코로나 팬데믹 이후 부동산은 더 오를까?
한번도 경험하지 못한 부동산 세상
 박감사의 부동산 공부 06 - 아파트 시장에 영향을 주는 요소

 부록. 문재인 정부의 부동산 정책 연표