임대사업 바이블 -임대사업자가 알아야 할 절세와 법률 지식의 모든 것- (2021.4)

2021년 개정 세법 반영!
임대사업자가 알아야 하는 절세 지식부터
법률 지식까지 이 책 한 권에 다 담았다!

현재 임대사업을 하는 사람들은 머리가 복잡하다. 최근 몇 년 사이에 임대사업 관련한 세법이 대폭 바뀌었을 뿐만 아니라 임대차보호법까지 많이 바뀌었기 때문이다. 알아야 할 내용이 엄청나게 많아졌다. 그런데 너무 많은 개정으로 인해 지나치다 싶을 정도로 경우의 수가 많아져 어디서부터 시작해야 하는지 감이 서질 않는다.
이처럼 공부할 것이 많아진 임대사업자에게 필요한 책이 나왔다. 지금까지 나온 임대사업자 관련 책들이 절세만 다뤘다면 이 책은 임대사업자에게 필요한 절세 지식뿐만 아니라 법률 지식까지 담았다는 차별성을 갖고 있다.
대한민국에서 임대사업을 하려면 이제 세금뿐만 아니라 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 이 책 한 권이 임대사업의 좋은 교과서가 될 것이다.

세금을 어떻게 줄일 것인가?
임차인과의 분쟁에 대해서는 어떻게 대비할 것인가?

최근, 임대사업자와 관련한 세금에 큰 변화가 있었다. 그런데 이러한 변화를 미처 확인하지 않으면 생각한 금액보다 더 많은 금액을 세금으로 낼 수도 있다. 또한, 임차인의 월세 연체, 보증금 반환 등과 관련한 분쟁도 부쩍 늘어나면서 임대사업자라면 법률 관련해서도 알고 있어야 할 필요가 생겼다.
이런 큰 변화에 고민이 많은 임대사업자를 위해 은행의 PB센터 전문가들이 그동안 상담했던 내용을 바탕으로 임대사업자들의 갈증을 해결해주는 내용을 이 한 권에 다 담았다!

‘Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식’은 크게 주택 임대사업을 다룬 1부와 상가임대사업을 다룬 2부로 되어 있다.
이 중 1부에서는 주택 임대사업의 전 과정에서 발생할 수 있는 세금 이슈와 관련한 절세 지식을 다뤘다. 우선, 최근에 많이 개정된 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 사업자의 세제 혜택과 변경 내용에 대해 다뤘다. 또한, 주택을 임대할 때 필연적으로 발생하는 임대수익에 대한 소득세, 재산세, 종합부동산세 등을 다뤘다. 마지막으로는 임대하고 있던 주택을 팔 때 양도세 등을 줄이는 방법 등에 대해 소개했다.
2부에서는 주택만큼 많이 임대하고 있는 상가와 관련해 알아야 하는 세금 이슈뿐만 아니라 상가를 취득할 때부터 임대할 때, 그리고 처분할 때까지의 과정에서 상가 임대사업자라면 알아야 하는 절세 지식을 다뤘다.
상가를 취득할 때 알아야 하는 사업자 등록 관련 사항, 취득세, 개인과 법인 간의 차이, 대출이자 경비 처리문제, 세금계산서 작성방법, 상가 양도세를 줄이는 방법 등에 대해 자세히 알 수 있을 것이다.
‘Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식’은 크게 3부로 구성되어 있다. 1부에서는 임대 계약을 체결할 때 임대인이 법률적으로 확인해야 하는 점에 대해 다뤘다. 2부에서는 임대사업을 할 때 임대인이 알아야 하는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등과 관련해 사례와 함께 설명했다. 마지막 3부에서는 임대사업을 깔끔하게 마무리할 때 알아야 하는 법률 지식을 다뤘다.

지금까지 임대사업자는 매달 들어오는 임대수익의 세금을 어떻게 줄여야 하는지에만 관심을 가지면 됐다. 하지만 이제는 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 임차인과 소송에 휘말리지 않으려면 어떻게 계약해야 하는지, 월세를 주지 않는 임차인에 대해 합법적으로 대응하는 방법은 무엇인지 등에 대해 사전에 알고 있어야 관련 문제가 발생했을 때 현명하게 대처하면서 빠르게 해결할 수 있기 때문이다.
임대사업을 할 때 필요한 절세 지식과 법률 지식을 다룬 이 책은 임대사업자의 똑똑한 동반자가 될 것이다.  

정진형
연세대학교 법무대학원에서 석사과정(조세법 전공)을 마쳤으며, 2003년에 공인회계사가 됐다. 딜로이트안진회계법인에서 다양한 업종의 기업을 대상으로 회계 감사, 내부 통제 컨설팅, 펀드 감사 등의 업무를 진행했다. 이후 삼정KPMG로 자리를 옮겨, 여러 대기업과 중견기업의 세무 조정업무, 합병 및 분할 등 기업 구조조정 관련 세무 컨설팅업무를 진행했다.
현재는 KB국민은행 WM(Wealth Management)스타자문단의 세무 수석전문위원으로 있으면서, VIP 고객 세무 컨설팅, 고객 세무 세미나, PB 대상의 세무교육과정을 진행하고 있다. 또한, 금융연수원에서 세무교육과정을 진행하고 있으며 MBC, 〈매일경제신문〉, 〈한국경제신문〉, 〈조선일보〉, 〈서울경제신문〉 등 다수의 언론 매체에 칼럼을 기고하거나 인터뷰를 했다. KB국민은행의 금융 투자 전문 유튜브 채널인 ‘여의도 5번 출구’에도 출연하고 있다. 이러한 다양한 경험과 상담 사례를 바탕으로 임대사업자에게 필요한 절세 지식을 알려주기 위해 이 책을 집필했다.

곽종규
한양대학교 법학과를 졸업하고 2010년 사법시험에 합격했다. 그리고 사법연수원을 42기로 졸업했다. 2013년 KB국민은행에 입사한 후 WM스타자문단 변호사로 활동하면서 자산 관리와 관련한 법률문제에 대해 다양한 컨설팅을 하고 있다.
대외적으로는, 금융연수원 강사뿐만 아니라, KBS가 운영하는 유튜브 채널인 ‘속고 살지 마’ 등에 출연했다. 〈포브스〉에 자산 관리와 관련한 법률 지식을 주제로 기고했으며, 현재 〈한국경제신문〉에 ‘곽종규의 자산 관리 법률’ 코너를 맡아 글을 쓰고 있다. 이러한 다양한 경험과 부동산 자산 관리 자문을 바탕으로 임대사업자라면 고민하게 되는 법률과 관련한 궁금증을 해결할 지식을 알려주기 위해 이 책을 집필했다.

책을 시작하며

Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식

1부 주택 임대사업

1장 주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다
01. 장기일반민간임대주택 임대사업자의 등록 요건과 세제 혜택
• 장기일반민간임대주택 임대사업자의 출구 전략
• 다주택자와 임대사업자 간의 양도세 비교
02. 단기민간임대주택 임대사업자의 세제 혜택
03. 주택 임대사업자의 등록절차 및 과태료

2장 주택을 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 아파트를 취득할 때 세금은 얼마?
02. 가족에게서 자금을 차용할 수 있다
03. 자금 출처조사와 입증방법
04. 조정대상지역 내 고가주택을 취득하면 임대사업자 혜택이 거의 없다

3장 주택을 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 사업장 현황 신고를 잊지 말자
02. 월세 임대와 전세 임대의 세금은 다르다
03. 재산세는 얼마나 낼까?
04. 종부세의 구조와 절세 포인트
05. 조정대상지역과 비조정대상지역 간 차이

4장 주택을 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 필요 경비 증빙은 잘 챙긴다
02. 상가주택의 세금이 달라진다
03. 팔기 전에 알아야 하는 1세대 1주택 비과세
04. 양도 차익이 적은 주택부터 매각하라
05. 해를 달리해 매각하는 것도 노하우다
06. 별장은 어떻게 판단할까?
07. 1세대 3주택 중과를 피할 방법은 없을까?
08. 다가구주택 양도 시 세금 폭탄을 주의한다
09. 분양권과 조합원입주권은 어떻게 다른 거야?
10. 특수관계인 간 매매 시 유의할 점
11. 증여세는 얼마나 나올까?
12. 계약 파기로 인한 위약금의 세무 처리방법
13. 비사업용 토지는 사업용 토지로 바꿔 판다
14. 법인으로 임대업을 하면 좀 더 유리할까?
• 주택 임대소득 신고를 직접 해보자

2부 상가 임대사업

1장 상가를 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 임대사업 시작을 위한 사업자 등록
02. 개인사업자 ② 상가를 취득할 때 내야 하는 세금
03. 개인사업자 ③ 상가에 유흥업소가 있으면 세금 폭탄?
04. 개인사업자 ④ 단순 경비율과 기준 경비율의 조건
05. 개인사업자 ⑤ 복식부기와 간편장부
06. 개인사업자 ⑥ 대출이자를 경비로 처리하는 것이 유리할까?
07. 법인 ① 개인사업자로 해야 하나? 법인으로 해야 하나?
08. 법인 ② 법인이 대도시에서 상가를 취득하면 취득세 중과 대상?

2장 상가를 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목
02. 개인사업자 ② 승용차 관련 비용 처리는 가능할까?
03. 개인사업자 ③ 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지 먼저 판단하라
04. 개인사업자 ④ 건강보험료는 어떻게 될까?
05. 개인사업자 ⑤ 간이과세자 vs. 일반과세자
06. 개인사업자 ⑥ 상가를 취득할 때 공동명의로 하면 좋을까?
07. 개인사업자 ⑦ 공동명의라면 대출이자는 인정받을 수 있나?
08. 개인사업자 ⑧ 보증금도 세금을 내나?
• 상가를 임대할 때의 실질 수익률
• 종합소득세를 산정할 때 합산되는 소득 기준은?
09. 개인사업자 ⑨ 세금계산서 작성법
10. 개인사업자 ⑩ 세금계산서는 언제 발행하나?
11. 개인사업자 ⑪ 성실 신고 확인제도를 활용하자
12. 개인사업자 ⑫ 친인척에게 싸게 임대해도 될까?
13. 개인사업자 ⑬ 임대료는 지분 비율대로 배분한다
14. 개인사업자 ⑭ 부동산 임대소득세 신고는 직접 할 수 있다
15. 법인 _ 개인사업자에서 법인으로 전환할 수 있을까?

3장 상가를 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 상가를 팔 때 내는 세금
02. 개인사업자 ② 부가가치세를 부담하지 않는 매매방식
03. 개인사업자 ③ 증여하고 5년 후 매각
04. 개인사업자 ④ 양도 후 증여 vs. 증여 후 양도
05. 개인사업자 ⑤ 증여 시 평가방법과 부담부 증여
06. 개인사업자 ⑥ 상속 시 상가는 자녀 명의로 한다
• 수정 신고와 경정 청구
07. 법인 _ 법인으로 증여하면 증여세가 줄어들까?

Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식

1부 임대차 계약을 할 때 필요한 법률 지식

1장 임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다
01. 임대차 계약 체결 전에 확인해야 하는 사항
02. 계약할 때 발생하는 문제들

2장 임대차 관련 법률 간의 적용순서
01. 민간임대주택에 관한 특별법과 주택임대차보호법 간의 적용순서
02. 상가건물임대차보호법 또는 주택임대차보호법과 민법 간의 적용순서 및 범위

2부 임대사업을 할 때 필요한 법률 지식

1장 주택 임대사업자라면 주택임대차보호법을 알아야 한다
01. 대항력과 우선변제권의 의의 및 효력 발생 요건
02. 임대인이 알아야 하는 지위 승계
03. 주택 임대차의 존속 기간
04. 임대차 존속 기간 및 갱신규정 간의 관계
05. 임대인의 갱신 거절과 정당한 사유
06. 실거주 목적과 손해 배상 책임
07. 월세 증액과 감액, 그리고 전월세 전환율
08. 임대주택에서 발생한 하자에 대한 책임

2장 상가 임대사업자라면 상가건물임대차보호법을 알아야 한다
01. 상가건물임대차보호법의 적용 범위
02. 대항력과 우선변제권, 임대인 지위 승계
03. 월세 또는 보증금의 증감 청구권
04. 상가건물 임대차의 존속 기간과 묵시적 갱신
05. 상가 임차인의 갱신 요구와 임대인의 갱신 거절
06. 계약 갱신 요구와 묵시적 갱신 거절 간의 관계
07. 권리금 회수의 기회를 보장하라
08. 권리금 회수를 방해하는 행위와 손해 배상
09. 월세가 밀렸을 때 임대인의 대처방안
10. 전대차 관계는 어떻게 진행해야 하는가?

3부 임대사업을 끝낼 때 필요한 법률 지식
01. 임차인과 계약을 끝낼 수 있는 사유는 많다
02. 임대인이 알아야 하는 보증금 공제
03. 임차인의 대항력 등을 유지해주는 임차권 등기 명령제도
04. 임대인이 알아야 하는 임차인의 원상회복 의무