한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도 (2021.5)

서울 재개발, 아직도 투자 기회는 있다!
한남뉴타운부터 수색·증산 뉴타운까지
서울 재개발 주요 구역을 한눈에!

서울 재개발·재건축 시장은 이른바 오세훈 효과에 들썩거리고 있다. 2021년 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장이 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 했기 때문이다. 이 와중에 정부는 도심 공공 복합개발사업 2차 후보지까지 발표했다. 서울의 희소성과 새 아파트 공급의 한계를 깨달은 정부가 공공재개발이라는 카드를 꺼내 든 것이다. 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에서는 재건축·재개발 정비사업을 통하지 않고서는 새 아파트를 공급하기 어렵다. 사업성이 뒷받침되는 정비사업 구역도 무한정 나오지 않는지라 서울에 남아 있는 재개발 구역들의 희소성은 시간이 지날수록 점점 더 커질 것이다. 결국 서울은 재개발·재건축 정비사업을 통해 새 아파트 투자의 답을 찾아야 한다.
이 책이 서울 재개발 정보에 대한 투자자의 갈증을 속 시원하게 해결해줄 것이다. 정비사업의 개념과 절차, 재개발 투자의 주의사항과 수익성 계산, 각종 규제, 서울 대표 재개발 구역들에 대한 상세한 설명까지 담은 이 책과 함께 재개발 투자의 첫걸음을 떼보자.

이 책 한 권이면 서울 재개발 투자 완전 정복!성공하는 투자를 위한 재개발 A to Z

재개발은 대표적인 투자형 부동산으로, 서울 강남에 집중된 재건축과 달리 서울 대부분 지역에 고르게 분포하고 있다. 오래된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 것은 재건축과 같지만, 재개발은 주택 주변의 기반시설도 같이 개선하는 사업이다. 즉 재건축사업은 주거환경이 양호하나 주택(아파트)의 노후화를 개량하는 사업이고, 재개발사업은 주거환경이 열악한 지역의 도시환경 전반을 개선하는 사업이다. 재개발은 주로 단독주택이나 다세대주택 등 노후화된 주택을 대상으로 한다. 오래된 아파트에서 새 아파트로 개발하는 재건축보다 조합원들의 이해관계가 더 복잡하기 때문에 보다 세밀한 분석과 전략이 필요하다.

서울 재개발 핵심 구역 총망라!
살아 있는 최신 정보를 담은 재개발 투자의 바이블

이 책은 총 2부로 나눠져 있다. 1부 ‘한 권으로 끝내는 재개발 투자’에서는 재개발 투자 전 반드시 알아야 하는 개념과 지역주택조합, 가로주택정비사업, 공공재개발 등 함께 알아두면 좋을 정보를 정리했다. 이에 더해 재개발사업 절차를 하나하나 알려주면서 수익성 투자 전략, 수익성 분석을 통해 재개발 투자 성공의 길로 들어가도록 돕는다. 2부 ‘서울 재개발 투자지도’에서는 신흥 부촌으로 떠오른 마용성 지역과 그 외 지역으로 나누어 투자자가 눈여겨봐야 할 알짜 재개발 구역을 소개한다. 각 지역의 진행상황과 발로 뛰지 않으면 알기 힘든 현장 정보까지 담아, 현장에 가지 않아도 마치 임장을 한 것같이 생생한 재개발 현장의 정보를 접할 수 있어서 많은 도움이 된다.
부동산 투자자들이 어려워하는 재건축?재개발 정비사업 관련 법령을 쉽게 풀어서 설명해주는 동시에 서울 대표 재개발 구역의 최신 정보를 생생하게 담아낸 이 책으로 재개발투자 성공을 기대해본다.  

이은홍
부동산 실무 경력 20년의 베테랑 공인중개사이자 최고 수준의 부동산 전문가다. 아파트뿐만 아니라 상가, 토지, 꼬마빌딩 건축까지 다방면에서 높은 수준의 부동산 지식과 실무 경험을 겸비하고 있다. 대외 활동이 많지 않은 숨은 고수지만 내공만큼은 어느 부동산 전문가보다도 크다. 특히 재건축·재개발 분야에서는 타의 추종을 불허할 만큼 깊이 있는 지식과 경험으로 정평이 나 있다.
‘애드홍의 부동산 투자길잡이’ 블로그를 운영하고 있고, 김인만 부동산연구소 총괄본부장으로도 활발한 활동을 하고 있다. 저서로는 『월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법』 『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』가 있다.

김인만
김인만 부동산경제연구소 대표로 부동산114 VIP상담위원 등 다방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. MBC <마이 리틀 텔레비전>을 비롯해 KBS, SBS, TV조선, YTN 등 여러 방송에도 출연하고 있다. 저서로는 『월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법』 『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』 『대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가』 『혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다』 『문재인 시대 부동산 가치투자』 『참 쉽다 상가 투자』 등이 있다.

지은이의 말_부동산 투자의 꽃, 재개발과 재건축

1부 한 권으로 끝내는 재개발 투자

1장 재개발 투자 전 이것만은 알아두자
 혼돈의 부동산시장, 아직도 재개발 기회는 있다
「도시 및 주거환경정비법」 기본 개념 잡기
 계약 전 재개발 입주권 분양자격을 확인하라
 경우에 따른 조합원 입주권 양도세
[잠깐 부동산 상식] 입주권 vs. 분양권
 지역주택조합은 재개발과 다르다
 가로주택정비사업 vs. 소규모재건축사업
 서울 재개발 구역 정보 알아보기
 서울 도심의 새 아파트 공급계획 공공재개발
[잠깐 부동산 상식] 토지거래허가구역 완전 정복

2장 재개발사업 절차 들여다보기
 한눈에 보는 재개발사업 진행절차
 기본계획 수립부터 정비구역 지정까지
 조합설립 추진위원회부터 조합설립까지
 재개발사업의 건설계획이 담긴 사업시행계획과 분양신청
 관리처분계획인가에서 이전등기까지 마무리
 재개발사업에 적용되는 2가지 규제
[잠깐 부동산 상식] 조정대상지역 지정 시 규제
 재개발 투자수익 계산하기
 재개발 투자 성공 노하우 1 사업추진 속도에 따른 투자전략
 재개발 투자 성공 노하우 2 다양한 조사가 필요하다

2부 서울 재개발 투자지도

3장 신흥 부촌 마용성 재개발 속으로
 재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 1
재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 2
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 1
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 2
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 1
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 2
신흥 부촌의 핵심축 북아현뉴타운
 공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 1
공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 2
 [잠깐 부동산 상식] 양도세 중과를 피하는 방법

4장 눈여겨봐야 할 서울 알짜 재개발
 중구 최고의 투자가치 신당 주택재개발정비사업
 강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 1
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 [잠깐 부동산 상식] 취득세 완벽 정리
 동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 1
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대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 1
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뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 1
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