거지였던 나는 상가 투자로 32억 건물주가 되었다 -빚쟁이에서 상가 투자로 건물주 되기- (2021.4)

벼랑 끝에 내몰린 빚쟁이 도박중독자에서
건물주가 된 상가도사가 발상의 전환을 통한
상가 투자 성공 비법을 알려준다!

온라인 시장의 급상승, 코로나19로 인한 경기 침체로 자영업자들은 현재 굉장히 힘든 시절을 겪고 있다. 이런 와중에 규제의 틈새를 비집고 상가 및 빌딩 투자로 사람들이 몰리고 있다. 얼마 전까지만 해도 대부분의 사람들이 상가 투자는 초기 투자금이 많이 들어간다고 여기며 어렵게 생각하고 관심이 없었다. 그런데 최근 서울 강남 쪽 빌딩 거래 건수가 대폭 늘어났다. 영끌이라고 할 정도로 위험하게 가능한 한 모든 돈을 끌어모아 상가 매수를 하는 것이다. 하지만 아파트에 투자해서 크게 성공한 자신감으로 아무런 준비 없이 상가에 투자했다가 힘들어하는 투자자, 남편 모르게 친한 지인의 소개로 대출을 해서 상가 분양을 받았다가 실패하고 이혼하게 된 투자자, 상가 투자에 몇 번 성공하고 나서 직접 상가를 시행하고 시공하겠다고 건너지 말아야 할 강을 건너버린 투자자 등 상가 투자를 쉽게 생각하고 접근해서 힘들어하는 실패 사례를 누구보다 많이 지켜본 저자는, 상가는 수익성이 좋지만 그만큼 위험 부담도 큰 투자 종목이기에 충분한 입지 및 상권 분석과 연구를 해야 한다고 이야기한다. 가능한 한 작은 것부터 시작해서 상가 투자의 경험을 단계별로 쌓아가며 노하우를 터득하게 된 후, 똘똘한 상가 한 채로 옮겨가는 것이 좋은 상가 투자법일 것이다.

대부분 상가 투자 관련 책이나 강의를 보면 투자처를 찾는 방법보다 이론적으로 위험요소를 많이 이야기하는 것 같다. 그로 인해 상가 투자에 두려움이 생기는 부분도 무시할 수 없다. 하지만 《거지였던 나는 상가 투자로 32억 건물주가 되었다》의 저자는 경험만큼 큰 배움은 절대 없으니 먼저 도전해보라고 권한다. 상권은 항상 변한다. 상가에서는 신속한 가치 분석과 상권 분석이 굉장히 중요하다. 상권이 살아 움직일 듯하면 과감하게 타이밍을 잡아서 진입하고, 쇠퇴하면서 곧 죽을 것 같으면 공부를 안 한 사람보다는 조금 더 일찍 매도 타이밍을 잡아서 빠르게 움직이라고 강조한다.

이 책은 매달 수천만 원의 이자를 내야 하는 벼랑 끝 빚쟁이 도박중독자에서 32억 건물주가 된 저자가 딱딱한 이론적인 이야기보다 자신의 지난 경험과 일상에서 겪은 실제 사례를 중심으로 상가 투자에 필요한 정보와 투자하기 전, 염두에 두어야 할 사항 등을 담았다. 또한, 저자가 부동산 카페에서 자주 하던 온라인 강의 내용도 첨부해서 이해하기 쉽도록 구성했다. 절실하고 절박한 상황에서 상가 투자로 멋지게 인생 역전을 한 저자의 현실적이고 진심 어린 조언이 담긴 이 책이 독자들의 성공적인 상가 투자의 큰 길잡이가 되어줄 것이다.  

정성욱
‘상가도사’라는 닉네임의 유래가 있다. 지금으로부터 7년 전쯤 중개사무소 회사 대표님께서 40년 동안 부동산 중개업을 하시면서 상가 분야에서만큼은 이렇게 족집게처럼 상가 투자와 중개를 잘하는 사람을 본 적이 없다는 극찬과 함께 도사라는 별명을 지어주셨다. 그때의 별명이 지금의 내가 될 수 있도록 노력의 밑거름이 되었던 것 같다.
도박중독자의 엄청난 부채의 역경을 딛고 절실한 마음 하나로 2005년부터 부동산에 입문했다. 그렇게 오직 상가 분야에 미친 사람이 되어 2013~2019년까지 대구 매매 및 임대차 계약을 6년 연속 1등을 할 수 있기까지의 인생 스토리와 실전 상가투자 노하우를 이 책에 담았다. 많은 책에서 흔하게 나오는 이론적 이야기가 아닌, 오직 실전에서 겪은 사례를 통해 매도·매수 타이밍을 어떻게 잡아야 하는지, 요즘은 어떤 방향으로 상가 투자를 해야 할지를 알려줄 것이다. 상가도사에게 강의를 듣고 배운 제자들 모두가 실패하지 않는 멋진 건물주와 배려하는 상가 투자자가 되기를 기원하는 마음이다.

• 애연 상가연구소 대표이사
• 상가도사 상가연구소 서울본부장
• 창업경영신문 대구동구 센터장
• 황금드림 부동산(15년 재직 중) 이사
• 국제로타리 3700지구 2021~2022년도 사무차장
• 대구고릴라경매 상가 자문 위원
• 부동산스케치북 상가 전임 강사
• 권리분석 및 공·경매사
• 상가 투자 칼럼니스트
• 전국 공인중개사협회 실무중개 다수 출강
• 상가 사랑(비공개 밴드 운영)

프롤로그 - 상가 투자로 인생이 바뀐 상가도사

1장 상가야! 넌 누구니? 오해를 풀어줘
 상가 투자를 누가 함부로 하는가!
나를 알고 상가를 알아야 투자에 성공한다
 이론 공부 우등생보다 현장 경험 실패자가 낫다
Talk 강의 - 상가 투자는 수익률이 전부가 아니다
 현재 입지가 잘나갈 때 미래 입지를 조심하라
 소액으로 상가 투자 접근해 총알 불리기

2장 상가의 가치는 내가 만든다
 분양 상가의 위험을 기회로
 투자 사례 나와 맞는 상가 찾기
 입지, 상권 중요한 것은 누구나 안다
 시대의 흐름과 트렌드를 거스르지 말자
 중개 사례 내 상가에 화장해서 가치 올리기
 앞선 행동 지각비를 받자

3장 발상의 전환이 나를 건물주로 만들었다
 투자 사례 - 돗자리 깔고 변화가 생길 곳에 미리 준비하자
 자만한 중수 이상이 자주 하는 실수
Talk 강의 - 일명 밑장 빼기를 아시나요?
공실을 즐겨라
 발상의 전환, 나는 미친 투자자다
 너는 땅, 나는 상가
 내 임차인은 월세를 알아서 올려준다

4장 두껍아 두껍아! 아파트 줄게. 상가 다오
 건물 관리 사례 - 토지, 상가 투자로 수천억 원 부자가 된 악덕 건물주
 장사꾼이 아닌 사업가, 투자자가 되자
 돈 되는 상가, 이것만 체크하라
 사랑, 이별, 기쁨, 슬픔 등 사연을 품은 상가
Talk 강의 - 200억 원 계약보다 아름다운 계약
 결국 절세가 마진이다
Talk 강의 - 지금이 바로 상가 투자 전성 시대

 에필로그 - 똘똘한 부동산, 영끌 아니면 부모님 찬스?
부린이를 위한 부동산 용어(줄임말)