부동산 세금 사용설명서 -2021년 개정 세법에 맞춘 부동산 절세전략 가이드- (2021.5)

2021년 개정 세법에 맞춘
최적의 부동산 절세전략 가이드

이 책에는 2021년 부동산 세법 개정안을 반영한 부동산 절세의 7가지 핵심 포인트가 담겨 있습니다. 중과 대상 주택의 주택 수 계산 방식의 변경, 9억 원 초과의 고가주택의 거주 여부에 따른 양도세 부과, 비과세 판단을 위한 보유기간 재산정 방식의 변화, 조합원 입주권의 일시적 2주택 적용, 1주택자의 단독 또는 공동 명의에 따른 종합부동산세 세율 변화를 책의 서두에 개괄했습니다. 더불어 1장 취득세, 2장 보유 및 임대세, 3장 양도세, 4장 상속세, 5장 증여세로 장을 나누어 세금의 종류별로 가장 합리적인 절세전략을 제시합니다.
또한 종합부동산세 고지서, 양도소득세 신고서 등 실제 서식을 예시하고 작성 및 납부하는 법을 친절하게 풀어냈고, 저자가 부동산 세무 상담에서 가장 많이 받는 질문과 요건별로 다르게 적용되는 절세 포인트를 짚어내고 있습니다.
부동산을 취득, 보유, 거래할 때 반드시 옆에 두고 참고해야 할 부동산과 세금을 가장 친절하게 설명한 절세전략 가이드입니다.

쉽고 친절하게 풀어주는 부동산 세금 사용설명서!

세금 관련 책은 해마다 개정되기 때문에 어느 부분이, 왜 개정이 되었고, 어떻게 적용되는지를 일목요연하게 설명하고, 상황별로 사례를 들어서 적용되는 범위와 조건 등을 친절하게 설명해야 일반 독자도 빠르게 대처 방안을 모색 할 수 있습니다.
《부동산 세금 사용설명서》는 실제로 받아보거나 작성해야 하는 세금 관련한 주요 서식을 제대로 살피고 이를 작성하는 방법과 세법 개정안의 핵심 포인트를 파악하여 내 상황에 맞는 절세전략을 마련할 수 있도록 제시하고 있습니다.

 <1장 부동산 취득과 절세>에서는 자금조달계획서 작성법을 비롯해 취득세 신고와 절세 방법을 제시합니다. 취득세 중과 대상 주택의 의미, 1세대가 취득하는 2번째 주택이 조정대상지역인 경우의 취득세, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하는 경우 등 헷갈리기 쉬운 취득세의 쟁점 사안을 사례를 들어 이해하기 쉽도록 풀어내고 있습니다.

 <2장 부동산 보유 및 임대와 절세>에서는 종합부동산세 고지서를 보는 법, 계산하는 법, 작성하는 법을 알려주고, 사례를 들어 어떻게 적용되는지를 다룹니다. 또한, 저자에게 상담을 청하는 사람들이 가장 많이 질문하는 상황을 예로 들어서 실제로 문제가 되는 상황은 어떤 상황인지, 어떻게 대처해야 하는지를 친절하게 설명하고 있습니다. 더불어 재산세의 경우는 토지와 건물의 세금 납부 시점과 이로 인한 잔금 기일 설정의 다툼, 매도자와 매수자 중 누가 세금을 납부할 것인지에 대한 여러 상황을 예시하여 다룹니다.

 <3장 부동산 양도와 절세>에서는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건을 집중적으로 다루면서, 일시적 2주택자와 다주택자의 양도소득세 감면 및 비과세 요건, 중과세 적용 여부를 세세하게 사례별로 다루고, 실제 ‘양도소득과세표준 신고 및 납부계산서’를 예시하여 작성하는 방법을 하나씩 풀어서 설명하고 있습니다.
양도소득세는 세부사항별로 적용 범위와 계산 방식이 모두 다르기 때문에 상담 요청이 가장 많은 세금 분야이기도 하여, 문의가 많은 질문 내용을 정리하여 따져봐야 할 부분을 사례 예시와 질의응답을 통해 하나씩 풀어내고 있습니다. 세금 신고를 직접 하지 않는 경우에도 세무사와 상담할 때 무엇을 문의하고 확인해야 할지도 친절하게 기술하고 있습니다.

 <4장 부동산 상속과 절세>에서는 상속의 순위와 귀속 요건, 과세대상과 사전 증여재산에 대해 다루고, 실제 상속세를 계산하는 방법과 공제 요건, 상속세를 신고하고 분할납부, 연부연납, 물납하는 방법에 대해 다룹니다.

 <5장 부동산 증여와 절세>에서는 불법 증여로 인한 부동산 거래를 막기 위해 강화된 상속 및 증여에 관련한 개정 사항을 집중적으로 다룹니다. 증여추정의 원칙과 자금 조달계획서에서 소득금액이 아닌 세후 금액 기준으로 소명 금액을 계산해야 하는 부분 등을 설명하고, 실제로 증여세 신고서를 작성하고 납부 방식을 정하는 방법과 증여세를 줄이는 핵심전략을 제시합니다.

아는 만큼 돈 버는
부동산 세금 사용설명서

부동산 재테크의 달인이나 고수가 부동산 투자로 이익을 거뒀다는 사람을 만나면 “세후 수익이 목표 수익에 도달했나요?’라고 묻는 이유가 부동산 세금을 제대로 알지 못하면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 경우가 많기 때문입니다. 특히 부동산은 투기 자본이 흘러드는 시장으로 인식되어 각종 규제 및 세법 관련한 조사가 비일비재합니다. 제대로 알지 못하고 눈앞의 수익에 현혹되어 거래나 투자에 나섰다가는 낭패 보기 십상입니다.
이 책의 본문 말미에는 <세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들>과 <부동산 세금 주요 신고 일정>을 별도로 정리해두었습니다. 전문가 상담을 받을 때도 자신이 꼭 확인해야 할 부분을 사전에 정확히 파악하고 상담을 받아야 제대로 묻고 제대로 절세전략을 마련할 수 있기 때문입니다. 이를테면 임대사업자의 경우 “분리과세가 유리한가요? 종합과세가 유리한가요?” 정도의 질문은 할 수 있어야 상담을 하는 세무사나 회계사도 어느 부분에 주목해서 상담을 진행하고 가장 효과적인 절세전략을 제시할지를 판단할 수 있기 때문입니다.
절대로 나의 판단만 믿어서도 안 되고, 남에게 맡겨버리고 나 몰라라 해서도 안 되는 분야가 부동산 세금입니다. 스스로 공부하고 여러 전문가와 상담하여 귀중한 자산을 지키는 힘을 키우는 데 이 책이 작은 도움이 되길 기원합니다.  

김성일
다수의 상담경험과 실전투자 경험을 바탕으로 부동산과 관련한 세금 상담을 진행하는 회계사이다. 서울대학교를 졸업하고 삼일회계법인과 동현회계법인(구 영앤진회계법인)에서 근무하였으며, 2021년 5월 1일부터는 ‘리겔 세무회계’라는 이름으로 개인 사무소를 운영 예정이다.
각종 부동산 세무 관련 상담과 정보를 집대성한 네이버 블로그 <리겔 부동산 세법 연구소>를 운영하며, 네이버 지식iN 전문가로도 활동하고 있다. 앞으로도 온·오프라인에서 부동산과 관련한 세무회계 상담과 강연을 활발히 진행할 예정이다.
그는 부동산 거래나 투자는 자신의 판단만 믿어서도 안 되고, 남에게 맡겨버리고 나 몰라라 해서도 안 되는 분야이기 때문에, 스스로 공부하고 여러 전문가와 상담하여 귀중한 자산을 스스로 지키는 힘을 키워나가야 한다고 말한다. 특히 2020~2021년 개정으로 부동산(주택)과 관련한 취득, 보유, 처분 모든 단계에서 세금은 반드시 확인해야 할 항목이 되었기에 이 책이 독자의 부동산과 세금에 관한 고민과 해법을 찾는 데 작은 도움이 되길 기원한다.

 

서문_지금 그리고 앞으로의 내 부동산 자산을 지키는 법
2021 부동산 절세 핵심 포인트 TOP 7

 1장_부동산 취득과 절세
 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금: 취득세
- 매매금액 6억 원 초과, 9억 원 이하 주택의 취득
- 1세대가 유상 매매 거래로 취득하는 2번째 이상의 주택에 대한 취득세
- 새롭게 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우
- 새롭게 취득하는 주택이 비조종대상지역에 소재하는 경우
- 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우
- 취득세 계산 시 주택 수와 세대 분리
- 취득세 중과 대상 주택의 의미
- 임대주택 등록에 따른 취득세의 감면
 자금조달 계획서
TIP_주요용어 해설

2장_부동산 보유 및 임대와 절세
 종합부동산세
- 종합부동산세의 계산 방식
- 실제 사례 적용
 지방세
- 재산세
- 지방교육세
- 재산세 도시지역분
 주택의 임대와 세금
- 임대소득의 신고: 분리과세
- 종합소득 합산과세
- 건강보험료 인상 문제
TIP_주요용어 해설

3장_부동산 양도와 절세
 양도소득세
- 양도소득세의 계산구조
- 1세대 1주택자 양도소득세의 비과세
- 일시적 2주택
- 주택과 조합원 입주권(분양권)의 일시적 2주택
- 주택 보유 기준의 변경(최종 1주택 관련)
- 조정대상지역의 다주택자 중과세율
- 거주주택 비과세
 농어촌 특별세
 개인지방소득세
TIP_주요용어 해설

4장_부동산 상속과 절세
 상속세 주요 개념
- 상속의 순위
- 상속재산의 귀속
 상속세 과세 대상
- 본래의 상속재산
- 추정·간주 상속재산
- 사전 증여재산
 상속세 계산 방법
- 상속공제 금액
- 실제 사례를 통한 상속세의 계산
 상속세 신고 납부
- 분할납부
- 연부연납
- 물납
- 상속받은 주택의 양도소득세
TIP_주요용어 해설

5장_부동산 증여와 절세
 증여세 과세 대상
- 증여추정
- 특수관계자 간의 자금 차입거래
- 저가 양수 또는 고가 양도거래로 인한 증여세
 증여세의 계산 방법
- 증여재산의 평가
- 채무액과 증여재산가산액
- 증여재산공제
- 증여세율
- 세액공제
 증여세의 신고 납부 방법
- 분할납부
- 연부연납
- 증여세 대납액이란
 증여세를 줄여보자
- 명의 분산에 의한 증여
- 세대생략증여에 대한 할증과세
TIP_주요용어 해설

세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들
 부동산 세금 주요 신고 일정