박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나 -서울 아파트에서 기회를 찾아라- (2021.5)

“세상에 이렇게 쉬운 투자가 있다고?”
30평 아파트에서 아이 둘을 키우면서 직장 생활을 하고 있는
그가 어떻게 5년 만에 120억의 자산을 만들 수 있었을까?

저자는 2007년부터 직장 생활을 시작했지만 입사 8년차까지도 돈을 많이 모으지 못한 상태였다. 게다가 그 시기에 폭언하는 상사와 일하게 되면서 퇴사를 고민할 정도로 직장 생활도 엉망이었다. 이에 퇴사를 각오하고 세계 여행을 꿈꾸었으나 그마저도 갑자기 생긴 허리디스크와 이슬람국가(IS) 테러 확산으로 인해 실행에 옮기지 못했다. 정말이지 당시에는 ‘어떻게 살아야 하나?’ 걱정하며 뜬눈으로 밤을 지새울 때가 많았다. 그러던 중 친구로부터 부동산 투자에 대해 이야기를 듣게 되었고, 그로 인해 그 세계에 입문하게 되면서 그의 인생은 180도 바뀌게 되었다.
이후 투자 관련 서적 50권을 반복해 읽어 나가면서 본격적으로 부동산 투자를 시작해 5년간 20여 채의 아파트를 매입, 매도했다.
그 결과, 2021년 4월 현재 서울에 8층짜리 꼬마빌딩과 강남 핵심 학군지에 위치한 34평(전용면적 84.99㎡) 아파트를 보유하고 있고, 성동구 한강변 아파트에는 자가로 거주하고 있다. 자산으로 따지면 120억 원 수준이다.

이 사연의 주인공은 바로 ‘갓슬러’라는 필명으로 활동 중인 부동산 투자자이자 『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』의 저자 박재진 씨다. 박 씨는 현재 서울에 있는 30평 아파트에서 쌍둥이를 키우면서 직장 생활을 하고 있는 올해 마흔 살의 평범한 직장인이지만 월급 이외에 부동산을 통한 수입으로, 노후 걱정 없는 삶을 차근차근 준비해 나가고 있다.
그는 불과 5년 만에 자산을 120억까지 늘릴 수 있었던 비결에 대해 “너무나도 쉽게 첫 투자를 시작했으며, 이후 정부의 부동산 정책에 귀 기울이고 각종 책과 자료 등을 통해 부동산 시장을 읽는 눈을 가지게 되면서 부동산 투자에 대해 확신을 갖게 되었다”라고 말한다.
『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』는 평범한 직장인이 불과 5년 만에 100억대의 자산가로 거듭나기까지 그 드라마틱한 과정, 그리고 실천 가능한 모든 부동산 투자 방법을 담고 있다.

“서울 아파트에서 기회를 찾아라!”
향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이른다

박 씨가 첫 번째로 했던 투자는 서울 상계동에 위치한 1억 9,000만 원짜리 주공 아파트였다. 그는 머릿속으로 간단하게 계산을 해 보고 나서 월세가 끼어 있는 그 집을 매매하기로 하였다.
‘보증금 500만 원에 월세 55만 원이니 1년이면 월세만 660만 원(55만 원×12개월)이 들어온다. 대신에 아파트 매매가는 1억 9,000만 원으로 은행에서 3% 이자율로 빌릴 경우 연 570만 원(1억 9,000만 원×0.03%)의 돈이 나간다. 결론적으로 이 아파트를 매입함과 동시에 연간 90만 원의 수익(월세 660만 원-이자 570만 원)이 발생된다.’
아파트를 1채 사면 이자를 내면서도 연간 90만 원의 수익이 생긴다니, 정말 신기하지 않은가? 대출 한계가 없다고 가정하면, 만약 10채를 계약하면 이자비용을 제하고도 연간 900만 원(10채×90만 원)의 수입이 생기는 셈이다. 집도 내 소유가 되고 거기에다 수익도 생기다니, 세상에 이렇게 쉬운 투자가 다 있다고?

이후 박 씨는 제주도와 한강변 아파트, 급기야는 강남 아파트 무피 투자, 그리고 건물 구입에 성공하며 5년 만에 자산을 120억 원까지 늘릴 수 있게 되었다. 물론 아파트 가격이 반등해 상승하는 좋은 시기에 아파트를 매입했던 것이 이렇게 자산을 늘려 갈 수 있었던 주요한 요인이었지만, 여러 채의 아파트를 계속해서 매입할 수 있었던 건 그만큼 확신이 있었기 때문이다. 그리고 그 확신은 지금도 유효하다. 특히 향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이를 터인데, 그 기간 동안 박 씨는 대략 30%의 자산 증식을 예상하고 있다. 이는 박 씨뿐만 아니라 아파트, 특히 서울 아파트를 소유한 누구에게나 해당하는 이야기가 될 것이다.

그가 그렇게 서울 아파트의 가격 상승을 확신하는 근거는 무엇일까? 박 씨는 서울 아파트의 수요 급증, 공급 급감, 통화량 증가, 대규모 공사 착공을 내세우고 있다.
임대사업자를 양성하는 정책 탓에 아파트를 팔려고 내놓는 사람들은 급격히 감소했고, 분양가 상한제로 신규 공급마저 축소되고 있다. 반면에 서울 내 세대수는 계속해서 증가하고 있고, 지속적인 대출 조이기로 인한 불안 심리가 신고가를 속출하게 만든다. 또한 막대한 토지 보상금이 풀리고, GBC(글로벌비즈니스센터, 현대자동차그룹 사옥) 착공 등 대규모 건설 공사가 예정되어 있다.
이런 요소들 때문에 향후 몇 년간 서울 아파트 가격은 급격하게 상승할 수밖에 없다는 것이 박 씨의 생각이며, 그것에 근거해 그는 『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』 안에 서울의 어느 아파트가 유망한지도 자세히 서술해 놓았다.

“커피 한 잔 값으로 시작하는 부동산 투자”
부동산 투자에 대한 편견을 불식시켜 주는 아파트 투자 지침서

그런데 이런 서울 아파트에 투자를 하려면 돈이 많지 들지 않을까를 걱정하는 이들이 많을 것이다. ‘부동산 투자는 돈 많은 사람들이나 하는 거 아냐?’ 하는 편견에 사로잡힌 사람들이다. 그런데 그것에 대해 박 씨는 커피 한 잔 값을 아끼는 것만으로도 충분히 아파트 투자가 가능하다고 말한다.
직장인들이라면 하루에 한 잔 이상씩은 마시는 커피. 한 잔에 5,000원씩 근무일을 20일로 잡아 계산하면 한 달에 10만 원 정도 나오고, 1년이면 10만 원×12개월 해서 120만 원 정도가 커피값으로 나간다. 은행에서 4,000만 원을 대략 3% 이율로 빌리면 연 이자비용으로 120만 원이 나가는 것과 동일하다. 즉 하루에 한 잔씩 소비하는 커피를 만약 안 마신다고 가정하면 1년에 4,000만 원을 빌릴 수 있는 이자비용을 치를 수 있는 것이다. 게다가 현재는 저금리 기조이기 때문에 만약 연 이자율이 2.5%까지 내려간다면, 커피값 120만 원을 아낀 돈으로 4,800만 원까지도 빌릴 수가 있다. 한 잔의 커피값을 아꼈을 뿐인데, 4,000만~4,800만 원을 활용할 수 있게 되는 셈이다. 이 금액으로 전세를 끼고 아파트를 사는 것이다.
매매가와 전세가 차이를 메울 수 있는 금액을 대출받고, 이자를 감당할 수 있는 다른 욕구를 억제한다면 그 금액으로도 충분히 아파트 투자를 할 수 있다는 것이 박 씨의 생각인 것이다.
물론 지금은 서울 아파트의 매매가가 많이 상승하여 소액으로 투자하기에 적합한 환경은 아니지만, 전세가가 상승하고 있기 때문에 커피 한 잔 값으로는 어렵더라도, 커피값에 택시비를 더한다면 투자가 가능한 매물이 얼마든지 나올 수 있다. 그래서 박 씨의 이 말을 허투루 흘려들어서는 안 된다.
“돈이 없다고 부동산 투자를 할 수 없는 게 아니다. 단 100만 원의 여윳돈이라도 있으면 일단 시도해 보라. 그것도 100만 원을 한꺼번에 투자하는 게 아니라 10만 원으로 나누면 10번이나 시도해 볼 수 있다. 또 1,000만 원이 있다면 100만 원짜리 시도를 10번 해 볼 수 있을 것이다. 10번의 실패를 두려워하지 않고 단 1번의 성공을 위해 부단히 공부하고 고민하며 두드려야 한다.”

그밖에도 이 책에는 박 씨가 투자를 어떻게 해 왔는지 그리고 지금 그가 다시 아파트 투자를 시작한다면 어떻게 접근해 나갈 것인지에 대해서도 자세하게 서술되어 있다. 그러면서 아파트 투자 시 최선책은 무엇인지, 그리고 자산 상황에 따라 어떻게 하면 서울 아파트 매입을 쉽게 할 수 있는지에 대해서도 실제 사례를 들어 구체적으로 잘 설명해 주고 있다.
이 책을 읽고 나면 자연스럽게 부동산 투자에 흥미를 갖게 된다. “경제적 자유를 꿈꾸는 직장인에게 단비 같은 입문서가 될 책”(김태흥, 외국계 금융회사 상무) “이 책을 통해 나에게 맞는 투자 시나리오를 찾을 수 있을 것”(오민우, 부동산 투자자)이라는 리뷰들이 빈말이 아님을 알게 될 것이다.  

박재진
마흔 살의 평범한 직장인이자 부동산 투자자이다.
대학교 졸업 후 현 직장에서 줄곧 근무하고 있으며, 한때는 회사에서 특진을 할 정도로 인정받기도 하였다. 하지만 부족한 자금으로 시작한 결혼 생활과 맞벌이임에도 크게 불어나지 않는 통장 잔고를 볼 때마다 불확실한 미래에 대한 불안감을 느꼈다. 그러던 와중 친구의 권유로 부동산 투자를 시작해 빠른 의사결정과 과감한 실행력으로 주위의 이목을 끌었다. 2015년 말부터 약 1년 동안 부동산 투자 관련 서적 50권을 반복해서 읽었고, 5년간 20여 채의 아파트를 매입, 매도했다.
2021년 4월 현재 서울에 8층짜리 꼬마빌딩과 강남 핵심 학군지 30평형대 아파트를 포함하여 다주택을 보유하고 있고, 한강변 아파트에는 자가로 거주 중이다. 10년이 안 되는 기간 동안 자산을 100배 가까이 불렸고, 그 자산은 대부분 최근 5년 동안 부동산 투자를 통해 이루어 낸 결과였다.

 

프롤로그 서울 아파트 한 채는 무조건 사라

CHAPTER 1 나는 어떻게 120억을 만들었나

 어쩌다 첫 투자
 제주도 아파트 두 채를 동시에 투자하다
1만 퍼센트의 수익률을 올리다
해외에서도 아파트 가격을 깎다
 일시적 1가구 2주택자가 되다
 강남 아파트 무피 투자에 성공하다
 곱셈의 부동산에 올라타다
 무피 투자를 넘어 플러스피 투자

CHAPTER 2 서울 아파트 슈퍼 사이클의 증거들

 공급의 급감
 수요의 급증
 막대한 통화량 증가와 대규모 공사 시작

CHAPTER 3 어떻게 투자해야 하나

 올바른 아파트 투자
 아파트 사는 시기와 방법
 부동산 투자에 대한 편견들
 부동산 투자 알짜 팁 4가지

CHAPTER 4 자산, 이렇게 불려라

 서울 아파트 한 채는 반드시 사야 한다
: 무주택자의 자산 증식 방법
 레버리지를 극대화하라
: 1주택자의 자산 증식 방법
 버티는 사람이 승리자다
: 2주택 이상 자의 자산 증식 방법
 샐러리맨의 자산 증식 방법

CHAPTER 5 서울의 이 아파트를 주목하라

 강서구_마곡동 마곡엠밸리 6단지
 도봉구_쌍문동 쌍문한양 2,3,4차
 서초구_반포동 반포자이
 성동구_성수동 트리마제
 강남구, 양천구, 노원구_도곡동 도곡렉슬|목동신시가지 14단지|중계청구 3차, 중계건영 3차
 성북구_미아삼각산 아이원
 동대문구_전농동 래미안크레시티

CHAPTER 6 수익을 안겨 줄 서울의 재건축 아파트

 재건축 절차와 규제
 강남구_압구정동 4구역|개포주공 5단지
 강동구_둔촌주공|고덕주공 9단지
 노원구_상계주공 5단지|상계주공 1단지
 동대문구_미주
 마포구_성산시영
 서대문구_홍제 3구역|홍은 5구역
 성동구_한남하이츠|장미
 서초구_반포주공 1단지 1, 2, 4주구|방배 14구역
 송파구_잠실주공 5단지|잠실진주
 영등포구_여의도시범
 용산구_한강맨션
 양천구_목동신시가지 5단지

에필로그 Just Do It!
 <부록> 투자에 영향을 준 책들