돈되는 부동산 따로 있다 재개발 재건축 부동산투자 (2021.6)

아파트는 재테크의 대상이고 신분의 상징이다.

아파트를 분양받기 위해 가짜임신, 위장결혼까지 하는 세상이다. 청약통장 없이 아파트를 분양받을 수 있는 방법이 헌 집을 사는 것이다. 정비사업구역의 아파트·다세대·단독주택 등 헌 집을 매입해 조합원이 되면 새 아파트를 분양받을 수 있다. 재개발·재건축은 조합이 사업시행의 주체가 되기 때문에 조합원이 우선 분양대상이 된다.

재개발투자에 있어서 빌라와 단독주택 어느 것이 수익률이 높을까?

대로변 가까이 위치하여 개별공시지가 높은 토지와 언덕배기 골목 구석진 곳에 있는 개별공시지가 낮은 토지가 있다. 어느 토지가 수익률이 높을까?

재개발구역 내 두 채의 주택을 소유한 조합원은 신축 아파트 두 채를 분양받을 수 있을까?
무허가 주택을 매입해도 신축 아파트를 분양받을 수 있을까?

건물이 없는 토지만 소유해도 신축 아파트를 분양받을 수 있을까?

주택이 있는데 입주권을 구입해 일시적 2주택이 되었다. 언제 주택을 팔면 양도소득세가 비과세될까?

주택을 소유한 1세대가 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대채주택)을 취득할 때 언제 구입하여 얼마나 살다가 팔면 양도소득세가 비과세될까?

이 책은 재개발·재건축에 투자하기 전에 알아야 할 조합원 분양자격과 양도제한 및 재당첨 제한, 부동산 물건별 분양자격 등에 대하여 소개하고 있다.

Q 다가구주택을 다세대주택 10가구로 전환했다. 다세대주택 10가구 입주권을 받을 수 있나?

다가구주택이지만 각 호별로 개별등기를 해서 집합건물로 바꾼 ‘전환다세대주택’의 경우 기준일(권리산정기준일) 전에 전환된 경우여야 분양자격이 인정된다. 기준일을 넘겨 전환된 다세대주택을 매입할 경우 입주권을 못 받고 현금청산하게 된다.

Q. 개별공시지가에 비례하여 감정평가액이 높게 나올까?

토지의 경우 개별공시지가에 비례하여 감정평가금액이 높게 평가되는 것은 아니다.
재개발구역 내의 토지를 평가할 때 표준지 공시지가를 기준으로 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정한다.
예를 들어 표준지 공시지가가 2,500,000원이다. 표준지 주변의 99번지의 개별공시지가가 2,700,000원, 103번지의 개별공시지가 2,400,000원인 토지가 있다. 토지가격을 평가할 때 둘 다 적용공시지가를 표준지 공시지가 2,500,000원 적용해 감정가격을 산출한다. 따라서 위치가 열약한 103번지가 99번지보다 개별공시지가 대비 감정평가액이 높게 평가된다.

Q 조정지역으로 지정되기 전 주택을 소유한 재개발 원조합원이다. 1세대 1주택으로 보유기간 10년 거주기간 10년이다. 종전자산 2억 취득, 감정평가 4억, 추가분담금 2억, 준공 후 입주, 12억에 양도할 때 양도차익 9억 원 이하이다. 양도세 비과세될까?
조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 비과세 판단시 거주요건을 적용받지 않는 것으로 보유기간 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것이나 다만, 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택은 9억 원을 초과하는 부분에 대하여 양도소득세가 과세된다. 양도가액 9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 

강희만
부동산경제학박사
공인중개사
매일경제신문사 주최 제2회 부동산개발경진대회 컨설팅부문 대한주택건설사업협회장상 수상

[지은 책]
「단기속성 경매 공부책」
「경매 부동산 넘겨받기」
「돈되는 부동산 따로 있다 재개발 재건축 부동산투자」
「수수료 10배 작업」
「부동산 숙달하기」
「경매왕 예고등기에 반했다」
「차트를 알면 부동산이 보인다」

PART 1 돈되는 헌 집 투자! 재개발·재건축
1. 헌 집으로 새 아파트 분양받는 재개발·재건축
2. 투자는 타이밍이다. 부동산시장의 흐름을 읽는 방법
3. 부동산시장의 대세 흐름과 재개발·재건축 투자 타이밍

PART 2 재개발·재건축 사업 추진절차에 매수·매도 타이밍이 있다
1. 재개발·재건축 등 도시정비사업의 종류
2. 재개발과 재건축은 무엇이 다른가
3. 정비구역의 지정·고시와 추진위원회 구성
4. 조합설립과 시공사 선정
5. 사업시행계획인가와 종전자산평가 및 분양신청
6. 관리처분계획인가, 이주 철거, 동·호수 추첨
7. 준공 및 입주
8. 정비사업의 일몰제

PART 3 돈되는 부동산, 돈되는 조합원은 따로 있다
1. 토지등소유자와 조합원
2. 지분 쪼개기 금지일인 권리산정기준일
3. 분양자격이 없는 조합원과 현금청산 조합원
4. 아파트 1+1 2채 분양받는 조합원
5. 아파트 3채 이상 분양받는 재건축 조합원
6. 아파트 평형 배정 방법과 아파트와 상가를 분양받을 수 있는 조합원
7. 조합원 지위 양도 금지되는 조합원
8. 아파트 재당첨 금지 조합원

PART 4 돈되는 부동산 찾아내는 재개발 조합원의 분양자격
1. 다가구주택 도입 이전의 사실상의 다가구주택인 단독주택 소유자
2. 전환다세대주택 소유자
3. 권리산정일 이후 신축한 다세대주택 소유자
4. 협동주택 소유자
5. 상가주택 소유자
6. 기존무허가 건물 소유자
7. 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물의 소유자
8. 토지와 건물의 소유자가 동일인이 아닌 자
9. 주택이 없는 토지만 소유한 자
10. 토지를 공유지분으로 소유한 자
11. 상가 및 근린생활시설 소유자
12. 도시재정비법에 의한 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자
13. 시행방식전환으로 인한 환지 소유자
14. 종전토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자

PART 5 빌라와 단독주택, 개별공시지가가 낮은 땅과 높은 땅 어느 것이 돈될까?
1. 종전자산평가 방법을 알면 돈되는 부동산이 보인다
2. 종전자산평가액에 대한 이의신청
3. 종후자산의 감정평가 방법

PART 6 권리가액과 추가분담금을 알면 수익성이 보인다
1. 비례율과 권리가액, 추가분담금
2. 무상지분율과 추가분담금
3. 재건축사업의 초과이득환수 부담금

PART 7 조합장 리스크가 없는 재개발·재건축이 돈된다
1. 조합임원의 비리가 없어야 돈된다
2. 정보를 공개하지 않는 조합은 조합장 리스크가 있다
3. 조합에서 정보공개를 거부할 때 정보공개를 받는 법

PART 8 원조합원과 승계조합원의 취득세
1. 취득세
2. 원조합원과 승계조합원
3. 재개발 원조합원의 완공 후 취득세
4. 재개발 승계조합원의 완공 후 취득세

PART 9 모르면 손해 보는 조합원입주권의 양도소득세
1. 양도소득세 쉽게 미리 계산하기
2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세
3. 일시적 2주택의 양도소득세 비과세
4. 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
5. 1세대 1주택인 조합원입주권 준공 전 매각, 준공 후 매각 시 양도소득세
6. 주택과 입주권의 일시적 2주택 양도소득세 비과세
7. 재개발·재건축 대체주택의 양도소득세 비과세
8. 입주권 준공 전과 준공 후 매각 시 양도소득세 과세