55문 55답으로 준비하는 부동산 세무조사 (2021.6)

세무조사 전문 세무사 5인의
자금출처조사 대비 핵심 비법

‘세무조사’라고 하면 세무 분야가 어렵게만 느끼지는 일반인들에게 부담스럽게 다가오는 것이 사실이다. 이 책의 저자는 부동산 세무조사부터 차명계좌조사, 조세범칙조사, 역외탈세조사에 이르기까지 수년간 세무조사를 대응하며 안타까운 경우를 많이 봐왔다. 애초부터 조세 탈루의 목적을 가지고 신고를 한 것이 아님에도 불구하고 매우 큰 세무 리스크를 안게 되거나, 가산세를 포함한 추징세액은 물론 조세범 처벌법에 따른 범칙고발 대상자가 되는 경우가 그 예이다. 저자는 이 모든 것의 원인에는 세무적 무지가 있다고 생각하고, 일반인들의 세무 지식에 대한 관심을 늘리는 데 기여하고자 이 책을 썼다.
먼저, 납세자의 시각에서 가장 많이 궁금해하는 질문들을 선별했고, 그렇게 엄선된 질문들에 대해 다양한 사례들과 실제 조사를 대응하면서 얻은 경험들을 바탕으로 세무조사 대비에 초점을 맞춰 알기 쉽게 답변하는 방식으로 서술했다. 자금출처 대상자 선정에서부터 자금출처 소명, 세무조사 대비 방법에 이르기까지 세무조사와 관련된 전반적인 내용이 담겨 있어, 부동산을 취득했거나 혹은 취득하기에 앞서 세금에 대해 고민하는 많은 독자에게 좋은 안내서가 될 것이다.

부동산 매입을 앞두고 있다면
세무조사에 대비해 꼭 읽어야 할 책!

이 책은 크게는 ‘자금출처 선정 기준’, ‘과세 관청 정보분석시스템 및 과세 관청의 시각’, ‘자금출처조사 대응 방법 및 절세팁’, ‘자금조달계획서’의 네 파트로 구성되어 있고, 세부적으로는 총 55개의 질문에 대해 답하는 형식으로 이루어져 있다. 질문과 그에 대해 답하는 형식을 취함으로써 일반 납세자들이 가장 궁금해하는 질문을 쉽게 이해할 수 있도록 한 것이 특징이다. 또한, 질문에 대한 답변 외에도 다소 어려울 수 있는 세무 관련 법 지식을 ‘관련 법령 및 예규’ 코너를 통해 친절하게 알려주고, 그림 자료를 덧붙인 실제 ‘사례’ 코너를 통해 독자의 이해를 높이는 것은 물론, ‘저자의 한마디’ 코너에서는 세무조사에 대응할 수 있는 실질적인 Tip을 준다. 세무 지식은 어렵다는 편견을 버리고, 이 책을 통해 자신의 사업 또는 부동산 취득과 관련해서 정말로 중요한 쟁점이 무엇인지, 어떤 부분을 전문가와 상의해야 하는지 정도의 세무적 관심을 가져보자. 

손준길, 조안나, 김은정, 곽문석, 박정우
“고객에게 이로운 효과를 드리기 위해, 새로운 지식을 연구하고, 까다로운 시각으로 업무에 임한다.”

로운세무법인은 “이로운, 새로운, 까다로운”이라는 캐치프레이즈를 내걸고 출발한 세무법인이다. 세무조사를 전문적으로 대응해온 조사 전문 세무사 손준길, 조안나, 김은정, 곽문석, 박정우가 모여 설립했다.

부동산 세무조사부터 차명계좌조사, 조세범칙조사, 역외탈세조사까지 수년간 세무조사를 대응하며 쌓인 경험을 바탕으로, 연세기업세무 최고위과정, 경상일보 세무경영 최고위과정, 프랜차이즈 산업연구원 및 부동산 카페 초빙 강연 등 많은 곳에서 사업자뿐 아니라 세무공무원들을 대상으로 강의를 진행했다.

최근에는 세무조사를 주제로 유튜브채널을 통해 많은 분들과 소통하고 있다. 나아가 그동안 축적된 세무조사 대응 경험을 바탕으로, 누구나 갖고 있는 부동산 세무조사에 대한 막연한 궁금증을 책을 통해서도 해결할 수 있도록 독자들과 함께 동행하고자 한다.

프롤로그 … 4

 PART 01 자금출처 선정 기준
Q1. 부동산 세무조사란?•12
 Q2. 부동산 세무조사와 자금출처조사는 다른 걸까?•18
 Q3. 부동산 세무조사 대상자 선정 시 나이나 세대주 여부도 중요할까?•23
 Q4. 세무조사는 부동산을 양수할 때 나올까? 양도할 때 나올까?•28
 Q5. 왜 자금출처 대상자로 선정되었을까?•31
 Q6. 조사 대상자에 선정되었던 조사자는 또 선정될까?•35
 Q7. 지방에 집을 사면 세무조사가 안 나올까?•39
 Q8. 20~30대 직장인이 강남 고가 오피스텔 또는 토지를 취득하면 조사 대상이 될까?•42
 Q9. 부동산 자금출처조사는 부동산에 한정해서 조사가 이루어질까?
고급 외제차를 사도 세무조사가 나올까?•44
 Q10. 부모님이 주신 전세금도 문제가 될까?•46
 Q11. 부 동산 취득 시 대출 또는 차입 비율이 크면 세무조사를 받을 가능성이 커질까•?50
 Q12. 갭투자를 하면 세무조사를 받을까?•53
 Q13. 고가의 부동산을 취득할수록 세무조사의 확률이 높아질까?•56
 Q14. 소득금액증명원상 내 소득이 10억 원이라면 9억 원의 부동산을 취득해도 문제가 없을까?•59
 Q15. 신고하지 않은 소득으로 부동산을 매입하는 경우 어떻게 될까?•62
 Q16. 부동산을 취득하면 무조건 조사 대상자에 선정될까?•65
 Q17. 부모님 명의 부동산을 저가로 매수하는 경우 문제가 될까?•69
 Q18. 증여받은 금액 중 부동산 취득자금에 쓰인 일부만 신고해도 문제없을까?•73
 Q19. 통장에 예금된 금액이 있으면 자금출처로 사용 가능할까?•75
 Q20. 미성년인 자녀에게 현금을 증여해서 부동산을 취득하고 싶은데 문제가 될까?•78

PART02 과세 관청 정보분석시스템 및 과세 관청의 시각
Q21. 자금출처 세무조사는 어떻게 진행될까? 갑자기 들이닥치는 걸까?•84
 Q22. 조사 결과가 억울하다면 권리구제 절차는 무엇이 있을까?•87
 Q23. 자금출처조사를 받게 된다면 조사 기간은 며칠 정도 될까?•90
 Q24. 부동산 세무조사를 받게 되면 사업장 또는 법인에도 세무조사가 나올까?
사업장 조사에 따른 매출누락도 확인될까?•93
 Q25. 집 사기 전에 토지를 샀는데, 토지 매입했을 때부터 세무조사 대상 기간이 될까?•97
 Q26. 해외채권, 상장주식, 비상장주식 등을 샀을 때도 원천을 밝혀야 할까?•101
 Q27. 부동산을 매입하고 얼마 후에 세무조사가 나올까?•105
 Q28. 부동산 세무조사가 나오면 통장 내역을 조사관이 다 볼 수 있는 걸까?
내 재무 상태 어디까지 알고 있을까? 부모님 계좌도 볼 수 있을까?•108
 Q29. 세무서에서 조사받는 것과 지방청에서 조사받는 것은 다를까?•110
 Q30. 자금조달계획서 작성 시 차용으로 기입하고 나중에 안 갚아도 될까? 또는 세무조사 때
 부모님 차용으로 소명한 금액을 세무조사 끝난 후 상환하지 않아도 될까?•112
 Q31. 친인척에게 차용한 금액을 상환하지 않아도 될까? 금융기관 대출을 부모님이 대신 상환해도 될까?•115
 Q32. 한국부동산원에서 자금조달계획서와 관련해서 연락이 왔을 때 어떻게 대응해야 할까?
대응이 제대로 이루어지지 않으면 세무조사가 실시될까?•118

PART03 자금출처조사 대응 방법 및 절세팁
Q33. 조사 대응 시 반드시 세무대리인이 필요할까? 직접 소명도 가능할까?•124
 Q34. 10년 전에 전세금(또는 부동산)을 증여받고 이번에 전세금(또는 부동산 매도 대금)으로
 부동산을 취득하면 10년 전도 문제가 될까?•126
 Q35. 나의 원천을 입증하는 방법은 무엇이 있을까?•129
 Q36. 부동산 매입 시 대출을 받고 이후에 부모님께 증여받아 상환해도 문제없을까?•133
 Q37. 부모님께 차입했을 때 인정받으려면 어떻게 해야 될까?•135
 Q38. 5,000만 원까지는 부모님에게 증여받아도 세금이 안 나온다던데, 사실일까?•139
 Q39. 부부 공동명의로 취득하려고 하는데, 어떤 경우 조사 대상이 될까? 집값을 부부 중 1인이
 전액 부담하고, 명의를 배우자와 함께 공동 지분 5:5로 하게 되면 문제가 될까?•142
 Q40. 비트코인 또는 주식으로 번 돈은 소득세 신고가 안 되는데 이 부분에 대한
 소명은 어떻게 해야 할까?•146
 Q41. 세무조사를 받는 중에 부동산을 처분해도 될까?•148
 Q42. 세무조사를 받으면 잘못한 게 없어도 무조건 세금을 내야 할까?•151
 Q43. 은행 근저당 채무가 있는 아파트를 자녀에게 증여했는데, 부모가 대신 이자 부담을 하는 경우,
문제가 있을까?•153
 Q44. 자금을 차용할 때는 꼭 4.6%로 해야 될까? 이자 1,000만 원까지는 증여세가 안 나올까?•156
 Q45. 자금출처는 어떻게 대비해야 할까?•159
 Q46. 취득금액의 80%만 입증하면 된다는 말은 사실일까?•163
 Q47. 친인척 차용 금액에 대한 이자를 지불하다가 중단하면 문제가 될까?•166
 Q48. 특수관계인 또는 비특수관계인에게 돈을 빌리고 이자를 지급했을 때 이자소득세가 과세될까?•169
 Q49. 부담부증여에 대한 정의와 방향성 설계는 어떻게 할 것인가?•172
 Q50. 증여는 어떻게 하는 것이 좋을까?•177

PART04 자금조달계획서
Q51. 자금조달계획서 작성 방법 및 주의사항은 무엇일까?•186
 Q52. 법인 자금조달계획서 작성 시 차이점은 무엇일까?•191
 Q53. 증여세 신고를 안 하고 나중에 세무조사 때 걸리면 추징 세액이 얼마나 될까?•193
 Q54. 국세부과제척기간이란?•197
 Q55. 통장에 친인척 간에 계좌이체한 내역이 있는데, 괜찮을까?•201