대한민국 재건축 재개발 지도-되는 곳만 골라 발 빠르게 투자하는-(2021.8)

청약 가점이 없어도

100% 새 아파트에 당첨되는 방법!

_신축 공급 절벽 시대에 반드시 알아야 할 부동산 필수 지식

“청약의 신이라 불리는 저조차도 뭣 모르고 넣었던 청약에 덜컥 당첨돼 자금 사정으로 기회를 날려버린 쓰라린 기억이 있습니다. 다들 새 아파트는 포기해야 한다고 말했지요. 하지만 구축 아파트 전세살이를 하며 친구와 비교당할 아이를 생각하니 그럴 순 없었습니다. 찾고 또 찾아 마침내 ‘2008년 새 아파트 입주’라는 물건 하나를 발견했습니다. 전셋집 바로 앞에 있던 낡고 오래된 주공아파트였습니다.”

이 이야기는 대한민국의 수많은 무주택자를 ‘내 집 마련’의 길로 인도한 베스트셀러 『대한민국 청약지도』의 저자 아임해피(정지영)의 실제 사례다. 어처구니없는 실수로 청약통장을 날려버리고, 오로지 ‘전세 탈출’에 목을 매던 13년 전 아임해피도 첫 내 집 마련을 ‘재건축’ 투자로 성공했다.

그때까지만 해도 저자는 이미 올라버린 아파트값에 씁쓸한 입맛을 다셨지만 정작 어떻게 대처해야 하는지 모르는 생초짜 ‘부린이’였고, 재건축·재개발에는 더더욱 문외한이었다. 그렇지만 단 하나, 저자에게는 꼭 이루고자 하는 목표가 있었다. ‘새 아파트를 갖는 것.’ 재건축을 무작정 어렵다고 피하기 전에 내 집 마련의 한 방법으로 바라보자 오히려 길은 쉽게 열렸다.

“첫 집을 마련할 당시 저는 ‘재건축’의 ‘재’ 자도 몰랐습니다. 단지 ‘새 아파트 입주’라는 단어에만 완전히 꽂혔던 것이지요. ‘관리처분인가’니 ‘이주비 대출’이니 이런 용어는 돈이 들어갈 타이밍에 자연스럽게 알게 되었습니다. 장담컨대 다음에 나온 결론이 재건축·재개발의 핵심입니다.”

1) 나는 30년 넘은 16평 아파트를 1억 7000만 원에 산다.

2) 이 아파트는 재건축 절차를 밟고 있다.

3) 내가 산 오래된 16평 아파트로 33평짜리 새 아파트를 받으려면 9000만 원을 더 내야 한다.

= 결론: 나는 2억 6000만 원에 33평 새 아파트를 산다.

2021년, 대한민국은 역사상 유례없는 ‘신축 공급 절벽’과 마주했다. 더불어 청약 역시 ‘하늘의 별 따기’가 되어버렸다. 서울에서 60점 가점으로도 청약 당첨이 보장받기 힘든 이 시대에, 엎친 데 덮친 격으로 1990년대에 입주한 분당·일산·평촌 등 1기 신도시 역시 준공 30년 차를 넘어서면서 수도권 곳곳이 급격히 노후화되고 있다.

저자가 ‘청약의 신’으로 활동하며 만난 무주택자들이 ‘가점이 너무 낮아서’ 매번 청약에 실패하고, 새 아파트에 살고 싶지만 이미 너무 올라버린 아파트값 때문에 좌절하는 모습은 비단 남의 일이 아니다. “더 철저히 전략을 세우라”고만 외칠 수 없는 상황에서 저자는 청약이 아니어도 반드시 길은 있다는 걸 보여주기 위해 이 책을 집필했다. 저자의 첫 내 집 마련 사례를 비롯해 첫 집을 재건축·재개발 투자로 시작한 사람들의 이야기를 읽다 보면, 당신도 마치 만점짜리 청약통장을 손에 넣은 것처럼 할 수 있다는 자신감과 용기를 갖게 될 것이다. 신축 공급 절벽 시대에 가장 효과적이고 안전하게 새 아파트를 장만할 또 하나의 최선책이 이 책에 모두 담겨 있다.

어려운 숫자 몰라도

복잡한 과정이 한눈에 펼쳐지는

세상에서 제일 쉬운 재건축·재개발 노하우!

_핵심만 알기 쉽게, 족집게 과외처럼 딱딱 짚어주는 단기 속성 강의

“처음 듣는 단어가 나오다 보면 금세 머리가 아파옵니다. 그런데 낯설어 포기하고 싶어지는 이 딱딱한 용어들도 이 책에서 설명하는 대로 이해하면 머리에 쏙쏙 들어옵니다!”

절차가 복잡하고 제도가 워낙 자주 바뀌는 탓에 그 누구도 쉽게 쓸 수 없었던 ‘재건축·재개발’이라는 주제를 이토록 알기 쉽게 설명한 책은 단연 『대한민국 재건축 재개발 지도』가 처음이다.

이 책의 목표는 ‘암기’가 아니라 ‘자연스러운 이해’다. 제2외국어를 배우듯 용어를 암기하지 않아도, 수학 문제집을 풀 듯 어려운 수식에 일일이 숫자를 대입하지 않아도, 복잡한 절차가 한눈에 이해되고 미궁 속에 있던 수익률이 단 1초 만에 파악된다. 여기에 ‘재당첨제한’, ‘초과이익환수제’, ‘조합원 지위 양도 금지’ 등 재건축·재개발 투자에서 손해 보지 않기 위해 반드시 알아야 할 필수 지식은 물론, 부동산 좀 안다고 하는 사람들도 어려워하는 ‘대출’과 ‘세금’까지 마치 족집게 과외 선생님처럼 핵심만 뽑아내 알기 쉽게 설명했다.

“많은 사람이 재건축·재개발 투자는 돈이 묶이고 오래 걸린다고 생각합니다. 저 역시 그러한 편견 때문에 곧 재건축할 과천의 아파트를 헐값에 팔아버린 경험이 있습니다. 오랜 시간 부동산을 공부해온 선배 투자자로서 당신만큼은 절대로 이런 아픔을 겪게 하고 싶지 않았습니다.”

무엇보다 이 책의 백미는 재건축·재개발 투자의 불확실성을 제거해 ‘되는 곳’만 골라 ‘발 빠르게’ 투자하는 저자의 핵심 노하우가 아낌없이 담겨 있다는 점이다. 이는 오랜 시간 현장을 발로 뛰어본 사람만이 알 수 있는 살아 있는 정보다. 사업의 속도를 늦추는 요인을 파악하고 이를 사전에 솎아낼 수 있다면 당신도 입주까지 빠르게 진행될 물건을 직접 고르고 분석하는 안목을 갖게 될 것이다.

오늘 당신이 무심코 지나친 그 아파트가

10년 후 미래의 대장 아파트입니다!

_최신 재건축·재개발 구역 지도, 리모델링 예정 단지, 공공 재개발까지 총망라

“‘2년 뒤에 오를 아파트를 추천해주세요’라는 질문을 받는다면 저는 주저 없이 ‘새 아파트’라고 대답할 것입니다. 신축에 입주해 2년을 살다 보면 가격은 반드시 오르게 되어 있습니다. 그런데 가격 변동이 더 극적으로 이루어지는 단지들이 있습니다. 바로 태생이 ‘재건축·재개발’ 단지인 곳입니다. 교통망의 확장, 거대한 상권 유입, 학군의 형성 등 말 그대로 ‘천지개벽’ 수준의 드라마틱한 변화가 이루어지는 곳이 ‘재건축·재개발’ 단지입니다.”

이 책에서 저자는 재건축·재개발로 향해 가는 여정을 ‘보물찾기’에 비유한다. 누군가는 ‘그곳이 좋아지겠어?’라며 눈길도 주지 않지만, 진가를 아는 이는 낡은 땅 위에 새 아파트가 지어지는 기적을 상상하며, 모두에게 공평하게 주어지는 ‘시간’을 투자해 ‘미래의 대장 아파트’를 선점한다.

이 책은 당신의 보물찾기 여정에 내비게이션이 될 지도이자 나침반이다. 서울, 경기, 인천은 물론 5대 광역시 구석구석을 상세히 누빈 이 책의 지도는 각각의 정비구역이 현재 어떤 절차를 밟고 있는지 직관적으로 보여준다. 이 책을 덮을 때쯤이면 지도에 새겨진 빨강, 주황, 초록색 신호등 불빛이 실제로 얼마나 큰 가치를 지니는지 절실히 깨닫게 될 것이다.

더욱이 이 책은 국내 최초로 리모델링 사업 및 예정 단지와 공공 재개발의 모든 것을 상세히 담았다. 재건축의 시계를 15년 앞당기는 리모델링 사업이 실제 어떤 가능성을 품고 있는지, 또 ‘공공 재개발’과 ‘공공주도 재개발’의 차이는 무엇이며 그 안에 어떤 기회가 잠들어 있는지 이 책이 낱낱이 파헤쳐줄 것이다.

저자는 어느 시기이건 그 시대에 가장 싸게 새 아파트를 사는 방법에 주목해왔다. 2019년이 청약이었다면, 2021년부터는 단연 ‘재건축·재개발’이다. 어렵다고, 시간이 오래 걸린다고 재건축·재개발 공부를 포기해왔다면 지금부터는 마음을 달리 먹어야 한다. 이제 대한민국에 남은 땅은 많지 않다. 부수지 않는 한 새 아파트는 올라가지 않는다. 오랜 시간 재건축·재개발을 강조해온 저자의 깊은 안목이 무주택자에게는 ‘생애 첫 새 아파트’를, 1주택자에게는 상급지로 갈아탈 수 있는 ‘부의 로드맵’을 제시해줄 것이다.

지은이 : 정지영(아임해피)

대한민국 부동산계를 이끌어가는 여성 리더이자 투자 전문가. 대한민국의 모든 부동산 관련 빅데이터를 정리하고 분석해 부동산계의 ‘알파고’로 불리며, 자신의 네이버 블로그와 인터넷 카페 〈아임해피의 똑똑한 부동산 투자〉, 유튜브 〈서민갑부, 정지영 아임해피〉를 창구로 내 집 마련을 꿈꾸는 모든 이에게 부동산 정보를 아낌없이 제공하고 있다.

무주택자들에게 가장 실질적이면서 유용한 부동산 정보를 공유하는 데 힘쓰고 있으며, 채널A 〈서민갑부〉의 ‘내 집 마련 멘토’로, 유튜브 〈신사임당〉의 ‘부동산 좀 아는 선배’로, 유튜브 〈직방TV〉의 ‘청약의 신’으로 활약했다.

이 책 『대한민국 재건축 재개발 지도』는 그간 청약의 신으로 활동하며 만난 무주택자들이 ‘가점이 너무 낮아서’ 매번 청약에 실패하고, 새 아파트에 살고 싶지만 이미 너무 올라버린 아파트값 때문에 좌절하는 모습을 지켜보면서 ‘신축 공급 절벽 시대’에 가장 효과적으로 새 아파트를 마련하는 또 하나의 최선책을 알려주고자 집필했다. 저서로는 대한민국 최초의 청약 베스트셀러 『대한민국 청약지도』, 『똑똑한 부동산 투자』, 『그래서 어디를 살까요』(공저), 『좋은 집 구하는 기술』(공저), 『빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략』(공저) 등이 있다.

추천사┃여러분의 주거 수준을 확실하게 업그레이드하세요! _빠숑(김학렬)

프롤로그┃당신의 10년을 책임질 미래가 재건축·재개발에 있습니다!

1부

무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법

1장 왜 지금 재건축·재개발인가?

1. 청약이 ‘로또’라는데 지금 집을 사도 괜찮을까?

_누구나 100퍼센트 청약에 당첨되는 법

2. 상승장에서 싸게 사고 하락장에서 잘 버티는 투자

_지금 바로 내 눈앞에 보이는 수익

3. 당신이 아는 바로 그 아파트가 재건축·재개발의 결과다

_꺼진 입지도 다시 보자｜한발 먼저 미래의 대장 아파트를 선점하라

4. 집이 있어도, 집이 없어도 재건축·재개발을 공부해야 하는 이유

_1주택자 갈아타기에도 최고의 전략｜앞으로 10년, 새로운 물결에 올라타라

2장 당신이 모르는 재건축·재개발이라는 기회

1. 시간이 너무 오래 걸린다는 사람들에게

_불확실성을 제거해 시간을 단축하는 방법｜B급 전략도 전략이다

2. 돈이 없어서 못 한다는 사람들에게

_초기 재개발을 노려라｜끝까지 가져가야 한다는 편견

2부

하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라

3장 “조합이 사업을 관리한다!” 이토록 심플한 재건축·재개발 5단계

1. 재건축과 재개발, 무엇이 다를까?

_소방차가 다닐 수 있는 길인가, 아닌가?｜재건축에만 있는 세금, 초과이익환수제

2. 1단계 정비구역 지정: 드디어 맨땅에 선이 그어졌다!

_재건축·재개발의 태동 [정비 기본계획 수립]｜재건축의 필수 관문 [안전진단]｜이제부터는 진정한 정비구역｜으?X으?X 선봉대! [조합설립 추진위원회]

#PLUS CHECK 용적률이 전부는 아니다

3. 2단계 조합설립인가: 75% 이상 뜻이 모였다! 가즈아~!

_회사를 경영한다는 마음으로｜1군 브랜드가 사업성을 대신 분석해준다 [시공사 선정]

4. 3단계 사업시행인가: 두근두근, 조감도가 보인다!

_조금만 더! 조금만 더 [건축심의]｜미래 주택의 밑그림을 그리다｜비로소 돈의 윤곽이 잡힌다 [종전자산평가(감정평가)]｜눈치 싸움에 평수가 결정된다 [조합원분양]

#PLUS CHECK 조합원분양을 포기한다면?

5. 4단계 관리처분인가: 축하합니다, 대망의 철거를 하는군요!

_‘입주권’이 되는 날｜마지막 단 한 명까지 [이주 및 철거]

#PLUS CHECK 입주권과 분양권, 무엇이 다를까?

6. 5단계 일반분양: 드디어 새 아파트에 불이 켜졌다!

_조합과 HUG의 줄다리기｜마침내 입주다 [준공 및 조합 청산]

7. 그래서 언제 사야 할까요?

#PLUS CHECK 재건축·재개발 핵심 키워드 총정리

#PLUS CHECK 투기과열지구에서 주의할 것들(feat. 조합원 지위 양도 금지, 재당첨제한)

4장 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까?

1. 감정평가 전: 언제 팔아야 할 집인가?

_감정평가 전, 매수 시점에 매도 타이밍 정하기

2. 감정평가 후: 물건의 브리핑이 달라진다

_예산을 알고 나를 알아야 백전백승

3. 이주 후: 이주비 대출이 실투금을 좌우한다

_꼭 받아야 하는 대출인가?

#PLUS CHECK 숨어 있는 비례율을 찾아라

4. 동·호수 추첨 후: 이제부터는 십 원 한 장까지 확실하게!

_부담금에 가까워지는 시간

#PLUS CHECK 숨어 있는 감정평가액을 찾아라

5. 손품, 입품, 발품이 후회 없는 선택을 만든다

_손품으로 조사하기｜입품으로 조사하기｜발품으로 조사하기

6. 주눅 들 것 없다, 대출과 세금

_이주비 대출, 얼마까지 가능할까?｜부담금 대출, 얼마까지 가능할까?｜실제로 대출은 어떻게 실행될까?｜내야 할 세금도 확인해보자

3부

지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다

5장 부의 급행열차가 출발했다, 서울 재건축

1. 서울의 아파트가 늙고 있다

_안전진단, 건축심의, 토지거래허가제

2. 큰 놈

강남구 & 서초구 & 용산구

_별들의 전쟁, 강남구｜재건축의 황금 텃밭, 서초구｜입지는 영원하다, 용산구

3. 갈 놈

송파구 & 영등포구 여의도동

_재건축의 모범 케이스, 송파구｜상상할 수 없는 잠재력, 영등포구 여의도동

4. 들어올 놈

양천구 목동 & 노원구 상계동

_앞서가는 형님, 양천구 목동｜순서를 기다리는 동생, 노원구 상계동

6장 앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발

1. 이제 잘될 일만 남았다

_4대 천왕, 천지개벽의 신호탄

2. 신흥 부촌이 될 4대 천왕

한남뉴타운 & 성수전략정비구역 & 노량진뉴타운 & 북아현뉴타운

_잠든 용이 눈을 뜨다, 한남뉴타운｜50층 한강뷰! 성수전략정비구역｜흑석·신길과 시세를 주고받는 곳, 노량진뉴타운｜서울 서북권 진짜 대장은? 북아현뉴타운

3. 그야말로 천지개벽

동대문구 & 성북구 & 상계뉴타운 & 신림뉴타운

_청량리가 달라졌다, 동대문구｜서울 최대 규모, 성북구｜아직 늦지 않았다, 노원구 상계뉴타운 & 관악구 신림뉴타운

7장 잘 키운 한 채 서울이 부럽지 않다, 경기도 재건축·재개발

1. 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다

_4대장, 숨은 진주, 별동대

2. 경기도의 4대장

성남 & 광명 & 안양·의왕 & 수원

_함부로 대체할 수 없는, 성남｜재개발의 대명사, 광명｜이제는 쿼드러플 시대, 안양 & 의왕｜구도심의 대역전극, 수원시

3. 이제는 진가를 알아야 할 때

능곡뉴타운 & 덕소뉴타운 & 안산

_실거주가 가능하다면, 고양 능곡뉴타운｜나만 알고 싶은 한강뷰, 남양주 덕소뉴타운｜다이아몬드 철도 노선을 품은, 안산

4. 작지만 강한 별동대

구리 & 과천 & 의정부

_새 아파트가 특히 빛나는, 구리｜재건축의 천국, 과천｜연이어 불어 닥친 호재, 의정부

8장 오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발

1. 무주택자에게 단 한 곳만 추천한다면?

_투기과열지구인가, 아닌가?｜역세권, 브랜드 대단지, 초품아

2. 싸다, 빠르다, 많다, 다 갖췄다!

부평구 & 미추홀구

_속도로 승부하는, 부평구｜재개발의 중심이 이동 중인, 미추홀구

9장 소리 없이 강하다, 5대 광역시 재건축·재개발

1. 다시 게임이 시작되었다 부산광역시

_부산에는 부산만의 룰이 있다

#PLUS CHECK 부산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

2. 뜨거운 여름이 지나고 대구광역시

_교육열이 높은 곳에 구역도 많다

#PLUS CHECK 대구광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

3. 세종과 함께 가는 대전광역시

_새 아파트에 목마르다

#PLUS CHECK 대전광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

4. 아파트로 대동단결 광주광역시

_직주근접에 학주근접까지

#PLUS CHECK 광주광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

5. 재건축·재개발이 귀한 울산광역시

_첫째도 교육, 둘째도 교육

#PLUS CHECK 울산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

4부

조금은 빠르게, 때로는 다같이! 대안 찾기

10장 정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링

1. 30년을 꽉 안 채워도 새 아파트가 된다고?

_재건축과 리모델링, 무엇이 다른가?｜SRT급의 속도

#PLUS CHECK 서울시 리모델링 추진 단지 리스트

#PLUS CHECK 경기도 리모델링 추진 단지 리스트

11장 나누는 만큼 혜택도 많은, 공공 재개발

1. 김 장관표 ‘공공 재개발’ vs. 변 장관표 ‘공공주도 재개발’

_무조건 ‘현금청산’이 아니다｜반드시 기억해야 할 점

#PLUS CHECK ‘오 시장표’ 서울 재건축·재개발

에필로그┃이제 비로소 행동할 차례입니다