실전 사례로 풀어보는 상가 셀프 경매의 정석

퇴직 이후 어떻게 생존할 것인가?
- 그 고민을 담은 자전적 경매 스토리 -

우리나라는 전 국민이 아파트 가격의 등락에 민감한, 말 그대로 ‘아파트 공화국’이다. 대한민국 국민 누구에게나 ‘어디에 사시는가?’ 한마디면 그의 재산 규모를 파악할 수 있을 정도이며, 수도권 아파트 가격의 급등락 여부에 따라 선거 판세가 바뀔 정도다. 하지만 투자를 통해 돈을 벌고자 하는 우리는 아파트가 가격은 두 배 이상 비싸지만, 월세로 전환 시 받는 금액은 상가가 훨씬 효율성이 뛰어나다는 것에 주목해야 한다. 아파트 공화국인 한국에서 지금이야 아파트의 인기가 좋겠지만,?미래의 어느 시점, 특히 경기 불황으로?베이비붐 세대의 은퇴가 본격화될 경우, 상가의 인기는 더욱 치솟을 것이며, 그럴 경우 상가 가격은?급등할 것이다.

저자는 아파트 공화국에서 20여 년간의 부동산 투자를 뒤돌아보며 현재 퇴직을 앞두고 있거나 퇴직 이후 안정적 월세를 희망하는 은퇴자들을 위해 이 책을 쓰게 되었다고 한다. 퇴직 이후 월급을 대체할 가장 안정적 수단으로 상가 경매 투자만 한 훌륭한 수단을 보지 못했다고 하는 저자는 지난 15년여간 경험한 자신의 ‘상가 경매 투자’에 대한 모든 노하우를 이 책에 담았다. 저자의 생생한 상가 경매 사례가 담긴 이 책에서는 역세권 입지 분석부터 섹션오피스·소호사무실·소호창고·고시원 등 다양한 유형의 상가 경매 투자를 통한 전문임대업자로서의 길도 소개되어 있다. 아울러 상가 경매 투자 외에도 공매·NPL· 법인 투자 등 다양한 형태의 경·공매 비법들도 함께 담겨 있어 경·공매 투자 초보들에게 큰 도움이 될 것이다.

섹션오피스·소호사무실·소호창고·공유오피스·고시원 등
상가 경매를 통해 안정적 파이프라인을 만드는 비법 소개

‘파트 1. 상가 경매의 ABC’ 편에서는 역세권 입지 분석을 통해 좋은 상가를 낙찰받아 상가 임대를 한 사례를 통해 상가 경매에 대해 알아본다.
‘파트 2. 섹션오피스’, ‘파트 3. 소호사무실·소호창고’, ‘파트 4. 공유오피스·고시원’ 편에서는 은퇴자들이 가장 관심이 많은 월세 파이프라인 경매 투자 노하우를 공개한다.
‘파트 5. NPL 경매’ 편에서는 경매 부린이들이 쉽게 경험하기 힘들지만, 수익률을 극대화할 수 있는 사례들 위주로 소개되었다.
‘파트 6. 법인 투자’ 편에서는 저자가 학원 수강생들과 함께 운영해온 부동산 법인을 활용해 경매 투자를 한 경험을 통해 법인 경매 투자에 대해 알아본다.
‘파트 7. 상가 경매 심화학습’ 편은 경매 투자자로서 반드시 알아야 할 상가임대차보호법·주택임대차보호법 및 상가 수익률 계산하는 방법 등 ‘알쓸경지(알아두면 쓸모 있는 경매 지식)’에 대해 정리되어 있다.

전병수
고려대 사회학과를 졸업, 단국대 부동산 대학원 석사를 마친 후, 美 서부 Lewis&Clark College에서 연수했다. 국정원 사무관으로 재직하던 중, 노후 대비용으로 소위 ‘아침이 여유로운 삶’을 꿈꾸며 틈틈이 부동산 경매를 시작했다. 상가 등 여러 건의 수익형 부동산을 경매로 낙찰받아 월급 이상의 월세 파이프라인을 만든 후, 재직 16년 만에 안정된 공무원의 삶을 포기하고 부동산 경매 전업 투자자로 변신했다.
지난 15년간 수십 건의 경·공매 물건들을 낙찰받아 소호사무실·공유오피스·섹션오피스·강의실 대관·학원·만화카페 등 경매를 매개로 한 여러 사업을 벌이고 있다. 3년 전, 일산에서 굿옥션경매아카데미학원을 운영하다가 일신의 사유로 폐업하고, 지금은 부천 상동역 앞에서 부자뱅크 부천경매학원과 NPL 대부법인인 ㈜라첼자산대부 및 무료 경매 검색 사이트인 코리아옥션을 운영 중이다. 중소기업회생컨설팅(CRO) 자격증 및 공인 행정사 자격증을 취득했다.

프롤로그 4

Part 1 상가 경매의 ABC “역세권 상가 경매로 시드머니 만들기”
상가 투자란 무엇인가? …… 25
상가 경매의 기본은 역세권 투자다 …… 29
 Case Study 01 지하철 개통 2~3년 전을 공략할 것! …… 39
 Case Study 02 빨래방 하려다 어린이집으로 임대 주기 …… 43
 Case Study 03 독서실 하려다 헬스장 임대 주기 …… 51
 Case Study 04 소호사무실 하려다 요양원에 매각하기 …… 64

Part 2 섹션오피스 “상가 개발로 연봉 1억 원 세팅하기”
거인의 어깨 위에 올라타라 …… 80
 Case Study 01 행신 역세권 상가 - 연봉 3,000만 원 세팅하기 …… 83
 Case Study 02 일산 백석동 상가 - 연봉 3,000만 원 세팅하기 …… 91
 Case Study 03 상동 역세권 상가 - 연봉 4,000만 원 세팅하기 …… 102
 Case Study 04 2억 원 유치권 깨고 섹션오피스 개발하기 …… 114

Part 3 소호사무실·소호창고 “365일 월세 받는 연금 파이프라인 만들기”
상가 경매는 경제적 자유를 안내할 지름길이다 …… 139
 Case Study 01 폐문부재 상가 소호사무실로 개발하기 …… 141
 Case Study 02 망한 미용실, 소호사무실로 개발하기 …… 150
 Case Study 03 지하헬스장 소호창고로 만들기 …… 155

Part 4 공유오피스·고시원 “상가 경매로 노후 대책 마련하기"
모리 회장에게 배우다 …… 169
 Case Study 01 룸살롱 낙찰받아 공유오피스 만들기 …… 178
 Step 1 20억 유치권 걸린 룸살롱 명도하기 …… 179
 Step 2 룸살롱 철거 후 만화카페 개발 …… 197
 Step 3 공유오피스 개발기 …… 199
 Case Study 02 고시원 낙찰받아 노후연금 만들기 …… 212

Part 5 NPL 경매 “NPL 경매로 투자 기회 엿보기"
Case Study 01 유치권 경매라 쓰고 NPL 경매라 부른다 …… 236
 Case Study 02 필자는 아파트 경매에도 NPL을 활용한다 …… 259
 Case Study 03 NPL 경매로 입찰자 40명을 물리쳐라 …… 271
 Case Study 04 NPL 경매로 적립식 연금 받기 …… 275

Part 6 법인 투자 "법인 경매 투자의 허와 실”
Case Study 01 법인 주소는 어디에 두면 좋을까? …… 291
 Case Study 02 법인으로 테마상가 낙찰받기 …… 296
 Case Study 03 연결호수 매입 시 법인과 개인 명의를 병행할 것 …… 303
 Case Study 04 법인은 대형평수 아파트 매입 시 취득세 중과 …… 306

Part 7 상가 경매 심화학습 “경매 지식은 부자로 가는 지름길”
상가건물 임대차보호법이란? …… 315
상가 수익률은 어떻게 계산할까? …… 327
상가 장기수선충당금은 누가 부담할까? …… 332
상가 체납관리비 대처 요령은? …… 334