법무법인 고구려의 토지보상 100문 100답 (2021.9)

피수용자 여러분들에게 이 책으로 인사드립니다

법무법인 고구려는 과거 법무법인 청목의 토지보상팀 시절부터 15년 이상 토지수용 현장에서 피수용자들의 재산과 권익을 보호하기 위한 업무를 수행해 왔습니다

-머리말 중-

저자 : 법무법인 고구려 토지보상연구소

신석범 변호사

경주고등학교 졸업

서울대학교 경영대학 졸업

건국대학교 부동산대학원 최고경영자과정 수료

제44회 사법시험 합격

수용 및 보상 전문(대한변협 제2015－272호)

서울중앙지방법원 조정위원 역임

사법연수원 제34기 수료

법무법인 청목 대표 변호사(前)

법무법인 고구려 대표 변호사

의왕시 정신보건심판위원회 위원장(前)

서울시 인사위원회 위원

골재협회 공제조합 운영위원

세종대학교 행정학과 겸임교수

구해동 변호사

대구 영신고등학교 졸업

영남대학교 법학과 졸업

서울대학교 대학원 법학과 졸업(법학 박사)

제12회 군법무관 시험 합격

수용 및 보상 전문(대한변협 제2015－271호)

사법연수원 법무12기 수료

해군법무관

방위사업청(구 국방부 조달본부)

법무법인 청목 구성원 변호사(前)

법무법인 고구려 대표 변호사

서울시립대학교 법학전문대학원 겸임교수

카톨릭대학교, 강남대학교, 건국대학교, 숙명여자대학교 세법강의, 방위사업청 전문강사

한국세법학회 회원, 정부계약법학회 회원

저서: 용지소송(공저)

논문: 명의신탁과 조세(조세법연구 IV), 부담금과 세금(조세법연구 VIII-2)

김재현 변호사

고려대학교사범대학부속고등학교 졸업

충남대학교 자유전공학부 졸업

경희대학교 법학전문대학원 졸업

법제처 실무수습과정 이수

제6회 변호사시험 합격

수용 및 보상 전문(대한변협 제2021-70호)

법무법인 고구려 소속 변호사

박혜준 감정평가사

서울영신여자고등학교 졸업

서울대학교 경영학과 졸업

감정평가사 22기

삼성물산(주) 건설부문(前)

감정평가법인 글로벌

법무법인 고구려 자문 감정평가사

한국감정평가사협회 미래위원회 위원(前)

송파구 풍납토성복원사업 보상협의회 위원

송파구 공유재산심의위원

토지수용·보상 팀장

이병화, 김진호, 최강환, 이정욱, 전용준

CHAPTER 01 공익사업의 시작

001 공익사업은 어떻게 진행되나요? 17

002 사업인정고시가 무엇인가요? 19

003 전략환경영향평가는 어떻게 대응해야 할까요? 22

004 대책위원회를 구성해야 하나요? 24

005 대책위원회는 어떻게 구성해야 하나요? 25

006 대책위원회는 어떤 활동을 해야 할까요? 26

007 사업을 취소시킬 수는 없나요? 35

008 사업 진행의 다음 절차를 막을 수는 없나요? 36

CHAPTER 02 보상절차

009 보상절차는 어떻게 진행되나요? 41

010 협의를 하는 것과 불복하여 수용단계로 나아가는 것은 어떤 차이가 있나요? 44

011 수용재결로 결정된 보상금에 대하여 이의제기를 할 수 있나요? 46

012 공유자들 또는 상속인들 중 일부만 이의제기를 할 수 있나요? 46

013 보상금은 언제, 어떻게 받을 수 있나요? 47

014 이의유보가 무엇인가요? 47

015 수용재결에 대하여 다투고 싶은데 보상금을 전액 수령해도 되나요? 49

016 공탁금 출급은 어떻게 하나요? 49

017 보상협의회는 반드시 설치되어야 하나요? 50

018 보상협의회의 구성, 협의 내용 등 52

019 보상협의회의 필요성 52

020 사업시행자의 지장물조사는 어떻게 대응해야 하나요? 53

021 주민추천 감정평가사는 꼭 선정해야 하나요? 55

022 주민추천 감정평가사 선정을 위한 면적을 산정할 때 국ㆍ공유지를 제외할 수 있나요? 58

023 감정평가사는 반드시 3명이어야 하나요? 58

024 지장물 소유자, 영업보상 대상자도 감정평가사를 추천할 수 있나요? 59

CHAPTER 03 보상금의 산정

제1절 보상원칙 63

025 토지보상, 어떤 원칙을 지켜야 하나요? 63

026 보상금을 채권으로 준다고 합니다. 채권보상은 뭔가요? 70

027 대토보상은 뭔가요? 73

028 대토보상에 대해 논의하려면 어느 부서와 논의하여야 하나요? 74

029 대토보상 우선순위 기준은 무엇인가요? 75

제2절 토지보상금 80

030 전매금지 규정과 선지급이 무엇인가요? 76

031 대토조합 가입 시 양도소득세 감면이 없어지나요? 78

032 보상금액이 맘에 들지 않습니다. 재결을 거친 이후에 대토보상 신청이 가능한가요? 79

036 개발지역으로 지정되어 조만간 보상을 받을 예정입니다. 매년 초 통지되는 공시지가에 이의신청을 해서 공시지가를 올리면 보상금이 많이 나오나요? 83

037 지목은 ‘대지’가 아니나 토지 위에 건물이 있습니다. ‘대지’로 보상받을 수 있나요? 85

038 토지대장의 지목은 ‘임야’인데 ‘농지’로 이용하고 있습니다. ‘농지’로 보상을 받을 수 있나요? 86

039 전체 토지 중 일부만 수용되고 남는 토지가 있습니다. 전부 수용해 달라고 할 수 있나요? 87

040 여러 필지의 토지를 한 필지처럼 이용하고 있는데 각 필지의 토지단가가 다르게 나왔습니다. 평가가 잘못된 것이 아닌가요? 88

041 정부가 개발제한구역을 풀어서 아파트를 짓는다고 합니다. 토지소유자는 개발제한구역이 해제된 상태로 보상을 받나요? 90

042 토지의 일부를 도로로 이용하고 있습니다. 현황도로는 어떻게 보상을 받나요? 91

043 토지가 지적도상 맹지이나 현황도로가 있습니다. 맹지로 평가받나요? 92

044 구거나 도수로부지는 어떻게 보상이 되나요? 93

제3절 건축물등의 보상금 94

045 건축물등은 어떻게 보상이 되나요? 94

046 무허가ㆍ불법 건축물도 보상이 되나요? 95

047 누락된 지장물은 어떻게 해야 보상받을 수 있나요? 96

048 지장물의 일부가 남게 된 경우 어떻게 해야 하나요? 96

049 토지보상금에 포함(화체)되었다는 게 무슨 뜻인가요? 97

050 수목(유실수와 관상수)의 보상 기준은 어떻게 되나요? 97

051 분묘와 석물은 어떻게 보상이 되나요? 99

052 보상받은 물건ㆍ수목 등을 가지고 가도 되나요? 99

제4절 영업(휴업)ㆍ영농 보상 100

053 영업(휴업)보상금의 지급 기준은 어떻게 되나요? 100

054 폐업하게 되면 어떤 보상을 받을 수 있나요? 101

055 무허가ㆍ불법 건축물에서 영업하는 경우에도 보상받을 수 있나요? 101

056 기준일 이후 영업을 승계한 경우 보상을 받을 수 있나요? 102

057 임대수익의 손실은 어떻게 보상받나요? 102

058 보상금을 수령하기 전에 이전하면 어떻게 되나요? 102

059 영농보상(농업손실) 보상금의 지급 기준은 어떻게 되나요? 103

060 임차농도 보상기준이 동일한가요? 104

061 화훼업도 영농보상을 받을 수 있나요? 104

062 축산업에 대한 보상은 어떻게 되나요? 105

제5절 이주대책 105

063 이주자택지, 이주자주택, 이주정착금이 무엇인가요? 105

064 이주대책대상자 선정 요건은 무엇인가요? 106

065 이주대책대상자 선정 기준일은 언제인가요? 107

066 세입자도 이주대책대상자가 될 수 있나요? 108

067 주거용 건축물을 부부가 2분의 1씩 공유로 소유 및 거주하고 있는 경우 이주자택지는 2개가 나오나요? 109

068 이주정착금은 얼마인가요? 109

069 주거이전비, 이사비 110

070 주거이전비 등 채권이 상속되는지 114

071 근린생활시설, 무허가건축물에서 거주하였는데 주거이전비 등을 받을 수 있나요? 114

072 사업시행자로부터 이주비를 500만 원만 받기로 합의하고, 합의서를 작성했어요. 차액을 더 받을 수 있나요? 115

제6절 생활대책 116

073 생활대책용지가 무엇인가요? 116

074 임차농도 생활대책용지를 공급받을 수 있나요? 117

075 도로사업에서는 왜 생활대책용지가 지급되지 않는 것인가요? 117

076 생활대책용지로 공급받을 수 있는 면적의 최대치는 얼마인가요? 118

077 생활대책용지는 전매가 가능한가요? 118

078 생활대책용지의 공급시기는 언제인가요? 119

079 혼자서도 공급받은 생활대책용지로 개발사업을 진행할 수 있나요? 119

080 산업단지사업과 공공주택사업에서의 생활대책용지는 차이가 있나요? 119

081 생활대책용지는 내 돈을 투자하여야 하나요? 120

제7절 협의양도인 택지 120

082 협의양도인택지가 무엇인가요? 120

083 이주자택지, 이주자주택, 생활대책용지, 협의양도인택지의 가격은 얼마인가요? 122

084 이주자택지, 생활대책용지, 협의양도인택지의 위치와 면적을 선택할 수 있나요? 123

제8절 그 밖의 보상 124

085 빨리 보상금을 받고 싶은데 공익사업 진행이 멈췄어요. 어떻게 해야 하나요(지연가산금)? 124

086 이축권 보상을 받을 수 있나요? 125

087 분묘에 대한 보상이 따로 있나요? 125

088 환매권이 무엇인가요? 126

CHAPTER 04 세금

089 토지를 수용하는 데도 양도소득세를 내야 하나요? 129

090 양도소득세는 어떻게 계산하나요? 129

091 잔여지 보상의 경우에도 양도소득세를 내야 하나요? 131

092 양도소득세 감면에 있어서 기준일은 언제인가요? 132

093 수용토지에 대하여 양도소득세 감면이 있나요? 채권보상ㆍ대토보상을 하게 되면 과세이연이나 감면이 있나요? 132

094 양도소득세를 절세하는 방법이 있나요? 133

095 8년 자경농지의 경우 양도소득세 감면이 있나요? 134

096농지를 수용당한 다음 다른 농지를 대토하는 경우에 양도소득세가 감면되나요? 132

097 1세대 1주택 보유ㆍ거주기간 요건이 수용의 경우에도 그대로 적용되나요? 136

098 토지보상금으로 농지나 다른 부동산을 취득하는 경우 취득세가 감면되나요? 136

099 토지보상금을 상속ㆍ증여할 때 세금이 어떻게 되나요? 137

100 개발제한구역 지정 이전에 토지ㆍ건물을 취득한 경우에 양도소득세 감면이 있나요? 138