아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다 (2021.11)

대한민국에서 내 집 마련하는 마지막 부동산 투자 전략!

소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 정비사업의 기초부터 사업성 분석까지 담았다!

서울이나 수도권 신도시는 물론, 경쟁력 있는 지방에서도 내 아파트를 마련하기가 얼마나 힘든지 우리는 이미 뼈저리게 실감하고 있다. 무주택자가 되었든, 아니면 살고 있던 집에서 새 집으로 옮겨가는 환승주거를 계획하는 경우든, 내 아파트를 마련하는 것은 녹록치 않은 것은 매한가지다. 그렇다면 5년이라는 짧은 시간 내에 월급만으로, 혹은 자영업으로 열심히 저축한 돈만으로 치솟는 집값을 따라잡고 내 아파트 마련에 성공할 수 있는 방법은 과연 있을까? 있다! 바로 소규모주택 정비사업이다.
그런 점에서 이 책은 소규모주택, 재건축, 재개발, 가로주택 정비사업의 기초 지식부터, 서울, 경기, 인천 등 수도권 소규모주택 사업성 분석, 최신 법령이 반영된 사업구조 분석, 실제 사례를 통한 사업성 분석, 전국적 법제도 분서까지, 내 아파트를 마련할 수 있는 마지막 투자에 대한 모든 정보를 담았다.

아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다!

대한민국 집값은 그야말로 미친 집값이라는 표현으로도 부족할 만큼 폭등했다. 내 집 하나 장만하기를 소망하는 서민들의 작은 열망이 어느 순간 ‘지금이라도 사지 않으면 이생에서는 내 집 마련이 어렵겠다.’는 절규로 바뀌는 순간 더 이상 집값은 경제논리로 설명할 수 없는 사회문제가 되었기 때문이다. 그런 점에서 적재적소에 다양한 방식으로 주택공급을 하지 못했던 정책적 판단은 못내 아쉽다. 그래서일까. 젊은이들 그리고 서민들이 아파트로 내 집 마련하기가 그 어느 때보다 힘들어진 것도 사실이다. 누군가는 이렇게 말한다.

“이생망!” 즉 “이생에서 아파트 사는 것은 망했다!”

그러나 필자들은 여전히 아파트로 내 집 마련을 할 기회는 남아 있다고 생각한다. 몇 년 전만해도 재개발이나 재건축 가능성이 있는 오래 된 아파트 혹은 연립ㆍ다세대 주택을 매입해 불편한 삶을 감수하는 대신 아파트로 내 집 마련을 하는 것이 서민들의 유일한 내 집 마련 방법 가운데 하나였다. 하지만 이제 재개발이나 재건축은 큰돈이 된다는 경험치가 작동하면서 투기라는 높은 진입장벽에 가로막혀 있다.
그래서 이제 젊은이와 서민들이 과거 재개발, 재건축이 그러했던 것처럼 상대적으로 부담이 적으면서 아파트로 내 집 마련을 시도할 수 있는 마지막 기회를 찾아야 할 때가 되었다. 필자들은 소규모주택 정비사업인 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발이 그 기회가 될 것이라는 점에 의심의 여지가 없다!
《앞으로 30년, 잘사는 대한민국 도시재생사업》을 출간한 지 어느덧 3년이 되어가고 있다. 그 사이 소규모주택 정비사업에도 많은 변화가 있었다. 대부분 긍정적인 변화였다고 볼 수 있다. 사업유형도 다양해졌다.
자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축에 이어 소규모 재개발이 추가되었고 소규모 재건축에도 공공참여 소규모 재건축 활성화사업(공공 소규모 재건축사업)이 추가되었다. 사업시행구역 면적도 완화되어 처음 소규모주택 정비법이 시행되었던 당시에 비해 사업성 측면에서도 크게 개선될 것으로 보인다. 이에 비해 비록 최근 들어 급속도로 확산되고 있기는 하지만 아직까지 재개발이나 재건축에 비해 소규모주택 정비사업이 덜 활성화된 측면이 있다는 점은 부인할 수 없다.
그러나 이는 어찌 보면 부동산 시장의 주목을 덜 받았다는 것을 의미하기 때문에 거품도 없고 그로 인한 투기적 가격장벽도 없다는 것을 뜻하는 것이기도 하다. 바로 이런 점에서 필자들은 소규모주택 정비사업을 주목해야 한다고 본다. 조합이 설립된 후 사업을 진행하고 있는 경우의 사업성 분석, 조합이 설립되지 않은 그야말로 아무것도 없는 상태에서의 개략적인 사업성 추정방법, 소규모주택 정비사업에 대한 전반적 이해를 위한 돕는 내용이 주를 이루고 있기에 이 책 한 권만으로도 얼마든지 소중한 내 아파트가 되어 줄 수 있는 보석 같은 낡은 집을 발굴할 수 있을 것이라고 필자들은 확신한다.

이 책의 구성은…

Chapter 1 소규모주택 정비사업은 무엇인가?
이번 챕터에서는 소규모주택 정비사업이란 무엇인지를 살펴보게 된다. 큰 틀에서 소규모주택 정비사업을 살펴본 후 자율주택 정비사업의 대상지역과 요건, 사업방식과 절차 그리고 자율주택 정비사업 추진 시 인센티브 등에 대해 알아보려고 한다. 이어서 소규모 재건축사업의 개념과 요건을 살펴본 후 새롭게 도입된 소규모 재개발과 소규모주택 관리계획에 대해 자세히 살펴볼 것이다.

Chapter 2 왜 소규모주택 정비사업인가?
지금 왜 소규모주택 정비사업에 주목해야 하는지를 8가지 측면에서 살펴보게 된다. 짧은 사업기간, 사업성 개선을 위한 파격적인 인센티브, 주택도시보증공사를 통한 확실한 금융지원, 각종 거래관련 규제완화 등이 제공되고 있기 때문이다. 지금부터 왜 소규모주택 정비사업에 주목하고 철저하게 스터디해야 하는지를 확인해보시기 바란다.

Chapter 3 소규모주택 정비사업, 무엇을 알아야 하는가?
소규모주택 정비사업을 이해하고 이를 통해 내 집 마련을 하기 위해 반드시 알아야 할 16가지를 검토하게 된다. 16가지를 검토하게 되지만 크게 보면 3가지로 분류할 수 있겠다.
첫 번째는 소규모주택 정비사업의 전제조건이 되는 개념이다. 소규모주택 정비사업의 대상지역이나 가로구역, 사업시행구역, 노후ㆍ불량건축물 등이 이에 속한다.
두 번째는 각각의 소규모주택 정비사업과 관련된 핵심 개념이다. 소규모 재건축사업의 조합원, 가로주택 정비사업과 소규모 재개발사업의 토지등소유자, 분양자격, 입주권의 수 등이 해당된다.
세 번째는 사업성과 관련된 핵심 개념들이다. 비용과 수익의 구성 요소인 총사업비, 시공비 그리고 총수입이나 종전자산평가액, 비례율, 권리가액, 분담금, 사업진행절차 등이 해당된다.
사실 소규모주택 정비사업은 16가지가 가장 중요한 핵심이라고 할 수 있다. 특별히 꼼꼼하게 한 줄 한 줄 짚어가면서 읽어나가시기 바란다.

Chapter 4 조합설립 이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석
이 챕터는 조합설립인가를 받은 소규모주택 정비사업 구역을 분석하는 방법을 다루고 있다. 조합설립인가를 받은 경우 적어도 건축개요는 어느 정도 가시화되어 있는 상태인데다 사업시행계획(안)이 제시되어 있는 만큼 총회책자에 제시되어 있는 내용만으로도 일정 수준 이상의 수준 높은 사업성분석을 해볼 수 있다. 다만, 창립총회책자로부터 얻을 수 있는 정보와 그 이후 사업이 진척된 총회책자에서 얻을 수 있는 정보는 양과 질에 있어 차이가 있을 수밖에 없다. 그 차이는 이 장에서 사례로 제시하고 있는 총회책자를 보면 알 수 있다. 이 챕터의 내용을 여러 번 반복해 읽는다면 총회책자를 통해 사업성 분석을 어렵지 않게 해낼 수 있는 능력을 배양할 수 있으며 이를 통해 내 집 마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것이다.

Chapter 5 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있는 방법은 있다!
어쩌면 이 챕터야말로 우리가 목표로 하는 서울과 수도권 및 주요지역에서 내 집 마련을 하고자 하는 목적에 가장 부합되는 내용이라고 볼 수 있을 것이다. 아직 아무 것도 없는 그야말로 전무의 상태에서 우량지역이 될 수 있는 지역을 다른 사람들보다 앞서서 발굴할 수 있는 방법을 구체적으로 다루고 있기 때문이다.
총수입과 총사업비의 개략적인 추정방법은 물론 개략적인 종전재산평가액의 추정을 통해 비례율을 추출하고 이를 통해 사업성을 검토할 수 있다면 본격적으로 사업이 추진되기 이전이라 할지라도 분명 좋은 지역을 선점할 수 있을 것으로 기대해도 좋을 것이다. 좋은 지역을 선점할 수 있다면 당연히 소규모주택 정비사업을 통해 남들보다 큰 돈 들이지 않고 내 집 마련에 성공할 수 있지 않을까?

Chapter 6 돈 되는 소규모주택 정비사업의 핵심 포인트
소규모주택 정비사업을 접근함에 있어 가장 기본이 되는 점검 포인트들을 이 챕터에서 다룬다. 재개발이나 재건축에도 적용되는 포인트들이다. 그만큼 단순하지만 중요한 내용들이라고 할 수 있다. 마지막으로 다시 한 번 강조하고 싶은 내용들을 글로 당부하는 마음으로 첫째, 소규모주택 정비사업도 결국 정비사업의 일종인 이상 사업시행구역의 기초단위라고 할 수 있는 대지지분, 사업성과 직접적으로 연결되는 용도지역이나 주변지역의 분양가 및 일반분양물량 그리고 조합원수가 중요한 이유를 알아볼 것이고, 둘째, 왜 지금이 최적의 투자타이밍이고, 거주와 투자가 가능한 곳을 지향해야 하는지를 제시할 것이며, 마지막으로 소규모주택 정비사업의 흐름에 영향을 주는 법ㆍ제도의 변화의 중요성과 왜 소규모주택 정비사업이 대세가 될 수밖에 없는지를 살펴볼 것이다.

김종선
한서대학교 항공교통물류학부와 정보산업대학원 글로벌MBA 원어 강의교수와 경희대 평생교육원 경영학과 강의교수로 재직하였고 부동산 전공으로 석사학위를, 재무관리 전공으로 경영학 박사학위를 받았다. 20년 간 대한민국 부동산투자의 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트다. 현재, 장안대학교 강의교수로 재직하고 있으며, BSI 경영연구원 원장과 숭의2 LH참여형 가로주택 정비사업조합 조합장과 문화재생과 도시부자를 꿈꾸며 네이버카페 채널 ‘도시부자 김사부’를 운영하고 있다.
지은 책으로 《2030년 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다》 《앞으로 30년, 잘사는 대한민국 도시재생사업》 《경제상식, 아는 척하기》 《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》 《경박한 시사 경제 톡》 《카페 블루보틀》 《하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다》 등이 있다.

Chapter 1 소규모주택 정비사업은 무엇인가?
1. 소규모주택 정비사업에는 4가지 종류가 있다
2. 소규모주택 정비사업 중 규모가 가장 작은 자율주택 정비사업
3. 대세 중 대세인 가로주택 정비사업
4. 미니 재건축인 소규모 재건축사업
5. 새롭게 도입된 소규모 재개발사업
6. 소규모주택 정비사업의 큰 물줄기를 바꾸게 될 소규모주택 정비관리계획
7. 소규모주택 정비관리지역에서 공공이 시행하는 소규모 재개발 & 가로주택 정비사업

Chapter 2 왜 소규모주택 정비사업인가?
1. 신속한 사업진행으로 조합설립인가부터 입주까지 5년이면 가능하다
2. 사업성 개선을 위한 다향한 혜택이 있다
3. 건축규제의 완화 등에 관한 특례 적용을 받을 수 있다
4. 주택도시보증공사를 통한 파격적인 금융지원이 가능하다
5. 재개발 · 재건축과 다르게 조합원 지위 전매제한에서 자유롭다
6. 노후 건축물이 계속 증가하고 있다
7. 양보다 적재적소가 중요한 시대다
8. 내 집 마련에 더해 투기가 아닌 적절한 기대수익의 확보가 가능하다

Chapter 3 소규모주택 정비사업, 무엇을 알아야 하는가?
1. 어떤 곳이 소규모주택 정비사업 대상지역이 될 수 있을까?
2. 가로주택 정비사업의 가로구역이란 무엇인가?
3. 가로구역과 사업시행구역은 다른 개념이다
4. 노후 · 불량 건축물의 의미
5. 소규모 재건축은 조합원이 핵심이다
6. 가로주택 정비사업과 소규모 재개발은 토지등소유자가 중요하다
7. 소규모주택 정비사업의 분양자격은?
8. 가로주택 정비사업의 분양자격은?
9. 소규모주택 정비사업의 조합원이 받을 수 있는 입주권은 몇 개인가?
10. 총사업비와 시공비 그리고 총수입
11. 종전자산평가액(감정평가액)
12. 종전자산평가액의 딜레마?
13. 비레율이란?
14. 권리가액이란?
15. 분담금과 추가분담금이란?
16. 사업진행절찰별 키포인트는?

Chapter 4 조합설립 이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석
1. 조합설립 이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석은 총회책자에서 시작한다
2. 실제 사례 분석 : 소규모주택 정비사업에서 용도지역이 중요한 이유
3. 실제 사례 분석 : 용도지역이 남달라 가능한 미친 사업성
4. 실제 사례 분석 : 이래서 ‘상업지역!, 상업지역!’
5. 실제 사례 분석 : 총회책자의 내용 변화를 추적함으로써 배워야 할 것들!
6. 실제 사례 분석 : 규모가 작아도 용도지역 덕분에 사업추진이 가능한 경우!
7. 실제 사례 분석 : 용도지역의 한계를 극복하는 경우도 있다
8. 실제 사례 분석 : 뜻이 있기에 길이 열린 경우도 있다

Chapter 5 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있는 방법은 있다!
1. 경험치를 활용해 세대수 추정하기
2. 총사업비를 쉽고 큰 오차 없이 추정하기
3. 좋은 지역인지 실제로 분석하기 : 수도권 ①
4. 좋은 지역인지 실제로 분석하기 : 수도권 ②
5. 좋은 지역인지 실제로 분석하기 : 수도권 ③
6. 좋은 지역인지 실제로 분석하기 : 수도권 ④

Chapter 6 돈 되는 소규모주택 정비사업의 핵심 포인트
1. ‘세대당 평균 대지지분’을 따져보라!
2. 각 세대별 대지지분을 확인하라!
3. 용도지역에 주목하라!
4. 주변지역의 분양가를 확인하라!
5. 일반분양물량 규모를 따져보라!
6. 조합원수(토지등소유자수)를 확인하라!
7. 법 · 제도의 변화에 관심을 기울여라!
8. 정부의 정책 의지를 읽어라!
9. 아직 보편화되지 않은 지금이 최적의 투자 타이밍이다!
10. 소액으로 거주와 투자 모두가 가능한 곳을 노려야 한다!
11. 소규모주택 정비사업의 토지등소유자는 모두 디벨로퍼다!
12. 소규모주택 정비사업은 미분양 걱정이 없다!
13. 앞으로 계속 소규모주택 정비사업이 대세가 된다!

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