부동산 경매 배당 완전정복 (2022.1)

동시배당, 이시배당, 배당분석에 이르기까지

배당에 대한 모든 것을 담은 책

이 책은 세 파트로 구성되어 있다. 

첫 번째, ‘권리분석’ 파트는 경매 관련 책에서 워낙 많이 다루어온 내용이기에 최대한 권리분석의 중요한 부분만 정리하려고 노력했다. 권리분석의 일반원칙, 말소기준권리, 인수주의와 소제주의, 권리분석의 절차 및 유의사항을 다뤘다. 

두 번째, ‘배당분석’ 파트는 이 책에서 가장 강조하는 내용들로 구성되어 있다. 입찰자가 반드시 배당을 알아야 하는 이유에서부터 배당요구의 지정 통지, 신청 및 철회 과정, 배당의 절차와 주요 원칙 등 이론적인 부분은 물론 저자가 필드에서 쌓은 경험을 바탕으로 한 풍부한 배당사례 분석 등이 알차게 담겨 있다.

마지막 파트인 ‘공유지분(지분경매) 입찰 시 유의사항’에서는 공유지분에 대한 전반적인 이해에서부터 지분 투자의 수익을 실현하려는 경우 유의할 사항, 지분 투자를 위한 동시배당과 이시배당의 이해 등을 다루고 있다. 이 한 권으로 부동산 경매 배당 완전 정복에 도전해보자. 

지은이 : 성호섭

오래전 상업학교를 졸업하고 당시 국내 굴지의 공기업이었던 대한중석(大韓重石)광업 주식회사에 공채로 입 사해 회계 분야인 관리회계(원가회계), 재무회계의 전공업무를 수행했다. 이후 직접 제조업을 운영하면서 경영기법을 터득했으며, 약 20여 년 전부터는 중개업소를 운영하며 필드에서 마주치는 실전감각과 함께 고난도의 법률적 노하우가 필요한 컨설팅업무, 특히 권리분석이 까다로운 경·공매 물건 및 배당분석이 난해한 물건 등을 상담해주고 있다. 그 과정에서 오랫동안 연구하고 경험해서 축적된 지식을 바탕으로 경·공매 초보에서부터 최고수에 이르기까지의 정통이론과 실전에서 많은 도움이 될 항목들을 수록한 원고를 집필했다.

특히, 경·공매가 대중화되면서 너도나도 과학적인 분석 없이 무모하게 도전하는가 하면 이를 가르치는 분도 더러 오류가 있는 점을 감안, 좀 더 정확한 지식을 담은 원고의 집필에 노력하고 있다. 저서로는 《NPL 가격산정의 비밀》(매일경제신문사), 《경매 투자에서 반드시 주의해야 할 86가지》(한국경제신문)가 있다.

프롤로그 …… 5

Part 01 권리분석

01 권리분석의 일반 원칙 …… 15

02 말소기준권리, 인수주의와 소제주의 …… 17

03 권리분석 절차 및 유의사항 …… 28

Part 02 배당분석

01 입찰자가 배당을 알아야 하는 이유 …… 35

02 배당대상채권자의 구분(민사집행법148조) …… 36

03 배당기일의 지정 및 통지(민사집행법146조) …… 39

04 배당요구의 신청 및 철회 …… 40

05 배당재단 또는 배당할 재원(민사집행법147조) …… 43

06 배당절차 …… 44

07 배당의 주요 원칙 …… 51

08 채권종류별 배당순위 요약 및 배당작업 절차 도표 …… 59

09 예상배당액 산정절차(저당권 등이 있는 경우의 기준) …… 63

10 여러 가지 경우의 배당사례 분석 …… 65

11 공동저당물건의 동시배당과 이시배당(민법368조) …… 92

12 공동저당의 동시배당과 이시배당은 유사공동저당의 경우에도 발생 …… 106

13 공동저당물건(유사공동저당 포함)의 배당방법 및 여러 사례분석 …… 111

Part 03 공유지분(지분경매) 입찰 시 유의사항

01 먼저 공유의 형태(일반 공유지분·구분소유적 공유지분)와 특징을 파악해라 …… 229

02 지분경매 시 필히 각 공유지분의 합이 1이 되는지를 먼저 확인하라 …… 231

03 공유지분(지분 투자)의 취득목적별 특징(처리방법) 요약표 …… 233

04 일반 공유지분의 배타적 사용은 불가(공유물분할이 불가한 경우) …… 235

05 지분 투자 수익을 실현하려는 경우 유의사항 …… 239

06 점유자가 있는 공유지분 취득 시 점유자에 대한 일반적인 처리절차 …… 248

07 공유자우선매수신청권을 행사할 수 없는 경우 …… 266

08 공유자우선매수신청에 대한 역습 …… 272

09 경매대상이 아닌 다른 공유지분을 취득한 후 공유자우선매수신청권을 이용해서 수익을 실현하는 방법 …… 273

10 구분소유적 공유지분이라 하더라도 감정서 및 매각물건명세서상 이를 표기하지 않은 경우 …… 274

11 구분건물이 없는 대지권을 낙찰받은 경우 …… 275

12 동일인의 지분 중 일부(특정 순위번호)가 매각대상인 경우 …… 277

13 공유물 전체 매각 시 일부지분에 선순위가등기·가처분이 있는 경우 …… 281

14 하이테크(High-tech)지분 투자를 하려면 동시배당과 이시배당을 알아야 한다 …… 291

1장 | 엄마의 자존심과 아이의 자존감이 충돌할 때

01 부모에서 학부모가 되다 … 13

02 불안감 최상위, 학부모 라이프 … 18

03 매일 자존심을 선택하는 부모들 … 24

04 지금 내 아이는 행복한가요? … 30

2장 | 왜 아이의 자존감인가?

01 자존감은 장기 투자다 … 39

02 자존감은 무한대로 꺼내 쓰는 화수분이다 … 44

03 자존감은 남다른 경쟁력이다 … 50

04 자존감은 ‘자기 주도 생애력’의 원천이다 … 56

3장 | 자존감 높은 아이의 차원이 다른 삶 7가지

01 존재감 : 남다른 존재감이 있다 … 65

02 열정 : 에너지가 넘친다 … 70

03 자기 사랑 : 자신에게 최고의 가치를 부여한다 … 76

04 도전 : 자신 있게 도전하고 도약한다 … 81

05 긍정 : 타인과 세상을 긍정한다 … 86

06 행복 : 하루를 숙제가 아닌 축제로 즐긴다 … 92

07 협력 : ‘따로 또 같이’에 능하다 … 97

4장 | 엄마의 믿음이 핵심이다.

01 먼저, 아이를 긍정하라 … 105

02 항상, 아이를 기다려라 … 111

03 당장, 마음부터 읽어라 … 117

04 사소한 것에 감탄하라 … 124

05 흔들리지 않게, 아이를 믿어라 … 129

5장 | 자존감을 키우는 1% 엄마의 필승 전략 7가지

01 선택하고 책임지게 한다 … 139

02 실패할 기회를 준다 … 145

03 실패를 해석해준다 … 151

04 몰입하게 한다 … 157

05 실컷 놀게 한다 … 164

06 책과 친구가 되게 한다 … 169

07 롤모델이 된다 … 175

6장 | 내 아이 인생의 마스터키, 자존감

01 학부모가 아닌 부모로 살 용기 … 183

02 오늘, 아이의 자존감을 선택하라 … 188

03 자존감은 최고의 선물이다 … 194

04 아이 인생의 마스터키, 자존감 …199

에필로그 … 204