부동산 실전핵심 권리분석과 부실채권 배당 완전 정복 (2022.1)

권리분석에서 부실채권 배당까지

한 권으로 마스터하는 부동산 경매

권리분석은 ‘경매의 꽃’이라고 불리기도 하지만, 그만큼 어렵게 여겨지는 분야이기도 하다. 저자는 이러한 사람들을 위해 평소 자신이 안전한 입찰을 위해 간단명료하게 정리한 특별한 권리분석 공식을 소개한다. 경매 경험이 많지 않은 초보자들에게는 간접적으로나마 다양한 실전 사례를 엿볼 수 있는 기회가 될 것이다. 또한 부동산 경매에서 잘 알아두어야 하는 부분은 민사집행법과 대법원판례에 근거해 알기 쉽게 정리했다. 특히, 경매물건을 오랫동안 분석해온 저자는 많은 임차인들이 주택임대차보호법을 잘 몰라 보증금에서 손해를 보는 것을 많이 봐왔다. 이렇게 어떤 법보다도 일상생활에서 중요하고, 필요한 법이지만 평생 한 번도 제대로 교육받을 기회를 갖지 못해 개인의 소중한 재산을 지키지 못하는 것을 안타깝게 여긴 저자는 주택임대차보호법의 핵심만 모아 짚어주면서 관련 법률을 잘 이해할 수 있도록 도와준다. 여기에 각종 경매의 성공, 실패사례를 담아 독자들이 책을 통한 실전 경험을 쌓는 데 큰 도움을 주고자 했다.

안전한 부동산 경매,

그 첫 걸음을 위한 책

이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 제1장 ‘권리분석시 확인사항’에서는 각종 토지와 관련한 경매시 유의사항, 제2장 ‘입찰과 낙찰에 성공하기’에서는 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙과 입찰표 작성시 유의사항 등을 알려준다. 제3장 ‘주택임대차보호법 핵심정리’에서는 주택임대차보호법에 적용되는 주택, 대항력과 최우선변제권 등을 다루고, 제4장 ‘실전 핵심 권리분석’에서는 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권, 소유권이전청구권가등기 등 다양한 권리분석 사례를 담았다. 마지막으로 제5장 ‘매각대금의 배당’에서는 담보물권이 있는 경우의 배당순위, 임차인이 다수인 경우의 배당, 안분배당과 흡수배당 등 각종 배당에 대해 알아본다.

지은이 : 김규석

현) 스피드옥션 전문위원

현) 유튜브 ‘김샘의 부동산경매’ 운영

전) 세종/엔알부동산아카데미 원장

전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임교수

전) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 체납처분 교수

저서

《퍼펙트 경매》(2014년 매일경제신문사)

《실전핵심 부동산경매》(2010년 무역경영사)

《실전핵심 부동산경매 권리분석 편》(2006년 무역경영사)

드리고 싶은 말씀 4

제1장 권리분석시 확인사항

1. 권리분석시 필수 확인사항 12

2. 지분물건 경·공매시 유의사항 14

3. 공유자의 우선매수권과 우선매수신고 19

4. 대위변제 22

5. 제시외 건물 27

6. 토지별도등기 33

7. 대지권 미등기 35

8. 학교, 종중 재산 등의 양도행위가 금지된 재산 39

9. 가장임차인 46

10. 체납관리비 51

11. 공사중단된 토지, 맹지, 사도의 취득 54

12. 공장 또는 공장부지 경매시 유의사항 57

13. 농지 경매시 유의사항 61

14. 위반건축물 등의 건축물 64

15. 지목, 용도변경, 건폐율 및 용적률 66

제2장 입찰과 낙찰에 성공하기

1. 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙 72

2. 입찰표 작성시 유의사항 78

제3장 주택임대차보호법 핵심정리

1. 주택임대차보호법 84

2. 주택임대차보호법에 적용되는 주택 87

3. 주택임대차보호법의 대항력 90

4. 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항 94

5. 대항력은 건물의 말소기준권리에 의해 결정 98

6. 주택임대차보호법상 전대차 100

7. 주택임대차보호법의 최우선변제권 102

8. 주택임대차보호법상 경과별 소액보증금 104

9. 주택임대차보호법의 최우선변제금에 관한 유의사항 106

10. 주택임대차보호법의 확정일자 및 우선변제권 109

11. 겸유권 116

12. 배당요구신청시 임차인의 선택 119

13. 대항요건일, 확정일자와 저당권설정일 비교 122

14. 주택임대차기간·계약연장, 보증금증액·월차임전환 125

15. 주택임대차보호법상 계약 갱신 및 해지 128

16. 임차권등기 132

제4장 실전 핵심 권리분석

1. 임차인이 겸유권자로서 배당요구가 없는 경우 138

2. 배당요구가 없는 대항력 있는 임차인 141

3. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권 145

4. 경매신청 또는 배당요구를 한 선순위 전세권 148

5. 담보지상권 권리분석 151

6. 법정지상권 권리분석 154

7. 지역권 권리분석 157

8. 경매신청이나 배당요구가 없는 소유권이전청구권가등기 159

9. 경매신청이나 배당요구를 한 소유권이전청구권가등기 162

10. 제척기간이 도과된 소유권이전청구권가등기 165

11. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 가처분 167

12. 소멸되지 않는 후순위 가처분 171

13. 선순위라도 소멸시킬 수 있는 가처분등기 174

14. 유치권 분석 176

15. 환매기간이 남아 있는 선순위 환매등기 179

16. 공유물분할을 위한 형식적 경매 182

제5장 매각대금의 배당(배분)

1. 법원경매의 매각대금 배당 186

2. 민법·상법과 조세관련 법이 정한 배당순위 190

3. 담보물권이 있는 경우의 배당순위 196

4. 담보물권이 없는 경우의 배당순위 197

5. 주택·상가건물임대차보호법 관련한 배당 198

6. 임차인이 다수인 경우의 배당 203

7. 공동저당의 동시배당과 이시배당 207

8. 안분·흡수·순환 배당방법 211

9. 안분배당과 흡수배당 1 214

10. 안분배당과 흡수배당 216

11. 순환흡수배당 220

12. 과태료 공과금 배당 223

13. 당해세 배당 226

14. 조세의 법정기일이 담보물권보다 빠른 경우 228

15. 일반조세 배당 230

16. 선착압류 배당 234

17. 일반조세와 일반임금채권 배당 236

18. 담보물권·임차인의 우선변제권 등이 없는 경우 238

19. 경매에서 압류에 대한 배당 240

20. 공매에서 압류에 대한 배당 242