강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다 (2022.2)

“정부의 정책은 절대 창의적이지 않다.

돈 되는 개발계획에는 패턴이 있다”

★★★ 돈 되는 서울시 도시개발계획 완전 분석 ★★★

★★★ ‘서울시생활권계획’을 해설하는 유일한 책! ★★★

★★★ 실전 투자를 위한 ≪특별 부록: 금액대별 투자 지역 추천≫ 수록★★★

하락장이든 상승장이든 중요하지 않다

하늘이 두 쪽 나도 오르는 부동산은 ‘이것’이 결정한다!

거래절벽 심화… 작년 11월 전국 주택 매매량 1년 전보다 42.5%↓

(연합뉴스, 2022.01.04.)

'거래절벽'에 아파트값 하락세 전환 지역 늘어… 경기 의정부·하남 첫 하락세

(경향신문, 2022년 01.06)

서울 아파트 시장의 거래량이 줄고, 이를 반영하듯 실거래가 지수 역시 불안하다. 모두가 기다렸다는 듯 하락 조짐이 보인다고 난리다. 그렇다면 하락기에는 부동산 가격이 오르지 않을까? 그렇지 않다. 하락기에도 오르는 부동산은 분명 있다. 부동산 시장의 암흑기가 시작됐던 2008년을 돌아보면, 대다수가 돈을 잃었지만, 소수는 이때 더 큰돈을 벌었다.

개발계획을 분석해 투자하는 방법을 담은 책 ≪강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다≫를 출간한 엄재웅 저자는 금융 위기 이전부터 부동산 업계에서 일한 전문가다. 저자는 하락장에서도 투자를 의뢰하는 부자들을 위해 가격이 오르는 부동산을 찾아냈다. 저자의 비결은 ‘정부 정책이 밀어줄 부동산에 투자하면 하늘이 두 쪽 나도 떨어지지 않는다’였다. 하지만 모두가 “정부가 밀어줄 지역을 맞히는 게 가능할까?”라고 의문을 가질 것이다. 저자는 자신 있게 “그렇다”라고 대답한다. 저자는 이미 그렇게 성공적으로 투자하고 있다. 서울시가 발행하는 개발계획 ‘서울시생활권계획’ 분석이 그 답이다. 이 문서의 숨은 의미를 읽을 줄 안다면 남들보다 빠르게 경제적 자유를 성취할 것이다.

아직도 ‘신축+한강 뷰+강남’이 최고라고 생각하는가?

진짜 부자들은 강북 부동산에 투자하고 있다

개포동은 한때 ‘개도 포기한 동네’였지만 ‘개도 포르쉐 타는 동네’로 부상했다. 개포동의 위상은 왜 변했을까? 대규모 개발사업으로 디에이치아너힐스, 개포프레지던스자이, 래미안블레스티지와 같은 고급 아파트들이 들어섰기 때문이다. 과거 정권 때 도시계획을 통해 전폭적으로 밀어준 결과였다.

개포동 천지개벽 이후 대중과 투자 전문가의 선택이 갈렸다. 대중들은 강남구에서 입지가 안 좋은 개포동이 이렇게 변했으니 그보다 상급지인 대치동, 도곡동에 투자할 타이밍이라고 생각했다. 그러나 진짜 투자 전문가들은 다른 판단을 내렸다. 그들은 개포동이 급부상한 후 성산시영아파트와 미미삼(미성, 미륭, 삼호) 같은 강북 아파트에 투자했다. 개포동과 마찬가지로 정부에서 재건축을 밀어줄 곳을 선택한 것이다. 결과는? 강남 부동산 투자보다 적은 돈으로도 오히려 더 많은 수익을 빠르게 실현했다.

투자의 고수들은 이렇게 현금 회수가 빠른 곳에 돈을 넣는다. 남들 1억 오를 때 내 부동산은 2, 3억이 오르는 곳 말이다. 이런 곳이 어디일까? 입지와 상관없이 개발사업 인허가가 잘 나와서 단계별 수익을 빠르게 낼 수 있는 곳. 바로 서울시가 세운 서울시생활권계획상 가장 우선순위가 높은 개발지이자, 땅의 용도가 좋으며, 현재 가시적인 개발이 진행되고 있는 곳이다.

당신이 다주택자든 1주택자든 무주택자든 상관없다. 서울시가 관심을 가지고 있는 곳을 사야 한다. 그래야 남들 오를 때 더 많이 오르는 부동산을 선점할 수 있다.

이 책은 기존의 투자 공식을 모두 뒤엎는다! 5가지 원칙만 기억하자!

① 실거주 겸 투자가 가능한 똘똘한 한 채는 욕심이다. 서울시생활권계획에 과감하게 투자하라!

② 적은 투자금으로 상가 투자를 하고 싶다면 도시재생사업지를 찾아라.

③ 입지가 아니라 권력자의 의지와 개발계획, 사업성, 속도가 중요하다.

④ 시간은 금이다. 단기 투자로 접근하라.

⑤ 구축빌라, 연립주택이 돈이 되는 시대가 왔다. 사업성 좋은 매물을 매수해 상급지로 점프하라!

“지금 이 돈으로 어디에 투자해야 할까?”

금액별 실전 투자를 위한 ‘특별 부록’ 수록

내가 모르는 사이, 바뀐 투자 공식에 적응해 부의 추월차선에 올라탄 사람들의 투자 지역을 별책 부록으로 제공한다. 확실하게 이익을 남기는 투자처를 찾고 있다면, 이 별책 부록의 금액별 투자 전략이 필요할 것이다. 별책 부록은 자금별 투자 전략을 4단계(1억 원 이하, 3억 원 이하, 6억 원 이하, 6억 원 이상)로 나눠 저자가 지금까지 추천했던 부동산과 향후 투자해야 할 부동산을 총망라했다.

서울시 신속통합기획 예정지 적중!

가정법으로 투자하지 마라!

투자의 답은 서울시가 발행한 서울시생활권계획에 나와 있다

“서경파파 님, 정권이 바뀌면 강남이 다시 날아가지 않을까요?”

이렇게 질문하는 수강생들이 반드시 있다. 하지만 이런 생각이 투자에서 가장 위험하다.

-본문 중에서

‘만약 정권이 바뀐다면’, ‘만약 국회에서 세금을 완화해준다면’, ‘만약 행정부에서 강남을 밀어준다면’ 이런 가정법으로 내 돈을 투자하면 온갖 걱정을 짊어지게 된다. 내가 어떻게 할 수 없는 뉴스 하나하나에 마음을 졸이는 투자이기 때문이다. 누구도 미래를 알 수 없지만 계획은 알 수 있다. 계획은 이미 나와 있으므로 잘 분석하기만 하면 된다. 서울시가 발표한 부동산 미래 계획인 서울시생활권계획을 누누이 강조하는 이유다.

저자는 2021년 말 서울시 신속통합기획 선정지를 모두 맞혔다. 이곳들은 뉴스가 나오자마자 모든 매물이 사라져서 돈이 있어도 매수하기 힘들 지경이다. 저자는 어떻게 이렇게 정확할 수 있었을까? 저자는 이미 10여 년 넘게 행정부의 의중을 담긴 공문과 정책을 정확히 간파하고 수익률 높은 매물을 선점해왔기 때문이다.

물론 소문과 계획으로 끝날 개발계획과 진짜 실현될 개발계획을 구분하는 훈련이 필요하다. 이 책에는 도시개발계획분석 전문가가 직접 해설해주는 서울시생활권계획 30여 개 분석이 풍부하게 담겨 있다. 이 책을 읽으면 당신도 개발계획을 예측하고 따라갈 수 있다. 남들이 입지에만 집중할 때 새로운 투자법으로 부의 추월차선에 올라타자. 강남 되는 강북 부동산은 이미 정해져 있다.

추천사

서집달 회원들이 경험으로 증명한 도시개발계획의 위력!

“상급지만 바라보던 선입견이 완전히 깨졌습니다. 빨간 벽돌 건물이 다르게 보여요.”

“남들이 입지론, 가치투자를 얘기할 때 완전히 다른 시각을 만났어요! 바로 이거다 생각했죠.”

“서경파파 님의 말을 듣고 선택했더니 원래 사려던 아파트보다 다섯 배가 더 올랐어요.”

“서경파파 님 강의를 보지 않았으면 가짜 개발계획에 당할 뻔했어요.”

“부동산 유튜브 안 보고 이제 도시계획 원문만 찾아봐요. 행간을 읽을 줄 아니 다른 세계에 열리더군요.”

“고시 공고를 직접 읽어주시니까, 왜 개발되는지 확실히 이해가 됩니다!”

“다른 데서는 절대 접할 수 없는 명강의!” 

엄재웅

진짜 개발 지역을 예측하는 전문가!

네이버 카페 ‘서집달’(서울/경기 내 집 마련 달성하기) 운영자. 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 컨설팅을 담당했으며 현재는 독립해서 서경파파를 믿고 투자해온 고객들에게 맞춤투자 컨설팅을 제공하고 있다. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라는 것을 깨닫고, 도시계획을 분석하며 많은 사람에게 지식을 공유하고 있다. 분석한 자료들을 바탕으로 강의를 하고 있으며 사람들이 부동산 시장을 명확히 이해하고 합리적으로 투자하길 바라는 마음으로 이 책을 썼다.

왜 사람들은 틀리고 서경파파는 맞았을까?

2020년 서울시장이 교체되었을 때 사람들은 생각했다. 이제 재건축 재개발 사업이 잘 진행되리라고. 그러나 저자는 정책이 별로 바뀌지 않을 거라 단언했다. 그리고 그 말은 사실이 되었다. 시장 후보자가 작성했던 공약집을 꼼꼼하게 읽어봤다면 누구나 알 만한 사실이다. 저자는 편협한 사고가 부동산 투자의 가장 큰 적이라고 주장한다. 많은 사람이 도시개발계획의 원문을 읽고 행간을 해석하는 데 도움이 되고자 꾸준히 소통하고 있으며 정책을 정확히 예측해 대중의 공감과 지지를 받고 있다.

들어가며. 진짜 부자들의 투자법을 공개하면서

1부 돈을 벌고 싶다면 정부의 계획을 봐라

1장 부동산은 정치와 정책의 영역이다

경제지표와 빅데이터가 아니라 정책을 봐야 한다 | 시장이 위기일 때 우리는 어떻게 대응해야 할까? | 대한민국 금수저들의 투자 역사 | 부동산 시장을 리드하는 주체는 정부

2장 투자 불패 지역은 정해져 있다

거점개발지, 특히 확장 개발이 되는 곳을 찾아라 | 확장성이 있는 거점개발지를 알아야 효율적으로 투자할 수 있다! | 확장성이 있는 거점개발지를 알아보는 방법 | 하락장일 때 가장 먼저 떨어지는 곳 | 빠르게 오르는 확장 개발에 투자하라

3장 이것 때문에 부동산 투자 공식은 변하고 있다

적응하지 못하는 당신, 도태될 수 있다 | 1997년 IMF의 교훈 | 역사는 늘 반복된다 | 규제가 투자 공식과 환경을 바꿨다 | 입지론이 유효했던 시절과 마용성 신화 | 입지 좋은 신축 아파트는 여전히 대장일까? | 규제가 만든 공식: 단계별 상승이 빠른 곳으로 가라 | 하수는 입주권을 받고, 고수는 단계별 상승을 취한다

4장 상업지역 땅이 비싼 이유만 알아도 반은 간다

미래는 알 수 없지만 미래의 계획은 알 수 있다 | 중랑구 땅값이 강남구를 앞질렀다? | 상업지역으로 입지를 거슬렀던 중랑구 상봉동 사례 | 망우 지역중심 | 아직도 상급지 부동산이 많이 오른다고 착각하는가? | 부동산으로 큰 한 방을 노리고 싶다면

5장 포식자에게 저항하지 말고 공생하라!

투자의 세계는 강자만 살아 남는다. 약자인 우리는? | 적자생존에 유리하려면 투자 기간이 짧아야 한다 | 거점개발지(중심지, 상업지역 개발)는 안전하다 | 거점개발지에도 급이 있다! 광역중심지란? | 청량리ㆍ왕십리 광역중심 | 임장 준비하기 1: 과거와 현재를 비교하기 | 임장 준비하기 2: 시세 조사하기

6장 부자들은 확실한 도시계획에 베팅한다

부동산 투자를 제대로 하고 싶다면 지금 당장 단톡방을 끊어라 | 그릇을 키운다는 의미 | 답은 이미 도시계획에 있다 | 추가분담금은커녕 1+1 매물이 가능한 상업 지역 재개발 | 미아리 텍사스촌(신월곡1구역) 속도가 심상치 않다 | 미아 지역중심 | 내가 요즘 주목하는 곳: 개발이 임박한 이곳에 투자하라 | 결국 쾌적한 주거지가 더 빛나지 않을까?

7장 이것만 알면 아무도 당신을 속일 수 없다

대중을 현혹하는 사람들 | 가짜 정보의 덫에 빠지지 않는 법: 원문 해석하기 | 지방 투자도 마찬가지… 도시계획에 따라서 투자하라!

2부 부자들의 이기는 공식, 도시계획을 알아야 한다

8장 싸움에서 항상 승리할 수밖에 없는 기술

생활권계획의 핵심, 강남북 균형 개발 | 초보에서 부동산 중수로 레벨업

동북권

9장 강남의 지위까지 노리는 광역중심지, 창동&상계

광역 거점개발과 재건축 | 돈이 되는 땅이 된 창동 역세권(높게 지을 수 있는 땅의 힘) | 가장 큰 변화 | 창동 역세권 개발 | GTX-C, KTX 역세권이 되는 창동역 | 노원구 상계동 | 노원 역세권과 차량기지, 운전면허시험장 개발 사업 | 상계뉴타운 | 어떤 재건축을 선택해야 할까? | 창동주공 재건축 | 상계주공 재건축 | 잠실 | 압구정 | 개포동, 대치동 | 잠원, 반포 | 지금이라도 창동주공, 상계주공에 투자할까? | 창동주공, 상계주공에 투자한다면 어떤 아파트를 사야 할까?

10장 성동구 성수동, 영앤리치가 선호하는 동북권 최고의 입지

성수동 일자리 사업 | 성수동 주거지 개발 사업, 상권 개발 사업 | 송정동

서북권

11장 상암, 거점개발은 쓰레기통에서 장미꽃을 피운다

혐오시설에서 관광명소가 되기까지 | 서울 서북권 유일의 광역중심지가 된 상암동, 대체 왜? | 상암DMC 1 | 서울도시계획포털로 거점 확인하기 | 상암DMC 2 | 한강 변 초기 재개발 투자, 과연 적절할까? 346

12장 GTX의 힘, 연신내·불광 지역중심 개발

연신내·불광 | 응암동 | 연신내 | 구산동, 갈현동 | 연신내, 불광 역세권 | 은평구는 아파트보다는 재개발 투자처!

서남권

13장 김포공항 주변이 심상치 않다

낙후된 곳은 개발할 곳이 많은 곳이다 | 서울 택지개발의 교과서, 광역중심지 강서구 마곡지구 | 마곡 광역중심지도 좋지만 앞으로 확장될 곳을 선택하라 | 공항지구 중심 개발 | 방화뉴타운 등 주거지 개발 | 공항복합도시 | 역세권 상권 개발과 시장정비사업 | 방화동 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 방향

14장 역세권 도시정비형 재개발의 교과서, 구로구 천왕 역세권 개발

오류지구 중심, 온수지역, 천왕 역세권 | 오류동, 개봉 역세권 개발 | 오류동 노후 연립주택, 저층 주거지 개발 사업 | 서남권 투자, 어떻게 해야 할까?

<특별 부록. 금액대별 투자 지역 추천>

큰 꿈을 향해 공백 없는 투자를 하라!

실전에 앞서

레벨1 | 투자금 1억 미만

신축 빌라, 오피스텔, 아파텔, 생활숙박시설 등의 투자는 절대 하지 않는다 | 초기 투자금이 저렴한 선동용 초기 재개발, 가로주택정비사업에 투자하지 않는다 | 재개발, 재건축 지역이 아니라도 오르는 빌라는 있다 | 과거의 투자 공식으로 투자하지 마라 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 1. 동두천중앙역 상업지역 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 2. 인천·부천 준공업지역 구축 빌라, 구축 나홀로 아파트

레벨2 | 투자금 3억 미만

서울 밖에도 기회가 있다 | 규제가 많은 재건축 투자, 결국 사업성이 좋은 단지에만 투자해야 한다 | 몸테크를 걱정하느라 타이밍을 놓치지 마라 | 도박 성향이 있는 사람은 조심, 또 조심해야 한다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천 했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다

레벨3 | 투자금 6억 미만

물을 너무 좋아하지 마라! 한강 조망 같은 것에 사로잡히는 순간 끝난다 | 실거주성을 너무 고려하다 보면 타이밍을 놓친다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다

레벨4 | 투자금 6억 이상

2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다