신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북 (2022.3)

쏟아지는 등록말소주택

주택임대사업자의 세금이 위험하다!

이 책은 주택임대사업자들에게 발생하는 다양한 세무 중 양도소득세와 관련된 쟁점을 해결하기 위해 집필되었다. 자동말소 등의 제도도입에 맞춘 세무상의 문제를 모두 다루었고, 주택임대사업자가 세금 탈출구를 찾는 것을 돕기 위해 최신의 정보를 실었다. 등록말소제도에 따른 종합부동산세(종부세) 과세로, 방어하지 못한 임대사업자들은 세금에 그대로 노출된다. 또한, 취득세는 12%까지 중과세가 적용되고, 종부세는 6%까지 중과세가 적용되며, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만, 요건 강화로 이에 관한 판단이 어려운 실정이다. 이 책은 이러한 상황에서 초보자의 관점에서 세제를 잘 이해할 수 있도록 민특법의 원리와 주택임대사업자의 세제지원 원리를 살펴보고, 주제별로 쟁점을 분석해 등록말소주택 절세의 해법을 찾고 있다. 전문가들도 놓치고 있는 등록말소주택에 대한 세금을 정밀 분석한 이 책을 통해 주택임대사업자의 양도소득세 대책을 낱낱이 파헤쳐보자!

주택임대사업자를 위한

세제지원 총정리

주택임대업에 관한 세제를 모르고서는 부동산 세제에 접근조차 하기 힘들어진 것이 현실이다. 당초 다주택자가 보유한 임대주택에 대한 세제지원을 위해 도입된 제도들이 ‘민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)’의 개정에 따라, 그리고 세법 자체의 많은 변화에 따라 없어지거나 변형된 형태로 작동되고 있기 때문이다. 또한, 기존 등록자들을 대상으로 자동말소 등의 제도가 도입됨에 따라 종합부동산세가 과세되는 한편 양도소득세에도 많은 영향을 주고 있다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 주택임대사업자들이 다양한 판단을 할 수 있도록 총 9장에 걸쳐 내용을 전개하고 있다. 민특법의 이해, 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계, 주택임대사업자의 양도소득세 비과세 적용법, 장기임대주택과 양도소득세 중과배제, 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면, 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점, 건설임대주택의 양도소득세 등을 세밀하게 분석해서 알기 쉽게 소개하고 있다. 주택임대사업자를 위한 세제지원을 총정리한 이 책을 통해 각자의 상황에 알맞은 절세 대책을 세워보자. 

신방수

학력 및 경력)

한양대학교 경영학과 졸업

연세대 법무대학원 조세법 전공

쌍용자동차(주) 회계부, 경영관리부(5년)

제38회 세무사시험 합격

세무법인 정상 창립/대표이사

현)세무법인 정상(www·toptax·co·kr) 이사

저서)

2022 확 바뀐 부동산세금 완전분석

1인 부동산법인 하려면 제대로 운영하라

직장 생활에서 한 걸음 앞서 나가는 리셋 회계공부

합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 시리즈

양도소득세 세무리스크 관리노하우

법인부동산 세무리스크 관리노하우

상속·증여 세무리스크 관리노하우

부동산 증여에 관한 모든 것

주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북(근간) 등 70권 집필

머리말 …… 4

| 일러두기 | …… 12

제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다

01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15

02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18

03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24

04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32

| 심층분석 | 주택임대업 세무관리는 어떻게 해야 할까? …… 39

제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해

01 민특법이 중요한 이유 …… 43

02 임대사업자의 등록과 거부 그리고 말소 …… 47

03 민특법상 임대의무기간(공실 포함)과 쟁점 …… 56

04 임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63

05 기타 보증가입의무 등 …… 73

| 심층분석 | 민특법상 과태료 …… 76

제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계

01 민특법과 세법의 관계 …… 83

02 등록유형과 세제의 관계 …… 85

03 기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91

04 말소의 종류와 세제지원의 관계 …… 97

| 심층분석 ① | 말소 이후의 민특법과 소득세법상 지켜야 할 의무 …… 103

| 심층분석 ② | 자동말소에 따른 민특법 및 세법상 임대의무기간 분석 …… 105

| 심층분석 ③ | 자동말소 후 임대료 5% 초과 계약에 따른 쟁점 분석 …… 110

제4장 주택임대사업자의 양도소득세 실무 관련 기초지식 쌓기

01 주택임대업에 대한 세제정책의 변화 …… 119

02 주임사에 대한 양도세 지원제도 …… 123

03 주임사의 거주주택 비과세지원 원리 …… 128

04 임대주택 양도세 지원원리 …… 135

| 심층분석 ① | 거주주택에 대한 최종 1주택 보유기간 재계산 분석 …… 140

| 심층분석 ② | 장기임대주택 외 일반주택에 대한 과세와 이에 대한 대책 …… 144

제5장 거주주택 양도소득세 비과세 적용법

01 주임사의 거주주택 비과세 적용법 …… 151

02 주임사의 거주주택 비과세 규정분석 …… 160

03 거주주택 비과세 1회 적용 관련 쟁점 …… 169

04 주임사의 일시적 2주택 비과세와 쟁점 …… 175

05 자동말소(또는 자진말소) 시의 거주주택 비과세 적용법 …… 180

06 임대주택의 거주주택 전환과 쟁점 …… 185

07 거주주택 양도세 비과세 신고 관련 쟁점 …… 193

| 심층분석 | 거주주택 양도세 비과세 쟁점 분석(저자의견 포함) …… 197

제6장 장기임대주택과 양도소득세 중과배제

01 3주택 양도세 중과세의 원리 …… 207

02 2주택 양도세 중과세의 원리 …… 214

03 중과배제되는 장기임대주택 완전분석 …… 221

04 장기임대주택의 중과배제 관련 이슈분석 …… 233

05 중과배제를 받지 못하는 임대주택들 …… 240

| 심층분석 | 양도세 중과세 한시적 폐지와 주임사에 대한 영향 …… 249

제7장 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면

01 조특법상 장기보유특별공제 특례제도 …… 253

02 조특법상의 장기보유특별공제 특례와 쟁점 …… 259

03 단기에서 장기로 변경한 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례 …… 267

04 조특법상 장기일반임대주택과 양도세 100% 감면 …… 272

| 심층분석 ① | 단기임대에서 장기임대로 변경 시의 양도세 분석 …… 277

| 심층분석 ② | 장기임대주택의 상속과 증여, 포괄양수 등에 따른 세제지원의 변화 …… 279

| 심층분석 ③ | 장기임대주택을 증여하면 어떤 일들이 벌어질까? …… 282

제8장 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점

01 주임사와 재건축에 따른 쟁점들 …… 289

02 임대주택 또는 거주주택의 입주권과 거주주택 비과세 …… 293

03 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 …… 300

| 심층분석 | 말소종류에 따른 세제지원의 변화 …… 303

제9장 건설임대주택의 양도소득세 절세 특집

01 민특법과 세법상 건설임대주택의 정의 …… 307

02 건설임대주택에 대한 세제지원 …… 310

03 건설임대주택 사업자의 거주주택 비과세 …… 315

04 건설임대주택과 양도세 중과배제 …… 320

05 건설임대주택과 장기보유특별공제 특례 …… 325

| 심층분석 ① | 미분양주택 임대등록과 세무상 쟁점 …… 328

| 심층분석 ② | 법인의 주택임대업과 세제혜택 …… 331