멈출 수 없는 공간개발의 미래과제와 부동산 투자의 새로운 시각 (2022.3)

불확실성의 시대, 투자 인사이트와

사업개발의 뉴 패러다임을 제시하는 책

코로나19 팬데믹 현상은 전 세계의 경제 및 산업 전반에 걸쳐 막대한 영향과 변화를 초래했고, 아직도 진행형이다. 우리나라의 경우, 통화량의 양적완화와 금리조정, 재난기금지원 등 경기침체를 막기 위한 발 빠른 움직임들이 진행 중이나, 경기불황의 장기화 우려가 조심스럽게 예상되기도 한다. 부동산 시장은 금리 변동정책과 이로 인한 유동성 변화에 따라 일부 지역의 가격변동 가능성과 전반적 경기 부진, 정부의 규제 정책 등이 원인이 되어 부동산 시장 지표의 전반적 하락세가 예측되기도 한다. 이렇게 앞으로 또 어떤 유형의 불확실한 상황과 예측하지 못한 위기가 찾아올지 예상하고 판단하기 힘들겠지만, 이런 순간일수록 사업개발의 근간, 부동산 및 자산의 속성을 보다 냉정하게 분석평가하고, 기본에 충실해야 한다. 앞으로 직면하게 될 위기 시 해결책은 과연 무엇일까? 이 책은 바로 이런 문제에 대한 질문으로부터 시작한다. 다양한 유형의 부동산 사업진단과 부동산 투자 기법 등을 소개하고 있는 책들은 이 순간에도 쉼 없이 쏟아져 나오고 있지만, 이 책은 특히 부동산 사업개발 및 투자 시 직면하게 되는 단계별 의사 결정과정에서, 부동산 시장의 메커니즘을 보다 잘 인지하고 이해하며, 변화하는 패러다임 속에서 정보 전달의 매개체 역할보다는, 그 과정 속에서 감히 ‘인사이트’를 부여하고 공유되기를 희망하며 쓰였다. 불확실성의 시대, 부동산 사업개발의 새로운 시각과 투자 인사이트를 얻고 싶은 사람에게 꼭 필요한 책이다.

다양한 부동산 분야를 경험한 저자가 제시하는

부동산 투자의 새로운 시각

이 책은 총 8장에 걸쳐 공간개발과 부동산 투자에 대해 살펴봄과 동시에 저자만의 새로운 시각을 제시하고 있다. 1장에서는 한국 부동산 시장 개방과 함께 시작된 글로벌화의 과정에서 외국투자기업들과 진행된 각기 다른 유형의 프로젝트를 통해 글로벌화 과정의 명(明)과 암(暗)을 살펴본다. 2장에서는 그동안 지속되어온 개발사업자 및 디벨로퍼, 즉 공급자 위주의 부동산 사업 관점에서 벗어나, 보다 바람직하고 미래지향적이며 창조적인 공간개발의 과제를 살펴보고, 이를 실현하기 위한 구체적 전략과 방안에 대해 두 프로젝트의 모델을 통해 제안한다. 3장에서는 초고령사회로 급속히 변하고 있는 사회구조적 변화과정에서 도시 및 타운개발의 새 모델로서 활동적 은퇴자 공동체 커뮤니티의 나아가야 할 방향과 미래 개발과제에 대해 정리한다. 4장에서는 한국 부동산 시장 개방 이후의 궤적을 되돌아보며, 다국적 글로벌 투자기업의 보다 객관적이고 냉정한 시각으로 바라본 한국의 부동산 시장을 조명한다. 또한 NPL 시장과 오피스빌딩 시장에서 시장 개방 전후의 변화 과정과 보다 성숙되기 위한 글로벌화의 과제들을 조명해본다. 5장에서는 한국 특유의 부동산 제도와 시스템 몇 가지를 재정의하고 그 속성들을 분석해봄으로써, 한국 부동산 시장만의 특수성에 대해 재인식하고자 한다. 6장에서는 부동산 투자 상품별 고유의 특성과 함께 지나온 수십 년 동안의 부동산 시장의 총체적 변화 흐름을 파악하고자 한다. 7장에서는 한국 부동산 시장에서 땅이 가지는 의미, 상승 일변도인 지가의 상승 원인을 살펴봄과 동시에 부동산 투자의 근원이 되는 토지 시장의 특성과 땅의 가치에 대해 파악하고자 한다. 마지막으로 8장에서는 전국에 걸쳐 산재해 있는 국내외 투자 유치를 희망하는 프로젝트를 대상으로 사업화 단계의 핵심과제와 투자 유치의 성공요인, 사업화 실행단계에서의 공간개발 모델과 딜 스트럭처(Deal Structure) 방안을 제시한다. 

최준호

토지계획(Land Plan)과 단지설계(Site Design)의 다양한 프로젝트 수행경험과 사업개발, 부동산 금융 및 투자 분야 기업 컨설팅, 해외사업개발과 M&A 컨설팅 수행경험을 바탕으로, 쉼 없이 진행되고 진화 중인, 사업 및 공간개발 프로젝트에 대해 미래지향적이고, 창의적인 공간개발의 과제를 진단하고, 구체적 전략과 방안을 제안하고 있다. 또한, 부동산 사업개발의 근간, 부동산 및 자산의 속성을 보다 냉정하게 분석평가하고, 부동산 투자의 새로운 시각과 투자 패러다임을 제시한다.

서울대 환경대학원과 연세대 경영대학원(MBA)을 졸업, 외국 계 컨설팅회사 세빌스(Savills)코리아와 CJ그룹 등의 임원으로 근무했다. 홍익대 부동산대학원, 서울대 환경대학원, 경희대, 전남대, 경원대, 서울과학기술대학교(CADO) 등에서 단지계획, 부동산 컨설팅, 관광개발, 부동산 투자 및 금융 등의 강의를 했고, 경기도, 강원도, 과천시, 수원시, 여수시, 인천시 등에서 부동산 개발 및 투자 분야 자문위원을 수행했다. 현재는 The B&C의 대표, 세빌스코리아, 서울시, 한국관광공사의 고문, 실무위원 및 전문위원으로 활동하고 있다.

프롤로그 4

Part 1.한국 부동산 시장 글로벌화의 명과 암

1. IMF 경제 위기의 기억과 한국 부동산 시장의 개방 24

2. 궁여지책, 여의도 1만 평 서울시 소유 부지와 ‘AIG 프로젝트’ 27

3. 국가적 리스크 프리미엄과 중국 X-그룹의 골프&휴양단지 프로젝트 33

•국가적 리스크 프리미엄(National Risk Premium)

•중국 X-그룹의 제주 골프&휴양단지 프로젝트

•XX&JJ 프로젝트

•예상 불가능했던 프로젝트의 최대 리스크 발생

4. 득어망전, 버자야그룹의 제주 BJR 프로젝트 40

•버자야그룹의 휴양형 주거단지, 제주 BJR 프로젝트

•궁여지책, 그리고 득어망전

Part 2. 미래 공간개발, 핵심사업의 재정의가 필요하다

1.마스터 디벨로퍼의 역할과 힘,

-제주의 밤은 푸르고, 중문의 밤은 적막하다

•한국의 최남단에 위치한 환상의 섬, 제주

•제주 관광지의 대표 브랜드, 서귀포 중문관광단지

•중문관광단지 개발의 발자취

•제주의 밤은 푸르고, 중문관광단지의 밤은 적막하다

•관광행태&공간프로그램(Active&Space Program)은 없고,

시설프로그램(Space Program)만 존재하는 단지

•관광단지개발에서 마스터 디벨로퍼의 역할

2. 브랜드가 있는 공간창출, 오감을 브랜딩하자! 58

•브랜드의 정의와 브랜딩의 법칙

•장소 브랜딩과 도시 브랜딩

•‌여행지의 추억, 그 지역만의 브랜드가 있는 장소와 공간의 기대

•제주 입도 관광객 한 해 1,500만 명 시대로

•제주여행의 추억, 제주의 오감을 브랜딩하자

3. 하드웨어 지향적 개발VS콘텐츠, 프로그램 지향적 개발 67

- 아! 화진포 연가

•남한의 최북단에 위치한 호수와 바다를 품고 있는 명승지

•화진포 관광지개발 사업타당성 및 마케팅전략 프로젝트

•화진포, 관광지로서의 잠재력과 기회요인은 과연 무엇인가?

•여가·관광 시장환경과 화진포 관광지 시장환경의 특성은?

•변화하고 진화하는 한국의 여가행태와 여가산업

•화진포 관광지개발, 프로젝트의 제한성과 극복 과제는 무엇인가?

•화진포 연가의 애잔한 환청, 좌불안석의 시간들

•분단국가의 특수성과 통일시대를 지향하는 화진포 관광타운

•자연성, 지역성, 독자성, 콘텐츠 및 프로그램 지향적 개발

Part 3. 쉼 없이 진화 중인 부동산 투자와 사업개발, 또 다른 과제

1. 도시 및 타운개발의 뉴 패러다임 84

-Active Adult Retirement Community(AARC)

•55+ 활동적 은퇴자 공동체 커뮤니티, ‘시니어 파라다이스 타운’

•쾌적한 주거환경과 어메니티, 최고 프로그램의 커뮤니티, 적절한 비용

•초고령사회로 급속히 변화하고 있는 한국

•강력한 소비계층으로 부상하는 베이비부머

•한국의 은퇴자 공동체 및 실버 커뮤니티타운의 현황

•은퇴자 도시 및 은퇴휴양시설의 미래 시장과 과제

2. 한국 고유의 콘텐츠가 숨쉬는 터전, 한류의 공간화 과제 100

•대한민국의 문화와 콘텐츠의 힘

•전 세계의 한류 열풍

•한류와 한국 콘텐츠의 공간화 과제

•콘텐츠의 상업화 공간, 작지만 경이로운 공간

•한류의 역동적 물결과 한국의 문화를 품을 수 있는 공간 창출

•한국의 콘텐츠, ‘한류가 생동하는 터’의 공간화 모델 컨셉안

•한류의 소비패턴과 체계적인 유통시스템 확립의 필요성

3. 왜 국제적 수준의 대형 테마파크 투자 유치는 실패하는가? 111

•국제적 수준의 대형 테마파크 유치를 위한 부단한 노력

•왜 글로벌 테마파크인가?

•세계적 테마파크 운영자의 투자 패턴 및 참여방식은?

•세계적 테마파크 운영자들의 까다로운 투자 요구 조건들

•왜 다국적 투자 주체인 세계적 테마파크 운영자들은 한국 시장 진출을 외면하는가?

•결론은 경쟁국 또는 경쟁도시와 비교해 상대적으로 열악한 시장규모

Part 4. 다국적 글로벌 투자기업의 시각으로 조명하는 한국의 부동산 시장

1. 부동산 시장 개방 20년의 Track Record 124

•IMF 구제금융시대의 서막

•한국의 OECD 가입과 IMF 구제금융시대

•한국 부동산 시장 개방화의 과정들

2. 외국자본 진입 초기시장과 NPL 시장 130

3. 외국자본의 거대한 바잉 파워와 오피스빌딩 시장 134

•시장 개방 이후 2001~2004년 오피스빌딩 투자자 유형과 투자 패턴

•2005~2008년, 국내 기관투자자와 자산운용사의 오피스빌딩 매입

•2014년~최근, 안정된 수익률에 기반한 여전한 외국 투자 자본

4. 한국 부동산 시장 글로벌화의 과제들 142

•다국적 글로벌 투자기업의 투자의사결정의 프레임과 주요 키워드

•외국 투자 자본의 출구전략

•다국적 투자기업이 느끼는 투자 대상국 한국과 한국의 투자 환경

Part 5. 한국 부동산 시장의 특성, 그 몇 가지

1. 전세(Jeonse System) 제도 156

2. 선분양(Pre-Sale System) 제도 161

3. 높은 토지가와 지가상승률(High Land Cost&Increase Rate) 165

4. 부동산 가치평가의 수익방식(Income Approach Method) 168

5. 그린벨트(Green Belt) 172

Part 6. 부동산 투자 상품가치, 패러다임의 변화와 리스크 관리

1. 투자 환경의 변화와 투자 시장의 변화 180

•부동산의 유형과 투자 상품

•투자 환경 및 투자 시장의 변화

2. 부동산 투자 시장, 최우선 순위의 투자 상품은 여전히 아파트인가? 183

•주택 보급률 100%, 집값이 오르는 이유는?

•최근 4년간 서울 아파트 매매 가격 상승률은 79.8%

3. 분양형 호텔, 근원적 문제점을 내포한 분양형 투자 상품 187

4. 부동산 투자 시장, 투자 상품가치의 변화와 새로운 패러다임 190

•변화하는 투자 상품가치

•부동산 투자의 특성과 투자 위험의 종류

Part 7. 부동산 투자에서의 땅의 힘, 토지 투자의 성공 방정식

1. 멈출 수 없는 부동산 투자, 왜 땅이 우선인가? 198

•땅의 의미란?

•인구 천만 명, 과밀 대도시의 탄생

•아파트 가격 300배 오르는 50년 동안, 땅값은 3,000배 올랐다

•2020년 전국 땅값 상승률 14년 만에 최고치인 10.37% 상승

•최근 50년간의 지가변동추세

•세계 최고 수준의 비싼 땅값, 세계적으로 높은 지가상승률

2. 부동산 투자에는 성공 방정식이 따로 있다 210

•부동산 투자 시장에서의 상품가치, 토지 투자의 위력

•부동산 투자 시장, 미래가치가 있는 토지 투자

•미래가치가 있는 땅, 향후 개발 가능한 땅은 5~7% 정도에 불과하다

•상승일변도의 지가변동 추세, 땅값은 떨어지지 않는다

Part 8. 부동산 사업개발 및 공간개발, 사업화 단계의 핵심과제

1. 사업개발 및 공간개발 프로세스와 투자 유치의 핵심과제 220

•국내외의 투자 유치를 희망하는 수많은 프로젝트

•투자 시장에서 프로젝트의 상품성과 투자 가치

•투자 유치 관점에서의 투자 상품가치

•구체적 투자 유치 대상 상품의 구성

•투자 유치 및 마케팅 실행전략

2. 사업개발과 투자 유치 마케팅, 핵심성공요인(KSF)의 도출 229

•‌전략적 투자 유치 마케팅의 핵심성공요인(Key Success Factor)

•‌투자 유치를 위한 마케팅 자료의 핵심 사항

•투자 유치 관점의 재무적 타당성

•프로젝트의 사업성(Project IRR)과 자본금 수익률(Return on Equity)

•차별화된 투자 유치 전략

•완성도 높은 사업화를 위한 제언

•사업화 단계의 개발전략과 모델 프로젝트