서울시 공정경제과 황박사가 알려주는 NEW 상가임대차 분쟁 솔루션 (2022.3)

분쟁이 잦은 상가임대차 문제!

상담전문가의 100가지 사례, 100가지 맞춤 솔루션

우리나라 경제에서 자영업이 차지하는 비중은 다른 선진국에 비해 높은 편이다. 2021년에 OECD와 통계청이 발표한 자료에 따르면, 자영업자인 비임금근로자가 차지하는 비중이 OECD 35개 회원국 가운데 8위였다. 차츰 낮아지는 추세지만 여전히 상위권이다. 700만 명으로 추산되는 자영업자들의 일터는 주로 상가다. 그래서 정부는 2001년에 ‘상가건물임대차보호법’을 마련해서 사회적·경제적으로 약자인 임차인을 보호하고 있다. 그러나 임대인의 권리도 인정되어야 하므로 ‘상가건물임대차보호법’으로 인한 분쟁이 잦다.

상가임대차에서 발생한 대부분의 다툼은 임대료, 수선, 권리금, 계약갱신, 원상회복범위 등에 관한 내용이다. 각각 공정하게 법을 적용하기가 어려워서 감정평가사, 건축사, 공인중개사 등 전문가가 다뤄야 할 때가 많다. 한쪽이 명백한 위법행위를 해도 당장 제도적 도움을 받지 못하고, 법원을 통해 위법행위를 인정받아야 하며, 그에 따른 비용과 시간을 감수할 수 없다면 포기해야 한다. 이 책은 임대인과 임차인이 공정한 임대차 관계를 맺고, 한쪽이 억울한 피해를 당하지 않도록 분쟁 현장에서 노력하고 있는 저자가 현장에서 자주 접하는 분쟁 사례와 해결책을 100가지로 정리한 것이다.

항목별 사례와 맞춤 솔루션으로

답답한 상가임대차 문제를 속 시원하게 해결한다!

답답한 상가임대차 문제를 속 시원하게 해결하기 위해서는 항목별, 사례별 맞춤 솔루션이 필요하다. 분쟁이 잦은 9개의 항목을 파트별로 구성한 이 책은 1부터 100가지 사례와 그에 따른 맞춤 해결책으로 설명해주는 형식이다.

1파트는 ‘상가건물임대차보호법’을 소개하고 궁금증을 해결해준다. 2파트는 임대차계약을 체결하는 방법과 유의할 점 등 임대차계약 관련 사항을 상세히 알려준다. 3파트는 계약갱신 부분이다. 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 10년 보호 등을 알기 쉽게 설명한다. 4파트는 임대료 인상 한도, 임대료를 연체할 때, 임대료 인상분 등 임대료에 관한 사례이며, 5파트는 권리금계약서를 쓸 때 유의사항, 관련 내용증명 작성 요령 등 권리금에 관한 내용을 소개한다. 6파트는 임대차계약의 해제 사례와 해지 사례를 설명하며, 7파트는 임대의 수리의무 범위, 보일러 수리 등 시설물 교체는 누가 해야 하는지, 수리비 및 관리비에 대한 분쟁 솔루션을 제시한다. 8파트는 계약종료 및 원상복구에 관한 내용이다. 어디까지 임차인이 복구해야 하는지, 임대인은 어디까지 요구할 수 있는데 같은 모호한 경계를 확실하게 구분해준다. 마지막 9파트에서는 다양한 상황에서 중개보수를 누가, 어떻게 지급해야 하는지 등 중개보수에 관한 사례와 해결책을 담았다.

상가가 일터인 임차인들, 상가를 임대하는 임대인들, 그리고 상가 투자에 관심이 있는 일반 독자에게 실질적인 도움이 될 상가 문제해결 비법서다.

황규현

경남고등학교를 졸업한 저자는 중앙대학교에서 건축을 전공했으며 건국대학교 부동산 대학원 부동산학 석사와 홍익대학교 대학원에서 법학박사 과정을 졸업했다.

20여 년간 여러 건설현장에서 건축기사와 현장소장을 역임한 저자는 개업공인중개사로 부동산 중개사무소를 운영하면서 시민단체 등에서 부동산 관련 활발한 활동을 펼쳤다. 공인중개사, 건축 분야 특급기술자, 건축기사 1급 자격을 보유하고 있다.

현재는 서울시 공정경제과 주무관으로 재직 중이며, 전국대학교부동산교육협의회 민사법 교수로 재임하고 있다.

이전에는 TBS 교통방송 95.1MHz 생방송 상가임대차 전문상담, 한국공인중개사협회 전임강사로 활동했으며, 참여연대 민생희망본부 주거·상가 분야 실행위원, 푸르지오송화공인중개사무소 대표, 황규현 부동산 연구소 소장, 주식회사 sAMs에서 근무했다.

저서

《부동산 법 실무용어 사전 1000》 매일경제신문사(2019)

《부동산 거래와 판례》 매일경제신문사(2018)

《상가임대차 분쟁 솔루션》 매일경제신문사(2017)

《한 권으로 끝내는 부동산 분쟁해결》 경향미디어(2015)

논문

<임차인 보호를 위한 주택임대차 규제에 관한 연구> 홍익대학교 대학원

<상가임대차 조정제도 개선방안에 관한 연구> 건국대학교 부동산 대학원

<상가임대차 안정화를 위한 서울특별시의 역할> 서울특별시

수상

<표창장> 서울특별시장(2020. 12)

<연구저술상> 서울특별시장(2020. 1)

<연구저술상> 서울특별시장(2018. 1)

<서울창의상> 서울특별시장(2018. 11)

<연구저술상> 서울특별시장(2017. 12)

프롤로그 5

PART 01 상가건물임대차보호법의 적용

01 상가건물임대차보호법이란? …… 15

02 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? …… 19

03 환산보증금이란? …… 22

04 환산보증금과 상가건물임대차보호법의 적용 …… 25

05 환산보증금에 부가가치세를 포함할까? …… 28

06 주택에서 사업하면 상가건물임대차보호법이 적용될까? …… 32

07 사업자등록을 꼭 해야 상가건물임대차보호법이 적용될까? …… 37

08 사업자등록을 신청할 때 도면을 첨부해야 할까? …… 40

09 임차인에게 불리한 특약은 유효할까? …… 44

10 분쟁조정위원회를 활용해 시간과 비용을 절약하기 …… 48

PART 02 임대차계약 체결

11 상가임대차계약서 작성하기 …… 55

12 임대인이 건물주 본인인지 확인하는 방법 …… 61

13 공동소유 건물의 임대차계약 …… 67

14 대리인과 부동산 계약할 때 확인 사항은? …… 70

15 신탁 부동산의 임대차계약 …… 73

16 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까? …… 79

17 미등기상가를 임차할 때 주의사항 …… 83

18 위반건축물의 유의사항 …… 86

19 제소전화해와 임차인 명도 …… 89

20 상가에서 업종을 제한할 수 있을까? …… 94

21 상가임차인의 유의사항 …… 97

22 법인이 소유권자일 때 유의사항 …… 100

PART 03 임대차의 계약갱신

23 상가임차인의 계약갱신요구권이란? …… 105

24 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 10년이 유리할까? …… 111

25 상가임대차의 묵시적 갱신이란? …… 115

26 묵시적으로 갱신된 후, 임차종료 직전 계약해지가 가능할까? …… 120

27 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사의 갱신 …… 124

28 임차인은 자동으로 10년 보호받나? …… 127

29 건물주가 바뀌면 다시 10년을 보호받나? …… 129

30 점포를 확장하거나 이전하면 다시 10년을 보호받을 수 있을까? …… 131

31 종전 계약에서 월세를 연체했다고 계약갱신요구를 거절할 수 있을까? …… 134

32 타인의 종전 임대차를 계약갱신요구권 10년에 포함하기 위해서는? …… 136

33 주택에서 민박업을 운영하면 10년 보호받을 수 있을까? …… 143

PART 04 임대료

34 상가임대차에서 재계약할 때 임대료 인상 한도는? …… 149

35 임대차기간 도중에 월세를 인상할 수 있을까? …… 152

36 임차인의 차임인하 요구도 가능할까? …… 156

37 임차인이 월세를 안 낼 때 임대인의 대응 방법 …… 160

38 임차인이 3기 차임액을 연체하면 …… 164

39 임차인에게 불리한 증액 특약은 무효 …… 166

40 보증금을 증액할 때 유의사항 …… 170

41 10년 초과 후 임대료 증액 한도는? …… 174

42 소송 중에 월세를 지급해야 할까? …… 176

43 월세와 보증금을 동시에 5% 인상할 수 있을까? …… 179

44 5% 초과 인상분은 돌려받을 수 있을까? …… 18

PART 05 권리금

45 권리금이란? …… 187

46 임차인이 권리금을 보호받기 위한 유의사항 …… 190

47 권리금 거래에서 임대인이 협조하지 않아도 되는 경우 …… 193

48 임차인이 권리금 손해배상을 청구하려면 …… 197

49 임차기간 10년 초과한 후 권리금을 회수할 수 있을까? …… 201

50 상가건물을 철거·재건축할 때 권리금을 보호받을 수 있을까? …… 204

51 대형상가의 임차인은 권리금을 보호받을 수 있을까? …… 207

52 상가를 1년 6개월 비우면 임차인은 권리금을 보호받을 수 없나? …… 211

53 임대인이 업종을 이유로 권리금회수를 방해해도 될까? …… 214

54 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없다면? …… 217

55 권리금계약서 작성하기 …… 220

56 권리금계약의 유의사항 …… 228

57 묵시적 갱신일 때 권리금을 보호받기 위해서는? …… 233

58 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라는 특약의 효력은? …… 236

59 권리금손해배상을 청구하기 위한 준비사항 …… 238

60 임대인이 직접 사용한다고 하는데, 권리금은? …… 242

61 권리금손해배상 청구 전 내용증명 작성요령 …… 246

62 권리금을 받은 양도인이 근처에서 새로 영업할 때 대처법 …… 250

63 위반건축물로 인해 권리금을 받지 못하면 손해배상을 청구할 수 있을까? …… 253

PART 06 임대차계약의 해제 및 해지

64 가계약금은 돌려받을 수 있을까? …… 259

65 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? …… 262

66 연락두절 임차인의 계약금을 몰수할 수 있을까? …… 265

67 상가건물이 팔리면 임차인은 계약을 해지할 수 있나? …… 270

68 임차권 양도 시 주의사항 …… 273

69 월세를 연체하고도 버티는 임차인을 내보내려면 …… 278

70 ‘임대인의 임의강제집행’ 특약은 유효할까? …… 281

71 계약해지 합의 후 임차인이 변심해 계약갱신을 요구하면 …… 285

72 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있을까? …… 289

73 10%를 포기하고도 계약을 해제할 수 없나? …… 292

74 건축물이 D등급일 때 임차인을 내보낼 수 있을까? …… 295

PART 07 수리비 및 관리비

75 임대인의 수리의무 범위는? …… 301

76 보일러 수리, 형광등 교체, 수도꼭지 교체 등은 누구 책임인가? …… 305

77 임차인이 낡은 건물을 훼손했을 때 책임은 어디까지? …… 309

78 상가관리비의 과도한 연체료 약정은 유효할까? …… 311

79 겨울철 배관 동파 책임은? …… 315

80 월세를 연체했다고 단전·단수 가능할까? …… 319

81 누수로 영업할 수 없을 때 대응법 …… 323

82 임대차 계약체결 후 하자를 발견한 후 대처법 …… 327

83 임차인은 수리비와 영업손실액을 청구할 수 있을까? …… 331

84 리모델링공사로 영업방해할 때 대응법 …… 335

85 도둑이 방범창을 훼손하고 물건을 훔치면 누구 책임일까? …… 340

PART 08 계약종료 및 원상복구

86 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 대응법 …… 345

87 임대차계약이 끝날 때 임대인과 임차인의 정산방법 …… 350

88 계약종료 후 보증금을 못 받을 때 월세를 지급해야 할까? …… 355

89 임차인의 원상회복은 어느 정도까지? …… 358

90 사용 중 닳거나 흠집 생긴 것까지 임차인이 책임져야 할까? …… 362

91 폐업신고를 안 했다면 보증금을 안 돌려줘도 될까? …… 365

92 사소하게 원상복구를 불이행했다고 보증금반환을 거부할 수 있을까? …… 368

93 입점 시와 동일한 상태로 원상복구를 요구하기 위해서는? …… 370

PART 09 중개보수

94 중개보수는 상한요율까지 다 줘야 할까? …… 375

95 묵시적 갱신일 때 해지하면 중개보수는 누가 지급할까? …… 380

96 계약기간 만료 2~3개월 전에 나갈 때 중개보수는 누가 지급할까? …… 382

97 해약됐는데 중개보수를 지급해야 할까? …… 384

98 상가임대차의 중개보수와 권리금중개수수료 …… 387

99 중개보수와 부가가치세 …… 391

100 사무실을 원룸으로 개조했을 때 중개보수는? …… 394