김윤석의 디테일한 부동산 절세 비법 (2022.3)

복잡한 부동산 세금, ‘디테일하게’ 알아야 1억이 0원 된다!

사례 중심으로 친절하게 설명하는 23년 차 전문가의 부동산 절세 공식

2022년 대선 이후 부동산 세제 개편에 대한 기대가 연일 화두다. 윤석열 당선인의 ‘공급 확대, 규제 완화’ 발표에 따라 후년을 대비하는 한편, 2024년 총선까지는 아직 2년이 더 남은 만큼 2022년도 세법 개정안과 절세 방안 역시 주요하게 들여다볼 필요가 있다. 부동산 세금이란 본래 종류가 많고 복잡하기에, 자칫 잘못 알고 있거나 아예 신경 쓰지 않다가는 합법적으로 아낄 수 있는 세금도 수천만 원에서 수억 원씩 가산될 위험이 있기 때문이다.

취득 시 내는 취득세와 보유 중 내는 재산세·종합부동산세, 매도해 차익을 얻을 때 내는 양도소득세가 끝이 아니다. 주거용·업무용·임대용 등 건축물의 용도에 따라 세율도 달라지고, 공동명의나 다주택 여부에 따라 세제 혜택도 달라진다.

상황별, 단계별로 정확하고 디테일하게 알지 못하면 부동산 세금은 한순간에 불어난다. 세금이란 어렵다고 피할 수 있는 게 아니다. 핵심은 현 시점에서 내가 가진 물건에 대해 잘 파악해 적극적으로 절세 방법을 강구하는 것이다.

부동산 세무 전문가로서 23년간 수많은 세법 강의와 집필에 힘써온 저자는 절세의 기본 개념은 물론 주택·상가·토지 투자자가 알아야 할 절세법과 상속·증여세까지 초보 부동산 투자자들이 궁금해할 만한 부동산 절세 지식을 이 책 한 권에 전부 담았다. 다양한 사례를 들어 각각의 절세 비법을 설명해 투자자들이 어려워할 만한 내용도 알기 쉽게 풀어냈다. 또한 꼭 알아야 할 투자 노하우도 함께 서술해 독자가 물건별로 적합한 투자 요령과 합법적인 절세 전략 모두를 자연스레 알아가도록 도왔다. 어려운 용어도 사례로 풀어 설명하고, 2022년 최신 주요 세법 개정안도 별도 첨부했다.

아직도 탈세와 절세의 차이를 모르겠고 부동산 세금이 어렵게만 느껴진다면 이 책을 펼쳐 보자. 지금 내게 꼭 필요한 절세 전략이 무엇인지 이해하는 현명한 투자자로 거듭나게 될 것이다.

기초 절세 개념부터 주택, 상가, 토지, 상속·증여까지

꼼꼼하게 따져서 합법적으로 지켜내는 부동산 절세 A to Z

이 책은 총 6개 챕터로 나누어 부동산과 세금 종류별로 절세 전략과 주의사항을 꼼꼼히 짚어준다. 1장에서는 부동산 절세란 무엇인지, 탈세와 절세의 차이, 국세와 지방세, 세금 기초용어 등 부동산 세금에 대한 가장 기본적인 내용을 알아본다. 2장에서는 부동산 구입·보유·임대·매도로 단계를 구분해 각 단계에서 내야 하는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대사업소득세, 양도소득세의 계산방법과 절세 전략에 대해 자세히 살펴본다. 3장에서는 주택 투자자가 알아야 할 절세 노하우, 즉 주택임대사업, 상가주택, 똘똘한 1주택 등의 절세방법을 알아본다. 여기에 최근에 각광받고 있는 부동산법인에 대한 내용도 빠뜨리지 않고 담았다.

4장에서는 상가와 오피스텔 투자자를 위한 공동명의와 부가가치세, 업무용 오피스텔, 사업양수도계약에 대한 내용을 다룬다. 5장에는 토지의 용도와 사업용 토지로 인정받기 위한 방법 등 토지 투자자가 놓치지 말아야 할 절세 노하우를 담았다. 6장에서는 상속세와 증여세의 계산방법과 절세 노하우에 대해 이야기한다. 특히 증여세는 증여 시기에 따라 내야 할 금액에 큰 차이가 나므로 절세 전략을 알아둔다면 내지 않아도 될 세금을 내느라 손해 보는 일은 없을 것이다. 세금 용어와 부동산 세법 개정내용은 부록으로 따로 다루었다. 이 책을 읽고 부동산 세금을 미리 공부하고 대비함으로써 세금을 몰라 낭패를 보는 일이 없기를 바란다.

김윤석

홍익대학교 세무대학원 세무학과를 졸업했으며, 부동산세법 강의와 교재 집필 및 컨설팅을 활발히 하고 있는 부동산 세금 전문가다. 현재 신구대학교 세무회계학과 겸임교수, 랜드프로 RSA 부동산 세무 전임교수, 한국생산성본부 기업부동산 자산관리과정 외래교수로 있으며, 비즈세무법인 절세컨설팅사업부 이사로 재직하고 있다. 저서로는 『EBS 공인중개사 부동산세법』 『2022 매경부동산 자산관리사』 『부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라』, 논문 ‘전자상거래 과세의 개선방안에 관한 연구’가 있다.

지은이의 말 | 부동산 세금은 디테일이 핵심이다

추천사 | 이 책을 먼저 읽은 분들의 말

1장. 부동산 절세, 개념부터 제대로 알아야 성공한다

부동산 절세란 무엇인가?

탈세와 절세를 구분하자

부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다

부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다

초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

2장. 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?

부동산 투자, 어떻게 시작할까?

부동산 구입 시 내는 세금: 취득세

부동산 보유 시 내는 세금: 재산세

부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세

부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세

부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

3장. 주택 투자자를 위한 절세 디테일

주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다

중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자

부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자

은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법

똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다

2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다

부동산법인이 관심을 받는 이유

4장. 상가·오피스텔 투자자를 위한 절세 디테일

상가·오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자

상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세

상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세

상가·오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

5장. 토지 투자자를 위한 절세 디테일

돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다

토지 투자 시 확인해야 하는 것들

사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다

사업용 토지의 재산세와 종합부동산세

사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

6장. 상속세와 증여세 절세 디테일

상속과 증여, 무엇이 유리할까?

증여세는 어떻게 계산해야 할까?

상속세는 어떻게 계산해야 할까?

상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

부록 1 | 부동산 세금 용어 해설

부록 2 | 부동산 세금별 세율표

부록 3 | 2022 주요 부동산 세법 개정내용