부자 경매의 시작 알기 쉬운 특수 경매 (2022.4)

부동산 경매는 특정한 사람들이 아닌, 보통 사람들의 전유물이다

우리는 경매 투자를 왜 할까? 당연히 돈을 벌기 위해 한다. 그러나 낙찰을 받아야 돈을 벌든지 잃든지 하지, 꿰지도 않고 뭘 바란다는 것은 있을 수 없는 일이다. 경매를 잘 몰라도 경매할 수 있다. 그러다 낙찰받으면, 그 순간 고수가 되고 부동산은 비싸면 비싼 대로, 싸게 사면 싸게 산대로 돈이 된다. 경매는 낙찰받기 위해서 하지, 연습 삼아 하거나, 공부하기 위해 하거나, 패찰을 전제로 하는 것은 아니다. 그런 생각으로 경매 투자를 한다면 경매를 즐기며 할 수도 없고, 시간 낭비에 돈도 벌 수 없다. 어려운 특수 물건이든 권리분석이 누워서 떡먹듯 쉬운 물건이든 낙찰받아 수익을 올리는 사람이 고수다. 경매는 일단 낙찰을 받아야 한다. 그것이 경매 투자를 하는 1차 목표다.

35년 이상 부동산 분야에 있던 저자가《알기 쉬운 기초 경매》, 《알기 쉬운 경매 실무》에 이어 마지막 세 번째로 《알기 쉬운 경매 실무》를 펴냈다. 경매 교재 시리즈의 완결판이라고 할 수 있는 이 책에서는 특수 물건 경매 시 권리분석 방법 등 일반인에게 쉽게 공개되지 않은 실전 노하우까지 상세하게 기록하고 있다.

이 책은 치열하게 공부하는 경매가 아닌, 제공된 물건의 권리 분석과 모든 조건을 볼 줄 알고, 읽을 줄 알고, 상식선에서 이해하고, 부동산을 보는 안목을 키우고 평가하고 판단할 줄만 알면 “경매는 할 수 있다”는 데 중점을 두고 객관적 평가의 기준보다는 주관적 가치 평가로의 전환을 강조하고 있다. 그런 생각으로 참여해야 경매를 즐기면서 지속할 수 있고, 지속해야 돈도 벌 수 있다. 책 속의 내용을 줄을 쳐가며 암기하려 애쓸 것 없다. 권리분석을 모르면 모르는 대로, 배당을 모르면 모르는 대로 얼마든지 낙찰받고 돈을 벌 수 있다. 법 규정이나 물건분석, 권리분석 등의 기본적 내용을 많이 알고, 조금 알고의 문제가 아니라, 자신이 어떤 마인드를 가지고 경매에 임하는지가 더 중요하다는 것이다.

경매에 입문하고자 하는 사람, 그리고 이미 하고 있는 사람이나 포기한 사람에게 이 책은 경매를 통해 얻고자 하는 목적을 이룰 수 있게 도와줄 것이다.

지은이 : 김인성

1985년 제1회 공인중개사를 취득 후 줄곧 부동산 컨설팅 회사와 건설 분야에서 종사했다. 본인이 가지고 있는 경험과 산지식을 사람들에게 알려주고 싶다는 생각에 책을 집필하게 되었다. 부동산 경매는 재테크나 생활에 필요한 부동산을 시가보다 저렴한 가격에 취득할 수 있다는 장점이 있어 남녀노소 가리지 않고 항시 관심을 갖고 참여를 하고 있는 분야다. 특정한 사람들의 전유물이 아니라 뜻이 있는 사람에게 길을 열어놓고 기다리고 있는 기회의 장이다. 이 책은 ‘교과서적 기초보다는 실무적 기초’에 주안점을 두고 이야기하듯 풀어서 설명한다. 외우 기보다는 이해를 하는 데 역점을 두고, 경매에 도전하는 사람이 자신감을 갖고 할 수 있도록 구성하는 데 최선을 다했다. 아무쪼록 경매에 입문하고자 하는 사람이나, 경매를 하는 사람이나 경매를 포기한 사람이나, 이 책을 읽는 모든 사람에게 조금이라도 도움이 되길 바란다. 경매를 통해 얻고자 하는 목적을 이루기를 진심으로 기원하고 응원을 보낸다.

? 건국대학교 부동산학과 졸업

? 주)한성부동산 대표이사 역임

? 주)보람종합건설 대표이사 역임 1회 공인중개사

? 빌딩경영관리사

? MK부동산자산관리사

? 소방안전관리자1급

? 상담심리사

프롤로그 경매는 왜 하는가?

Part 01 위험한 장사가 남는 장사?

01 특수 물건이 뭐야?

02 어떤 물건들이 특수 물건인가?

03 특수 물건, 기준을 세우고 하자

Part 02 선순위 가장임차인

01 전입일자가 빠른 가장임차인

02 가장임차인에 대한 채권자의 대응

03 선순위임차인, 가짜가 많다?

04 선순위 가장임차인에 대한 증거 찾아보기

05 현장에서 가장임차인 증거 찾기

06 임차인을 통하지 않고 현장에서 증거 찾아보기

07 인도명령 신청하기

Part 03 법정지상권&관습법상 법정지상권

01 법정지상권이란 어떤 권리인가?

02 법정지상권의 종류도 여러 가지라는데…

03 법정지상권의 성립요건

04 관습법상 법정지상권의 성립요건

05 ‘법정지상권의 성립 여지 있음’ 물건 입찰 시의 구분은?

06 법정지상권과 관습법상 법정지상권 분석 방법

Part 04 분묘기지권

01 분묘기지권, 어떻게 발생하나요?

02 분묘기지권의 성립요건과 설치기간

03 분묘기지권의 지료와 소멸

04 분묘기지권 분석 방법

05 내 땅 안의 남의 묘지 처리 방법

Part 05 유치권

01 유치권은 어떤 권리 인가?

02 유치권의 유형

03 유치권의 성립요건

04 유치권이 성립하지 않는 경우

05 입찰 전 허위유치권 파헤치는 방법

06 낙찰 후 허위유치권 해결하기

Part 06 공유지분

01 공유의 개념

02 지분 경매, 해볼 만한 이유

03 지분 경매 투자 정석

04 지분 물건 찾기

05 지분 물건의 점유자 처리 방법

06 지분 물건 처리 방법

07 형식적 경매와 공유자 우선매수권

Part 07 가등기

01 가등기의 종류

02 가등기에 대한 권리분석의 핵심

Part 08 가처분권리

01 가처분에 대한 권리분석의 핵심

02 가처분이 소멸되는 경우