부동산 절세의 기술 (2022.5 개정3판)

세후 수익이 진정한 수익!

이제는 투자자뿐 아니라 실수요자도 세금을 알아야 한다.

부동산 거래를 한 번이라도 해본 사람은 알 것이다. 세전 수익과 세후 수익은 굉장한 차이가 난다는 사실을. 부동산은 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 모두 납부해야 할 세금의 종류가 많아 그 금액 역시 상당하므로 절세 방법을 아는 사람과 모르는 사람의 수익 차이는 클 수밖에 없다.

지금은 계속해서 1주택자가 혜택을 받기 위해 갖춰야 할 조건도 까다로워지고 있는 상황이므로, 이제는 투자자뿐 아니라 대한민국에서 부동산을 한 채라도 소유하고 있거나 소유할 예정인 사람이라면 세금은 필수로 알아두어야 한다.

그동안은 내용이 어려워 많은 이들이 포기하는 것이 바로 ‘부동산 세금’이었으나, 이를 너무도 쉽게 풀어내어 세무 전문가들에게까지도 극찬을 받았던 「부동산 절세의 기술」이 이번에는 실무와 이론을 모두 잡은 더욱 완벽한 책으로 돌아온 것이다.

따라서 이기는 투자 및 내 돈을 잃지 않고 내 집 마련을 하기 위해서는 이 책은 꼭 필독하여 숙지하길 바란다.

지은이 : 김동우(투에이스)

각종 투자 커뮤니티 섭외 1순위로 꼽히는 최고의 부동산 세금 강사. 700여만 원으로 매입한 낡은 빌라를 시작으로 다양한 투자 방식을 두루 섭렵한 20년 경력의 실전 투자자답게 투자자들에게 꼭 필요한 부분만 골라 눈높이에 맞춘 강의로 열렬한 호응을 얻고 있다. 2013년 준공공임대사업 제도 시행 당시에는 임대사업자를 대표하여 간담회에 초청되기도 했다.

지은이 : 최왕규

15년 경력의 양도소득세 전문 세무사. 참세무법인 마포지점의 대표 세무사로 재직 중인 저자는 다수의 상담과 강연을 통해 납세자들의 복잡한 세금 문제를 시원하게 해결해준다는 평가를 받고 있으며, 최신 법을 쉽게 풀어내어 부동산 투자자들에게 도움이 되는 세법 정보를 활발하게 공유하고 있다. 

감수 : 송희창

송사무장

부동산 교육 사이트 ㈜행크에듀 대표. ㈜도서출판 지혜로 대표.

「엑시트 EXIT」, 「송사무장의 경매의 기술」, 「송사무장의 공매의 기술」, 「송사무장의 실전 경매」, 「셀프 소송의 기술」 저자.

「아파트 청약 이렇게 쉬웠어?」, 「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」, 「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」, 「대한민국 땅따먹기」 외 13권 감수.

추천의 글_

부동산 투자자들이 그토록 찾던 실무와 이론을 모두 담은 부동산 절세 책

들어가는 말_

세 번째 전면개정판을 출간하며 - 김동우(투에이스)

더욱 복잡해진 부동산 규제, 철저한 절세 계획만이 답이다 - 최왕규 세무사

1장 세금 지혜롭게 절세하기

투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다

최종 수익률은 세금에서 결정된다

절세와 탈세는 어떻게 다른가

세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라

세금 돋보기_ 세금은 살아있는 생물과 같다

투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하라

Insight_ 조세 정책을 보면 부동산 시장의 향방을 예측할 수 있다

2장 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다

첫 번째 : 살 때부터 팔 때까지 한눈에 훑어보기

두 번째 : 주택 투자는 세금 혜택이 많다

세 번째 : 열거주의와 포괄주의

세금 돋보기_ 제척기간과 소멸시효

네 번째 : 실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙

다섯 번째 : 감면과 비과세의 차이

세금 돋보기_ 세상에서 제일 좋은 절세법 ‘비과세’

Insight_ 절세만 잘해도 충분한 수익을 거둘 수 있다

3장 취득 및 보유 시 필요한 세금 제대로 알기

부동산별 취득세 산정 요령

세금 돋보기_ 실거래가 vs 시가표준액

보유하기만 해도 내는 세금, 재산세

세금 돋보기_ 누진세율이란 무엇일까

부동산 수가 많아지면 종합부동산세 확인은 필수다

종합부동산세를 줄이는 방법 총정리

Insight_ 어떻게 매기느냐보다 ‘어떻게 감면받느냐’

4장 절세 기술의 핵심, 양도소득세

양도소득세는 어떤 구조로 이뤄져 있나

공제 항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다

세금 돋보기_ 장기보유특별공제 제대로 알기

절세 전략 1 : 명의를 분산하라

절세 전략 2 : 시간을 분산하라

절세 전략 3 : 손해와 이익을 상쇄하라

세금 돋보기_ 환산취득가액 제대로 알기

절세 전략 4 : 필요경비를 공제받아라

절세 전략 5 : 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라

세금 돋보기_ 실수하기 쉬운 비과세 항목 체크리스트

Insight_ 업·다운 계약서의 위험성

5장 다주택자 양도소득세 중과, 이것만 알면 된다

다주택자가 유심히 보아야 할 조정대상지역 내 규제들

특정지역에 대한 중과가 핵심이다

3단계 체크로 중과 여부만 쉽게 구분하기

1단계 : 팔려는 주택이 조정대상지역 내에 위치하는가?

세금 돋보기_ 국토부, 규제지역 대상 자금출처조사 강화

2단계 : 내가 보유한 중과주택 수는 몇 채인가?

3단계 : 중과를 적용받지 않는 예외적 경우인가?

세금 돋보기_ 1세대 1주택자의 비과세 요건 강화

조합원 입주권과 분양권도 중과주택에 포함될까

다양한 사례를 통해 절세 전략 세우기

Insight_ 실전에서 자주 실수하는 중과 관련 사례 모음

6장 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세

소득세를 계산하는 3가지 방법

복잡한 종합소득세, 한눈에 정리하기

주택 수와 월세 규모에 따라 적용 방식도 달라진다

전세를 월세로 환산하는 간주임대료 계산 방식

세금 돋보기_ 계약 파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까

주택임대소득을 종합과세 방식으로 신고하는 방법

종합소득세 절세를 위한 3가지 팁

소득이 생기면 꼭 확인해야 할 건강보험료

건강보험료 피부양자로 인정받는 3가지 요건

7장 주택임대사업자 자세히 알아보기

민간임대주택의 정의부터 알아보자

민간임대주택이 대폭 개정되었다

주택임대사업자의 혜택이 점점 축소되고 있다

주택임대사업자가 지켜야 할 의무사항

세제혜택에도 적용되는 임대료 5% 상한 규정

세금 부담이 증가한 부동산 법인

8장 매매사업자 자격 200% 활용하기

부가가치세의 기본 구조를 이해하자

미리 내고 나중에 돌려받는 매입세액공제

양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다

무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다

세금 돋보기_ 세금은 호랑이보다 무섭다

매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다

Insight_ 부가가치세와 정권의 상관관계

9장 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세 & 상속세

증여세와 상속세, 비슷한 듯 다르다

증여세 절세의 핵심은 증여공제액

세금 돋보기_ 부부 공동명의가 세금을 줄여준다

증여와 빌려주는 것, 어떻게 구분할까

전세나 대출금이 있는 부동산은 부담부증여가 된다

세금 돋보기_ 증여재산은 어떻게 평가할까

순위에 따라 희비가 엇갈리는 상속 문제

세금 돋보기_ 대신 상속받는 ‘대습상속’ 제도

상속세를 계산하는 방법

증여세·상속세 절약법 핵심 요약

Insight_ 혹시 나도 자금출처조사 대상일까

맺는말_ 후배 투자자에게 전하고 싶은 3가지 조언