실전사례 100가지로 파헤치는 부동산 경매와 권리분석 완전정복 (2022.6)

100개 사례로 완벽한 권리분석, 더 이상 두려움은 없다.

○ 입찰자 및 채권자 입장에서 권리분석의 Know how 제시

○ 부동산경매 및 채권관리 회수 전문가의 권리분석 테크닉

○ 상황에 맞는 다양한 실전 사례 100선 및 판례를 바탕으로 권리분석 완전정복

○ 경매입문자부터 고급 실무에 이르기까지 경매 실무 최고의 지침서

○ 풍부한 22년의 실무 경험, 교육, 컨설팅을 통하여 체계적으로 접근함

이충호

코아옥션아카데미(www.coreauction.co.kr)

코아채권관리연구소(www.corera.co.kr)

lch6235@naver.com/dlcndgh000@naver.com

【경력 및 자격증】

▶한라그룹 16년 이사(법무․채권 총괄 팀장, 영업팀장, 사업소장, 지배인)

▶고려시멘트그룹 6년(기획, 재경)

▶서울시립대학교 경영대학원 석사

▶강남 행정고시학원 민사․형사 법률 과정 수료

▶채권관리지도사/금융채권관리사/신용관리사/채권관리사/창업지도사/부동산공(경)매권리분석사/M&A거래사

【현 재】

▶㈜비아이경영컨설팅 대표

▶코아채권관리연구소(www.corera.co.kr) 및 코아옥션아카데미(www.coreauction.co.kr) 소장

▶삼일아카데미 전임교수

▶한국표준협회(KSA)수석전문위원

▶한국능률협회그룹본부(KMAC/KMA)전문컨설턴트

▶CFO아카데미 전임교수

▶금융연수원, 농협 및 MG새마을금고연수원 교수

▶국세청 및 조세일보 교수

▶한국 HRD교육센터 교수

▶중소기업진흥공단 교수

▶중소기업중앙회 교수

▶신용보증기금 교수

【출 강】

▶삼일아카데미, 한국표준협회, 한국능률협회, 한국능률협회컨설팅, 중소기업연수원, CFO아카데미, 중소기업중앙회 등

▶농협, 금융연수원, 부산은행, MG새마을금고연수원, 금융채권교육원, 대한법률학원, 경영교육원 등

▶삼성전자, SK코원에너지, LG하우시스, SK케미칼, LS산전, SKCHASS, 롯데그룹, GS리테일, 현대중공업, 현대엘리베이터, 현대오일뱅크, 현대시멘트, 신세계그룹, 효성그룹, 넥센타이어, 삼양사그룹, 인천항만공사, 한일시멘트, 한일산업, 아세아시멘트, 한솔테크닉스, 동방아그로, 부산은행, 농협목우촌, BGF리테일, 선도화학, 한국유리공업, 태림포장공업, 한국석유공업, 태영건설, 유니온, 농협중앙회, 삼천리자전거, 대우건설, 신대양제지, 조선내화, 영보화학, 우리조명, 유진판지, 한국스티롤루션, 선창산업, 한국카본, 한일네트웍스, 동원산업, 쌍용레미콘, 퍼시스, ING생명보험, 한창제지, 경인양행, 그레텍, 한국허벌라이프, 대영전자, 제일산업, 성우하이텍, 에드모텍, 데이터코리아, 네잎클립, 코맥스, 강서농수산, 대한상공회의소, 참좋은레져, 덕신하우징, 덕신스틸, 대한잉크, 신성컨트롤, 대한잉크, 한국지역난방공사, 태양3C, 이택산업, 코맥스, 옥산레미콘, 경북대학교, 희유미디어, 신공항하이웨이, 한국애보트, 한양, 한솔인티큐브, 경인레미콘조합, 신용보증기금, 두현, 리텍, 엠에프테크, 연우, 오산레미콘, 이브레인테크, 이크레더블, 한국산노프, KT, 신용보증기금, SM스틸, 현대종합특수강, 현대모비스, 예금보험공사 신나는조합 등 800여 교육기관 및 기업체 출강

【강의 및 컨설팅 분야】

부동산경매실무/부동산권리분석/채권관리관리및회수실무/신용조사ㆍ평가/여신관리/계약관리/담보관리/어음수표/채권보전/강제집행/스크관리/재무제표분석/내부감사/경영전략수립/사업계획및예산편성/사업타당성분석/M&A실무/영업사원을 위한 회계 및 손익관리 등

【도서 및 동영상】

▶부동산경매와 권리분석 완전정복(마지원 2022)

▶(개정증보판 4판) 상황별 채권 관리와 회수 실무(삼일인포마인 2022)

▶상황별 채권 관리와 회수 실무(삼일인포마인 2019)

▶채권관리 실무 사례집(새마을금고연수원 2017)

▶실전 A∼Z 매출채권 관리 및 회수 실무 이렇게 하라(법률출판사 2016)

▶금융업채권관리 上, 中, 下(한국표준협회 2015)

▶실전 채권 관리 및 회수 이렇게 하라(법률출판사 2015)

▶매출채권 관리 및 회수(법률출판사 2013)

▶채권관리실무 매뉴얼(법률출판사 2012)

▶매출채권관리이론 및 실무(법률출판사 2010) 

제1장 부동산 경매와 권리분석의 첫걸음

부동산 경매 시작/임의경매와 강제경매 차이점/경매절차/입찰 물건/이해관계인

제2장 각종 공적장부 체크 사항

부동산등기사항증명서/토지대장/지적도,임야도/토지이용계획확인서/건축물관리대장

제3장 부동산 권리분석과 배당순위를 알아야 한다.

용어정의/권리의 우선순위/말소기준권리/사례를 통한 권리분석의 지름길/배당 이해

제4장 부동산 물건에 대한 권리분석

가압류/가처분/가등기/지상권/구분지상권/법정지상권/선순위전세권/주택임대차/임차권등기/상가건물임대차/유치권/근저당권/환매등기/대지권미등기/토지별도등기/미등기건물

제5장 경매절차에서 구제방법을 활용하라.

매각허가결정일 전의 구제/매각허가결정일 이후 매각대금납부전 구제/매각대금납부 이후 배당 기일 이전 구제 /배당기일 이후 구제

제6장 경매에 있어서 주의하여야 할 사항

세대합가/대위변제/임차권의 양도와 전대/다가구주택과 다세대주택 및 연립주택/재건축ㆍ재개발 아파트의 조합원 지위 승계/입목과 명인방법/분묘기지권/위법건축물/제시외 및 매각제외/담보책임에 대한 하자/불허가 및 취소/중종재산/학교법인, 사회복지법인, 의료법인, 종교법인/산업단지내 산업용지 또는 공장 취득/상계신청/지분경매/경매취하 또는 취소, 정지/명도확인서/인도명령과 명도소송/가장임차인/수익률 계산하는 방법

【부록 : 실전 사례 100선 일람표 】

● 말소기준권리를 알자

［사례 1］말소기준권리를 후순위 임차인이 대위변제 하는 경우

● 사례를 통한 권리분석의 지름길

［사례 2］선순위 임차인이 있는 경우

［사례 3］소액 임차인은 최우선 변제를 받는다

［사례 4］선순위 임차인의 보증금 이하로 낙찰된 경우

［사례 5］확정일자가 말소기준권리보다 늦은 경우

［사례 6］확정일자가 근저당권자보다 앞선 경우

［사례 7］확정일자와 근저당권자가 동일한 날짜인 경우

［사례 8］배당요구종기일 이후에 배당을 요구한 경우

［사례 9］대항력 있는 임차인이 배당을 요구한 경우

［사례10］대항력 있는 임차인이 배당을 요구하지 않은 경우

● 배당을 이해하자

［사례11］배당을 요구하지 않아도 배당받는 당연배당권자

［사례12］배당을 요구하여야 배당에 참여할 수 있는 자

［사례13］부동산등기사항증명서상에 등기된 권리자들에 대한 배당

［사례14］가압류 경합시 배당(안분배당)

［사례15］근저당권 경합시 배당(순위 배당)

［사례16］가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)

［사례17］가압류 경합시 배당(안분후 흡수배당)

［사례18］공동담보 경매시 배당(동시 배당)

［사례19］공동담보 경매시 배당(이시 배당)

［사례20］공동저당에서 물상보증인 소유의 부동산이 경매된 경우 배당(이시배당)

［사례21］순환 배당

● 가압류에 대한 권리분석

［사례22］가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분 배당)

［사례23］가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)

［사례24］가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당 경합시 배당

［사례25］甲의 가압류채권 확정판결에 의하여 강제경매가 진행되었다.

● 가처분에 대한 권리분석

［사례26］소유부동산에 대하여 소유권이전금지가처분

［사례27］근저당권 등 말소기준권리 이후에 소유권이전금지가처분

［사례28］가처분이후 근저당권 등 말소기준권리가 있는 경우

［사례29］재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ①

［사례30］재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ②

［사례31］가압류 이후 소유권을 말소하는 가처분

［사례32］근저당권설정등기 이행청구권가처분

● 가등기에 대한 권리분석

［사례33］근저당권 이후 가등기

［사례34］가등기이후 근저당권 설정

［사례35］선순위 가등기후 말소기준권리인 경우

［사례36］선순위가 말소기준권리이고 후순위가 가등기인 경우

［사례37］가등기와 임차인이 있는 경우

［사례38］선순위 근저당권이 설정되고 후순위 지상권이 설정된 경우

［사례39］선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 동일인 경우

［사례40］선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 다른 경우

● 법정지상권에 대한 권리분석

［사례41］법정지상권이 성립하는 경우

［사례42］법정지상권이 성립하지 않는 경우

［사례43］토지에 근저당권 설정후 건물을 신축한 경우

［사례44］토지와 건물에 공동근저당을 설정하였으나 건물을 멸실후 신축한 경우

［사례45］건물은 있었으나 토지에만 근저당을 설정한 경우

［사례46］토지를 임대차계약하여 임차인이 신축한 경우

［사례47］공동저당후 구건물을 철거하고 신축한 경우

［사례48］건물의 재축시 법정지상권이 성립하는가

● 전세권에 대한 권리분석

［사례49］전세권이 말소기준권리에 해당되는 경우

［사례50］전세권이 말소기준권리에 해당되지 않는 경우

［사례51］선순위 전세권자가 경매신청 후 배당을 요구한 경우

［사례52］다른 채권자가 경매시 선순위 전세권자가 배당을 요구하지 않은 경우

［사례53］전세권자와 후순위 임차인이 동일인 경우

［사례54］선순위 임차인과 전세권자가 동일인 경우

［사례55］단독주택의 건물 전부전세권자가 있는 경우

［사례56］단독주택의 건물 일부전세권자가 있는 경우

［사례57］선순위 전세권자가 2개인 경우

［사례58］선순위 전세권자가 있는 경우

［사례59］선순위 임차인이 후순위 전세권을 갖고 있는 경우

［사례60］전세권과 임차권의 비교 사례

［사례61］선순위 전세권과 후순위 전세권 있는 경우

● 주택임대차에 대한 권리분석

［사례62］임차인이 없는 경우

［사례63］말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우(소액임차인이 아님)

［사례64］말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우

［사례65］말소기준권리 이전에 임차인이 있는 경우

［사례66］대항력 있으나 확정일자는 근저당보다 늦게 한 경우

［사례67］근저당보다 전입과 확정일자를 늦게 한 경우

［사례68］확정일자, 근저당, 전입의 순서인 경우

［사례69］전입, 확정일자, 근저당의 설정일이 같은 경우

［사례70］최우선변제를 받을 수 없으나 확정일자 있는 경우 배당

［사례71］최우선변제도 받을 수 없고 확정일자도 없는 경우 배당

［사례72］최우선변제를 받을 수 있으나 확정일자가 없는 경우 배당

［사례73］최우선변제를 받을 수 있고 확정일자도 있는 경우 배당

［사례74］선순위가압류, 임차인, 근저당, 확정일자의 경우

［사ㅤㄹㅒㅤ75］임차인이 여러 명인 다가구 건물인 경우

［사례76］대항력 있는 임차인이 낙찰 받는 경우

［사례77］대항력 없는 임차인이 낙찰 받는 경우

［사례78］임차인이 배당요구종기일 이후에 배당을 한 경우

［사례79］임차인이 경매신청한 경우

● 임차권등기에 대한 권리분석

［사례80］임차권등기가 근저당권자보다 후순위인 경우

［사례81］임차권등기가 근저당권자보다 후순위이지만 대항력을 먼저 갖춘 경우

● 상가건물임대차에 대한 권리분석

［사례82］2002년 11월 1일 이전에 근저당이 설정되었을 경우

［사례83］2002년 11월 1일 이후에 근저당이 설정되었을 경우

● 유치권에 대한 권리분석

［사례84］유치권행사에 대한 인정여부

［사례85］건물 신축공사와 관련하여 대지에 대한 유치권 성립 여부

● 근저당권에 대한 권리분석

［사례86］근저당권 경합시 배당(순위 배당)

［사례87］가압류권자와 근저당권자 경합 시 배당(안분 후 흡수배당)

［사례88］담보물권인 근저당권자에 대한 배당

［사례89］담보물권인 담보가등기권자에 대한 배당

［사례90］시효완성된 채무를 피담보채무로 하는 근저당권 실행

［사례91］후순위 근저당권자 경매 신청시 피담보채권 확정시기

［사례92］담보건물 멸실 후 건물을 신축한 경우, 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있는지

● 환매등기에 대한 권리분석

［사례93］환매등기 인수에 따른 손익

● 대지권미등기에 대한 권리분석

［사례94］구분소유권매도청구권 행사

● 토지별도등기에 대한 권리분석

［사례95］토지별도등기

［사례96］토지별도등기(구건물 철거후 신축)

● 건축허가는 있는데, 미등기건물에 대한 권리분석

［사례97］미등기주택이 있는 토지를 낙찰받은 경우의 대응

［사례98］미등기주택 소액임차인의 대지 매각대금에 대한 우선변제권 행사

● 세대합가는 꼼꼼히 확인한다

［사례99］세대합가

● 대위변제 있는 물건은 가급적 피한다

［사례100］대위변제

● 경매절차에서 불허가 및 취소 될 수 있는 경우

［사례101］경매절차에서 매각물건명세서가 하자인 경우