부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야 (2022.6)

부동산 투자를 알지 못하는 사람들을 위한 부동산 투자 이야기

[이 책의 특징]

● 부동산투자를 위한 공부의 시작을 막연히 어려워하는 사람에게 도움이 되는 책

● 부동산에 관심은 있지만 체계적인 공부까지 할 자신은 없는 사람에게 필요한 책

● 아무 때나 읽을 수 있고, 아무 페이지를 넘겨서 읽어도 의미가 있는 책

● 부동산 세금을 막연히 걱정만 하고 있는 사람에게 필요한 책

[책소개]

● 과거 어느 때보다도 주택, 토지, 빌딩 등 수익형 부동산까지 수많은 국민들이 부동산에 관심을 보였다. 사람들은 부동산 분야 기사를 읽고 부동산 투자의 방법론을 공부하고, 부동산 분야의 유튜브와 라이브 방송까지 섭렵하고 있다. 여기에 지난 5년간 주로 주택을 둘러싼 세금 제도가 급격하게 바뀌면서 이제 사람들은 부동산투자를 넘어 부동산세금까지 공부하기 시작했다. 이 기간 동안 주택가격은 폭등했고, 세금과 대출 규제, 청약열풍에 영끌투자, 갓물주까지 수많은 이슈가 기사화되었다. 저금리와 유동성 잔치 속에서 코로나19의 유행에도 불구하고 주택가격 상승과는 비교도 되지 않을 정도로 꼬마빌딩 가격은 더 많이 오르기도 했다.

● 누군가는 ‘이번 생은 내 집 마련도 부동산 투자도 틀렸다.’고 하고 한편으로는 스포츠스타나 연예인들의 빌딩 기사를 보며 부러워하기도 하고, 허탈해하기도 했다. 하지만 이것이 비단 오늘만의 문제일까? 우리가 인지할 수 있는 아주 오래 전에도 주택은 부족했고, 부동산 가격의 상승은 있었다. 미래에는 어떨까? 이제 한번 광풍이 불었고, 금리의 인상, 유동성의 흡수, 환율의 변동과 전쟁, 정부의 노력으로 시장은 안정되고 누구나 쉽게 아무것도 하지 않아도 내 집 마련에 수익형 부동산투자까지 성공할 수 있는 세상이 올까? 설사 그런 세상이 오더라도 공부를 통해 준비가 된 사람, 흔들리지 않는 투자의 철학을 가지고 있는 사람의 투자와 그렇지 않은 사람의 투자는 결과가 다를 것이다. 이 책은 미약하지만 그런 시작을 시도하는 독자들을 위한 책이다. 거창한 비전이나 가격을 맞추는 선지자적인 예언을 할 자신은 필자에게 없지만 그간의 경험으로, 투자에 나서려는 사람들에게 작은 조언을 드릴 수 있다고 생각한다. 모쪼록 이 책이 독자들에게 그 정도의 도움이 되기를 간절히 바란다.

[주제요약]

● 부동산투자에 나서기 전에 쌓아야 하는 마인드는 무엇인가?

● 부동산투자에서 중요한 것은 성공할 가능성을 높이는 것보다 실패할 가능성을 줄이는 것이다.

● 부동산투자를 위한 방법은 거창한 곳에 있지 않다. 정보를 어떻게 선별할 것인가 그리고 모은 정보를 어떻게 갈무리할 것인가? 공부는 어떻게 해 나갈 것인가가 중요하다.

● 부동산투자의 핵심은 ’부동산학’이 아니라 ’부동산법‘이다.

● 부동산투자에서 이제 세금은 부분이 아니라 핵심이 되었다.

● 부동산세금에서 중요한 것은 복잡다단한 항목들이 아니라 그 속에 숨겨진 단순함을 찾는데 있다. 

우병탁

저자는 서울시립대학교 세무학과에 ’98학번으로 입학하고 7학기로 조기졸업했다. 제43회 세무사시험에 합격한 후 2007년 신한은행 THE Bank 1기 공채로 입사했다. 신한은행이 첫 직장이자 현재의 직장이다. 은행 입사 후 부동산팀에서 부동산 상담 업무를 해오고 있다. 부동산 팀장이지만 세금 분야에 대한 이해도 있어 두 분야를 모두 상담하고 있다.

현재 저자는 ‘신한은행 WM컨설팅센터 패밀리오피스CELL’에서 초고자산가들을 위한 부동산 상담을 담당하고 있다. 동아일보와 매일경제신문에 고정 칼럼을 기고하고 있으며, 동국대학교 법무대학원에서 법학석사를 취득한 후 부동산 법학 박사과정 중이다. 2020년부터는 ‘YTN 슬기로운 라디오생활’을 통해 부동산과 세금에 대한 상담을 해오고 있다.

앞으로도 자산의 많고 적음을 떠나 성공적인 자산관리를 하기 위해서는 부동산과 세금을 더 많은 사람들이 공부할 필요가 있고, 부동산과 세금은 동전의 앞뒤와 같이 항상 붙여서 이야기되어야 한다는 생각으로 일하고 있다. 

PART Ⅰ 부동산 투자에 임하는 자세

Chapter 1 부동산 투자의 마인드

1. 부동산 투자, 정답이 아닌 해답을 찾는 과정이다

2. 부동산 투자와 세금, 정보의 대칭성과 비대칭성

3. 남들을 쫓아만 가는 투자가 되어서는…

4. 부동산 투자와 정책, 서울을 보는 이유

5. 부동산 투자, 무엇이 중심이 되어야 할까?

6. 임대수익률만 보고 투자했다가 망했다

7. 「건축법」, 창문의 크기도 정해져 있다고?

Chapter 2 법을 알아야 부동산 투자도 할 수 있다

1. 노선상업지역의 용적률

2. 부동산계약과 법, 계약서상 한 줄의 힘

3. 아파트 전용면적과 세금

4. 1990년대 후반~2000년대 초반 신축되어 용적률이 더 큰 건물들

5. 일조권 사선제한

6. 강남 한복판에서 당나귀를 키울 수 있을까?

7. 서초동 상업지역에 끼인 제3종 일반주거지역

8. 법을 모르면 땅도 제대로 고를 수 없다(건축선 후퇴와 대지면적)

9. 알아야 산다! 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」

10. 지하층은 용적률의 제한을 받지 않는다

Chapter 3 세상 모든 일이 다 부동산 투자 공부

1. 내 땅인 듯 내 땅 같은 내 땅 아닌 땅(접도구역)

2. 건물 전광판도 결국 부동산 공부인 이유(전광판 설치제한)

3. 캠핑 열풍과 차박 또한 부동산 공부인 이유(취사 제한)

4. 코로나19 클럽발 확진자 증가와 부동산 공부(유흥주점이 있는 건물의 세금과 감성주점)

5. 날씨와 상권의 변화(그 많던 로드 숍 옷가게는 어디로 갔을까?)

6. 코로나19 팬데믹 이후 대한민국 상권의 변화

7. 맹꽁이 서식지는 개발제한구역이 아니어도 개발이 제한된다(비오톱 1등급 토지)

8. 전봇대를 옮길 수 있을까?

9. 내 건물 간판은 마음대로 달 수 있을까?

PART Ⅱ 부알못 세알못

Chapter 4 부동산을 보는 눈, 투자 안목

1. 경사지에 있어 좋은 부동산

2. 기획부동산

3. 수익형 부동산의 가격 상승률

4. 수익형 부동산의 트렌드

Chapter 5 세금을 알지 못하는 사람들을 위한 조언

1. 우리가 내는 세금의 종류

2. 세금을 몰라서 큰일 날 뻔했다

3. 세법을 몰라서 폭탄을 맞았다

4. 부동산 투자를 할 때 세금이 미치는 영향

5. 상가겸용주택의 양도세

6. 절세의 비법, 쉬운 데 있다

7. 부동산 상속시 알아야 할 세금 문제

8. 상속주택특례의 비밀

9. 절세의 비법, 아내를 사랑하라

10. 토지와 건물은 따로

PART Ⅲ 부동산 정책의 변화와 전망

Chapter 6 최근 5년간 부동산 정책의 변화와 앞으로의 전망

1. 2017년 8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(약칭: 8·2대책)

2. 2017년 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’

3. 2018년 8월 27일 ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화’

4. 2018년 9월 13일 ‘주택시장 안정대책’(약칭: 9·13대책)

5. 2019년 2월 12일 ‘「소득세법 시행령」 개정’

6. 2019년 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’(약칭: 12·16대책)

7. 2020년 7월 10일 ‘주택시장 안정 보완대책’(약칭: 7·10대책)

8. 윤석열 정부의 부동산 세법 개정(예상안-대선 기간 중 후보 공약사항 중심으로)

Chapter 7 부동산 세제 개편과정에서 다시 한번 되새겨 볼만한 부동산 투자 INSIGHT

1. 양도세 중과 유예, 이런 걸 2년 전에 알았더라면

2. 취득세 완화 및 임대주택 제도 변경

부 록

세금공부

⦁경매로 취득한 부동산 취득 비용 중 경비로 인정되는 것은?

⦁상속 전에 부동산을 급하게 처분하면 안 되는 이유

⦁혼인신고 한 당일에 사망하면 배우자 상속공제를 받을 수 있을까?

⦁재건축이 지연되어 오히려 득이 되었다?

⦁개발제한구역 내 이축권과 이주자택지분양권, 수용우선분양권

⦁소송비용, 화해비용도 양도세 필요경비로 인정받을 수 있을까?

⦁2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함

⦁바닷가 아파트를 별장으로 등록할 수 있을까?

⦁재개발ㆍ재건축, 대체 취득이 뭘까?

⦁다가구주택과 다세대주택, 대체 뭐가 어떻게 다를까?

⦁세법상 노인은 몇 살부터일까?

⦁상속받은 주택의 보유와 거주기간은 일반적인 주택과 다르다

⦁농지이용실태조사와 농지에 대한 양도세 중과세

⦁농지의 양도와 세금

⦁주택 부수토지도 주택 수에 포함될까?

⦁자연인이 만들어준 토지매각의 기회-세금도 같이 알아야 한다

⦁아차! 계약서를 쓰기 전에 보유기간부터 파악했어야…

⦁이제 부자가 아니라도 증여를 검토해야 한다(증여가 증가하고 있는 이유, 시장은 알고 있다)

⦁단독주택을 양도할 땐 이런 경우도 있으니 주의- 한 필지 내에 2동의 주택이 있는 경우

⦁상속주택을 멸실하고 새로 지어도 상속특례를 받을 수 있을까?

⦁농지전용에 따른 세금과 부담금

⦁2022년부터 바뀌는 부동산 세금 이슈