나는 임대인 입니다 (2022.8)

임대 소득은 ‘불로소득’이 아니다!

미처 몰랐던 임대사업의 ‘일’, 어떻게 해야 잘 풀어갈 수 있을까?

임대사업과 관련된 여러 오해 중 가장 대표적인 것은 아마도 ‘임대 소득은 불로소득’일 것이다. 잘 모르는 이들은 임대업은 여윳돈이 있는 사람들이 부동산을 사서 세를 놓고 편하게 돈을 버는 일이라고 여기기도 한다. 하지만 이는 사실과 다르다. 주택 몇 채를 소유하기만 하면 어디선가 임차인들이 저절로 나타나 조금의 잡음도 없이 임대차 계약을 맺고, 사는 동안 단 하나의 불평 사항도 제기하지 않으면서 월세도 한 번도 밀리지 않다가, 몇 번의 갱신 후 아주 깨끗한 상태의 집을 남긴 채 이사를 간다면 얼마나 좋겠는가. 그러나 이는 꿈과 같은 일이다.

15년 차 직장인이자 12년 차 임대사업자인 저자는 현실을 모른 채 임대사업에 뛰어들었다가 상처와 후회로 얼룩진 채 돌아서는 수많은 초보 임대인들을 지켜보며 안타까운 마음을 숨길 수 없었다. 그래서 처음에는 온라인 커뮤니티를 통해 이런저런 조언을 건네다, 지난 10여 년간 쌓인 자신만의 노하우를 한 권의 책에 담아내기로 결심하기에 이르렀다.

“임대사업의 길에 놓인 수많은 장애물과 변수들, 미리 알면 피할 수 있습니다”

위기의 순간을 현명하게 헤쳐나가는 임대인이 되는 법

임대사업의 길에 펼쳐지는 돌발 상황은 한두 가지가 아니다. 흔하게는 월세 납입을 차일피일 미루는 임차인부터 갑작스러운 임대차 계약 해지, 쏟아지는 수리와 보수 요청, 명도소송 절차까지 하나하나 나열하자면 끝이 없을 것이다. 그중 초보 임대인이 가장 많이 토로하는 고충은 아무래도 ‘월세가 연체된 채 연락 두절된 임차인’인데, 이에 대해 저자는 명쾌하고 단호하게 답한다. 처음 임대차 계약을 맺게 된 순간부터 월세 관리를 철저히 하여 임차인으로 하여금 ‘월세 납입 습관’을 갖게 해야 한다는 것이다. 월세 관리를 어떻게 해야 하는지, 그 과정에서 문자 메시지와 전화 통화를 어떻게 해야 효과적인지, 만약 그럼에도 연락이 두절된 채 월세를 내지 않는 임차인에게는 어떻게 대처해야 하는지에 대해서도 상세하고 친절하게 소개한다.

이렇게 실전에 적용 가능한 조언과 가이드는 저자는 자신이 그 상황에 처해보고, 실패하고, 성공하며 얻은 결과물이다. 또한 ‘직장인’으로서 임대사업을 운용해나가면서 중요하게 여겨야 하는 핵심 원칙에 대해서도 가감 없이 다루었다.

올바른 첫걸음부터 건물과 수익 관리, 마인드 컨트롤까지

현장에서 직접 겪어야만 알 수 있는 생생한 조언과 노하우

이 책은 크게 입문-계약-관리-마음의 네 가지 주제로 구성되었다. ‘입문’에서는 임대사업에 맞는 투자법과 함께 사업 초기에 준비해야 할 것들을 설명했다. ‘계약’에는 임차인과의 마찰을 줄일 수 있는 최선의 방법인 ‘계약 잘하는 법’을 담았다. ‘관리’에서는 임차인과 매물(집)에 대한 관리를 말하는데, 월세 미납이나 연락 두절부터 각종 분쟁과 보수 요구에 어떻게 대처해야 하는지 구체적으로 소개했다. 마지막으로 ‘마음’에서는 임대인으로서 갖춰야 할 마음가짐을 다루며 가끔씩 찾아오는 좌절감을 극복하는 방법을 이야기했다.

이 네 가지 단계를 차근차근 따라가다 보면 어느새 임대인으로서 레벨업해 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 똑똑한 임대사업자로 거듭나는 길은 생각보다 그리 험난하지 않다. 현장의 생생함이 그대로 살아 있는 임대업을 세계를 함께 만나보자.

지은이 : 박완규

대한민국의 평범한 15년 차 직장인이자, 17채의 임대 부동산을 운용하고 있는 12년 차 임대사업자다. 처음 직장 생활을 시작하면서부터 퇴직 후의 삶을 진지하게 고민했다. 그리고 언젠가 끊길 수밖에 없는 근로소득을 남들보다 조금 빠르게 나만의 사업소득으로 전환해야 한다는 결론에 이르렀다. 회사에 다니면서 병행할 수 있는 사업을 모색하다 임대사업의 세계에 뛰어들기로 마음먹기까지는 그리 오래 걸리지 않았다. 이후 3년 동안 월급을 악착같이 모았고, 2010년 마침내 지방 소도시의 3층짜리 다가구주택을 경매로 취득하는 데 성공했다. 그렇게 본격적으로 임대사업자의 길을 걷게 되었다.

10여 년이 흐른 지금은 6가구짜리 다가구주택 하나와 소형 아파트 11채를 보유하고 있다. 모든 부동산을 월세로만 임대하고 있는데, 매월 쌓인 임대 소득을 모아 다시 새로운 부동산을 매입하는 방식으로 차근차근 규모를 늘려가는 중이다. 말하자면 임대 부동산들이 스스로 자금을 창출해서 다음 부동산을 살 수 있게 해주는 셈이다. 앞으로 5년 이내에 13채를 추가해서 총 30가구를 운용하는 것을 목표로, 지금 이 순간에도 꾸준히 공부하며, 매일이 행복한 임대인이 되기 위해 노력하고 있다.

들어가며 004

[입문] 임대사업을 시작하기 전에 알아야 하는 11가지

LESSON 01 투자의 원칙을 세우자 019

LESSON 02 원칙을 벗어난 기회는 외면할 것 023

LESSON 03 3년간의 사업 계획 세우기 027

LESSON 04 최악의 상황에 대비하라 033

LESSON 05 투자와 투기를 구분하라 038

LESSON 06 우선 작게 시작하라 043

LESSON 07외형에 집착하지 마라 048

LESSON 08 부동산 매입은 신입직원을 뽑는 것과 같다 052

LESSON 09 자산을 감가상각 하라 055

LESSON 10 1년에 최소 한 건 이상은 매수하기 061

LESSON 11 눈에 보이는 것에 10%, 보이지 않는 것에 90% 집중하라 064

[계약] 임대인, 임차인, 그리고 중개인의 삼각관계

LESSON 12 직거래와 친해지기 071

LESSON 13 자신만의 계약서를 만들어라 075

LESSON 14 세 명 이상의 공인중개사와 거래하라 080

LESSON 15 계약은 일임하지 말 것 086

LESSON 16 계약금부터 받지 마라 092

LESSON 17 특약 한 줄로 훗날의 수고와 고통을 막는다 097

LESSON 18 보증금으로 진입장벽을 만들어라 102

LESSON 19 반드시 대면하라 107

LESSON 20 가벼운 대화로 임차인을 파악하라 113

LESSON 21 실거주자 파악하기 119

LESSON 22 연락 두절에 대비하라 123

[관리] 스트레스 받지 않고 매물과 임차인을 관리하는 법

LESSON 23 원칙으로 관리하라 129

LESSON 24 계정을 분리하여 수익을 관리하라 135

LESSON 25 최고의 그리고 최후의 수단, 보증금 139

LESSON 26 보증금 깎는 임차인과 계약하지 말 것 144

LESSON 27 남과 다른 경쟁력을 하나는 갖추고 시작하라 147

LESSON 28 도배와 장판 시공 배우기 151

LESSON 29 정성을 다하는 만큼 공실이 줄어든다 158

LESSON 30 홍보 채널 구축하기 162

LESSON 31 임차인과 허물없이 지내지는 마라 166

LESSON 32 임차인의 불편은 절대 무시하면 안 된다 170

LESSON 33 만기 전 퇴거 처리는 직접 할 것 175

LESSON 34 월세 관리는 한여름의 생선 관리와 같다 180

LESSON 35 감정싸움에서 벗어나기 185

LESSON 36 항상 소송에 대비하라 189

LESSON 37 독촉 문자와 내용증명은 미리 준비한다 193

[마음] 지치지 않고 꾸준히 성장하는 임대인의 마음가짐

LESSON 38 임차인은 나의 사업 동반자다 203

LESSON 39 돈을 주는 쪽이 갑이고 받는 쪽이 을이다 206

LESSON 40 호의가 계속되면 권리인 줄 안다 210

LESSON 41 시작도 사람, 끝도 사람이다 214

LESSON 42 두려움을 에너지로 바꿔라 217

LESSON 43 간극을 만들어라 220

LESSON 44 질문하며 성장하라 224

LESSON 45 끊임없이 공부하고 공유하라 228

LESSON 46 내 임대업의 가치는 내가 만든다 233

LESSON 47 가치 있는 도전을 즐기며 한계를 뛰어넘어라 239

LESSON 48 오직 나 자신으로서 의미 있는 삶을 위하여 244

LESSON 49 월세는 불로소득이 아니다 248

LESSON 50 지치지 마라, 임대사업은 평생 사업이다 252