오동협의 발품 팔아 꼬마 빌딩 (2022.9)

꼬마빌딩 건물주가 되는 길

빌딩부자의 길로 안내하는 빌딩 투자의 로드맵

코로나19와 경제 불황이 맞물려 상가 임대수익률이 하락하거나 정체된 상황이기 때문에 토지 가격 상승에 따른 시세차익을 중요시하는 것이 요즘 투자의 트렌드로 자리 잡았다. 다주택자에 대한 금융규제, 주식시장과 코인의 하락세, 인플레이션으로 인한 현금 가치 하락으로 기존의 부동산 보유가 답인 것이다. 그중에서도 가장 유망한 부동산 자산은 바로 꼬마빌딩이다. 저자는 부동산 시장에서 17년 동안 빌딩만 바라보면서 ‘안전성과 수익률 측면에서 꼬마빌딩이 매우 매력적인 재테크 상품’임을 느꼈다. 왜 꼬마빌딩의 인기가 식을 줄 모르는 것인지, 앞으로도 그럴 것인지를 최근 10여 년 사이의 빌딩 시장의 흐름을 전문가의 시선으로 분석했다. 저자는 과거를 아는 사람만이 현재를 분석해서 미래를 예측할 수 있고 준비할 수 있다고 이야기한다.

이 책에는 빌딩으로 수익을 창출하는 방법을 고스란히 담았다. 또한 자금 준비, 매물 고르기, 계약 등의 매수 과정, 빌딩과 임차인 관리, 매도 과정을 실제 사례와 함께 소개하였다. 한 빌딩의 주인이 되는 과정을 시뮬레이션하듯 본문을 읽어 내려갈 수 있을 것이다.

건물주가 되고 싶은데 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 막연한 투자자들에게 빌딩 투자의 로드맵, 빌딩부자의 길로 안내하는 내비게이션과 같은 책이다. 투자 사례를 그대로 답습하여 그 길을 따라가면 건물주라는 도착지에 다다를 것이다.

부동산 투자 트렌드,

이제는 아파트가 아니라 꼬마빌딩이다!

저자는 무일푼에서 건물주가 되기까지 10년이 걸렸다. 아르바이트로 하루하루를 연명해야 했지만, 건물주가 되겠다는 꿈을 버리지 않았다. 부동산 업계에 발을 담근 뒤 8년 만에 논현동에 있는 아파트 한 채를 샀고, 그로부터 3년 후 건물주가 되었다. 그렇게 꿈은 현실이 되었다. 이는 저자가 자랑하려고 하는 말이 아니다. 가진 것 없고 부동산의 ‘부’자도 몰랐던 그가 꿈을 이루었는데 여러분이라고 못하겠냐고, 건물주(빌딩부자)가 되고 싶다면 그 꿈이 불가능하지 않다는 것을 몸소 보여주는 것이다. 하지만 성공의 열쇠는 꾸준한 노력을 가능케 하는 마인드에 있다고 강조한다. 그만큼 공부를 하라는 것이다. 좋은 물건과 전문가를 찾아다니며 끊임없이 노력해야 성공할 수 있다는 것을 상기시킨다.

저자는 앞으로 가장 유망한 부동산 자산은 ‘꼬마빌딩’이라고 여러 근거를 들어 전망한다. 아파트보다 덜한 규제, 건물주의 노력으로 가치 상승, 절세 효과, 임대수익과 시세차익, 희소성 등 꼬마빌딩의 인기 비결을 짚어 설명한다.

이 책의 본문은 크게 세 파트로 나뉘어 있다. 파트 1에는 2008년~2021년 꼬마빌딩의 변천사부터 2022년 이후 꼬마빌딩 시장을 분석하고, 2021년 강남 3구와 마용성(마포구·용산구·성동구) 3구, 기타 주목할 지역을 분석한다. 연예인들의 빌딩 투자 사례도 소개하여 유망한 투자처를 다시 한번 확인할 수 있다. 이 파트를 통해 꼬마빌딩 투자 전망과 유망 지역을 한눈에 가늠할 수 있을 것이다.

파트 2에는 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트를 설명한다. 빌딩으로 이익을 실현하기 위해서는 개별적 상승 요인, 지역적 상승 요인, 절세, 대출, 엑시트 플랜(언제 파느냐)이 중요하다고 이야기한다. 곡식이 농부의 발걸음 소리를 듣고 자라는 것처럼 빌딩도 주인의 사랑을 통해 가치가 커질 수도 있고 그 반대가 될 수도 있다고 강조한다. 즉, 리모델링, 신축, 용도변경 등 건축물을 활용하여 수익을 극대화하는 방법을 투자 사례를 들어 소개한다. 그리고 저자는 성공적인 빌딩 투자를 위한 3가지 조건을 모두 ‘입지’라고 이야기한다. 임대수익이 감소해도 토지 가격 상승을 통한 시세차익은 언제든지 충분히 볼 수 있는 지역을 선택하라는 것이다.

파트 3에는 “돈이 별로 없는데 건물주는 욕심이겠죠?”, “어디에 어떤 빌딩을 사야 하나요?”와 같은 질문을 하는 투자자들을 위해 건물주로 가는 로드맵 10단계를 소개한다.

자금 계획 수립, 매입목적과 매입지역 정하기, 현장답사 및 법적 규제 검토, 매입 결정, 계약, 잔금 준비, 잔금 집행 및 소유권이전등기, 인수인계, 빌딩 관리, 빌딩 갈아타기&추가 매입하기에 관해 실제 사례를 곁들여 이해하기 쉽게 설명한다.

저자는 빌딩부자가 되기 위해서는 혹은 투자로 수익을 내기 위해서는 가격을 보면 안 된다고 말한다. 절대적인 가격보다는 매입할 때 얼마의 현금만 있으면 살 수 있는지 그 여부를 먼저 눈여겨보는 것이 포인트라고 짚어준다. 즉, 대출의 레버리지 효과를 톡톡히 이용하라는 것이다. 그리고 자금 여력이 충분하지 않다면 골목상권의 꼬마빌딩을 눈여겨보라고 귀띔한다. 스마트폰과 SNS를 활용한 현시대에서는 골목에 있는 빌딩도 똘똘하게 성장할 수 있기 때문이다. 꼬마빌딩은 자신이 소속된 상권의 흥망성쇠와 함께 할 수밖에 없는, 주변의 영향에 따라 변화하는 유기체와도 같다고 이야기한다. 트렌디한 매장이 입점해있는 건물이니 당연히 트렌드에 민감한 부동산 상품이 되어버린 것이다. 본문에 상세하게 설명한 ‘상권 형성 과정’을 확인하면 매입할 빌딩의 상권이 어떤 단계에 속해 있는지를 판단하는 눈을 기를 수 있을 것이다. 결국 성공적인 투자를 위한 마중물이 될 것이다.

금리가 올라가는 요즘은 제대로 알고 투자할 때다. 저자의 경험과 노하우를 담은 이 책이 독자 여러분들에게 빌딩부자로 가는 길로 안내하는 내비게이션이 될 것이다. 

오동협

500여 건이 넘게 빌딩 매매를 중개한 경력 17년의 공인중개사이자 빌딩 전문 부동산 중개 업체 빌딩로드 부동산중개 대표다. 건국대학교 부동산대학원 경영관리학회 석사과정 중이며, 빌딩 관련 전문 강사로서 일반인 및 중개사를 상대로 빌딩 중개 업무를 가르치고 있다. 또한 유튜브 ‘오동협TV’ 채널을 운영하며 어떻게 하면 빌딩부자가 될 수 있는지에 관해 구독자들과 소통하고 있다.

한국경제신문, 매일경제, 아시아경제, 아주경제 등 국내 주요 경제지와 잡지에 부동산 관련 칼럼을 기고하였으며, SBS, KBS2, 한국경제TV, TV조선, MBN 등에 부동산 전문 패널로 출연했다. 한편 2017 대한민국 브랜드 대상(부동산 중개서비스 부문)을 수상했다.

저서로는 《어쩌다 건물주란 없다》와 공저 《한국경제TV 시장을 읽는 부동산 투자》가 있다.

프롤로그

PART 01 꼬마빌딩의 인기, 앞으로도 그럴까?

땅, 아파트, 빌딩 어디에 투자할 것인가?

꼬마빌딩의 변천사 2008년~2021년

2021년 강남 3구와 마용성 3구 분석

2022년 이후 꼬마빌딩 시장은?

꼬마빌딩의 인기가 식지 않는 이유는?

연예인들의 빌딩 투자 사례 Top 10

가장 좋은 투자 시기는 ‘바로 지금!’

점점 젊어지는 꼬마빌딩 건물주

[투자 사례 분석] 빌딩은 임자가 따로 있다!

전문가를 더 많이, 더 자주 괴롭혀야 돈이 된다

[투자 사례 분석] 전대차 계약에서 명도까지

근린생활시설에 대한 이해가 건물주로 가는 첫걸음

[투자 사례 분석] 매입부터 명도, 리모델링, 임차인 구성까지

PART 02 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트

투자수익을 높이는 5가지 포인트

투자 판단의 기준은?

수익 창출 포인트 ①: 개별적 상승 요인

[투자 사례 분석] 옥외 광고판으로 부대 수익 올리기

수익 창출 포인트 ②: 지역적 상승 요인

[투자 사례 분석] 연예인들이 선호하는 지역- 성동구

상권 형성 과정 5단계

골목상권과 꼬마빌딩이 사랑받는 이유

빅데이터로 분석한 2021년 상권의 변화

수익 창출 포인트 ③: 절세

취득세의 기본세율이 달라지는 경우를 주의하자

빌딩을 상속·증여할 때 주의할 점

양도소득세 절세, 이것만 알아두자

법인 명의 매입은 추세가 아니라 대세

법인 명의로 매입할 때 체크할 세금 포인트

[투자 사례 분석] 140억 원에 매입해서 203억 원에 매도한

투자자가 법인이라면?

수익 창출 포인트 ④: 대출의 레버리지 효과

RTI와 대출

대출 5계명

[투자 사례 분석] 연남동 대출 사례

– 80% 대출, 금리 2.6%가 가능해?

수익 창출 포인트 ⑤: 엑시트 플랜

[투자 사례 분석] 서울or수도권? / 개인or법인?

PART 03 건물주로 가는 로드맵 10단계

싸고 괜찮은 물건 없나요?

[투자 사례 분석] 급매물이라는데 매입해도 될까요?

건물주로 가는 로드맵 10단계

건물주로 가는 길 1단계: 꼼꼼하게 자금 계획 수립하기

[투자 사례 분석] 필자의 투자 성공기

건물주로 가는 길 2단계: 매입목적과 매입지역 정하기

[투자 사례 분석] 신분당선 개통– 논현역을 주목하라

건물주로 가는 길 3단계: 현장답사 및 법적 규제 검토

[투자 사례 분석] 가압류가 설정된 빌딩인데

매입해도 될까요?

[투자 사례 분석] 위반 건축물이 있는 빌딩을

매입해도 될까요?

건물주로 가는 길 4단계: 매입 결정

[투자 사례 분석] 공실이 있는 빌딩을 매입해도 될까요?

건물주로 가는 길 5단계: 계약하기

건물주로 가는 길 6단계: 잔금 준비

건물주로 가는 길 7단계: 잔금 집행 및 소유권이전등기

[투자 사례 분석] 소유주가 다른 두 개의 땅에

건물이 하나인데 괜찮나요?

건물주로 가는 길 8단계: 인수인계

건물주로 가는 길 9단계: 빌딩 관리

건물주로 가는 길 10단계: 빌딩 갈아타기 혹은 추가 매입하기

[투자 사례 분석] 상가 여러 개가 좋을까?

빌딩 한 개가 좋을까?

에필로그