투자 초보자도 쉽게 따라 하는 부동산 대출의 기술 (2022.9)

대출 전쟁에서 승리해서

성공적인 부동산 투자를 시작하자

서울시에 있는 아파트를 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 36년 모아야 한다. ‘이생망(이번 생은 망했다)’이라는 푸념이 나올 법한 통계다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 2002년 7월, ‘2004년 이후 서울 주요아파트 시세변동 분석결과’를 분석해서 “2004년에는 월급을 한 푼도 안 쓰고 돈을 모으면 18년이 걸렸던 서울 아파트 마련이 2022년에는 36년이 걸린다”라는 결론을 내렸다.

통계에서 보듯 근로소득으로 내 집을 마련하는 것은 불가능하다. 이번 생에 내 집을 마련하려면, 대출의 힘을 빌려야만 한다. 하지만 대출을 떠올리면, ‘신용불량자’, ‘빨간딱지’ 등을 자동연상하며 꺼리는 사람이 많다. 이 책의 지은이도 그랬다. 하지만 교대생 시절 과외비로 마련한 100만 원의 종잣돈으로 투자를 시작해서, 대출로 투자의 규모를 늘려 이제는 총자산 20억 원대, 순자산 10억 원대로 불렸다. 대출의 힘을 빌리지 않았다면 불가능한 일이다. 지은이는 이렇게 월급쟁이가 부자가 되는 방법을 대출을 잘 활용하는 데서 찾았다. ‘담보’와 ‘금리’, ‘대출 한도’와 ‘만기’, ‘상환 방법’ 등 대출이라는 경기의 규칙을 잘 파악하고, 내가 가지고 활용할 수 있는 무기를 파악하면 나에게 유리한 대출을 필요한 만큼 받을 수 있다. 이 책은 대출이 두려워 내 집 마련을 미루다 치솟은 집값 때문에 상실감을 느끼는 사람들, 금융기관에 대출 상담을 하러 갔다가 낙담하고 온 사람들에게 용기와 희망을 줄 것이다. 책에서 소개하는 내용을 이해하고, 따라 해서 부동산 대출의 기술을 익혀서 대출 전쟁에서 승리하자.

초보자도 따라 하기 쉬운

스마트한 부동산 대출 실전 지침서

독자들이 대출 전쟁에서 승리하기를 바라는 마음으로 이 책을 쓴 지은이는 총 7개의 Chapter로 대출을 보는 관점, 대출 활용법, 대출로 자산을 증식하는 방법 등 대출을 전반적으로 다뤘다. Chapter 1에서는 지은이가 대출로 자산을 키워낸 이야기를 다룬다. 또한, 금리 인상기에 전세와 월세 중 어느 것이 유리한지 살펴본다. Chapter 2에서는 ‘좋은 대출의 왕도를 향한 준비 운동’이라는 제목으로 대출 전쟁에 뛰어들기 전, 대출이라는 경기를 룰을 파악할 것과 내가 가진 무기는 무엇인지 파악할 것 등을 코칭한다. 추가로 비과세소득에 대해 설명하고 있다. Chapter 3은 자신에게 유리한 ‘좋은 대출’을 찾는 방법을 알려준다. 덧붙여 주거래은행에 대해서 살펴본다. Chapter 4는 대출을 받고 후회하지 않으려면, 대출 한도과 방공제 등 대출의 빈틈을 찾아 미리 대비하라는 내용이다. 다양한 상환 방법을 이해하고, 철저한 상환계획을 세울 것을 조언하고 있다. 상시소득인정에 대해서도 알아본다. Chapter 5는 대출을 활용해서 자산을 불리는 방법과 대출약정서에 대해 살펴본다. Chapter 6은 실전 대출 전략에 관한 내용이다. 어떻게 하면 현명하게 대출을 받을 수 있는지 알려준다. 마지막 Chapter 7은 지은이가 실제로 상담한 대출 성공 사례다. 각각 상황에 맞게 원하는 만큼 대출을 받은 9개의 사례를 통해서 자신의 대출을 시뮬레이션할 수 있다. 종잣돈 부족으로 내 집 마련과 부동산 투자에 나서지 못했다면, 이 책으로 솔루션을 찾을 수 있을 것이다.

지은이 : 주지현

경인교대 초등교육과를 졸업하고 인천에서 9년 차 초등교사로 재직하고 있는 30대 초반의 남자. 언론인을 꿈꾸다 갑작스레 교대에 입학해서, 교사가 되어서도 오랜 기간 적성을 찾지 못하고 방황했다. 하지만 어린 시절부터 경제교육을 해주신 부모님의 권유로 경제와 금융에서 인생의 새로운 길을 찾았으며, 지금은 여러 군데의 투자에 매진하는 평범한 투자자로 사는 중이다.

교대생 시절 과외비를 모아 마련한 종잣돈 100만 원으로 시작한 투자의 규모는 10년 만에 어느덧 총자산은 20억 원대, 순자산은 10억 원대로 불어났고, 종합부동산세를 납부하는 다주택자 대열에 합류했다. 인생의 목표는 40대에 수도권에서 건물주의 대열에 합류해서, 일하지 않아도 한 달 1,000만 원 이상의 현금의 흐름이 창출되는 경제적 자유를 실현하는 것이다.

국민과 학생들의 금융이해력이 세계 주요국가들에 비해서 현저히 떨어지는 현실에 관심과 걱정을 가지고 공부와 연구에도 힘쓰고 있다. 교사소모임 ‘경제금융교육연구회’에서 활동하고 있으며, 전국 초등교사 20만 명 중 78%인 16만 명이 가입한 대형 커뮤니티 ‘인디스쿨’에서 닉네임 ‘선생님 얼굴은 왜 네모예요?(약칭 네모쌤)’로 활동하며 경제 및 재테크 칼럼을 연재 중이다. 이를 통해 21세기 고도화된 자본주의 사회를 살아가는 교사들을 비롯한 직장인들이 합리적인 경제관과 투자관을 가질 수 있도록 돕고 있다.

프롤로그 6

CHAPTER 1 월급쟁이도 부자가 될 수 있을까?

평범한 대학생, 건물주를 꿈꾸며 투자에 뛰어들다 16

돈 없는 사회초년생, 좋은 대출에서 답을 찾다 22

정부의 부동산 정책에 힘껏 베팅하다 31

좋은 대출, 활용하지 못하는 사람이 바보다 38

Plus Tip [전월세 전환율] 금리 인상기, 전세보다 월세가 유리할까? 43

CHAPTER 2 좋은 대출의 왕도를 향한 준비 운동

경기의 룰을 빨리 파악하라 52

대출 전쟁에 뛰어드는 나, 가진 무기는 무엇인가? 57

현재와 앞으로, 평생의 자금흐름을 살펴라 67

당장 금리는 생각보다 중요하지 않다 70

Plus Tip [비과세소득] 비과세소득 때문에 이사할 아파트의 층이 달라질 수도 있다? 75

CHAPTER 3 좋은 대출, 이건 몰랐지?

어떤 금리가 나에게 유리할까? 중요한 것은 따로 있다! 84

대출받아 산 집값이 내려가면 큰일 나나? - 주택담보대출에 대한 오해와 진실 91 내 배우자가 실직하거나, 대출 만기가 정년을 넘어서면 어떡하지? 95

4대 시중은행이 아니면 무조건 위험하다? 98

숨겨진 꿀복지 혜택, 사내대출을 최대한 활용하라 106

Plus Tip [주거래은행] 대출을 잘 받으려면 주거래은행이 유리하다? 109

CHAPTER 4 대출받고 후회하지 않으려면 꼭 챙겨야 할 4가지

낮은 대출 한도와 방공제, 대출의 빈틈을 미리 대비하고 철저히 메워라 116

다양한 상환 방법의 차이와 유불리를 이해하고 분석하라 121

내 집 마련의 시야를 넓혀라 127

자신의 상황을 철저히 분석해 빈틈없는 상환계획을 세워라 131

Plus Tip [상시소득인정] 차주 단위 DSR 규제에서 상시소득인정 제도를 주목하라 139

CHAPTER 5 대출을 활용해 자산을 불릴 수 있다면?

돈을 빠르게 굴리고 싶다면, 헤지 투자, 레버리지 투자! 146

은행 이자가 너무 아깝다면, 헤지 투자에 도전하라 150

고수익 투자 시 자금이 부족하다면, 레버리지 투자에 도전하라 157 성공 헤지·레버리지 투자를 위해 잊지 말아야 할 것 3가지 164

Plus Tip [대출약정서] 대출약정서에서 꼭 확인해야 할 부분은? 169

CHAPTER 6 그것마저 알려주마! 현명한 대출 전략

대출 상담하러 은행 가기 전, 이것만은 꼭 챙겨가자! 174

여러 대출을 기막히게 조합해 적재적소에 투입하라 180

신규아파트 청약, 정확한 자금계획으로 똑똑하게 성공하자 186

윤석열 정부의 대출 규제 완화는 제한적일 것이다 195

CHAPTER 7 도전! 대출의 실전

비교적 약한 규제지역, 가장 효과적인 내 집 마련 방법

- 경기도 고양시 화정지구 구축아파트를 매수하려는 10년 차 박상현 선생님 202

투기과열지구, 가장 효과적인 분양대금 마련 방법

- 인천시 서구 검단신도시 신축아파트 청약에 성공한 20년 차 정은주 선생님 210

똑같은 신도시 안에서도 다른 대출 한도, 사전에 대출조건을 꼼꼼히 살피자

- 서울시 송파구 위례신도시 ‘미친 영끌’에 도전한 20년 차 김혜진 선생님 225

수입이 적고 불안정한데 대출이 잘 나올 수 있을까?

- 수도권에 내 집을 마련하고 싶은 30대 프리랜서 강사 오준영 씨 235

가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법

- 둘째 육아휴직 기간, 생활자금 마련이 급한 15년 차 송아름 선생님 243

입주 전 6개월 남짓 필요한 급전을 효과적으로 마련했다가 상환하는 방법

- 드디어 내 집 마련에 성공한 40대 직장인 곽수환 씨 251

가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법

- 서러운 경단녀, 40대 전업주부 유승희 씨 256

부족한 사업자금을 효과적으로 마련하는 방법

- 미용실을 운영하다 코로나19로 타격을 입은 40대 서은정 사장님 264

퇴임을 앞두고 상급지로 갈아탈 수 있을까?

- 경기도 부천시 상동지구에 거주하는 32년 차 최향미 선생님 273

에필로그 282