세상에서 가장 친절한 재개발 재건축 (2022.10)

다가올 미래,

재개발·재건축이 최고의 선택지다!

인구가 밀집한 대도시의 주택난은 어떻게 해소할 수 있을까? 이 책의 저자는 주택난을 해소할 수 있는 유일무일한 방법으로 재개발·재건축을 제시한다. 오랫동안 부동산 전문기자로 일해온 저자가 재개발·재건축 현장에서 발로 뛴 생생한 사례와 경험이 녹아 있는 이 책은 재개발·재건축 사업의 각 단계인 조합설립부터 업체를 선정하고 입주권을 지급받고 하자를 보수하는 등 모든 과정을 다룬다. 그 과정에서 주의해야 할 점과 함께, 특정 지역에서 사업이 차질을 빚고 있는 이유를 공유한다. 동일한 문제에 직면했지만 사업을 잘 마무리한 곳을 제시함으로써 재개발·재건축 사업에 대한 시야를 넓힐 수 있을 것이다.

우리가 부동산 시장에서 재개발ㆍ재건축 사업에 주목해야 해야 하는 이유는 무엇인가. 도심에서는 재건축 연한인 30년을 넘어서는 오래된 집이 우후죽순으로 생겨난다. 곳곳에 낙후된 지역의 불안정한 치안은 도심에서 사건ㆍ사고를 유발한다. 그러므로 환경을 개선하여 불안정한 치안을 해소하는 재개발 사업과 ‘빈 땅’이 부족한 도시에서 수직으로 더 높게 짓는 재건축 사업은, 앞으로 피할 수 없는 대세가 될 사업이다. 이점이 많은 재개발·재건축을 잘 진행하기 위해서는 무엇보다 사업에 투입되는 업체, 인력, 금융 관계까지 수많은 이해관계에 대한 넓은 시야가 필요하다. 저자가 직접 현장을 누비며 몸소 알아낸 각 단계에서 발생할 수 있는 리스크와 그 리스크를 실제로 겪고 있는 실제 사례를 살펴보면 초보자에게는 사업에 이해를 높이는 입문서가, 중급자에게는 고수익을 안겨줄 투자지침서가 될 것이다.

지은이 : 장귀용

건설·부동산 전문 기자다. 친가와 외가의 가업(家業)이 건설업이어서 어릴 때부터 일을 도왔고, 함바집에서 밥을 먹으며 건설 관련 이야기들을 귀동냥했던 추억이 있다. 그런 인연 때문일까. 경력의 대부분을 부동산전문 플랫폼 ‘조선일보 땅집고’를 비롯해 ‘프라임경제’ ‘뉴스웨이’ 등의 언론사에서 건설부동산을 취재하는 기자로 일했다. 지금은 우리나라의 고질적인 문제인 주거문제의 해법에 대해 고민중이며, 그에 대한 실마리를 재개발·재건축에서 찾고 있다. 대학교와 대학원에서는 철학을 전공했다.

들어가며 | 서울과 수도권 주택공급의 핵심은 재개발·재건축이다

1장 재개발·재건축이 뜨는 이유 _ 주거문제의 유일무이한 해법

이제는 재개발·재건축이 부동산 투자의 답이다

재개발·재건축이란 무엇이고 어떤 것인가

재개발·재건축 투자 전에 꼭 알아야 할 필수용어 4가지

재개발·재건축, 돈 되는 지역 찾는 3가지 키워드

2장 출항 전부터 선원들이 단합하기 _ 조합설립 전후 벌어질 일들

재개발·재건축 사업은 조합원 간의 단합과 소통이 중요하다

초기에 투자하려면 10년 단위 기본계획부터 봐야 한다

정비구역 지정은 본게임, 적극적으로 움직여야 한다

조합 집행부는 살림꾼, 사업 속도를 결정짓는다

3장 선장보다 중요한 항해사·기관장 뽑기 _ 협력사·관계사의 중요성

재개발·재건축에 있어 협력사·관계사가 무엇보다 중요하다

첫 설계를 잘해야 명품단지가 된다

PM·CM은 심부름꾼이 아니라 조언자를 뽑아야 한다

신탁이나 공동시행 방식으로 금융 부담을 줄일 수 있다

시공사 선정을 둘러싼 과열 입찰 경쟁은 좋지 않다

4장 밑그림을 잘못 그리면 덧칠로 허송세월이다 _ 인허가 단계에서 주의할 점

인허가 절차는 생각보다 오래 걸리니 단단히 준비하자

사업시행은 사전 매뉴얼이니 허용범위부터 정확하게 파악하자

혹하는 시공제안의 함정, 대안·특화설계의 장단점을 알자

쏟아지는 무상옵션, 하지만 세상에 공짜는 없다

인허가 단계에서 돌발 리스크 관리는 이렇게 하자

5장 ‘주는 돈, 받는 돈’은 결국 조삼모사 _ 관리처분 때 손해 안 보는 법

관리처분, 제대로 알고 대응하자

매입 전부터 분양 자격 확인은 필수다

종전자산평가·비례율이 높다고 꼭 좋은 것은 아니다

수익성·세금 양쪽 모두 살펴 입주권을 결정하자

기부채납과 현금납부로 부지효율을 높일 수 있다

6장 청약작전이 늘어지면 사상자가 속출한다 _ 이주·철거 전략

이주와 철거에도 전략이 필요하다

이주 협상, 재면 잴수록 비용과 시간이 급증한다

갭투자도 전략적으로, 세입자 들일 땐 특약을 활용하자

추가로 투자할 수 있는 대체주택제도 200% 활용법

7장 쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아껴야 명품단지가 된다 _ 품질과 비용의 상관관계

명품단지를 만들면 그만큼 가치가 높아진다

비용 아끼고 수익성 올리려다 하자와 소음이 발생한다

화려한 커뮤니티와 컨시어지, 제대로 운영 못하면 관리비만 샌다

피할 수 없는 공사비 증액, 꼼꼼한 자료조사가 필수다

8장 성공한 사업은 마무리가 좋다 _ 입주와 조합 해산

입주와 청산 절차, 사실상 사업의 마무리 단계

급전만 있다면 보류지가 최고의 선택지다

입주 후 하자, 단체 대응으로 제대로 보상받자

최대의 적인 ‘사업지연’, 금융비용보다 무서운 건 없다

나오며 _ 나의 관심이 좋은 새집을 만든다

부록1 _ 돈 되는 재개발·재건축 지역

부록2 _ 재개발·재건축 핵심 용어