오피스텔 투자 바이블 (2022.10)

금리 상승, 주택 규제를 뚫는 투자 솔루션

‘서울 준신축 원룸 오피스텔’에 주목하라

이번 가을에는 ‘이사 행렬’이 뚝 끊겼다. 미국의 과격한 기준 금리 인상 여파로 전국 부동산 시장이 거래 절벽을 마주한 것이다. 미국은 연말에 추가 인상을 할 예정이고, 이에 따라 우리나라도 잇따른 한은의 기준 금리 인상으로 주택담보대출 금리 상단이 연 7%대를 넘어 연 8%대로 올라설 것으로 점쳐지고 있다.

아파트는 하락세로 접어들었고, 상가나 토지는 종합부동산세는 피할 수 있지만, 높은 금리 때문에 부담스러운 상황이다. 저렴한 지방 아파트, 서울 빌라에 투자하려면 다주택자 취득세 12%라는 높은 허들을 넘어야 한다. 그러면 찔끔찔끔 이자가 오르는 예적금에 종잣돈을 묵혀야 할까?

8년 차 부동산 투자자인 이 책의 지은이는 대출 규제를 피하고, 세금 부담이 적으면서 레버리지도 잘되는 부동산 투자처를 고민한 끝에 ‘서울 준신축 원룸 오피스텔’이라는 정답을 찾았다. 이 책에는 ‘서울 준신축 원룸 오피스텔’이 금리 상승과 주택 규제를 뚫을 수 있는 정답인 이유와 투자 솔루션이 담겨 있다.

크게 3가지의 주제를 담고 있는 이 책은 첫 번째로는 ‘오피스텔은 절대 오르지 않는다’라는 편견에 도전한다. 과거의 오피스텔은 2배나 매매가가 상승했고, 지금은 그때와 상황이 다르지 않다는 것을 이야기하고 있다. 오피스텔 매수는 초보 부동산 투자자에게는 쉽지 않은 도전이지만, 성공률이 높은 도전이라는 것을 확실한 근거와 논리로 설명한다. 두 번째 주제는 ‘오피스텔 투자 실전 솔루션’이다. 오피스텔은 아무 데다 투자하면 안 되는 상품이므로 어떤 지역에서 어떤 것을 사야 하는지 세세하게 설명했다. 세 번째는 ‘오피스텔 세금’ 관련 내용이다. 오피스텔은 주거용, 업무용 등 용도에 따라서 내는 세금이 천차만별이므로, 여러 경우의 수를 고려해 절세할 수 있는 방법을 자세하게 다뤘다. 부동산 투자하기 어려운 시장 상황과 적은 투자금에도 불구하고 부동산 투자가 정답이라고 생각한다면, 이 책으로 오피스텔 투자를 시작해보자.

35살, 오피스텔 35채 투자로 인생을 바꿨다!

한 권으로 끝내는 실전 오피스텔 투자 노하우

35살의 나이에 오피스텔 35채에 투자해 인생을 바꾼 지은이는 이 책을 서울 준신축 원룸 오피스텔이라는 마지막 상승장에 MZ세대를 1명이라도 더 탑승시킬 수 있기를 바라는 마음으로 집필했다. 총 8개의 Part로 구성되어 있으며, Part 1에서는 왜 서울 원룸 오피스텔이 2030세대에게 부자가 될 좋은 기회인가를 다룬다. Part 2에서는 원룸 오피스텔이 오르는 이유에 대해 알아본다. Part 3에서는 좋은 오피스텔을 고르는 노하우를 소개했다. 어디에 있는 어떤 오피스텔을 사야 하는지, 실전 투자 노하우에 딱 맞는 실전 투자 사례를 들어 설명했다. 특히 직접 활용할 수 있는 오피스텔 투자 체크리스트도 수록했다. Part 4는 오피스텔 지역분석이다. 강남, 영등포와 여의도, 구디와 가디, 분당과 판교 등 지역별로 자세하게 분석한 내용이 담겨 있다. Part 5에서는 앞으로 오를 오피스텔 단지를 소개해서 투자 안목을 길러준다. Part 6은 ‘소액으로 쉽게 큰돈 버는 투자 비법’이라는 제목으로 갭 투자 노하우를 알려준다. Part 7은 오피스텔 대출에 대한 내용이다. 임차인이 활용할 전세대출까지 알기 쉽게 소개해준다. 마지막 Part 8은 세금에 관련된 내용이다. 부동산 투자에서 가장 민감하고 중요한 세금문제를 오피스텔 투자에 최적화해서 구체적으로 설명해주고 있다. 에필로그에 이어서 권말에 수록한 ‘롱런하는 부동산 투자 원칙’에서는 지은이가 부동산 투자에 담은 진심이 느껴진다. 부동산 투자의 방향을 고민하고 있다면 이 책을 펼쳐보자.

지은이 : 정철민

8년 차 부동산 전업 투자자다. 카이스트 대학원에 입학하면서 대전에서 신혼집을 구하다 부동산 투자에 눈을 뜨게 되었다. 이후 대전, 청주, 전주, 천안, 부산, 충남, 전북 등 지역을 가리지 않고 16채의 아파트를 저점에 매수해서 자산을 크게 불렸다. 2020년 발표된 7·10대책을 기점으로 수익형 부동산인 다가구주택, 구분상가, 근생건물에 분산 투자했다. 2021년 서울 오피스텔이 말도 안 되는 저점임을 깨닫고 투룸, 1.5룸 에 투자해 ‘오피스텔은 오르지 않는다’라는 편견을 깨고 수익을 냈다. 2022년에는 ‘서울 원룸 오피스텔’이 오를 것을 예상해 35채를 매수한 실전 투자자다.

유튜브 채널 <사다리TV>에서 ‘오피스텔로 떼돈 벌기’라는 주제로 콘텐츠를 올리고 있다. 이 책은 유튜브 채널 구독자들이 오피스텔 투자에 관해 남긴 댓글, 질문, 답변, 사연, 정보를 가이드로 삼아 내용을 구성했다. 이 책으로 서울 준신축 원룸 오피스텔이라는 마지막 상승장에 MZ세대를 1명이라도 더 탑승시킬 수 있기를 바라는 마음으로 집필했다.

프롤로그. 부자 되는 마지막 기회, 서울 준신축 오피스텔 투자 4

Part 1. 2030세대 아직 부자 될 기회는 남아 있다

서울 오피스텔은 2030세대의 마지막 투자 기회다 14

선입견을 버려야 돈의 길목을 지킬 수 있다 18

2012년에 오피스텔은 왜 2배나 올랐을까? 22

8년 차 투자자가 아파트를 팔고 오피스텔을 사는 이유 26

1.5룸, 투룸이 아니라 원룸 오피스텔을 사라고? 31

Part 2. 원룸 오피스텔이 오르는 이유

지방 아파트 vs. 썩은 빌라 vs. 오피스텔 38

둔촌주공아파트 사태로 보는 오피스텔 가치평가 43

유일무이한 소액 투자처 48

유동성이라는 녀석 52

Part 3. 좋은 오피스텔을 골라보자

매수하기 전에 매도를 먼저 생각하라 60

어디에 있는 오피스텔을 골라야 할까? 65

투자 사례 : 직주근접 끝판왕, 당산역 해링턴타워 68

지피지기 백전백승, 임차인을 연구하라 73

투자 사례 : 중소기업 직장인들이 몰리는 가산 센트럴푸르지오시티 77

여성이 안전한 오피스텔이 공실이 없다 81

투자 사례 : 전세가보다 싸게 산 문정동 엠스테이트 85

이영애 같은 오피스텔을 사야 오른다 89

투자 사례 : 관리 잘된 갓성비 오피스텔, 신림역 삼모더프라임타워 94

오피스텔 수익률이 높은 것이 좋은가요? 98

복층, 하이엔드, 지방 오피스텔은 어떨까요? 102

매도는 언제 해야 할까요? 언제까지 오를까요? 106

투자 사례 : 안 팔고 싶은 청계천두산위브더제니스 오피스텔 110

- 오피스텔 투자 체크리스트 114

Part 4. 오피스텔 지역분석

전 국민이 좋아하는 강남 118

교통과 일자리, 영등포와 여의도 122

전통적인 업무지구, 서울시청 125

20대 중소기업 직장인이 많은 구디, 가디 129

고소득 SW 개발자가 넘치는 분당, 판교 133

Part 5. 앞으로 오를 오피스텔 단지

새로운 지하철 출구가 생긴다면? 140

대장이 오르면 따라 오른다 144

역발상 투자처 148

지역별 갭 메우기, 구(舊)성남 위례 152

서울의 마지막 신도시, 마곡지구 156

Part 6. 소액으로 쉽게 큰돈 버는 투자 비법

갭 투자 3가지 분류 162

갭 투자는 매물 체크가 필수 167

갭 투자에 최적화된 매물 고르기 171

갭 투자 협상하는 법(매도인, 임차인, 중개인) 176

전세 만기가 다가오는데 어떡하죠? 181

내가 강남 오피스텔을 한 채도 사지 않은 이유 186

Part 7. 오피스텔 대출 뽀개기

오피스텔 대출은 얼마나 나올까? 192

한도가 잘 나오는 사업자대출 197

무갭 투자하려면 전세를 공부해야 한다 202

임대인이 전세대출까지 알아야 해? 207

Part 8. 오피스텔 세금은 카멜레온

오피스텔 투자, 취득세의 비밀 218

오피스텔 보유세의 비밀 222

오피스텔 절세 꿀팁 228

오피스텔 양도세의 비밀 232

오피스텔 분양권과 부가세 237

임대사업자 등록을 해야 할까요? 243

오피스텔 주택 수 총정리 247

업무용 오피스텔의 비밀 252

무주택자, 1주택자가 명의 문제를 해결하는 방법 256

에필로그. 부자가 되려면 4

- 롱런하는 부동산 투자 원칙 265