부동산 공매 이렇게 쉬웠어-알기 쉬운 기초 공매-(2022.11)

부동산 공매로 빚더미에서 벗어나

경제적 자유를 누리는 삶으로 인생 역전

정부의 부동산 시장 규제 정책과 큰 보폭으로 진행되는 금리 인상으로 부동산 시장이 얼어붙었다. 거래 절벽이라는 말이 무리가 아닐 정도다. 다양한 투자 종목에 관한 정보가 넘쳐나는 가운데, 어렵게 부동산으로 종목을 정한 부동산 투자 초보자들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 그러나 그래도 부동산 시장 만한 투자처가 없다는 투자자들이 많다. 그렇다면 어떻게 투자하는 것이 좋을까? 이 책은 이 질문에 대한 답이 될 수 있다.

이 책에는 졸지에 빚더미에 앉은 평범한 50대 주부였던 지은이가 희망이 없는 삶에서 벗어나고자 부동산 투자 공부를 하고, 부동산 공매로 경제적 자유를 누리는 여유로운 삶을 살게 된 이야기가 담겨 있다. 지은이가 공매에 뛰어들게 된 것은 투자금이 부족해서였다. 적은 금액으로 가능한 부동산 투자 방법으로 경매를 공부했지만, 패찰을 거듭하면서 공매로 눈을 돌리게 된 것이다.

공매는 경매처럼 현장입찰이 아니라 인터넷으로 입찰할 수 있고, 입찰참여 비용이 적게 든다. 매각절차가 신속하게 진행되고, 잔금 납부에도 유리하다. 상대적으로 입찰차가 적어 낙찰받을 확률이 높다는 것도 장점이다. 다만 경매보다 현장조사서가 부실하고 물건의 종류와 수가 적으며, 취하되는 경우가 많다는 것은 단점이다. 이 책은 이처럼 공매의 장단점을 분석하고 공매 초보자도 어렵지 않게 공매에 입문할 수 있도록 돕는 친절한 가이드다.

공매 초보, 한 건 낙찰로 5,300만 원을 벌다

따라 하면 성공 공매! 알기 쉬운 공매 입문서

지은이는 독자들이 공매를 막연히 두려워하며 망설이지 말고, 용기를 가지고 한 번의 실행으로 낙찰이라는 선물을 받기를 바라는 마음으로 이 책을 썼다. 총 4개의 파트로 구성된 이 책은 공매의 기초를 설명하고, 입문을 위해 필요한 주요 내용을 전반적으로 다뤘다. 권말에는 경·공매 입문자라면 정확하게 알고 있어야 할 용어를 설명하는 용어 정리를 담았다.

파트 1은 지은이가 공매에 입문해서 단 한 건으로 5,300만 원의 수익을 올린 이야기로 시작된다. 이후 1년 만에 지은이는 9건을 낙찰받아 수익을 냈다. 공매란 무엇이고, 어떻게 진행되는지 절차를 설명했다. 파트 2에서는 ‘공매가 이렇게 쉬웠어?’라는 제목으로 공매 초보자가 공매로 눈을 돌려야 하는 이유와 경매와 공매의 차이점과 장단점을 비교해서 설명했다. 공매 사이트 온비드에 회원가입 방법, 물건 검색 방법, 입찰참여 방법 등도 쉬운 설명으로 소개하고 있다. 파트 3은 공매에서 중요한 물건의 권리분석에 대한 설명이다. 초보자가 도전해볼 만한 쉬운 물건은 무엇인지, 유의해야 물건은 무엇인지 알려준다. 지은이의 다세대주택 낙찰 성공사례와 낙찰 가능성 높이는 법, 기본 권리분석 사례 등의 내용도 파트 3에 담겨 있다. 파트 4는 공매에서 매각과 배분 절차에 관한 내용이다. 공매 진행 기관별 권리분석, 매각예정가 결정, 온비드 공매 공고, 채권신고기한, 입찰 마감·개찰·낙찰자 결정, 소유권 이전 절차 등의 내용을 소개하고 있다. 부동산 투자가 경제적 자유를 얻는 길이라고 생각하지만, 종잣돈 부족으로 나서지 못하고 망설였다면, 이 책으로 공매에서 솔루션을 찾아보자.

지은이 : 김동년

무리하게 돈을 빌려주었던 지인의 사업 부도로 빚더미에 앉았다. 그 현실을 벗어나고자 종잣돈 1,000만 원을 만들어 무작정 공매에 뛰어들었다. 투자 1년 만에 부동산을 9채, 낙찰을 받으면서 평범한 주부의 인생이 바뀌기 시작했다.

경제적으로 힘든 시기에 독하게 재테크에 관련 책을 읽고 절실하게 공부했으며 공인중개사 자격증도 취득했다. 가족의 행복과 안정을 되찾기 위해 수없는 패찰에도 굴하지 않았다. 삶의 방향을 바꾸니 빚도 갚고 수익이 나기 시작했으며 시간과 경제적 여유가 생겼다. 공매에 입문하기 위해 가장 필요한 것은 기본적인 이론과 결단력 있는 실행력이라는 것을 경험을 통해 알게 되었다. 경험을 통해 깨달은 공매 노하우를 널리 알리고자 책을 썼고, ‘한국책쓰기강사양성협회(한책협)’의 책 쓰기 교육과정을 통해 작가가 되었다.

이 책이 공매를 시작해보고 싶은 사람들에게 자신감을 심어주고 더불어 경제적 안정을 이룰 수 있는 길잡이 역할이 되길 바란다. 또한, 공매 입문에 대한 시간과 자본, 명도, 관련 법률 등 다양한 벽 앞에서 두려움과 편견을 깰 수 있기를 기대한다. 도전할 수 있는 당신의 용기와 꾸준한 노력이 있다면 당신에게도 기적 같은 일들이 일어날 것이라고 믿는다.

프롤로그 삶의 방향을 바꾸니, 인생이 달라지기 시작했다 6

PART 1 공매 초보, 한 건으로 5,300만 원을 벌다

01 어느 날 갑자기 닥친 시련 16

02 공매가 운명처럼 다가오다 20

03 공매 한 건으로 5,300만 원을 벌다 24

04 공매란 무엇인가? 36

05 공매는 어디서 진행하나? 38

06 공매 물건은 어떤 것이 있나? 41

07 공매와 경매 절차 간단 순서도 47

1. 공매 물건 입찰과 낙찰, 배분의 간단 순서도 47

2. 경매 일반 절차도 49

PART 2 공매가 이렇게 쉬웠어?

01 공매 초보 1단계, 소액 투자 다세대주택을 공략하라! 54

02 평범한 삶을 특별하게 만들어주는 공매에 빠지다 63

03 경매 아닌 공매로도 눈을 돌려보자 68

04 당신이 공매를 모르는 이유 72

05 공매가 경매보다 좋은 이유 77

Tip 경매와 공매의 차이점 85

06 공매, 어떻게 시작하는 걸까? 86

1. 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록절차 87

2. 공매 물건을 종류별로 검색하는 방법 88

07 공매 물건별 권리분석 방법 92

08 온비드 사이트 입찰참여 방법 101

09 공매 낙찰 후, 잔금 납부와 소유권 이전 등기 108

PART 3 권리분석 : 초보자인 나도 할 수 있다

01 쉬운 물건부터 도전해보자 114

Tip 투자 유의물건 118

02 공매는 단거리경주가 아닌 장거리경주다 120

Tip 신탁재산 공매는 온비드에서 어떻게 진행될까? 126

03 부천에 있는 다세대주택 낙찰 성공사례 127

04 등기부전부증명서, 어렵지 않나요? 137

05 권리분석이 궁금해요? 145

06 기본 권리분석 사례(말소기준권리 해설) 150

07 낙찰 가능성 높이는 법 158

08 주택임대차보호법 해설 162

Tip 확정일자 받은 계약서 분실 시 구제방법 170

09 상가임대차보호법 해설 171

10 공매 물건 인터넷 손품으로 조사하기 177

11 신탁 공매 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 될까? 185

Tip 건축물대장에 불법건축물 표시를 반드시 확인한다 189

PART 4 공매 : 매각과 배분 절차

01 압류재산 공매는 왜 발생하나요? 192

02 공매 참가자 자격 제한 193

03 공매 진행 기관별 권리분석 195

Tip 공매 재산명세서의 작성과 게시 197

04 매각예정가 결정 198

05 공매 공고 199

06 채권신고 기한 201

07 입찰의 마감, 개찰 및 낙찰자 결정 202

08 소유권 이전 절차 204

09 배분 순위 205

10 공매와 경매가 동시 진행될 경우 대처법 208

용어 정리 211