2023 부동산 절세 성공법칙 (부록포함 전2권)

양도세, 재산세, 종부세, 취득세 폭탄...

시장이 안 좋을 때는 절세로 내 돈을 지켜야 한다!

매년 1,000건 이상 납세자의 세금을 줄여준 절세 노하우 대공개!

『부동산 절세 성공법칙』은 부동산 세금의 기본부터 현업에 종사하는 전문가도 헷갈리는 내용까지를 자세하게 다뤘다. 그렇다고 어느 정도 부동산 세금을 알고 있어야 이 책을 볼 수 있는 것은 아니다. 가족, 세대, 주택, 주택수 등 부동산 세법을 이해하기 위한 아주 기본적인 용어에서 시작하니 부동산과 세금 초보자라도 누구든 쉽게 접근할 수 있도록 구성했다. 기본에서 시작했지만 살 때, 보유할 때, 팔 때, 증여나 상속할 때, 임대할 때 등 집 하나를 두고 우리에게 부과되는 모든 세금을 흐름에 따라 정리했다. 또 세무서에서 과세하는 과정, 자금출처조사 방법과 그에 대비하는 방법 등의 실무들, 정부의 조세 방향을 이해하고 대비할 수 있는 이론적 배경까지를 담았으니 최신 세법이 궁금한 부동산 현업 종사자들에게도 충분한 도움이 될 것이다.

머리 아픈 양도세 문제에 집중!

양도세는 부동산 관련 세금 중 가장 중요하고 가장 어려워서 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 부른다. 지난 몇 년간 부동산시장을 규제하기 위해 매년 양도세법을 개정하면서 양도세 계산은 더 복잡하고 어려워졌고, 규모 역시 양도차익의 최대 75%에 달할 정도다. 이런 상황이라서 양도세로 얼마를 내느냐에 따라 내 재산이 달라질 수밖에 없다. ‘세무사에게 상담받으면 되지!’라고 단순하게 넘어갈 일이 아니다. 납세자가 기본적인 지식이라도 있어야 세무사와 머리를 맞대고 최대한의 전략을 찾을 수 있기 때문이다. 그래서 부동산 세금 중 가장 중요한 양도세에 책 절반을 통째로 할애해 비중 있게 다뤘다. 1세대1주택자, 다주택자, 주택임대사업자 등 여러 상황에 맞춘 절세 전략까지를 낱낱이 공개한다.

당신의 세금 고민을 해결해 줄 ‘실전 케이스 스터디’

세금은 주택수와 가격, 소유 명의 등에 따라 천차만별로 달라진다. 저자는 매년 1,000건 이상 납세자들의 세금을 줄여준, 경험 많은 전문가다. 수많은 질의를 통해 많은 사람이 너무나 비슷한 문제로 고민한다는 것을 알게 되었다. 더 이상 비슷한 고민으로 속 끓이는 일이 없도록 가장 많이 문의받은 내용과 상식으로 해결되지 않는 애매한 상황 등을 뽑아 Q&A 형식으로 정리했다. 나와 똑같은 고민을 하는 사람이 많다는 것에 놀랄 것이고, 그걸 해결하는 완벽한 방법에 또 한 번 놀랄 것이다.

다 퍼주는 별책부록 ‘증여세·상속세 절세 성공법칙’

내 재산을 국세청이 아니라 자녀에게 주고 싶다면 증여세와 상속세 파악은 기본이다. 특히 자녀에게 부동산 취득자금을 증여하거나 부동산을 증여/상속하고 싶다면 미리 증여세와 상속세에 대비해야 한다. 부동산뿐만이 아니다. 살다 보면 누구나 자녀는 물론 부모, 배우자, 형제 등에게 증여하거나 상속할 일이 생기고, 그때마다 많은 갈등과 고민에 휩싸이기 마련이다. 일상과 딱 붙어 있는 매우 중요한 세금이지만 어설픈 정보가 넘치는 증여세와 상속세를 제대로 짚어주기 위해 별책부록으로 구성했다. 기본개념부터 시작해 상황별 세금 계산 방법은 물론 부동산 증여, 현금 증여, 주식 증여 등 증여세와 상속세의 세계를 완전히 따로 뽑았다고 보면 된다. 책 한 권 값으로 부동산 절세와 증여·상속 절세를 동시에 해결하자!

공찬규

한양대 경제금융학과를 졸업하고, 이현세무법인과 한화생명 재정팀에서 근무했다. 현재는 케이에스세무회계의 대표다. 네이버 세무 분야 인플루언서 1위이며, 1,000만 조회수를 돌파한 부동산 절세 전문 유튜브 채널 ‘공셈TV’를 운영 중이기도 하다.

세무사 자격증과 공인중개사 자격증을 동시에 보유하고 있는 ‘부동산 세금 전문가’로서 매년 1,000건 이상의 세무 상담을 진행한다. 부동산 세금 문제로 골머리를 앓는 투자자들에게 속 시원한 솔루션을 제시하기로 유명하다. ‘공셈TV’ 유튜브 채널을 통해 일반인이 이해하기 어려운 세법을 쉽게 풀어 절세의 기술을 전하고 있고, 조선일보 땅집고 플랫폼에 ‘공셈세무사의 세금이야기’ 칼럼을 연재하고 있다.

이 책에는 다주택자를 위한 양도세 전략부터 주택 보유세, 임대소득세, 절세 효율을 높이는 가족 간 매매와 부동산 법인까지 부동산 세금과 관련된 토털 솔루션을 담았다. 더 이상 억울하게 세금 내는 사람이 없도록 세무사로서의 실무경험과 상담내용을 바탕으로, 초등학생도 이해할 수 있을 만큼 최대한 쉽게 설명했다. 각자 상황에 맞는 구체적인 절세 방법을 알 수 있도록 다양한 실제 사례로 풀었으니 꽉 막힌 세금 문제에 출구를 찾을 수 있을 것이다.

세금 문제로 답답했던 모든 사람이 이 책을 통해 돈과 시간을 낭비하지 않길 진심으로 바란다.

유튜브 | 공셈TV

PART 1. 부동산 세금의 꽃? 양도세

1장. 팔 때는, 양도세

1. 주택 - 양도세에서는 이런 것도 주택이다

2. 주택수 - 집이 하나뿐인데 2주택이라니?

3. 주택 보유기간 - 헷갈리는 취득일과 양도일

4. 1세대 - 1세대3주택도 두렵지 않은 최강 방패, 세대분리

5. 양도세 신고하기 - 셀프 신고? OK!

6. 양도세 계산하기 - 용어만 제대로 알아도 양도세가 만만해진다

양도가액 · 취득가액 · 기타 필요경비 · 장기보유특별공제

양도소득 기본공제 · 상황별 부동산 양도세율 · 양도세 기본세율(일반세율)

｜실전 스터디 케이스 01｜

2장. 다주택자를 위한 양도세 절세 전략 6가지

1. 기회가 생겼을 때 제대로 주택 처분하기

2. 오직 2주택자만 쓸 수 있는 투자전략 이용하기

3. 3주택자 이상이 쓸 수 있는 투자전략 이용하기

4. 손해 본 부동산과 중과주택 함께 처분하기

5. 이익 본 부동산 1년에 1채씩만 양도하기

6. 공동명의로 사고, 중과주택은 증여나 용도 변경하기

｜실전 스터디 케이스 02｜

3장. 1세대1주택 비과세 전략

1. 원칙! 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세

2. 원칙을 벗어나도 이런 경우라면 비과세

3. 상가주택, 단독주택이라고 안심은 금물!

4. 상생임대인 제도 활용하기

5. 12억이 넘는 고가주택이라면 장특공 사수하기

｜실전 스터디 케이스 03｜

4장. 다주택자 비과세 전략

1. 일시적 2주택은 비과세, 2년이냐 3년이냐 그것이 문제로다

2. 혼인, 동거봉양으로 인한 일시적 2주택은 비과세

3. 상속으로 인한 일시적 2주택은 비과세, 특례상속주택

4. 일시적 3주택도 비과세? 특별한 경우라면 YES!

5. 농어촌 주택, 고향 주택 투자처로 활용하기

｜실전 스터디 케이스 04｜

5장. 분양권&입주권 비과세 전략

1. 분양권은 취득 시기가 중요하다

2. 입주권은 취득 시기보다 조건이 중요하다

3. 재개발로 인한 멸실 후 입주권은 비과세

4. 입주권으로 취득한 주택의 비과세 조건

5. 입주권으로 취득한 주택의 양도세 계산하기

｜실전 스터디 케이스 05｜

6장. 주택임대사업자를 위한 양도세 절세 전략

1. 주택임대사업자 등록 방법

2. 주택임대사업자가 세제혜택을 받으려면?

3. 성실한 임대사업자를 위한 대가 - 거주주택 비과세

4. 성실한 임대사업자를 위한 대가 - 임대주택 양도세 혜택 3가지

5. 임대주택 자동말소와 자진말소

｜실전 스터디 케이스 06｜

PART 2. 때마다 다른 부동산 절세 전략

7장. 갖고 있을 때는, 주택 보유세

1. 주택 재산세

2. 주택 종부세(종합부동산세)

3. 1세대1주택자의 세상 만만한 종부세 전략

4. 다주택자의 종부세 폭탄 피하기 전략

5. 오피스텔의 재산세와 종부세

｜실전 스터디 케이스 07｜

8장. 세를 놓을 때는, 주택 임대소득세

1. 임대소득에도 세금을 내야 한다?

2. 임대소득 계산하기 - 간주임대료

3. 임대소득세 계산하기 - 2천만 원 이하면 분리과세

4. 임대소득세 계산하기 - 2천만 원 초과면 종합과세

｜실전 스터디 케이스 08｜

9장. 살 때는, 주택 취득세

1. 취득세 - 23년부터 대대적으로 바뀌니 주의!

2. 취득세 세율 - 유상취득, 무상취득, 원시취득

3. 특이한 취득세 적용사례 - 부담부증여, 부동산 교환

4. 취득세 감면 - 생애최초라면 화끈하게 쏜다

｜실전 스터디 케이스 09｜

10장. 자금조달계획서, 세무조사의 전령 맞이하기

1. 자금조달계획서가 무서워? 제출 없이 주택을 취득하는 방법

2. 자금조달계획서 요령 있게 작성하기

3. 증빙서류 꼼꼼히 준비하기

4. 혹시 모를 소명요청에 대비하기

｜실전 스터디 케이스 10｜

11장. 절세 효율을 높이는 가족 간 매매와 부동산법인

1. 가족 간 매매, 무조건 처분해야 할 때의 마지막 한 수!

가족 간 매매 시 세금 - 증여세

가족 간 매매 시 세금 - 양도세

가족 간 매매 시 세금 - 취득세

가족 간 매매 시 주의사항

2. 부동산법인 - 투자 규모가 크다면 신중히 고민!

부동산법인 투자의 장점 - 절세효과, 비용처리, 대출

부동산법인 투자의 단점 - 가지급금, 세금폭탄

훨씬 불리해진 법인세 개정사항

｜실전 스터디 케이스 11｜

[별책부록]

증여세·상속세 절세 성공법칙

Part 1. 입증해야 진짜 내 돈, 증여세

1. 증여세

과세대상 - 실질과세원칙

증여세가 과세되지 않는 재산 - 생활비, 교육비, 축의금, 부의금

2. 증여세 계산하기

분산증여

연부연납제도

증여세 계산 방법

3. 현금 증여

가족 간 계좌이체

배우자 간 계좌이체

차용증 제대로 쓰는 방법

무이자 차용을 가능하게 만드는 방법

창업자금 과세특례 제도

4. 부동산 증여

부동산 증여는 시가 산정이 가장 중요!

아파트 증여

단독주택, 상가, 토지 증여

분양권, 입주권 증여

부담부증여

5. 주식 증여

주식 증여 방법 2가지 - 현금 증여 후 주식매수 vs 바로 주식으로 증여

해외주식 - 배우자증여 활용하기

｜실전 스터디 케이스: 증여세｜

Part 2. 닥치면 늦는다, 상속세

6. 상속세

과세대상 - 추정상속재산과 입증책임

과세대상 - 사전증여재산

7. 상속세 계산하기

상속세 공제의 종류

상속세와 증여세의 공통점, 차이점

상속세 계산 방법

8. 상속세를 절세하는 4가지 방법

주택연금 · 차용증 · 사전증여 · 종신보험 가입

9. 누구나 거치는 상속세 세무조사에 대처하기

｜실전 스터디 케이스: 상속세｜