스스로 사고파는 상위 1% 토지 투자 비밀 과외 (2023.1)

지금부터는 토지 투자가 대세!

지은이는 ‘땅 투자 타이밍 10단계 불변의 법칙’을 이야기하며, 토지 투자를 알기 쉽게 설명한다. 땅 투자에 성공하려면 땅값이 만들어지는 10단계를 반드시 알아야 한다고 말한다. 주식이나 아파트는 가격의 흐름이 오르락내리락 할 수 있지만, 땅은 오르는 시기가 되면 오르고, 멈추는 시기가 오면 멈추기 때문이다.

10단계를 자세하게 살펴보면, 먼저 1~2단계는 중개업소가 생기기 시작한다. 3단계는 개발계획의 발표로 땅값이 본격적으로 상승한다. 4단계는 사업계획이 확정되고 중개업소들이 우후죽순 생긴다. 5단계는 개발계획 확정과 동시에 땅값이 수직 상승한다. 6단계는 착공과 동시에 폭등한다. 7단계는 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다. 8단계는 보유와 매도를 신중히 저울질해야 한다. 9단계는 상업지역이 오른 다음, 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다. 10단계는 땅값이 안정화된다. 이 책은 이러한 10단계의 흐름을 기본적으로 알고, 어떤 땅을 사야 할지, 좋은 땅을 최고로 싸게 사는 법은 무엇인지, 잘 팔리는 땅은 어떻게 만들어야 하는지 등 실전 땅 투자를 소개한다. 부자로 가는 길은 먼 곳에 있지 않다. 토지 매매로 부자의 대열에 합류하자!

실전 땅 투자를 위한 필수 지침서

새만금, 안성, 천안 등 2023년 투자 유망지역이 소개되어 있으며, 초보자들도 이해하기 쉽도록 토지 투자를 실전적으로 안내하는 이 책은 총 8개의 파트로 구성되어 있다. 파트 1에서는 우선 땅 투자를 시작하기 전에 마인드부터 장착하라고 말하고, 파트 2에서는 땅 투자에 실패하는 원인을 분석한다. 파트 3부터 5까지는 실전 땅 투자를 소개한다. 파트 6에서는 잘 팔리는 땅 만드는 법을 알려주고, 파트 7에서는 땅을 매도하는 전략을 안내한다. 파트 8에서는 토지 매매업을 하라고 제안하며, 부자로 가는 지름길로 인도한다.

돈이 부족하다는 핑계, 땅값이 안 오르거나 잘 안 팔리면 어쩌지 하는 걱정 등으로 많은 사람이 땅 투자로 가는 길을 애초에 차단한다. 하지만 땅은 하루라도 빨리 사서 팔아보는 경험을 하는 게 중요하다. 그래야 부자가 되는 길이 열린다. 아파트, 상가보다 땅이 투자하기 좋은 이유는 땅이 유한한 자원이기 때문이다. 우리나라는 인구에 비해 땅의 면적이 상대적으로 좁다. 그만큼 투자 가치가 높고, 수익도 크게 낼 수 있는 것이 땅이다. 땅만큼 매력적인 투자처는 없다. 부동산 투자, 특히 땅 투자는 시간 싸움이다. 얼마나 오래 버티고, 또 버티느냐에 따라 투자 승패가 갈린다. 따라서 보다 극대화된 효과를 노리려면 한 살이라도 젊을 때 투자하는 것이 좋다. 이 책을 통해 부자로 향하는 지름길에 탑승하자!

저자(글) 박규남

인물정보

건축가/건축공학자 공인중개사

건축기사, 공인중개사

(주)Stable Investment 대표

(주)PRESOL 대표(식품제조업 및 외식 프랜차이즈 전문기업 ‘아빠곰탕’)

(유)농업회사법인 농경 대표

부동산 프랜차이즈 ‘부동산은 노른자’ 대표(부동산 경영 컨설팅 전문)

달러커피 & 베이커리 프랜차이즈 대표

건국대 부동산 대학원, 단국대 부동산 건설대학원 석사

시사매거진 뉴스메이커 부동산 칼럼리스트

23살에 군대에서 인터넷 쇼핑몰을 통해 마련한 종잣돈 3,000만 원으로 새만금, 군산과 여수에 토지 투자를 시작해 현재는 5,000평의 토지 및 원룸 2동, 상가 등 50억 원 이상의 자산을 보유하고 있다. 부동산의 단점인 고정 수입의 부재로 모텔과 각종 사업을 시작했으나 결국 투자금 14억 원을 잃고, 다시 부동산 투자와 사업으로 1년 만에 재기했다. 부동산 투자로 단기간에 수익을 내는 방법을 수년간 연구해 그 어디서도 들을 수 없는 박프로만의 노하우를 정립했으며, 현재는 100% 실전 투자 및 부동산 프리랜서 1인 창업 과정을 통해 일반 투자자와 공인중개사들에게 진정한 투자 및 부동산 중개 노하우를 전수하고 있다.

최근에는 급변하는 부동산 시장에서 중개업 리스크를 줄이는 신개념 ‘샵&샵’ 공인중개사무소 ‘부동산은 노른자’ 프랜차이즈를 런칭해 많은 이들의 관심을 받고 있다. 13평 사무실에 공인중개사무소와 전문 커피숍 브랜드를 동시에 오픈해 초보 공인중개사 및 저매출 공인중개사들도 안정적인 매출을 얻을 수 있게 되었으며, 본사의 철저한 경영 관리로 초보 공인중개사들도 부동산 실무를 빠른 시간 내 습득할 수 있게 되었다.

저서로는 《그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?》, 《이것이 진짜 토지 투자다》, 《땅 투자 10단계 절대불변의 법칙》, 《우리는 창업 1년 만에 30억을 벌었다》, 《땅 투자의 맥》이 있다. 미국 아마존 베스트셀러 《부동산 부자들》을 감수 및 번역했다.

SBS CNBC 〈집 보러 가는 날〉 시즌 2, 3, 4회, SBS CNBC 박규남의 실전을 위한 토지 투자 기술 특강, SEN(서울경제TV) 〈SEN 부동산플러스〉, MTN(머니투데이) 〈부동산 가이드〉, MTN(머니투데이) 〈강성범의 핫이슈〉, 토마토경제TV에 토지 전문가로 출연했다.

수상 내역으로는 2013 자랑스러운 혁신한국인 선정, 2012 한국을 이끄는 혁신리더 수상, 2012 미래를 여는 글로벌 혁신리더 대상 수상, 2011년 신지식인 & BRAND 대상 수상이 있다.

프롤로그_ 내가 깨달은 세 가지 4

PART 01. 땅 투자를 시작하기 전에 마인드부터 장착하라

01. 벼락거지 탈출, 벼락부자 급행열차 ‘땅 투자’ 18

돈, 굴리고 굴려라! 절대로 그냥 놔두지 마라! 18

말은 제주도로, 돈은 부동산으로 보내라? 24

한 살이라도 젊을 때 부동산에 투자하라! 28

02. 아파트? 상가? 그래도 땅 투자! 31

아파트? 상가? 땅? 돈의 흐름을 쫓아라! 31

땅 투자는 돈이 많아야 한다고? 돈 없이 하는 투자가 땅 투자 36

1,000% 수익은 오직 땅에서만 가능 40

땅 투자의 기초, 반드시 이것만은 따져보자! 43

03. 시행착오가 투자 전문가를 낳는다 48

부동산 실무를 알면 백전백승 48

몇 번의 기회가 닥칠 때 실무로 노를 저어라! 50

돈 없어도 부동산 실무를 알면 돈 번다 52

PART 02. 땅 투자에 실패하는 원인을 분석하라

01. 당신이 땅 투자에 매번 실패하는 이유 56

땅의 실체만큼 나의 실체도 알아야 한다! 56

땅을 거래하기 전에 제대로 묻고 따지기 58

정신 차려라! 왜 땅값이 안 오르는 지역만 죽어라 사는가? 61

흔들리지 않는 절대적 기준부터 세워라 66

02. 땅값이 오르는 땅은 따로 있다 69

부자는 가치 있는 땅에 투자한다 69

땅 투자의 보물지도, 정보가 돈이다! 70

국토종합계획을 아는 자와 모르는 자 73

누구보다 한발 빠르게 정보를 선점하는 방법 81

PART 03. 실전 땅 투자 1 : 모든 투자의 시작과 끝은 타이밍이다

01. 땅도 타이밍이 전부고, 생명이다 86

땅 투자는 타이밍 싸움이다 86

전체적인 경기 흐름 정도는 볼 줄 알고 투자해라 88

언제 땅을 사고 언제 팔아야 할까? 91

02. 지금부터 본격적인 시작! 땅 투자 10단계를 꼭 기억하라 94

1단계 : 내부 정보로 외지인 중개업소가 생기기 시작한다 95

2단계 : 지역민 중개업소가 생기기 시작한다 96

3단계 : 일생일대의 찬스! 개발계획의 발표로 땅값이 본격적으로 상승한다 97

4단계: 사업계획이 확정되고 중개업소들이 우후죽순 생긴다 100

5단계 : 개발계획 확정과 동시에 땅값이 수직 상승한다 101

6단계 : 착공과 동시에 폭등한다 103

7단계 : 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다 105

8단계 : 보유와 매도를 신중히 저울질한다 112

9단계 : 상업지역이 오른 다음, 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다 113

10단계 : 땅값이 안정화된다 114

목표기간을 설정하고 목표수익을 정하라 115

PART 04. 실전 땅 투자 2 : 이런 곳에 이런 땅을 사라

01. 물고기가 모이는 곳에 투망을 던져라 120

오를 곳과 오를 땅은 정해져 있다 120

땅값의 숲을 보는 법(투자 지역 찾는 법) : 사업 선정기준 122

02. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지! 129

이것만 잘 봐도 실패 없다 : 투기꾼의 눈으로 입지를 보라! 129

용도지역은 그 땅의 미래를 보여준다 135

도로를 볼 줄 알면 입지도 볼 수 있다 139

현장감이 좋은 땅은 폭등 1순위 143

03. 보기 좋은 땅이 팔기도 쉽다 146

사면 좋은 땅! 사면 안 되는 땅? 146

정확한 땅값은 이렇게 알아낸다 148

무조건 오를 땅 찾기 실전 연습 156

PART 05. 실전 땅 투자 3 : 좋은 땅 최고로 싸게 사는 법

01. 좋은 땅 구하기? 어렵지 않다! 164

적극적인 부동산 중개업소를 찾아라! 164

경매를 통해 땅을 싸게 살 수 있다? 166

지주 작업은 땅을 최저가로 사는 유일한 길! 168

02. 토지 관련 서류를 보면 함정이 보인다 171

지주 작업할 땅의 토지이용계획을 확인하자 171

지적도를 모르면 땅도 모른다 174

지적도와 임야도는 떼려야 뗄 수 없는 친구 178

등기부를 열람해 지주 정보와 현황을 파악하자 179

03. 지주 작업은 땅 투자의 꽃 중의 꽃 184

지주 작업은 부자로 향하는 지름길 184

지주 작업의 단계 188

이장에게 적극적으로 다가가라 193

땅 현장답사 시 필수 점검사항 194

PART 06. 잘 팔리는 땅 만들기

01. 땅은 애초에 잘 팔려고 사는 것 202

땅 파는 데 적극적인 투자자가 결국 대성한다 202

땅도 성형해야 잘 팔린다? 205

처음부터 환금성을 고려해 땅에 투자하라 207

02. 분할도 모르고 땅 투자하지 마라 209

분할하면 적은 돈으로 좋은 땅을 살 수 있다 209

분할하기 좋은 땅, 나쁜 땅, 이상한 땅 211

분할 실무 하나하나 따라 하기 214

03. 소액으로 땅값을 3배 이상 높이는 실전 노하우 218

누가 주인이냐에 따라 땅값은 천지 차이로 변한다 218

1. 창고와 사무실로 비사업용 탈출 219

2. 저렴한 3평 농막 221

3. 주말농장 분양 222

4. 임야도 돈이다 223

5. 전원주택지 분양 224

6. 맹지로 더블 치기 227

04. 땅 계약에도 요령이 있다 230

땅 계약, 요령을 알면 실패가 없다 230

계약서 작성방법 233

PART 07. 매수가 땅값이라면 매도는 목숨값

01. 최고의 수익은 매도에서 나온다 238

당신들이 착각하는 아주 중요한 사실 238

타이밍에 맞는 매도가격을 선정하라 240

시장 가격조사를 하라 242

02. 목표 기간과 매도 대상 선정하기 245

목표 기간을 잘 설정해야 타이밍을 잡는다 245

땅이 필요한 사람이 누구인가? 246

03. 땅을 팔 때도 마케팅 전략이 필요하다 249

온라인 마케팅이 대세다! 249

토지 전문 블로그를 운영하자 250

이것저것 다 해보는 땅 마케팅 252

PART 08. 토지 전문 매매업을 부업으로 하라

01. 부자로 가는 지름길, 땅 투자와 토지 전문 매매업 258

개인이 하는 땅 투자? 법인이 하는 땅 투자! 258

토지 매매업, 투자금 없이도 가능하다! 263

02. 박프로의 EXIT 전략, 적중하다 271

치고 빠지는 타이밍이 중요하다 271

발상의 전환에서 시작한 EXIT 전략 273

03. 토지 매매업으로 부자의 대열에 합류하다 276

이제부터가 진짜 부동산 투자다 276

부동산 고수의 비법 278

부자로 살아가기, 살아남기! 280

부록. 2023 투자 유망지역 분석자료 : 땅 투자 10단계로 알아본 투자 가치 분석법

01. 새만금 투자 분석 287

02. 안성 투자 분석 297

03. 천안 성환 종축장 부지 최첨단 국가산업단지 투자 분석 306

에필로그_ 성공 앞에 선 출발선 310