신방수 세무사의 2023 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

새 정부의 2023년

개정된 부동산 세제정책 총정리

이 책은 2022년에 이어 2023년에도 부동산 세제의 흐름을 똑바로 알고, 대비할 것을 강조한다. 특히, 현 정부의 바뀐 세제정책을 발 빠르게 정리하고, 분석했다. 세제는 개정되더라도 종전의 것과 잘 비교해야 하므로 이를 독자들이 알기 쉽게 잘 전달하는 것에 중점을 뒀고, 책 마지막 부분에 ‘2023 부동산 세제완화 추진안’을 추가해 자세히 설명했다. 최근의 세제개편은 취득세, 보유세, 양도세, 증여세, 법인세까지 모든 세목에 걸쳐서 단행되었거나 단행될 예정이다. 그런데 기존 틀에 조금씩 개정된 내용들이 뒤범벅되다 보니 부동산 세제가 더 복잡해지고 있다. 이러한 내용을 챙기지 못하면 당연히 손해가 발생할 수밖에 없기에 전 정부와 현 정부까지 개편된 세제 중 핵심적인 내용만 선별해 심층적으로 분석했다. 현 정부에서는 부동산 세제의 정상화를 기치로 세제개편을 지속적으로 시도할 가능성이 높다. 대표적으로 2022년 5월 10일에 단행된 일시적 2주택의 처분기한을 1년에서 2년으로 연장, 최종 1주택에 대한 보유기간 재기산제도의 폐지 등이 그렇다. 더 나아가 최근에는 종합부동산세를 2020년 수준으로 대폭 인하, 취득세 및 양도세 중과세제도 폐지 등도 추진 중에 있다. 따라서 독자들은 이러한 추세에 맞추어 자신에게 맞는 절세전략을 정교하게 수행할 수 있어야 한다. 이러한 관점에서 다양한 방법을 제시하고 있는 이 책을 통해 각 상황에 맞는 맞춤별 대책을 세워보자.

점점 복잡해지는 부동산 세금

이 한 권으로 완전 정복!

현행의 주택 관련 부동산 세제는 대단히 복잡한 양상을 띠고 있다. 취득부터 보유, 그리고 양도까지 전 거래단계에서 세제개편이 대폭 진행되다 보니 이를 한꺼번에 정리하기 힘든 한계가 있다. 2023년의 부동산 세제는 전반적으로 완화될 가능성이 있지만 세제는 전보다 더 복잡해질 가능성이 높은 것이다. 결국 독자들이 실수요자에 해당하든, 투자 수요자에 해당하든 부동산 세제를 정교하게 다루어야 손해 보지 않는 2023년이 될 것으로 보인다. 이와 같은 복잡한 부동산 세제의 흐름에 맞춰 부동산 세금을 가장 쉽게 세목별로 정리한 이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 전반부에는 확 바뀐 부동산 세제의 틀과 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들을 소개하고, 중반부터 후반까지는 취득세, 보유세, 양도소득세, 분양권의 세제, 임대주택의 세제, 증여세, 법인의 세제를 완전 분석한다. 복잡해진 부동산 세금을 가장 쉽게 세목별로 정리한 이 책은 일반인은 물론, 부동산업에 관련 있는 분들이 우선적으로 살펴보면 좋을 것이다.

신방수

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》시리즈, 《신축·리모델링 건축주 세무 가이드북》, 《재건축·재개발 세무 가이드북》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북》, 《Reset 회계공부》, 《확 바뀐 상가·빌딩 절세 가이드북》, 《부동산 증여에 관한 모든 것》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《중소기업세무 가이드북 실전 편》, 《병의원세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유&처분할 수 있는 시대다》, 《양도소득세 완전분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 70여 권이 있다.

머리말 앞으로 부동산 세금은 어떻게 흘러갈까?…… 4

일러두기 …… 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀

01 부동산 세제는 어떻게 작동되고 있는가? …… 15

02 2023년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까? …… 18

03 양도세는 뭐가 바뀔까? …… 21

04 앞으로 세제의 핵심도 보유세가 될까? …… 25

05 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? …… 29

심층분석 2023년 현 정부의 부동산 세제정책 예상 …… 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들

01 국세와 지방세의 차이는? …… 37

02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 40

03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 45

04 주택 수 산정방법은? …… 48

05 세목별 일시적 2주택 차이는? …… 53

06 세목별 상속주택과 지방 저가주택에 대한 차이는? …… 56

07 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? …… 60

제3장 취득세 완전 분석

01 취득세 개편내용은? …… 67

02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? …… 71

03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? …… 76

04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? …… 81

05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? …… 87

심층분석 취득세 인상과 양도세·법인세 절세효과 …… 92

제4장 보유세 완전 분석

01 보유세는 어떻게 개편되었는가? …… 99

02 최근의 종부세 개편내용은? …… 101

03 재산세의 과세방식은? …… 105

04 종부세의 과세방식은? …… 110

05 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? …… 120

06 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? …… 124

07 종부세 세율과 80% 세액공제의 적용법은? …… 129

08 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? ·…… 136

09 다주택자의 2023년 종부세는 얼마나 줄어들까? …… 141

10 1주택자의 2023년 종부세 부담은 얼마나 줄어들까? …… 147

심층분석 종부세 절세 방법 …… 152

제5장 양도세 완전 분석

01 양도세는 어떻게 작동하고 있는가? …… 157

02 최근의 양도세 개정내용은? …… 161

03 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? …… 164

04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 발생할까? …… 169

05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 나올까? …… 173

06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? …… 176

07 거주요건을 면제받을 수 있는 방법은? …… 179

심층분석 1 양도세 중과세폐지에 따른 효과분석 …… 186

심층분석 2 부동산 매매업 세제가 중요한 이유 …… 190

제6장 분양권의 세제 완전 분석

01 분양권과 관련해 개정된 내용들은? …… 197

02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? …… 201

03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? …… 206

04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? …… 211

05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? …… 215

심층분석 1 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 …… 218

심층분석 2 분양권과 조합원입주권의 비교 …… 220

제7장 임대주택의 세제 완전 분석

01 주택임대등록제도 어떻게 바뀌었을까? …… 227

02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? …… 231

03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀌었을까? …… 237

04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀌었을까? …… 241

05 임대사업자의 양도세 중과배제는 어떻게 바뀌었을까? …… 245

06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었을까? …… 249

07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀌었을까? …… 253

08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 될까? …… 257

심층분석 1 재건축·재개발과 주택임대업 세제 …… 260

심층분석 2 주택임대업 리스크 관리법 …… 26

제8장 증여세 완전 분석

01 최근 부동산 대책과 관련해 달라진 증여세의 내용은? …… 269

02 2023년 주목해야 할 증여 관련 개정내용은? …… 273

03 부동산을 증여하면 관련 세금은? …… 277

04 부담부 증여를 할 때 세금은? …… 282

05 부동산을 자녀에게 양도하면 관련 세금은? …… 287

06 배우자 간에 증여할 때 주의해야 할 것은? …… 292

심층분석 부동산 구입자금 출처조사와 증여세와의 관계 …… 296

제9장 법인의 세제 완전 분석

01 법인 관련 세제개편의 내용은? …… 301

02 현 정부의 법인 관련 세제개편의 방향은? …… 304

03 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? …… 306

04 법인이 주택을 신탁하면 종부세를 피할 수 있는가? …… 309

05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? …… 314

06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? …… 317

심층분석 1 법인전환 관련 양도세 이월과세와 취득세 감면 개정 …… 320

심층분석 2 2023년 부동산 세제완화 추진안 ·…… 322