아파트 이 가격 오면 사라 (2023.6)

언제 사야 할지, 언제 팔아야 할지 한 번에 고민을 끝낸다!

오랜 시간 연구하고 검증까지 끝낸 소름공식

“장담컨대 앞으로 대한민국 부동산시장은 소름공식을 아는 자와 모르는 자로 나뉠 것이다”

방송이나 유튜브에 나오는 전문가의 예측을 믿고 자기 재산의 대부분을 동원해 아파트를 매매할 수 있을까? 고개를 끄덕거리게 만드는 논리로 자신 있게 부동산 시장을 전망하는 내로라하는 전문가의 말을 믿었다가 돌이킬 수 없는 재산상 손실을 입은 사람들을 지금까지 우리는 숱하게 보아왔다. 그러면서도 또 다른 전문가를 찾아 마우스를 손에 쥐고 인터넷 이곳저곳을 찾아 헤맨다. 정 안 되겠다 싶어 직접 부동산 공부를 해보자고 결심하지만 명쾌하게 솔루션을 제시하는 책이나 자료는 어디에도 없다. 2021년 이후 펼쳐진 무차별적인 주택시장의 대세 하락은 서민들을 이런 고민 속으로 한층 더 깊숙이 몰아넣었다.

이 책의 저자 채상욱은 부동산 전문가들의 전문가라 불리면서도 부동산 시세를 전망하는 것이 얼마나 허망하고 소모적인 일인지를 고백한다. 그리고 오랜 기간 어떻게 하면 뜬구름 잡는 예측에 기대는 것이 아니라 확고한 기준으로 아파트 매매에 나설 수 있는지를 고민하고 연구했다. 내가 원하는 아파트의 적정 가치를 믿을 수 있는 분석을 통해 확실하게 파악하고 매매한다면, 경기의 영향을 받아 일시적인 평가손실이 발생하더라도 심리적으로 흔들리지 않고 견딜 수 있지 않을까? 또 과도한 희망을 품고 무리하게 돈을 빌려 투자하는 짓은 자제할 수 있지 않을까? 궁극의 솔루션을 찾기 위한 그의 여정은 이런 질문에서부터 시작됐다.

평생 가져가야 할 단 하나의 솔루션, 소름공식

아파트에도 적정가격이 있다!

『아파트, 이 가격 오면 사라』는 적절한 가치분석 전략이 사라지고 오로지 매매 타이밍만을 놓고 봉사 문고리 잡듯이 논쟁을 이어가는 대한민국 부동산시장에 던지는 신선한 문제 제기다. 특히 전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 우리나라만의 독특한 임차 형식인 전세 시장에 관한 탁월한 고찰을 보여준다. 저자는 전세 시세가 형성되는 이유와 근거를 추론하고 다시 이를 현장에서 아파트 실거래가와 비교 검증하며 아파트 적정 가치를 찾아 나선다. 만만치 않은 이론적 배경과 고난도의 수학적 분석이 바탕에 깔려 있지만 부동산 초보자라도 넉넉히 따라갈 수 있는 친절한 설명은 저자의 높은 전문적 식견과 깊은 고민이 있었기에 가능했다. 그리고 최종적으로 탄생한 소름공식은 마치 아인슈타인의 상대성이론 방정식처럼 간단하면서도 그 누구도 부정할 수 없는 아파트의 적정 시세를 산출해내는 놀라운 위력을 보여준다.

이 책의 저자 채상욱은 네이버 프리미엄콘텐츠 《채상욱의 아파트 가치&가격 연구소》와 유튜브 채널 《채부심》을 통해 부동산시장에서 일반 개인들이 현명하게 승리할 수 있는 길을 제공하기 위해 끊임없이 노력하고 있다. 그는 자신의 채널이 지향하는 목표가 “부동산에서 호갱이 되지 말자. 비싼데 덥석 사지 말고 싼데 쫄아서 던지지 말자”라고 외친다. 이 책에는 이런 그의 핵심 가치관과 노하우가 집대성되어 있다. 시세 하락의 끝물인지, 아직도 더 깊은 골짜기가 숨어 있는지 긴가민가하며 고민하는 많은 독자에게 이 책은 시원한 사이다 같은 해결책을 선물해줄 것이다.

채상욱

커넥티드그라운드 대표

유튜브 〈채부심: 채상욱의 부동산 심부름센터〉 운영자

네이버프리미엄콘텐츠 〈채상욱의 아파트 가치&가격 연구소〉 대표

국토교통부 대체투자위원회 위원

지난 10여 년간 하나증권의 건설/부동산 애널리스트로 일하며 부동산 관련 다양한 조사와 분석을 해왔다. 《한국경제신문》 베스트 애널리스트 3년 연속 건설 부문 1위, 《매일경제신문》 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정되어 현재 부동산 전문가들의 전문가로 통한다. 대학에서 건축학을, 대학원에서 부동산학을 전공하여 쌓은 탄탄한 이론과 더불어 주택/건설시장의 현업 경험을 토대로 금융시장과 연계성 높은 리포트와 콘텐츠를 지속적으로 생산하고 있으며, 정부와 국회, 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행하고 있다.

현재 콘텐츠 크리에이터, 스타트업 대표, 작가로서 바쁘게 활동하고 있다. 유튜브에 〈채상욱의 부동산 심부름센터〉, 네이버에 〈아파트 가치&가격 연구소〉 채널을 운영하며 부동산 현장을 직접 발로 뛰어 구독자들에게 생생한 정보를 전달하고 있다. 주식시장에서 아파트라는 상품을 분석하는 계량적 방법론을 시장에 처음 제공했듯이, 10여 년에 걸쳐 아파트 가치평가 방법을 연구해온 결과를 이 책에 담았다. 금융상품화된 아파트의 가격 평가를 체계적으로 할 수 있는 방법을 처음으로 제공하고자 한다.

저서로는 『부동산 공부는 처음이라』, 『대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년』, 『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』, 『돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』, 『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』, 『다시 부동산을 생각한다』 등이 있다.

프롤로그 타이밍이냐, 가격이냐?

1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?

01 아파트의 적정가격을 알 수 있을까

02 급락 중인 아파트를 파는 사람 vs. 사는 사람

03 홀짝게임 같은 시장 전망

04 가치평가가 꼭 필요한 부동산시장

2부 아파트 가치를 구성하는 요소

01 입지가치와 상품가치는 뭘까

02 입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까

03 세대당 공사비와 상품가치의 비밀

3부 아파트 적정가치를 알려주는 특별한 임차, 전세

01 전월세전환율을 아십니까

02 매매가격보다 변동 폭이 큰 전세가격

03 전세가격은 매매가격의 미래를 알고 있다

tips ‘전세’라는 요물의 탄생과 그 이후

4부 부동산 소유권을 알면 보이는 것들

01 소유권 개념의 재발견

02 사용권과 수익권으로 본 가치평가

03 처분권과 갭 가격의 관계

04 처분권에 담긴 놀라운 의미

5부 아파트의 적정가격, 소름공식

01 아파트의 적정가 소름공식을 찾아서

02 용적률과 분담금의 관계

03 건축비와 분담금의 관계

6부 소름공식을 어떻게 활용할 것인가

01 거점도시와 비거점도시에 따라 다르다

02 소름공식을 적용하는 방법

03 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산

04 용적률 250% 이하 주택의 소름공식

05 재건축과 리모델링 아파트

06 전세가 배율과 전세가율

7부 부동산 절대 생존전략

01 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다

02 중요한 것은 미래의 임대료

03 투자 기회는 언제 오는가

에필로그 부동산시장에서 실패하지 않으려면