지금은 땅이 기회다 (2023.6)

부동산 시장 조정기에 더욱 빛나는 투자처, 토지

유튜버 ‘정프로’의 따라 하면 돈이 되는 토지 투자 비법

부동산 시장이 조정기에 접어들었다. 이 조정기가 언제쯤 끝날지, 부동산 시장 전문가들도 예단하기 어려워하는 상황이다. 부동산 거래량 그래프는 절벽을 그리고 있고, 특히 아파트 거래량은 반 토막이 났다. 미분양 아파트가 속출하면서, 청약통장을 해지하는 사람들도 급증하고 있다. 그러나 부동산 투자로 수익을 내본 사람이라면, 다른 투자처로 시선을 옮기기는 쉽지 않다. 토지 투자와 개발로 수익을 내는 전문 부동산 투자자인 지은이는 지금이야말로 토지 투자를 시작할 때라고 말한다. 토지 투자는 조정기에도 수익을 낼 수 있는 장점이 많은 투자처기 때문이다.

토지 투자의 장점은 첫째, 아파트 등 주택 투자와는 다르게, 정부의 규제에 크게 얽매이지 않을 수 있다. 둘째, 소액으로 투자할 수 있다. 갭 투자가 가능하지 않아, 소액 투자는 어렵다는 것은 선입견이다. 찾아보면, 오히려 소액으로 투자할 물건이 많이 있다. 셋째, 대출이 자유롭다. 대출 한도가 정해져 있는 주택과는 달리 대출이자를 갚을 여력만 있다면, 비교적 자유롭게 대출할 수 있다. 넷째, 토지는 가치를 상승시킬 수 있다. 용도를 변경하는 것이 대표적인 가치상승 방법이다. 가치상승은 수익과 이어지기 때문에 투자 면에서 아주 큰 장점이다. 다섯째, 토지 투자는 경쟁이 심하지 않다. 참여자가 많은 투자처일수록 경쟁이 심하고, 수익을 내기가 어렵다. 지은이가 축적한 모든 토지 투자 노하우가 담겨 있는 이 책으로 토지 투자를 시작해보자.

지은이 : 정병철(정프로)

정병철(정프로)

외국계 금융회사에서 자산관리 일을 했다. 10년간 직장생활을 하며 번 소득보다, 10년간 여덟 번의 이사로 번 부동산의 수익이 더 크다는 사실을 알고, 아예 부동산 실전 투자자로 전업했다.

이후 경매로 수십 건의 매물을 낙찰받으며 수익을 올렸고, 분양권, 입주, 아파트, 상가, 토지 투자 및 개발, 건축, 시행까지 부동산 모든 영역을 망라하며 투자했다. 아파트와 꼬마빌딩, 다수의 토지를 보유하며 지난 10년간 순자산을 10배 이상 끌어 올렸다. 지금도 토지 개발 시행 법인을 통해 경매, 토지, 개발사업에 직접 투자하고 있다. 이와 함께 온라인 실전 토지 투자 강의(푸릉 부동산 사관학교) 및 저술 활동과 투자 그룹 강의를 하고 있다. 네이버 지식인 엑스퍼트 ‘부동산 전문가’로 활동하고 있으며, 일반인을 위한 부동산 컨설팅도 진행하고 있다. 유튜브 채널 〈정프로부동산TV〉를 통해 부동산 지식을 일반인들에게 널리 알리며, 부동산 멘토로 활동하고 있다.

공인중개사, 건축기사, 건설안전기사, 부동산 권리분석사와 경매 분석사 자격을 취득했으며, 현재 부동산 개발 시행, 시공과 부동산 컨설팅 업체인 (주)현대D&C의 대표이사다.

프롤로그 4

PART 01 초보자의 토지 투자 궁금증

01. 초보자도 토지 투자할 수 있나?

1. 토지 투자 어렵지 않나? 16

2. 부동산도 분산 투자가 필요하다 18

3. 가격 결정권을 가지는 자가 성공한다 20

4. 토지 투자! 어떤 준비를 해야 하나? 22

5. 아파트 투자와 뭐가 다르지? 24

6. 투자 지역은 어떻게 선정할까? 31

7. 투자 지역 선정 시 고려할 사항 36

8. 필요한 자금은? 40

9. 소액 토지 투자 예시 43

02. 최소한 이 정도는 알고 투자하자

1. 룰과 용어 정도는 알아야 한다 45

2. 긍정적인 사람과 부정적인 사람 47

03. 토지 투자로 꿈꾸는 제2의 인생

1. 토지 투자로 파이어족이 가능할까? 50

2. 토지로 연금 받는 상품이 있다? 58

3. 농지연금이란? 60

4. 농지연금 Q&A 62

5. 요즘 토지 투자 트렌드는? 67

PART 02 토지 투자를 위한 준비

01. 땅은 모든 부동산의 근원이다

1. 땅값은 무엇으로 결정되나? 74

2. 토지 상승 5단계 사이클 76

3. 절대 사면 안 되는 땅 84

4. 좋은 땅 vs 돈 되는 땅 92

5. 땅의 신분을 결정하는 용도지역 95

6. 이런 용도지역 땅을 사라 102

7. 지목과 용도지역을 구분할 줄 알아야 한다 106

02. 토지 투자로 부자 준비하기

1. 토지 투자 육하원칙 113

2. 토지이음만 알아도 50%는 성공 126

3. 땅을 사는 3가지 방법 133

4. 세후 수익이 진짜 수익 138

PART 03 토지 분석하기

01. 땅! 이렇게 분석하라(서류 편)

1. 공법 규제사항 확인하기 146

2. 도로와 배수로 확인하기 147

3. 대출 미리 확인하기 150

02. 땅! 이렇게 분석하라(현장 편)

1. 현장답사 전 준비물 152

2. 현장답사 시 확인해야 할 사항 155

3. 현장답사 후 중개사무소에 꼭 들러야 하는 이유 156

4. 내 편으로 만드는 중개사무소 임장 노하우 157

5. 공인중개사의 속마음을 읽어라 161

PART 04 토지 계약에서 매도까지

01. 토지 계약 한눈에 살펴보기

1. 토지 계약 전 주의사항 166

2. 토지 계약 시 주의사항 168

3. 토지 계약 시 알면 돈 되는 특약 172

02. 매도 타이밍 잡는 전략과 기술

1. 토지 매수 후 관리 요령 177

2. 토지 매도 전략 및 노하우 179

PART 05 소액 토지 투자 시뮬레이션

01. 토지 투자로 돈 버는 방법

1. 소액 토지 투자로 10년에 10억 원 만들기 186

2. 소액 토지 투자의 방향 설정 방법 190

02. 5,000만 원 이하로 하는 소액 토지 투자

1. 5,000만 원 이하로 소액 투자하는 법 191

2. 미지급용지 투자로 수익 내기 192

3. 도로 경·공매로 수익 내기 196

4. 지분경매로 수익 내기 199

03. 5,000만 원 이상으로 하는 토지 투자

1. 1억 원 이하로 하는 토지 투자 203

2. 2억 원 이하로 하는 토지 투자 206

3. 2억 원 이상으로 하는 토지 투자 210

04. 토지 투자 사례

1. 못생겨서 팔리지 않는 땅! 건물로 수익 낸 사례 212

2. 도심 내 농지에 투자해서

2억 원으로 1년에 10억 원 번 사례 217

PART 06 토지 투자 유망지역 안내

1. 수도권 228

2. 중부권 236

3. 남부권 239

4. 제주권 246

에필로그 252