아파트 시장이 무너져도 오르는 소액 투자처는 있다 (2023.7)

취득세, 종부세 규제를 뛰어넘는 유망 투자처 공개

앞으로 오를 곳은 여기다!

부동산은 현대사회를 살아나가기 위해 꼭 필요한 투자지만, 아무리 이야기해도 동기부여가 되어 있지 않으면 좋은 정보를 전달해도 흡수하지 못하고 실천까지 이어지기 어렵다. 그리고 생각보다 많은 사람들이 부동산을 무지성으로, 잘 모르고 투자하고 후회하는 경우가 많다. 다시 말해, 초보자들이 절대 하면 안 될 투자를 너무나 쉽게 결정하는 경우가 많다. 저자는 이런 부린이(부동산 어린이)들을 위해 그동안 연 특강 내용을 기반으로 부동산 전반에 관한 내용을 다루는 책을 쓰게 되었다.

이 책은 부동산 투자에 대한 동기부여가 될 수 있는 내용을 시작으로, 부동산이 오르고 내리는 원리에 대해서도 짧고 명료하게 설명했다. 부동산은 큰돈이 오가는 투자다. 초보자들이 하지 말아야 할 것과 해도 괜찮은 것들을 구별할 수만 있다면, 부동산 투자를 하면서 크게 실수하는 일은 없을 것이다. 부린이들이 투자를 시작하기 전에 이 책을 읽는다면, 부동산 상승과 하락에 대한 원리를 깨달아 스스로 먹이를 찾는 방법을 익힐 수 있게 될 것이다.

또한 저자는 아파트 투자자들에게 대안을 제시하기 위해 이 책을 집필했다고 한다. 아파트 시장은 지금 추락하고 있다. 이 책은 아파트가 왜 떨어지는지에 관해서 설명하고, 아파트 외에도 다양한 투자처가 있음을 알린다. 영원히 오르는 자산은 없다. 아파트가 지고 하락하는 기간 동안에는 상가, 다가구주택, 오피스텔 같은 수익형 상품이 인기가 많아질 것이다.

지난 8년간 투자 시장에서 겪은 저자의 실제 투자 경험을 제시해 이해를 도왔다. 다양한 투자 방식에 대해 객관적으로 종목별 특징과 장단점을 전달했기에 자신의 취향과 상황에 맞는 종목 선택에 도움이 될 것이다. 부린이를 위한 책인 만큼 심화된 내용을 다루지는 않지만 그렇다고 가볍지는 않다. 이 책이 유튜버나 남의 말에 의지하지 않고 부동산 투자를 할 수 있도록 당신의 투자 길라잡이가 되어줄 것이다.

무엇이든 처음이 가장 어렵다. ‘PART 01 부린이가 자주 묻는 질문 Best 5’에서는 이제 막 투자를 시작하는 분들에게 자주 듣게 되는 질문 5가지를 꼽아 명쾌한 해답을 해준다.

‘PART 02 부동산 기초 이론’에서는 수요와 공급 법칙이나 부동산이 오르는 3가지 원리 등 부동산 투자를 할 때 반드시 알아두어야 할 기초 이론에 대해 담았다.

‘PART 03 부동산 투자 실전’에서는 상승과 하락을 미리 알 수 있는 지표나 상가에 투자해야 할지 아파트에 투자해야 할지 등 본격적인 부동산 투자에 앞서 꼭 알아두어야 할 사항을 담았다.

‘PART 04 아파트’에서는 아파트 투자 공식과 투자 사례를 담았다.

‘PART 05 아파트 파생상품’에서는 재건축이나 재개발, 분양권 투자에 대해 담았다.

‘PART 06 아파트 투자의 미래’에서는 수도권과 5대 광역시 아파트 시장의 전망 등에 대해 이야기한다.

‘PART 07 상가 투자와 토지 투자’에서는 아파트 외에도 어떤 상가를 사면 좋을지, 그리고 사면 좋을 땅과 사지 말아야 할 땅 등에 대해 다룬다.

‘PART 08 다가구주택과 빌라 투자’에서는 다가구 주택과 빌라 투자 사례와 사지 말아야 할 빌라, 그리고 앞으로의 빌라 시장 전망 등에 대해 담았다.

‘PART 09 오피스텔과 도시형 생활주택’에서는 도시형 생활주택 투자 사례와 모르고 투자하면 안 될 사항 등에 대해 이야기한다.

‘PART 10 부동산 기타 : 경매와 세금’에서는 경매 투자자들이 흔히 하는 실수나 반드시 알아두면 좋은 세금 지식을 가볍게 훑어본다.

지은이 : 정철민

8년 차 부동산 전업 투자자다. 카이스트 대학원에 입학하면서 대전에서 신혼집을 구하다가 부동산 투자에 눈을 뜨게 되었다. 이후 대전, 청주, 전주, 천안, 부산, 충남, 전북 등 지역을 가리지 않고 16채의 아파트를 저점에 매수해서 자산을 크게 불렸다. 2020년 발표된 7·10대책을 기점으로 수익형 부동산인 다가구주택, 구분상가, 근생건물에 분산 투자했다. 2021년, 서울 오피스텔이 말도 안 되는 저점임을 깨닫고 투룸, 1.5룸에 투자해 ‘오피스텔은 오르지 않는다’라는 편견을 깨고 수익을 냈고, 2022년에는 ‘서울 원룸 오피스텔’이 오를 것을 예상해 35채를 매수했다. 이후 《오피스텔 투자 바이블》을 집필하고 관련 내용을 강의하고 있다. 유튜브 채널 ‘사다리TV’에서 아파트를 포함해 다양한 부동산에 관한 주제로 콘텐츠를 올리고 있다. 이 책은 부동산 강의를 하면서 자주 들어오는 질문에 대한 답변과 대중들이 접하지 못하는 다양한 부동산 분야들에 대해서 알리고자 집필하게 되었다. 아파트 외에도 빌라, 오피스텔처럼 소액으로 틈새 투자처가 있다는 것을 알리고자 했다.

프롤로그ㆍ5

PART 01 부린이가 자주 묻는 질문 Best 5

01. 무주택자인데 첫 투자를 어떻게 해야 할까요? ㆍ 14

02. 부동산 투자, 세금 많이 나오지 않나요? ㆍ 17

03. 지금 부동산 투자해도 괜찮을까요? ㆍ 20

04. 부동산 투자했다가 청약 자격 놓치면 어떡하죠? ㆍ 23

05. 부동산 공부, 어떻게 해야 하나요? ㆍ 28

PART 02 부동산 기초 이론

06. 중학생도 아는 수요와 공급 ㆍ 34

07. 부동산이 오르는 3가지 원리 ㆍ 40

08. 수요, 사람들의 광기 ㆍ 44

09. 공급, 과학적인 투자법 ㆍ 52

10. 수요와 공급을 보는 법 ㆍ 58

11. 유동성, 돈의 방향이 중요하다 ㆍ 64

12. 부동산은 호재보다 ‘이것’이 우선이다 ㆍ 69

13. 전세가격은 언제 오를까? ㆍ 73

14. 월세가격은 언제 오르고, 내릴까? ㆍ 79

PART 03 부동산 투자 실전

15. 오르는 지역만 골라내는 비법 ㆍ 84

16. 상승 하락을 미리 알 수 있는 지표 ㆍ 88

17. 2등만 노린다 : 갭 메우기 ㆍ 92

18. 당신이 끝물에 물리는 이유 ㆍ 96

19. 30대와 60대의 투자처는 달라야 한다 ㆍ 103

20. 상가냐, 아파트냐 ㆍ 109

PART 04 아파트

21. 아파트는 ‘이것’이 제일 중요하다 ㆍ 116

22. 아파트 투자는 엄마가 잘한다 ㆍ 121

23. 수익률 720% 투자 사례 : 학군이 이 정도 가격 차이를 낸다고? ㆍ 126

24. 아파트 투자 공식 ㆍ 131

25. 용의 꼬리보다는 뱀의 머리 ㆍ 140

26. 수익률 640% 투자 사례 : 소액 투자의 정석 ㆍ 145

PART 05 아파트 파생상품

27. 아파트도 주식 선물처럼 할 수 있다 ㆍ 154

28. 재건축 투자, 아파트는 아파트다 ㆍ 159

29. 재개발 투자, 하는 만큼 돈 번다 ㆍ 164

30. 양날의 검, 분양권 투자 ㆍ 168

PART 06 아파트 투자의 미래

31. 지금 아파트 시장은 어디쯤 와 있을까? ㆍ 176

32. 수도권 아파트 시장의 미래 ㆍ 184

33. 5대 광역시 아파트 시장 정리 ㆍ 194

34. 앞으로 오를 시 아파트 ㆍ 203

PART 07 상가 투자와 토지 투자

35. 다 똑같은 상가가 아니다 ㆍ 208

36. 그래서 어떤 상가를 사야 할까? ㆍ 213

37. 상가 투자는 명의가 중요하다 ㆍ 221

38. 돈 벌고도 실패한 투자 사례 ㆍ 226

39. 토지 투자에 적합한 투자 성향일까? ㆍ 232

40. 사야 할 땅, 사지 말아야 할 땅 ㆍ 237

PART 08 다가구주택과 빌라 투자

41. 다가구주택 투자는 말리고 싶다 ㆍ 244

42. 그래도 다가구주택 건물이 좋은 이유 ㆍ 249

43. 후회 없는 다가구주택 사는 법 ㆍ 254

44. 실전 투자 사례 : 위기를 기회로 ㆍ 259

45. 빌라는 이런 것 ㆍ 263

46. 사야 할 빌라, 사면 안 되는 빌라 ㆍ 268

47. 투자 사례 : 무피에서 2,000만 원 플러스피 투자로 ㆍ 275

48. 앞으로 빌라 투자, 이렇게 변한다 ㆍ 280

PART 09 오피스텔과 도시형 생활주택

49. 오피스텔은 정말 안 오를까? ㆍ 286

50. 돈 되는 오피스텔 사는 법 ㆍ 293

51. 모르고 투자하면 큰일 난다(세금, 대출) ㆍ 298

52. 투자 사례 : 지방에서 현금 싸 들고 오는 곳 ㆍ 304

53. 아파텔과 생활형 숙박시설은 어떨까요? ㆍ 309

54. 도시형 생활주택도 오를까? ㆍ 314

PART 10 부동산 기타 : 경매와 세금

55. 경매 투자, 너무 어렵게 생각하지 마라 ㆍ 320

56. 경매 투자자들이 흔히 하는 실수 ㆍ 325

57. 이런 것을 경매로 사야 한다 ㆍ 330

58. 빠르게 훑어보는 세금 : 취득세, 양도세, 보유세 ㆍ 335

59. 1주택자일수록 법인 설립해야 하는 이유 ㆍ 342

60. 분야별 추천 도서 ㆍ 347