박원갑 박사의 부동산 심리 수업 (2023.7)

부동산시장은

팔할이 심리다!

끝없는 집테크 수난의 트라우마는 어떻게 하면 극복할 수 있을까? 세대 전체가 겪고 있는 아파트 통(痛)을 이겨내려면 부동산시장을 좌지우지하는 시장 참여자들의 심리를 이해해야 한다. 부동산시장의 변동성은 시장 참여자들의 불안 심리에 비례하기 때문이다. KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 가장 영향력 있는 부동산 대표 전문가인 박원갑 박사가 부동산과 심리를 쉽고 재미있게 엮은 책을 냈다.

‘하우스 푸어’로 고통받던 기성세대를 넘어 이제는 그 자식 세대인 MZ세대의 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 부동산 재테크 잔혹사는 쳇바퀴 돌듯 반복되고 있다. 미국발 고금리 태풍 이후 부동산 가격의 우상향 맹신은 산산이 깨지고 말았다. 공급이나 실물경제, 정책 같은 변수만으로는 흐름을 진단하기가 어려워진 것이 현실이다. 최근 부동산시장의 흐름을 쫓다 보면 도저히 상식적으로 이해되지 않는 비이성적·비합리적인 모습이 자주 나타난다. 이에 저자는 부동산시장을 움직이는 사람들의 내면 작용을 간단한 심리학적 용어와 이론을 활용해 다각도로 분석했다. “왜 가격이 곤두박질친 아파트를 팔지 못할까?” “왜 이익이 난 부동산은 재빨리 팔아 치울까?” “왜 아파트를 팔 때와 달리 오래 산 단독주택을 팔 때 더 아쉬운 감정이 들까?” 같은 질문들은 각각 ‘손실 회피’ ‘처분 효과’ ‘소유 효과’라는 개념을 적용하면 쉽게 해답을 낼 수 있다. ‘양떼 현상’ ‘대비 효과’ ‘미래 기대치’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상 때문에 우리는 덜컥 어리석은 판단과 선택을 하고 만다. 이에 저자는 한쪽으로 쏠리는 시각을 늘 경계하고 냉철하게 세상을 바라보는 균형 감각을 갖기를 제안한다. 저자가 제안하는 편향에 빠지지 않는 올바른 부동산 생각법이, 어떤 상황에서도 합리적인 선택을 하는 데 도움을 줄 것이다. 내집마련을 위해 ‘영끌’ ‘빚투’에 나섰다가 집값 하락기를 맞아 힘겨워하는 MZ세대들을 위한 조언도 담았다. 이들이 부동산 투자 실패를 딛고 다시금 일어설 수 있도록 위로하면서, 부동산 접근법을 어떻게 바꿔야 할지 방향도 제시한다. 나아가 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 ‘자기 용서’를 하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말 것을 주문한다. 책에는 독자들이 부담 없이 쉽게 공감하며 읽을 수 있도록 다양한 상황에 처한 부동산 실구매자들의 구체적인 에피소드가 가득하다. 부동산시장은 공급과 정책 외에도 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보인다. 이 책을 통해 부동산시장을 바라보는 렌즈를 체질적으로 완전히 바꿀 수 있을 것이다.

심리적 편향에 빠지지 않는

현명한 부동산 생각법!

이 책은 총 6장으로 구성된다. 1장 ‘부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다’에서는 ‘하우스 푸어’에서 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 우리는 왜 부동산 때문에 행복하지 않은지에 대해 조명한다. 돈을 벌기 위한 욕망의 수단으로 전락한 ‘집’과 이러한 집의 가격을 종교처럼 숭배하며 우상향 기우제를 지내는 우리들의 현실을 보여준다. 2장 ‘누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라’에서는 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드를 살펴본다. 비이성적이고 비합리적인 선택을 하게 만드는 ‘양떼 현상’ ‘행동 감염’ ‘손실 회피’ ‘현상 유지 편향’ ‘처분 효과’ ‘대비 효과’ ‘행동 편향’ 등의 심리적 편향에 빠지지 않고 올바른 결정을 내릴 수 있도록 돕는다. 3장 ‘남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라’에서는 시장 참여자들이 왜 어처구니없는 속임수에 당하는지에 집중해 인간 심리의 취약한 영역을 건드리는 교묘한 마케팅 전략 등을 살펴보고, 심리적 함정에 빠지지 않도록 단단한 생각의 틀을 갖추는 방법을 제시한다.

4장 ‘한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?’에서는 ‘이기적 편향’ ‘인지 부조화’ ‘유형화 오류’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘자기중심적 귀인’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상이 부동산시장에서 어떻게 발현되는지를 알아본다. 부동산 전문가들에 대한 오해와 편견, 부동산을 인식하는 의제와 틀을 제공하는 언론의 역할을 짚어보고, 전문가의 경제 예측을 경계할 것을 강조한다. 5장 ‘부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라’에서는 아파트에서 행복을 찾기 위해서는 변동성이 큰 아파트 가격과 거리를 두라고 말한다. 부동산을 현금 흐름을 만드는 금융상품으로 여기고 자주 보상을 받는 게 현명하다고 강조하며, 부동산 관련 ‘공포 비즈니스’의 희생양이 되지 말 것을 일러둔다. 6장 ‘부동산도 힐링이 필요한 시대다’에서는 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 자신의 지난 과오를 용서하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말 것을 주문한다. 그러면서 ‘과거의 잘못 곱씹지 않기’ ‘타인(제삼자)의 시각으로 내 문제 바라보기’ ‘망각하기’라는 마음훈련법 3가지를 소개한다. 가격의 노예가 되지 않으려면 집의 2가지 기능인 ‘홈’과 ‘하우스’의 비중을 50% 대 50%로 맞추는 게 이상적이라고도 말한다. 

박원갑

국내 대표적인 부동산 전문가. 현장 경험과 이론을 겸비한 전문가이자 명강사로 알려져 있다. 지적 호기심이 강해 부동산 이외에도 경제, 심리, 역사, 철학 등 여러 방면에 관심이 많다. 블로그나 페이스북, 인스타그램에 울림이 있는 글을 자주 올릴 만큼 글쓰기도 좋아한다. 글이 매끄러워 읽기 쉽고 재미있다는 평을 듣는다. 〈한국경제TV〉의 ‘올해의 부동산 전문가 대상’(2007), 〈한경닷컴〉의 ‘올해의 칼럼니스트’(2011)를 수상했다. 현재 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원으로 활동하고 있으며, 한국개발연구원(KDI) 경제정책 자문위원이다. 저서로는 『박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업』 『부동산 미래쇼크』 등이 있다.

고려대학교 정치외교학과 졸업 후 건국대학교 부동산대학원에서 석사, 강원대학교에서 부동산학으로 박사 학위를 취득했다.

프롤로그_집에서 행복을 찾는 부동산 생각법

1장 부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다

우리도 모르게 빠져든 가격의 ‘상향 편향’

‘하우스 푸어’ 너머 ‘영끌 푸어’

시대적 유행이었던 갭투자, 이젠 거센 역풍

벼락거지와 설거지세대

예측 밖 ‘외생변수’가 더 무섭더라

힘겨운 ‘존버’의 삶

어김없이 반복되는 아파트 재테크 잔혹사

욕망의 집어등과 아비투스

우상향 기우제를 지내는 사람들

“역세권 중소형은 불황에도 강할 줄 알았죠”

고통스러운 사유

무섭고 위험한 이윤 지향적 사고방식

편안과 불안의 이중주

가격을 추앙하는 삶

건물 위험 판정에 웬 축하 플래카드?

어느 순간, 개인도 기업처럼 행동한다

시골에선 집을 언제 살지 묻지 않더라

우리의 욕망은 부표처럼 수시로 흔들린다

젓가락으로 팁을 건네다

지식인의 부동산 혐오증

자신과 비슷한 사람만 질투한다

“어떻게 욕망이 변하니”

내 속에 스며든 타자의 욕망

2장 누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라

부동산시장은 인간 심리의 집합체다

‘돈의 주인’ 사람 마음을 읽어라

“마케팅은 인간이 비합리적이니까 가능한 거죠”

‘예상의 무한 연쇄’에서 탄생하는 투기

개인 광기와 집단 광기

누구나 장기적으로는 합리적이다

부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가?

자주 나타나는 ‘생각의 단일화’

‘대전족’은 또 다른 행동 감염

시장은 때로는 ‘자기실현적 예언’에 빠진다

시장을 전망할 때도 눈치를 본다

시대정신과 시대감정의 차이

인간은 얻는 것보다 잃는 것에 더 예민하다

속참행하, 그리고 단두대

부동산의 제1심리 법칙 “손해 보고 팔기 싫어”

부동산이 침체되면 거래부터 줄어들더라

또 다른 부동산 심리 법칙 ‘처분 효과’

‘전세 런’, 또 다른 손실 회피 심리

때로는 집 팔고 나서 해방감도 들더라

누구나 빠져드는 심리적 편향

강남 펜트하우스에 살다가 시골로 이사 가면 불행할까?

중개업소에서 아주 싸거나 비싼 집을 보여주는 이유

전월세 전환율이 높아지면 세입자 부담도 늘어나나?

“입주 물량 늘면 집값 급락 온다던데…”

집과 차에 대한 남녀의 서로 다른 생각

여자의 ‘집 심리학’

“아파트는 라면 같아요”

대도시에서 마당 있는 집은 왜 찾기 어려울까?

중년 남자의 로망과 현실

젊은 남자에게 차는 ‘움직이는 집’

‘아하, 그렇군요’ 부동산시장을 움직이는 심리 코드

누구나 하는 말, “우리 동네가 최고야”

“나중에 후회할까봐 못 팔겠어요”

집을 잘 샀는지 확인받고 싶다

집 판 돈을 갖고 있으면 왜 좌불안석일까?

불확실성이 호환마마보다 더 무섭다

세입자를 두렵게 하는 ‘깜깜이 계약’

3장 남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라

경제학 박사도 사기 덫에 걸려든다

“의심 겁나게 하지. 그러니까 걸려드는 거야”

마지막 남은 로열층을 준다고 속삭이면…

작정하고 치는 사기에는 속수무책

‘안심 마케팅’에 속지 말라

얼굴이 험상궂은 사기꾼은 없더라

어쩌다 찾아온 행운에 속지 마라

요즘은 복칠운삼이라는데…

“딴 날은 있어도 딴 놈은 없더라”

어처구니없는 실수로 무너진다

소유하는 순간, 내 마음도 그곳으로 향한다

시장 가격보다 비싼 정서적 가치

내가 지은 빌딩에 애착이 가는 이유

집을 꾸미다 보니 ‘집 사랑꾼’

재건축 아파트는 부동산의 ‘상품 쿠폰’

소유 효과를 노린 “일단 살아보세요”

모델하우스는 철저히 계산된 심리전의 무대다

당신의 욕망을 유혹하는 곳

심리적 화장술에 우리는 허영을 꿈꾼다

건설업체들의 꼼수에 딱 걸리기 쉽다

남의 성공 스토리에 현혹되지 마라

이야기에 귀가 솔깃하는 이유

부동산시장을 쥐락펴락, 단톡방의 힘

영웅이 탄생하면 그 시장은 버블이다

SNS로 번지는 왜곡된 성공신화

왜 믿고 싶은 것만 믿으려 하는가?

팩트 3개가 있으면 기사를 만든다

세상은 규칙적이지 않고 랜덤하다

뻔한 답이 나올 질문을 애써 하지 마라

집값 급락을 예측했다는 사람들

부지런한 사람은 타이밍만 재지 않는다

안전한 고수익 상품은 이 세상에 없다

5년간 세입자 확보, 안심해도 될까?

공짜 마케팅의 덫에 걸리지 말라

물건이 안 좋을수록 포장은 화려하더라

4장 한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?

사람은 누구나 이기적 편향으로 살아간다

나는 능력, 남은 도덕으로 평가한다

‘산 집’과 ‘판 집’에 대한 생각의 차이

부동산 전문가들은 다 부자일까?

부동산 뉴스가 없으면 집값도 조용할까?

미디어의 핵심 기능, 의제와 틀

가격 변동을 더 부채질하더라

틀 짓기에 걸려들지 말라

부동산시장은 1차 방정식이 아니다

예측으로 부를 일군 사람은 시장에 드물다

왜 ‘셀프 족쇄’를 채울까?

초심을 잃지 말라? 변심을 잘해야 성공한다

소망적 사고와 당위적 사고는 위험하다

왜 경제 극단론자는 자주 등장하는 걸까?

권위자의 말이라도 비판적으로 수용하라

평론가가 될 것인가, 실수요자가 될 것인가?

약간의 착각 속에서 사는 우리들

3가지 유형의 집값 바닥

실패한 사람은 동창회에 나오지 않더라

선견지명인가, 후견지명인가?

당신도 ‘착각 상관’에 빠질 수 있다

겉 따로 속 따로인 인간의 미묘한 심리

“돈 되는 아파트 하나 찍어주세요”

뭉치면 망하고, 흩어지면 산다

왜 아무도 총대를 메지 않을까?

다운계약서에 이타주의는 없더라

마음속에 왜 두 지갑이 있을까?

아는 게 힘, 모르는 게 약

닻 내림은 당신을 자주 홀리는 마법이 된다

닻 내림 효과, 누구도 비켜 갈 수 없다

렌트 프리의 심리적 함정

내 아파트, 얼마에 팔아야 손해가 아닐까?

심리 기술을 함부로 쓰면 부메랑

좋을 때와 나쁠 때는 시계추처럼 서로 오간다

세상일은 반드시 평균으로 돌아간다

평균회귀를 활용한 가치 투자법

기계적 평균회귀는 드물다

인공지능 시대의 평균회귀

우리에게 필요한 사고법은?

한국 부동산의 미래는 일본 부동산의 복사판이 될까?

의대생 증후군과 버블 붕괴의 공포

일본 버블 붕괴는 아주 이례적 사건

머지않은 인구 쇼크 시대의 생존법

5장 부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라

유혹에 수시로 흔들리는 사람을 위하여

오디세우스가 한국의 아파트에 산다면?

집값 상승은 물가에 대한 보상행위

금리는 모든 자산시장의 중력이다

명목가격의 영원한 하락은 없다

공포팔이, 어떻게 유망한 비즈니스가 되었나?

부동산은 ‘종이 자산’보다 ‘바위 자산’이다

부채와 수익의 균형이 지속적인 성공의 비결이다

남의 돈을 무서워할 줄 알아야 한다

위기는 새벽 도둑처럼 찾아온다

수익은 고통의 위자료

속도만 쫓다가는 ‘인생의 고산병’이 온다

‘부동산 행복’은 빈도에서 나온다

현금 흐름이 왜 중요한가?

집값 하락에도 흔들리지 않는 사람들

고수에게 집이란 어떤 의미인가?

부자를 따라 하면 나도 부자가 될까?

투자하더라도 맛있는 것 사 먹을 돈은 남겨두자

6장 부동산도 힐링이 필요한 시대다

시대의 시각으로 나를 비추면 달리 보인다

마법의 해결사는 없다

‘내 탓이오’만으로 힐링이 될까?

내가 똑똑해서 꼭지에서 집을 안 샀다고?

나의 아픔을 넘어 시대와 세대의 아픔

자기 용서는 치유를 위한 자기 화해

‘자기 불행 코스프레’는 금물

‘영끌 푸어’의 고통에서 벗어나는 마음훈련

곱씹기 안 하기, 거리 두기, 그리고 망각

사건과 인생을 구분하라

불행에 맞서는 마음 근육

삶은 ‘2+2=4’보다 ‘­1+5=4’

트라우마를 넘어 한 차원 더 성장하라

미리 맞은 따끔한 인생 예방 주사

PTG로 더 강건한 사람이 되어라

갭투자자는 자기 용서보다 자기 책임이 먼저다

부동산 힐링, 집을 바라보는 렌즈부터 바꿔라

은메달 선수보다 동메달 선수의 마인드

부동산은 필수일까, 선택일까?

홈과 하우스의 균형을 맞춰라

에필로그_부동산시장의 변동성은 불안 심리에 비례한다

미주