꼬마빌딩 레벨업 재테크 (2023.10)

저렴한 건물을 사서 임대수익과 시세차익,

두 마리 토끼 잡는 빌딩 리모델링 재테크 안내서

꼬마빌딩 투자를 시작한 사람이라면 건물주에게 리모델링이 얼마나 중요한 개념인지 이미 알고 있을 것이다. 현재 우리가 서울 시내와 수도권에서 흔히 볼 수 있는 건물들은 지은 지 30~40년이 된 것들이다. 리모델링 없이는 답이 안 나온다. 여건상 신축만 고집할 수도 없다. 리모델링은 부동산 경기와 상관없이 실행할 수 있는 재테크 기법이다. 낡은 건물을 새 건물처럼 리모델링한다면 임대료와 건물가치를 상승시켜 재테크 효과를 거둘 수 있다. 겉으로는 허름해 보여도 내재가치 좋은 매물을 발굴하여 리모델링을 실행한다면 최대의 수익을 거둘 수 있다. 이건 성공한 꼬마빌딩주들이 반드시 실행했던 재테크 성공 비결이다.

이미 건물주로 리모델링의 필요성이 절실한 이들뿐 아니라 지금 막 건물을 매수하고자 하는 예비 건물주, 건물주를 꿈꾸는 이들에게 꼭 필요한 핵심지식만 군더더기 없이 꾹꾹 눌러 담았다. 궁금했던 바로 그 정보를, 얼마 전에 지나가다 봤던 유명지역 그 건물의 실제 비포 애프터를 사례로 설명하는 만큼 연신 고개를 끄덕이며 순식간에 읽게 만든다. 딱 필요한 부분만 긁어주는 이 책 한 권으로 진짜 꼬마빌딩 재테크 노하우를 얻어가 보자.

지은이 : 임동권

성균관대학교 졸업 후 대기업에서 11년간 해외영업맨으로 근무했고, 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 중개업에 투신, 현재 DK빌딩연구소 대표로 활동 중이다. 연세대학교 행정대학원 졸업 후 강원대학교 부동산학 박사과정을 수료했다. ‘꼬마빌딩’이란 용어를 창안하고 유행시켜 이를 보통명사로 만든 장본인이다. 빌딩중개와 리모델링 경험을 바탕으로 쓴 첫 책 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》는 2015년 종합베스트셀러로 경제경영 부문 올해의 책에 오르며 전국적으로 ‘꼬마빌딩’ 투자 열풍을 일으킨 바 있다.

국내에서 중소형빌딩 리모델링 분야로는 처음으로 박사 논문 통과를 앞두고 있으며, 이론뿐만 아니라 현장에서 활동하는 독보적인 빌딩전문가이다. 16년간 중소형빌딩을 중개한 경험과 더불어 리모델링 컨설팅은 물론 리모델링 공사를 수주하여 프로젝트 매니저 역할도 수행하고 있다. 입지분석에 걸맞은 건물 외관디자인을 제시해주고, 최대 임대수입 창출을 위한 층별 임대계획을 구성해주며, 사전에 예상 공사비를 산출해준다. 완공 후의 예상 임대료와 건물가치를 도출해줌으로써 건물주들에게 리모델링 의사결정을 돕는 컨설팅 업무를 현재 본업으로 하고 있다.

축적된 실전 경험을 바탕으로 매경부동산아카데미, 건국대부동산아카데미, 에듀윌부동산아카데미 등에서 꼬마빌딩 재테크를 강의하고 있으며, 매일경제에서 리모델링 칼럼니스트로 활동 중이다. 100세 시대를 맞아 탄탄한 노후 준비가 우선인 5060세대뿐만 아니라, 차분히 미래를 대비하고 있는 3040세대까지 그들을 위한 희망 전도사로서 빌딩 중개와 리모델링, 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다.

프롤로그

1부 빌딩 리모델링의 특징과 전망

ㆍ 리모델링이란?

대한민국 꼬마빌딩의 노후화 실태

아는 만큼 보인다

ㆍ 빌딩의 종류와 정의

꼬마빌딩의 정의

중소형빌딩의 정의

리모델링의 정의

ㆍ 아파트와 빌딩 수명의 차이

ㆍ 아파트와 빌딩 리모델링의 차이점

ㆍ 리모델링의 특징 및 리스크 요인

리모델링의 특징

리모델링의 리스크 요인

ㆍ 리모델링은 재테크의 끝판왕이다

리모델링의 시의적절성

리모델링 3대 필요성

리모델링 재테크가 통하는 이유

2부 리모델링 계획단계의 필수지식

ㆍ 시대 변천에 따른 빌딩 트렌드

1970~1980년대 건물

1990년대 건물

2000년대 건물

2010년대 건물

2020년대 빌딩

ㆍ 건물주가 절대로 잊지 말아야 할 필수지식

용적률

일조권 사선제한

주차장법

도로법

ㆍ 리모델링 컨설팅은 누구에게 받아야 하나?

ㆍ 리모델링 공사비 마련하기

3부 리모델링의 주안점 및 리스크관리

ㆍ 리모델링 성공을 위한 주안점과 리스크 대처방안

입지분석에 따른 층별 임대계획 수립

임차인 명도계획 수립

유능한 시공사 선정

외관 디자인 설정

공사비 가견적 받기

도면과 실물의 일치 여부 확인하기

완공 및 임대

ㆍ 빌딩 가치를 결정짓는 외관 디자인

ㆍ 패러핏이 왜 중요한가?

ㆍ 리모델링 계획부터 완공까지 A to Z

물건분석

수지분석

임차인 명도 계획

외관 디자인 설정

공사범위 설정

도급계약 체결

인허가 진행

착공

외장공사

내장공사

완공

관리 및 매각 계획

ㆍ 중소형빌딩 리모델링 공사의 종류

가설공사

철거공사

골조증설공사

보수보강공사

외피공사

창호·유리공사

엘리베이터 신설공사

주차시설증설공사

철근콘크리트공사

조적공사

미장공사

금속공사

지붕공사

방수공사

타일공사

수장공사

도장공사

전기통신공사

설비공사

조경 및 부대공사

4부 리모델링 44건 실전체험

ㆍ 저비용 투입으로 아름답게 변신하는 페인팅 기법

ㆍ 저비용 고효율의 대명사 드라이비트(스타코)

건물주 거주용으로 증축한 상가주택

가성비 특급 포천의 상가건물

합정역세권 상가건물

ㆍ 아트패션시트

ㆍ 원룸이나 고시원으로 개조한 사례

가락동 상가주택을 원룸으로 리모델링

양평동 상가주택을 원룸으로 꾸며 성공한 사례

서울역 앞 귀곡산장이 관광호텔로 대변신

ㆍ 주택을 근린생활시설로 리모델링한 사례

서초동 다가구주택을 사옥으로

대치동 낡은 상가주택이 첨단 학원빌딩으로

구의동 단독주택을 생활밀착형 근린생활시설로

ㆍ 근린생활시설로 대수선한 사례

건대 앞 낡은 상가가 스타벅스 건물로

당산동 상가주택을 근린생활시설로

2인3각으로 묶인 개발제한을 리모델링으로 돌파

교통허브 역세권의 상업용 빌딩 외관 대수술

망해가던 여관이 신세대가 즐겨찾는 카페로 변신

ㆍ 고난도 리모델링 사례

폐업 직전의 가구매장이 증축 후 첨단 업무용 빌딩으로

덩치와 수익성이 두 배 커진 면목역 꼬마빌딩

리모델링 후 신축보다 14억 높은 건물가치

폐허 병원건물이 만실 상가빌딩으로

건물 외벽에 엘리베이터를 덧대어 설치한 사례

상가건물이 첨단 사옥용 빌딩으로

ㆍ 유명상권 리모델링 탐방

연트럴파크 | 가로수길 | 홍대상권 | 성수동 카페거리

5부 공실 증가에 대응하는 건물관리

ㆍ 꼬마빌딩 임대의 승패를 결정하는 요소

ㆍ 공실 퇴치를 위한 화장실 개선

ㆍ 옥상정원 꾸미기

ㆍ 건물관리와 임대관리

임대료관리

공실관리

관리비

청소 및 시설관리

건물 위탁관리

에필로그