부동산 트렌드 2024

​“입주 물량 말라버린 서울, 그 종착점은 어디인가!”

PF대출, 빌라포비아, 중국 경제위기…

2024년에 다가올 위기와 기회들

“먼저 시장을 이해하는 자가 승자가 된다!”

“2024년은 기회를 노리는 이들이 새로운 준비를 해야 하는 해다. 어떤 투자건 시장의 흐름을 먼저 알아채는 자가 승자가 된다.”

_프롤로그 중에서

2년 연속 완벽 적중한 김경민 교수의 ‘집값 시나리오’

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 심지어 도곡렉슬, 올림픽훼밀리타운, 남산타운 등 서울 주요 아파트 단지별 변동 폭까지 정확히 맞혔다. ≪부동산 트렌드 2024≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2024년 아파트 가격’에 대한 시나리오를 제시한다. 투자자들은 그의 전망을 통해 자신의 위험 성향과 주택 보유 여부에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

총선, 입주 절벽, PF대출… 2024년 변수에 대응하는 투자 전략

2024년은 복잡한 국내외 변수가 얽혀 미래를 예측하기 더욱 힘들어졌다. 우리나라 금리에 직접적인 영향을 끼치는 ‘미국 기준금리’는 그 인하 시기가 불투명하고, ‘중국발 경제위기’가 불러올 국가적 리스크는 파장을 가늠하기 어렵다. 국내에서는 ‘총선’을 앞두고 경제활성화를 위한 금리 인하 요구가 있겠지만 ‘가계부채’ 문제로 쉽게 결정하기 곤란한 상황이다. ‘PF대출 연장’ 문제까지 고려한다면 부동산 시장 예측은 불가능에 가깝다. 이처럼 2024년은 우리나라, 미국, 중국의 경제 및 정치 이벤트까지 고려해야 할 사항이 너무나 많다. 하지만 불확실성이 짙은 와중에도 저자는 “서울 부동산의 미래는 대폭락의 2022년과 정반대가 될 것”이라며 중장기적으로 시장을 낙관한다. 이유는 턱없이 부족한 서울시 ‘입주 물량’ 때문이며 곧이어 공급 부족이 수면 위로 드러날 것이기 때문이다. 기회가 선명히 보일 때면 이미 늦다. 김경민 교수는 독자들이 판단의 타이밍을 놓치지 않길 바라며 “위기는 누군가에게는 기회가 된다” 단언한다.

주택부터 상권, 트렌드까지 한 권으로 읽는 부동산 시장

책은 부동산 시장을 종합적으로 이해할 수 있는 6개의 장으로 구성되어 있다. Part1은 전년 부동산 시장을 리뷰하며 아파트 단지별 가격 예측치를 실제와 비교해 살펴본다. Part2에서는 전국구의 넓은 범위부터 서울 구 단위까지 좁혀가며 아파트 가격 흐름의 변화를 추적한다. Part3는 2024년 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 6개의 이슈를 다룬다. 거래량, PF대출 연장, 빌라포비아 등 시의성 있는 주제는 물론, 2024년에 가장 중요한 경제지표가 될 ‘국고채 10년물 금리’가 부동산 미칠 영향을 알아본다. Part4는 서울시 8개 대장 단지를 평형별로 상세히 분석해 특징과 가격 트렌드를 설명한다. 소형 평수의 중요성과 미시적 공간에서의 가격 격차 확대 등 실용적 투자 인사이트를 담아냈다. Part5에서는 2024년 서울시 집값에 대한 전망으로 국내외 변수를 고려한 2개의 시나리오를 제시한다. Part6는 상권 트렌드를 짚어보며 강력히 떠오를 것으로 예상되는 3곳의 핫 플레이스를 소개한다.

≪부동산 트렌드 2024≫는 투자자들이 2024년의 중요한 이슈를 이해하고, 혼란스러운 시장에서 나만의 방향을 잡을 수 있게 돕는 부동산 안내서다. 저자의 전망과 지식을 적극 활용해 다시 찾아온 기회의 창을 활짝 열고 나아가보자

김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 해부하고 미래 가격을 정확히 예측한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈, ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.

대한민국 최고의 부동산 전문가로서 부동산 입문자와 투자자의 든든한 안내자 역할을 해온 김경민 교수는 각종 미디어에서 종횡무진 활동 중이다. 출연한 프로그램으로는 EBS의 〈비즈니스리뷰〉, 〈클래스e〉, MBC의 〈100분토론〉, KBS 〈이슈 Pick, 쌤과 함께〉, tvN 〈미래수업〉, CBS 〈박재홍의 한판승부〉 등이 있다. 또한, 부동산 정보 공유를 위해 오픈데이터 플랫폼 ‘부동산GPT’를 개발 중이다. 

프롤로그_거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다

Part1. 2023년 부동산 시장 다시 보기

1) 2023년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

서울시 집값, 그 예측과 결과｜부동산 하락세는 정말 멈춘 걸까?｜위기는 누군가에게 기회가 된다

information_도플갱어 같은 한국&미국 부동산 시장

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

전국 아파트 물량 현황｜서울 부동산의 변곡점을 찾아서｜서울 VS 非서울, 가격 흐름의 차이점｜①수도권(서울·인천·경기) 시장｜②부울경(부산·울산·경남) 시장｜③대전·세종 시장｜④광주·대구 시장

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부｜③수도권 서북부_마포, 일산, 파주

④수도권 서남부_양천, 안양, 김포

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 아파트 시장의 차이점

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 솔직한 거래량_“최소한 바닥은 벗어났다”

-83% 거래 절벽을 지나서｜2023년 거래량 회복의 3가지 원인｜‘갈아타기’ 수요자의 귀환

information_강남권 입주 폭탄과 전세가격의 미래

이슈2) 국고채 10년물 금리_시장의 향방을 알려줄 황금 지표

코로나 버블부터 인플레이션과 조정까지｜‘국고채 10년물 금리’와 부동산 수익률｜국고채 10년물 금리와 주택담보대출 금리의 관계｜금융시장의 하락 압력 vs 입주 물량의 상승 압력

이슈3) PF대출 연장_부동산 시장의 시한폭탄

PF대출로 경고등이 켜진 부동산 시장｜부동산 PF대출 시나리오｜PF대출 연장이 남긴 시장의 좀비들

PF대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍

이슈4) 빌라 절멸의 시대_빌라포비아의 나비효과

전세 거래 줄고, 경매 물건 늘어나다｜충격적인 2023년 빌라 공급 감소세｜빌라 절멸의 시대, 나비효과의 끝은?

이슈5) 불확실성_상승과 하락 압력이 공존하다

급격한 시공비 상승, “부동산 개발 못 한다”｜PF대출 연장이 불러올 2025년 전세 시장 상승 압력｜경기 활성화를 위한 ‘기준금리 인하’ 가능성｜기대와 우려가 공존하는 2024년｜부동산 시장이 변하고 있다

이슈6) 초품아_실거주도 투자도 스쿨존으로

왜 모두 ‘초품아’에 열광하는 걸까?｜초등학교에서 100m 멀어질 때마다 집값 1,200만 원 낮아진다

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트

1) 서울 대장 단지 평형별 가격 분석

왜 ‘대장 단지’를 봐야 하는가?｜①서초구 반포자이｜②강남구 도곡렉슬｜③송파구 ‘엘리트’｜④성동구 왕십리 뉴타운｜⑤중구 남산타운｜⑥마포구 마포래미안푸르지오｜⑦서대문구 DMC파크뷰자이｜⑧관악구 관악드림타운｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

한국, 중국, 미국 변수의 콜라보레이션｜2024년 부동산 시장의 2가지 시나리오｜2024년을 맞는 투자자의 전략

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 5가지 방향

보금자리를 위협하는 입주 절벽｜서민 주거복지를 위한 정책제언

information_공공임대주택 확보를 위한 정책 제언

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3

1) 2022~2023년 핫 플레이스 리뷰

어떤 지역이 핫 플레이스가 되는가｜2022~2023년 핫 플레이스의 근황

2) 빅데이터로 예측하는 미래의 핫 플레이스

①성수동_계속되는 확장과 변화하는 송정동｜②약수동·금호동_서브 핫 플레이스의 재미｜③신촌_대한민국 3대 상권의 부활

참고문헌